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Una nuova Opportunità nel Mercato Immobiliare: gli Ostelli della Gioventù

Nella quarta città d'arte italiana esplode il fenomeno “Bed & Breakfast” ed “Appartamenti uso Turistico”. A Verona, in particolare nella zona centrale della città, ma non solo, già da alcuni anni è in atto un'importante trasformazione  nell'utilizzo degli immobili residenziali, fino a pochi anni fa destinati alla locazione tradizionale di lungo periodo, a quelli di breve o brevissima permanenza destinata ai turisti. I motivi sono semplici: reddittività compresa tra il 2% e 4% lorda annua, crescenti adempimenti burocratico-fiscali e costose morosità dei conduttori, hanno spinto numerosi proprietari ed una nuova generazione di piccoli imprenditori a ricercare maggiori soddisfazioni in un mercato, che nel 2017 ha visto transitare a Verona circa 20 milioni di turisti sempre più propensi a preferire questa “nuova” formula di ospitalità alla tradizionale offerta alberghiera. In questo scenario, da oltre 40 anni, a Verona l'Ostello della Gioventù di Villa Francescatti, ubicato nel suggestivo rione di San Giovanni in Valle ha ospitato, come recita il loro sito web oltre 560.000 ospiti. Questa struttura ricettiva ora è chiusa ed al suo posto, dalla prossima estate, sarà operativo in via Dalla Bona, in zona Porta Palio, il nuovo Ostello della Gioventù realizzato dalla Cooperativa Sociale l’Officina dell’AIAS – Associazione Italiana Assistenza Spastici. Questa nuova struttura garantirà tuttavia solo 40 posti letto, un numero senza dubbio insufficiente per la domanda turistica cittadina. In questi giorni una nuova struttura analoga verrà inaugurata a Roma. The RomeHello in via Torino è un progetto che è stato sposato dalla Cassa Nazionale di Previdenza dei Dottori Commercialisti che ha affittato un suo immobile e ha seguito passo dopo passo i lavori di costruzione. The RomeHello offrirà 60 camere per un totale di 197 posti letto, un bar all’ingresso, una corte interna dotata di tavolo da ping -pong e abbellita da murales. Gli artisti che hanno accettato di disegnare sulle pareti dell’Ostello hanno devoluto il compenso a organizzazioni quali Amnesty International, Baobab Experience, Medici senza Frontiere e Save the Children. Questi tipi di strutture potrebbero offrire nuove opportunità di “Business” ai nostri imprenditori e contribuire alla creazione di nuove opportunità lavorative, in un paese come l'Italia tra i “Top Ten” dei paese più visitati al mondo. In questa particolare formula di ospitalità, il nostro paese avrebbe dei margini di crescita esponenziali al cospetto di altri paesi europei e nel mondo, molto più “Maturi ed Ospitali" con i giovani viaggiatori ed più in generale il segmento del turismo "Low Cost". Michele Ferroni  
Immobiliare Ferroni
18 Febbraio 2018

