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Quanto conviene avere lo Stato Italiano come conduttore?
Molte persone non sono a conoscenza del fatto che la nostra Pubblica Amministrazione oltre ad esercitare la propria attività presso immobili propri, è presente tramite le cosiddette “locazioni passive”, cioè in immobili affittati da privati per ospitare le attività che non trovano posto negli edifici gestiti dal Demanio, e che pesano sul bilancio delle Stato per 800 milioni all’anno (dati del DEF 2019). Ma per un proprietario immobiliare è conveniente avere lo Stato Italiano come conduttore? Nei quasi 27 anni di attività professionale mi è capitato di affittare delle abitazioni alla Pubblica Amministrazione. La proprietà/locatore, dopo un iniziale entusiasmo, nella maggior parte dei casi alla scadenza del primo periodo di contratto non ha più voluto rinnovare tale l'impegno. Talvolta si sono verificati lunghi tempi di attesa per ricevere il pagamento del canone pattuito, altre volte il “sub conduttore” aveva causato qualche danno al bene locato. Naturalmente ciò può accedere anche un con un qualsiasi altro conduttore. Tuttavia data la stringente e costante pressione a cui è sottoposto il cittadino italiano ad adempiere puntualmente ai propri doveri, saremmo portati a pensare che anche lo Stato ricambi con lo stesso zelo l'assolvimento dei propri impegni presi. Ma se per quanto riguarda gli immobili residenziali, ovvero il classico appartamento, oggi la richiesta è rappresentata da molteplici potenziali candidati, con referenze economiche sempre da verificare con attenzione, relativamente agli immobili commerciali e direzionali, magari di grandi dimensioni, questi o sono compatibili ad un utilizzo legato al mondo della logistica, oppure a servizi in outsourcing, altrimenti a causa del loro canone impegnativo rischiano di non trovare un conduttore in grado offrire delle referenze tali da giustificare un impegno contrattuale di sei, nove o dodici anni. Succede quindi che lo Stato Italiano si proponga, per una serie di sue necessità e/o convenienze, a locare questi immobili di grandi dimensioni. La Questura di Verona e l'Archivio di Stato ad esempio oggi pagano rispettivamente l'affitto ad un proprietario privato e ad un ente privato. Quindi possiamo serenamente locare un nostro immobile alla Pubblica Amministrazione? Chi già l'aveva in conduzione di un proprio immobile prima del 2020 si è visto recapitare una proposta di stipula di un nuovo contratto di locazione della durata di anni nove a fronte di un canone annuo commisurato al valore minimo locativo fissato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ridotto del 15 per cento. Di fatto siamo ben lontani dai valori locativi di mercato. Inoltre “In considerazione dell'eccezionalità della situazione economica e tenuto conto delle esigenze prioritarie di raggiungimento degli obiettivi di contenimento della spesa pubblica, a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, per gli anni 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022, l'aggiornamento relativo alla variazione degli indici ISTAT, previsto dalla normativa vigente, non si applica al canone dovuto dalle amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione (…) nonché dalle Autorità indipendenti ivi inclusa la Commissione nazionale per le società e la borsa (Consob) per l'utilizzo in locazione passiva di immobili per finalità istituzionali”. (articolo 3, comma 1, del decreto-legge n. 95 del 2012) Che cosa significa quest'ultimo paragrafo? Che da undici anni lo Stato, quando utilizza un immobile di proprietà di altri, si rifiuta di applicare una regola tradizionale nei rapporti di locazione: quella che impone al conduttore di aggiornare ogni anno il canone sulla base di uno specifico indice ISTAT, al fine di adeguarlo al “costo della vita”. Aggiornamento quantomai necessario, specie in periodi di inflazione marcata, se si considera che i contratti in questione hanno solitamente una durata di dodici anni (sei più sei), sempre con il medesimo canone. Undici anni iniziati dal Governo Monti fino ad arrivare al Governo Draghi, con il decreto “Mille proroghe” (art.3, comma 3, d.l. n.228/2021, che ha aggiunto il 2022 al lungo elenco di annualità interessate dalla disposizione). Undici anni trincerati da “esigenze prioritarie di raggiungimento degli obiettivi di contenimento della spesa pubblica”. Peccato che lo Stato si preoccupi di contenere la spesa pubblica solo quando c’è da pagare a un proprietario quanto concordato in contratto e previsto da una sua legge! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto eur-gefbc2d697_640 by Samuele Schirò from Pixabay
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11 Gennaio 2022
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Proposta shock dell’UE: divieto di vendere o affittare casa se non è green