Ecco 4 cose che un agente immobiliare vorrebbe dirti quando acquisti una casa

L'acquisto di una casa non è come “comprare un paio di scarpe”! Ovviamente ciò richiede un esborso economico molto più consistente, pensieri, tempo per sopralluoghi e valutazioni che precedono la decisione dell'acquisto. Dal momento che ciò non accade così spesso, è quindi comprensibile non riuscire a gestire ogni aspetto di questo passaggio nel modo migliore. Ma indovina un po'? C'è qualcuno che potrebbe mostrarti come procedere dandoti i giusti consigli per raggiungere quest'importante obiettivo, limitando considerevolmente errori e stress: il tuo agente immobiliare! Sei curioso di sapere quali sono queste cose? Leggi quali informazioni e consigli noi dell'Immobiliare Ferroni vogliamo suggerirti, in modo da farti risparmiare tempo, costi e preoccupazioni, alla luce dell'operazione immobiliare che ti accingi ad affrontare. 1. Sapere cosa potete permettervi prima di iniziare la ricerca Sarebbe una sciocchezza trovare la casa perfetta, se i soldi non fossero un problema. Siate realisti! Per la maggior parte delle persone, il denaro non cresce sugli alberi, ciò significa che dovranno essere prese in considerazione le proprie reali disponibilità finanziarie. Quindi, individuare la fascia di prezzo realmente accessibile, evitando di sprecare tempo a visionare o valutare l'acquisto di immobili irraggiungibili e fuori portata. Sarebbe come andare a fare shopping in via Montenapoleone con pochi spiccioli nel portafogli! Se l'acquisto dipendesse dall'ottenimento di un mutuo-finanziamento, per ottenere un orientamento semplice e concreto sulle propria situazione finanziaria, sono disponibili online molti portali dedicati o programmi anche all'interno del sito della vostra banca che, in base ad informazioni quali: reddito, risparmi e altri dettagli, possono calcolare quale intervento bancario potreste realmente ottenere. Ancor meglio sarebbe recarsi nella propria banca, dove si è già conosciuti, ed ottenere una lettera di pre-delibera del mutuo. Tale aspetto rappresenta l'elemento più importante a favore dell'acquirente, perché lo aiuta a muoversi velocemente nel fare un'offerta e dal momento che il tuo prestito è già garantito dalla banca. 2. Esprimere il reale pensiero all'agente immobiliare dopo aver effettuato una visita Molte persone ritengono “superfluo” o peggio “offensivo” esprimere il proprio parere o il proprio pensiero direttamente all'agente immobiliare, una volta effettuata la visita all'immobile. Sbagliato! L'agente immobiliare non si offenderà qualora gli o le direte che l'immobile visionato non vi piace o non fa al caso vostro! I vostri feedback ed indicazioni aiuteranno ad ottimizzare ed affinare la ricerca dell'immobile realmente rispondente alle vostre necessità. Non ricevendo alcuna indicazione potremmo entrambi rischiare di vedere soluzioni inutili e perdere del tempo. 3. Non dovete vedere ogni casa in un raggio di 30 km Non devi guardare centinaia di proprietà per trovare quella giusta! Se ti rivolgerai ad un agente immobiliare serio, esperto e competente, non avrai bisogno di vedere tutto quello che il mercato offre. L'agente che hai incaricato o scelto verificherà le proprietà per te assicurandoti di guardare solo quelli che soddisfa le tue esigenze. In Italia le collaborazioni in generale tra professionisti non godono di grande successo. Questo è un peccato, ma ci stiamo lavorando! Tuttavia tra professionisti seri, corretti e lungimiranti, soprattutto in periodi come gli ultimi anni dove il mercato fatica a ripartire, offrendo peraltro buone opportunità di acquisto, un efficacie collaborazione potrebbe garantire un servizio all'acquirente ancor più mirato e personalizzato. Quindi se la prima casa che vedi è quella “giusta”, non sorprenderti! Ciò vuol solo significare che il tuo agente ha fatto bene il suo lavoro. 4. Non lasciarti condizionare dagli scenari economici o dal cambiamento delle tue necessità Certo, l'acquisto di una casa è un grande impegno. Nel mentre, molte cose potrebbero cambiare: l'andamento del mercato, le tue necessità di spazio, il tuo luogo lavorativo ecc.. Ok, ricordati che hai acquistato si un bene immobile, ma “rivendibile”. Se hai acceso un mutuo ventennale per acquistare la tua casa, ricordati che le valutazioni sulla “bontà dell'acquisto” si dovranno fare alla fine o comunque non nell'immediato. Se hai bisogno di una camera o di un bagno in più, quindi devi vendere la tua casa per acquistarne una più grande, stai vivendo il momento più favorevole per risolvere la tua necessità. Prima di tutto il costo del denaro è ai minimi storici dal dopoguerra ad oggi. Magari il mercato immobiliare oggi non ti gratifica come vorresti, ma ti permetterà di acquistare a prezzi più convenienti la tua prossima casa. Sarebbe stato peggio, ripetere la stessa operazione con condizioni di mercato estremamente favorevoli, come è accaduto agli inizi degli anni 2000. Michele Ferroni dell'Immobiliare Ferroni, agente d'affari in mediazione dal 1996 presso la CCIAA di Verona
Immobiliare Ferroni
15 Settembre 2017

Sei proprietario di una casa e la vuoi vendere al meglio? Applica queste 7 strategie!

Con una prospettiva per il mercato immobiliare italiano di lenta ma progressiva ripartenza, vediamo i modi in cui i venditori possono cercare di ottenere il miglior prezzo per la loro proprietà. Il nostro mercato, a differenza degli altri ed in particolare di quelli anglosassoni, non è ancora in grado di fornire quasi in tempo reale dei dati significativi su trends ed andamenti di: compravendite, prezzi e quotazioni al metro quadrato, mutui ipotecari ed altro. Grazie ad alcuni istituti di ricerca ed autorevoli portali immobiliari tra cui: Nomisma ed Immobiliare.it, Casa.it riceviamo delle utili indicazioni, in attesa dei dati ufficiali emanati dall'Agenzia delle Entrate. Sei proprietario di una casa e la vuoi vendere al meglio? Applica queste 7 strategie! Con una prospettiva per il mercato immobiliare italiano di lenta ma progressiva ripartenza, dove anche secondo il 2° Rapporto 2017 sul Mercato Immobiliare di Nomisma, nelle 13 grandi città monitorate dall’Osservatorio si registra una sostanziale stabilità dei prezzi delle abitazioni, esaminiamo i modi in cui i venditori possono assicurarsi di ottenere il miglior prezzo per la loro proprietà. 1. Menzionare le scuole Mentre la domanda di alloggi secondo Nomisma, attraverso un’indagine condotta su un campione rappresentativo di famiglie italiane, registra un sostanziale congelamento delle intenzioni di acquisto, la domanda di buone scuole non lo è. Se vivete in un'area o quartiere dove sono presenti istituti scolastici o università “eccellenti”, utilizzatelo come elemento di valorizzazione della vostra proprietà. Ciò è ancora più importante in concomitanza agli inizi di scuole e corsi di laurea. Tale elemento da noi non è ancora così determinante, ma in altri paesi del mondo tale aspetto rappresenta un 30-40% degli elementi che determinano la scelta, nelle menti degli acquirenti, dove acquistare casa. 2. Approfondire le possibilità urbanistiche concesse dai Comuni Ci sono molti modi per aggiungere valore a una proprietà senza dover spendere una fortuna in home staging o ristrutturazioni per presentare la casa al meglio. Uno è quello di approfondire e sviluppare le possibilità urbanistiche previste dai vari “Piani Casa” ed affini, in particolare per case indipendenti, ville, rustici e loro pertinenze e lotti di terreno edificabili, ottenendo già il permesso di costruire o l'approvazione del progetto. Questo piccolo investimento aiuterà gli acquirenti a vedere il pieno potenziale della vostra offerta e l'opportunità di aggiungere valore al loro prossimo investimento. 3. Partire da un prezzo di vendita reale In un mercato saturo di offerta, i potenziali acquirenti tendono ad escludere sistematicamente le offerte presenti da troppo tempo sul mercato o quelle ritenute, a torto o ragione, “fuori prezzo”. Richiedere valutazioni da agenti immobiliari esperti e che conoscono realmente il territorio e togliere dal prezzo di vendita iniziale qualche punto percentuale per competere al meglio con quanto già presente sul mercato. Andrete ad intercettare molte visite e potrete giocarvi al meglio le vostre possibilità di vendita. 4. Utilizzare degli incentivi Se volete ottenere una vendita rapida, offrite incentivi ai potenziali acquirenti che li possano “stuzzicare l'appetito”. Ci sono molte possibilità attuabili, ma ciò dipende dal singolo venditore. Alcuni venditori lasciano “optionals” aggiunti in un secondo momento all'immobile compresi nel prezzo come: impianti d'aria condizionata, stufe a pellet, impianti domotici, arredi o parti di essi, fino ad arrivare al pagamento della parcella del notaio, normalmente a carico dell'acquirente. Per gli immobili recentemente ristrutturati si potrebbero “girare” le detrazioni fiscali residue a nome del nuovo acquirente. 5. Frazionare lotto di terreno o immobili con terreni Se si dispone di una tenuta o di una casa con lotti di terreno significativi, considerare l'ipotesi di dividerli in modo tale da non pregiudicare l'interesse dell'immobile o della proprietà, bensì di rendere più accessibili e attraenti le superfici ed il prezzo richiesto. Tale ipotesi è applicabile anche nel caso di terreni edificabili o agricoli. Un questi ultimi due casi, nel primo si potrebbero invogliare più componenti dello stesso nucleo familiare ad effettuare l'acquisto, genitori-figli ad esempio, mentre nel secondo, l'idea di avere uno sconosciuto non gradito o un concorrente commerciale sul terreno agricolo confinante potrebbe indurre l'acquirente ad acquistare più del necessario. 6. Visite “open day” In Italia non è ancora entrato nelle abitudini di chi vende un'immobile, ma quando un'immobile è sul mercato, valutare di fare una o più giornate intere dedicate alla visita di esso. Questa strategia potrebbe: intercettare più acquirenti che hanno limitate possibilità temporali per vedere immobili. Gli acquirenti inoltre possono “vivere” più a lungo la casa e vederla in diversi momenti della giornata, magari in un ambiente rilassato e già predisposto all'accoglienza. Magari a qualcuno potrà dare fastidio, però la contemporanea presenza di più potenziali acquirenti potrebbe spingere il loro desiderio d'acquisto e fare un'offerta prima degli altri. 7. Avere fiducia nell'agente immobiliare incaricato Infine, l'agente immobiliare che avete scelto, tutte queste strategie ed altre, se è un professionista esperto e competente già le conosce e le applicherà di volta in volta nel modo migliore per arrivare a raccogliere la miglior offerta possibile. Il vostro agente ha attuato queste strategie centinaia e migliaia di volte prima. Sappiate che sul mercato, tutto può succedere, ma le cose migliori si verificano se si ha una buona strategia e la si implementa bene e con oculatezza. Siate pazienti, ascoltate i consigli e fidatevi dell'esperienza dell'Immobiliare Ferroni.  
Immobiliare Ferroni
29 Agosto 2017