L'Unione Europea non finisce mai di stupire. E' in arrivo il divieto di vendere o affittare casa se non è green: o l’alloggio ha una certa classe energetica oppure non sarà possibile metterlo sul mercato. Questa sembra essere l'ultima utopica proposta nata da un'agenda comunitaria sconclusionata, animata da inattuabili propositi “politicamente corretti”, reali necessità di riduzione dell'impatto umano sull'ambiente ed altrettanto drammatiche necessità di far ripartire un'economia europea con il fiato corto già prima dello scoppio della pandemia, nella quale siamo tutt'ora impantanati. L'ambizioso programma dell'UE sembra voler ripercorrere l'iter imposto qualche anno fa ai produttori di automobili e di impianti per il riscaldamento, peccato che quest'ultimi si possano rottamare più facilmente delle case. Allo scopo di raggiungere l’obiettivo di ridurre le emissioni di CO2, l'UE vuol proporre che al 1°gennaio 2030 tutti gli immobili residenziali abbiano abbandonato la classe G (la più scadente) e siano passati alla classe F. Ma non basta: entro il 2033 dovranno essere di classe E. Altrimenti? Il proprietario si tiene la sua casa, perché gli sarà vietato venderla o affittarla se non è green. Le ovvie ed immediate ripercussioni sul mercato immobiliare vedrebbero un crollo dell'interesse per le abitazioni con cattiva classificazione energetica che si venderebbero con molta difficoltà e a prezzi da saldo. Sembrano esenti da tali obblighi o comunque al momento non è così chiara la sorte di edifici storici, quelli dedicati al culto, protetti ufficialmente, temporanei o inferiori a 50mq. Come riporta il “Corriere della Sera”, il patrimonio immobiliare residenziale italiano, secondo dati Istat-Cresme è costituito da quasi 12.5 milioni di fabbricati ed oltre 35 milioni di alloggi. L'Enea, l'agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile, pubblica annualmente un rapporto sulle certificazioni energetiche sul portale Siape. Analizzando i dati relativi alle abitazioni che hanno richiesto l'attestato di prestazione energetica A.P.E. tra il 2016 ed il 2020, l'87,9% pari ad 1.645.445 riguardano abitazioni in classe D o peggiore riguardano. Il dato è significativo ma non offre un quadro completo del problema, perché il certificato A.P.E. è richiesto solo quando si vuole vendere o locare un immobile o se lo si sottopone a ristrutturazioni agevolate dal fisco, come quelle per il superbonus ad esempio. Il dato espresso da un elaborazione di Istat-Enea ed Agenzie delle Entrate dice che ad oggi oltre 21.5 milioni di abitazioni in Italia non potrebbero essere vendute o affittate dai proprietari se non a fronte di ingenti opere di adeguamento volte a conseguire un considerevole risparmio energetico, ove possibile, entro i prossimi 12 anni. Già ove possibile, perché salvo magnanime deroghe concesse da parte di Bruxelles, staremo a vedere cosa si potrà fare ad Alberobello con i trulli o nel centro storico di Matera, ad esempio, ma in generale nel gigantesco ed invidiato patrimonio storico artistico, già patrimonio mondiale dell'umanità, presente nel nostro paese. Le uniche certezze in questo preoccupante ed incerto scenario proposto sono rappresentate: dal costo di tutto ciò che ricadrà su imprese e famiglie al netto di eventuali bonus, che comunque per stessa ammissione dell'attuale ministro dell'economia e finanze Franco, “non dureranno in eterno”, dal gigantesco esborso economico a cui dovranno far fronte gli italiani per assecondare l'ormai dominante narrativa del contrasto ai cambiamenti climatici meglio noti come “Global Warming e Climate Change”, dalla cessione di sovranità nazionale da parte della Repubblica Italiana a favore dell'UE in merito a leggi e norme in materia di proprietà privata, modi di acquisto e godimento della stessa. In attesa che il quadro della situazione venga opportunamente chiarito, con l'occasione auguro a tutti voi un sereno Natale. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni   Foto 1: DimitriSvetsikas1969 - foto 16263 da Pixabay Foto 2: Tama66/Peter H - foto 2036 da Pixaby
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10 Dicembre 2021

Scenari immobiliari ai tempi del Coronavirus
Dopo alcuni anni di timida ripresa del mercato immobiliare italiano, dove si sono registrati incrementi del numero di compravendite, non accompagnati peraltro dalla risalita delle quotazioni al metro quadrato, l'epidemia di questo controverso virus riscriverà inevitabilmente le tendenze, l'andamento e le prospettive di crescita del mercato residenziale, commerciale e direzionale del nostro paese, ma non solo. Nonostante si possano ancora leggere online previsioni ottimistiche di crescita di mercati e quotazioni in analisi condotte da illustri società internazionali del settore, protagoniste a livello mondiale ed in grado di spostare ingenti capitali d'investimento da una parte all'altra del pianeta, ritengo che tali, alla luce di quanto sta accadendo non solo in Italia, siano tutte da riscrivere poiché formulate tra la fine 2019 ed inizio 2020, con prospettive totalmente diverse rispetto ad oggi. In attesa di avere dati certi e non previsioni, si possono tuttavia già fare delle considerazioni agli scenari che ci attendono, ma soprattutto in merito a cosa potrà cambiare a causa del nebuloso quadro economico che ci accingiamo ad