AFFITTO CASA – Sono più convenienti i contratti tradizionali o l’uso turistico?

Negli ultimi anni, per i proprietari di unità immobiliari ad uso residenziale, grazie anche alla contemporanea ascesa del mercato turistico in Italia, si sono create delle nuove opportunità per far “monetizzare” al meglio il proprio immobile. E' noto a tutti il fenomeno dei cosiddetti “AirB&B”, che, soprattutto in città d'arte e nelle maggiori località turistiche del paese, sembrano aver soppiantato le tradizionali attività ricettive grazie a carenze nel loro sviluppo e coordinamento proprio di catene alberghiere nazionali ed internazionali, andando a colmare nicchie di mercato rese libere da alberghi, residences ecc... Per chi dispone di un immobile da locare, oltre ai tradizionali contratti previsti dalla legge nr.431/1998, ovvero il diffusissimo contratto definito “agevolato, calmierato o concordato”di tre anni con rinnovo di ulteriore due anni ed il “classico” quattro anni rinnovabile per un pari periodo, ora si prospetta anche l'ipotesi di affittare ad un uso turistico. Va detto che per permanenze oltre i 30gg, la legge sopra indicata comunque prevedeva l'utilizzo del contratto cosiddetto “transitorio”. Vi era ad oggi quindi la necessità di regolamentare le permanenze brevi, comunque inferiori a 30gg. Con “l'esplosione” negli ultimi 4-5 anni di B&B, appartamenti uso turistico, ecc... ora molti proprietari sono “tentati” ed “incuriositi” da questa opportunità. Prima di tutto tale opzione è attuabile soprattutto quando l'immobile ha un'ubicazione in località turistiche o nelle principali città d'arte. Nei periodi cosiddetti di “alta stagione”, optando per tale utilizzo, si renderà necessaria una notevole disponibilità temporale per gestire ogni incombenza rituale, non ultimi check in - check out. Da ricordare infine che l'alta stagione, talvolta corrisponde ai nostri momenti di vacanza, quindi è bene esserne consapevoli e decidere se riposare e divertirsi o intraprendere un nuovo lavoro. Rimanendo a quest'opzione, con la legge 96/2017 e D.L. n.50 del 24/4/17, in cui, all'articolo 4, si dispone che a decorrere dal 1°giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data, si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca con l'aliquota del 21%, a cui vanno aggiunti i costi per promuovere l'attività sui principali motori di ricerca ed i costi per la gestione dell'attività. Per gli appartamenti ad uso turistico è necessaria inoltre una pratica urbanistica, per destinare ufficialmente l'immobile a tale uso, con un sensibile aggravio di costi iniziali. Poiché tali attività richiedono anche degli adempimenti burocratici autorizzativi, probabilmente non sono adatte a coloro che intendono affittare solo una stanza o un solo immobile. Le locazioni tradizionali, una volta identificato e scelto il conduttore, richiedono una gestione senz'altro più tranquilla. Entrambi i contratti sopra menzionati prevedono un'opzione fiscale con “cedolare secca” da pagare durante l'anno al 10% per i contratti di durata triennale e transitori (15% dal 2018) mentre al 21% per i contratti di durata quadriennale. In tali casi vi sono solo le incombenze di registrazione e chiusura contratto presso l'Agenzia delle Entrate a costo zero per le parti contraenti, mentre sono state eliminate le incombenze fiscali intermedie. Il locatore ha il solo obbligo di non variare il canone durante il periodo contrattuale. Queste opzioni fiscali non sono cumulabili con altre utilizzate, ad esempio per la ristrutturazione dell'immobile. Per semplificare il concetto, potremmo paragonare la locazione turistica ad un investimento sui mercati azionari, pertanto più rischioso, mentre la locazione con i contratti tradizionali potrebbe essere assimilata ad un investimento obbligazionario, dunque con un reddito più basso ma più sicuro. Purtroppo comunque le recenti cronache giudiziarie ci hanno mostrato quanto entrambi questi investimenti monetari possano essere pericolosi: nel nostro paese al giorno d'oggi non ci sono tutele sufficienti, persino per gli investimenti obbligazionari che dovrebbero essere meno rischiosi. Ecco dunque che investire in immobili può essere ancora conveniente, poiché nella locazione, utilizzando i contratti previsti dalla legge nr.431/1998, anche se la redditività mediamente è “bassa” almeno non c'è rischio di perdita della proprietà o azzeramento del suo valore.
Immobiliare Ferroni
3 Luglio 2017
condothel investimenti immobiliari

Il Condohotel, nuova opportunità d’investimento anche in Italia

A tre anni dal decreto contenuto nello "Sblocca Italia" per rivitalizzare contemporaneamente il comparto degli alberghi a bassa profittabilità ed il mercato delle seconde case, questi complessi "ibridi" immobiliari nel nostro paese non hanno ancora raccolto l'appeal ed il successo riscontrato in paesi del mondo come gli USA ed in particolare la Florida. Dovevano «diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri». Questo è quanto si proponeva l’allora governo Renzi nel 2014. I condohotels, sono una formula turistico immobiliare molto usata negli Stati Uniti, Florida in primis, tuttavia sono presenti in note località turistiche internazionali come Caraibi, Mar Rosso in Egitto, Emirati Arabi. Si tratta — secondo la definizione contenuta in un rapporto di Scenari Immobiliari — di «alberghi aperti al pubblico, composti da una o più unità immobiliari, che forniscono alloggio, servizi accessori e vitto». Si ottengono tramite la conversione in residenziale di seconde case per il 40% per cento massimo della superficie di una struttura ricettiva, creando unità indipendenti, dotate di servizi autonomi e cucina. Problemi di contrattualistica (atti di vendita, di accatastamento, di gestione) e di natura fiscale (costi di gestione non detraibili) stanno rallentando la crescita di questa particolare forma di riqualificazione ed investimento immobiliare anche nel nostro paese. La logica commerciale dei condohotels infatti è finalizzata alla rivitalizzazione di quelle strutture che per problemi dimensionali elevati o di stagionalità, faticano ad essere remunerative. Le unità vengono vendute ad acquirenti, ma continuano ad essere affittate come una normale camera d'albergo, attraverso un contratto di gestione, durante il quale non verrà utilizzata dal proprietario, che a sua volta potrà partecipare agli utili della gestione. Peccato che finora non abbiano avuto lo sviluppo previsto per la mancanza — scrive Scenari Immobiliari — «di chiarezza legislativa». La spiccata vocazione turistica del nostro paese potrebbe trarre straordinari benefici per rilanciare e riqualificare parti di territorio e un patrimonio immobiliare turistico già esistente e realizzato alla fine del secolo scorso, ma oggi in disuso o utilizzato solo in parte, con modesti introiti d'esercizio.
Immobiliare Ferroni
26 Giugno 2017
acquistare casa o affittarla

Nel 2017 è meglio acquistare casa o affittarla?

Ecco l'eterno dilemma di chi cerca casa! La risposta sembrerebbe apparentemente facile ed immediata alla luce del crollo del costo del denaro e del rendimento degli investimenti finanziari sicuri oggi e non lascerebbe adito a dubbi sulla risposta, ovvero comprare. In merito a questa tematica molto si è scritto e si è sempre cercato di trovare una formula universalmente applicabile. In realtà non è cosi! Le condizioni che fanno propendere all'acquisto a nostro avviso dovrebbero essere almeno le seguenti: disporre già di una quota del capitale necessaria a comprare pari almeno al 20-30% del valore dell’abitazione, se si ha bisogno di ottenere un mutuo; essere intenzionati ad abitare nella casa per almeno una decina d’anni, aver bisogno di un'abitazione medio piccola, cercare in centri urbani di media o piccola dimensione o in quartieri di periferia.Il luogo comune diffuso che asserisce che se la rata è molto vicina a quella dell’affitto o addirittura inferiore l’acquisto è consigliabile, non è sempre vero o comunque non lo è per tutte le situazioni. I numeri riferiti alle compravendite degli ultimi anni mostrano che la convenienza del mutuo è maggiore nelle aree periferiche e negli alloggi medio piccoli. Tale dato non dovrebbe sorprendere perché gli affitti non sono direttamente proporzionali al valore delle case, ma tendono a decrescere in termini percentuali sul prezzo dell’immobile quando questo è più alto. Nelle grandi città italiane i prezzi al metro quadrato salgono considerevolmente nella compravendita, come anche le richieste dei canoni di locazione che sono influenzati al rialzo anche dal mercato turistico e studentesco. In precedenza abbiamo menzionato anche l'acquisto mediante la concessione di un mutuo. Ancora oggi molte banche finanziano quasi interamente le compravendite. Tuttavia affinché l’acquisto risulti conveniente e soprattutto sostenibile al mutuatario, come detto, l'intervento non dovrebbe superare il 70-80% del valore d'acquisto immobiliare. Secondo un indagine congiunturale di Agenzia Entrate, Banca d’Italia e Tecnoborsa chi ha comprato casa nel 2015 con il mutuo, si è finanziato in media per il 64,7% del valore dell’immobile. Ci siamo inoltre precedentemente riferiti all'intenzione o alla prospettiva di abitare l'alloggio che si vuol comprare per almeno una decina d'anni. Questo periodo permetterebbe di ammortizzare e spalmare i costi accessori e necessari all'acquisto. Come è noto per avere “le chiavi in mano” vanno aggiunti costi non indifferenti: le imposte agevolate di trasferimento, (2% sul valore catastale + 100 euro se si compra da privato; il 4% sul prezzo + 600 euro se si compra dal costruttore); le spese notarili (due atti se c’è anche il mutuo), costi d'istruttoria per il mutuo, imposta sostitutiva e perizia e gli eventuali costi per l’agenzia immobiliare.
Immobiliare Ferroni
2 Agosto 2016