affrontare. Il mercato residenziale, difficilmente potrà raggiungere le 600.000 compravendite, ovvero il dato superato lo scorso anno. Chi vorrà realizzare in tempi ragionevolmente brevi, dovrà giocoforza abbassare il prezzo di vendita e chi è presente sul mercato da molto tempo, magari 1 o 2 anni, dovrà suo malgrado accettare di rivedere seriamente al ribasso il proprio prezzo proposto, eliminando in tal modo alibi superflui come: “non ho bisogno di vendere” oppure “ma io l'avevo pagato …..euro e non voglio rimetterci”. Gli scenari del 2006-2007 sono lontani e difficilmente riproponibili. Quindi meglio accettare la realtà per evitare perdite ulteriori. Oggi possiamo leggere ovunque che il costo del denaro è ai minimi storici e quindi mai come oggi sarebbe auspicabile, opportuno e conveniente contrarre un mutuo bancario ad un favoloso tasso d'interesse! Peccato però che pochissimi istituti bancari italiani possano accedere realmente a questi canali diretti di finanziamento erogati dalla BCE, data la frammentata e malconcia galassia bancaria nostrana. E' inoltre probabile che già in fase d'istruttoria, durante la richiesta di mutuo, le banche alzino l'asticella dei requisiti per rilasciare il finanziamento e/o riducano la percentuale d'intervento creando il famoso “credit crunch”, in conseguenza al complicato scenario economico attuale, riducendo di fatto l'accesso al credito alla platea di pubblico che determina la fascia di mercato immobiliare prevalente, ovvero quella che cerca di acquistare la “prima casa”. Come è noto uno dei comparti economici più colpiti dalla diffusione del Coronavirus è quello del turismo. Negli ultimi 4/5 anni, in quest'area di business si sono riversate decine di migliaia di proprietari immobiliari italiani allettati da “leggendari guadagni” a fronte di una breve concessione dell'alloggio ed un azzeramento del rischio di morosità dell'occupante. Questo significativo “stock immobiliare”, data la compromissione del business per l'anno in corso, cercherà di ricollocarsi velocemente nel mercato delle locazioni tradizionali a lungo termine, puntando a monetizzare il più possibile, calmierando in tal modo la risicata offerta di appartamenti disponibili degli ultimi anni. I canoni di locazione subiranno, a mio avviso, una contrazione di almeno il 10/15% data la nuova offerta creatasi e soprattutto del ridotto canone potenzialmente pagabile dai conduttori a causa di buste paghe più leggere rispetto all'anno scorso (nella migliore delle ipotesi) erogate da aziende più o meno in difficoltà. La contrazioni dei canoni non subirà ulteriori riduzioni, a mio avviso, grazie ai due seguenti motivi: in questo comparto rientreranno anche coloro i quali non otterranno il finanziamento richiesto alle banche, quindi vi sarà un nuovo segmento di pubblico motivato da una reale necessità, contribuendo a mantenere alta la domanda e perché la qualità di questi alloggi sarà più alta della media presente ora sul mercato e quindi più costosa. Per quanto riguarda il mercato immobiliare commerciale, ovvero quello riferito alle botteghe e negozi, credo che tutto dipenderà dalle politiche di sostegno alle attività che adotterà il governo italiano. Il settore del commercio al dettaglio come è noto, già da anni è in difficoltà a causa prima dell'avvento dei centri commerciali e poi delle grandi piattaforme di e-commerce come “Amazon”. Questo “fermo attività”, se non adeguatamente sostenuto con politiche di tutela, riduzione e rilancio fiscale, vedrà una feroce riduzione degli “esercizi commerciali” che decideranno di riaprire, appena sarà possibile. Dal lato della proprietà, nello scenario peggiore, questi si vedrebbero liberare i propri “spazi” in una considerevole quantità, causa disdetta o peggio per morosità. Ciò comporterebbe nel medio termine una necessaria e robusta riduzione dei canoni mensili che potrebbe comunque non bastare ad incentivare l'apertura di nuove attività. Alla luce delle considerazioni appena fatte, ritengo inutile dilungarmi su prospettive e andamento del mercato delle compravendite commerciali, poiché considero evidenti i motivi che andrebbero a penalizzare l'interesse di un imprenditore ad acquistare “i muri” dove esercitare la propria attività o di un' investitore interessato ad acquistare un negozio per trarne un rendita. Per il mercato immobiliare direzionale, ovvero quello riferito agli uffici, vale in parte quanto detto in precedenza per gli esercizi commerciali, ovvero tutto dipenderà dalle politiche di sostegno che adotterà il governo italiano, questa volta però riferito alle professioni. Tuttavia credo che per molti studi professionali non vi sia altra scelta se non quello dello “sharing office” o ufficio condiviso, per cercare di ridurre i cosiddetti “costi fissi” e certi a fronte di incerti introiti. In tal senso gli uffici di grandi dimensioni, ovvero oltre i 300/400mq, manterranno delle prospettive di sviluppo e crescita. Diversamente, credo che chi possiede un ufficio di 50/100mq debba pensare seriamente a convertire la destinazione d'uso dello stesso ad un utilizzo che consideri le attuali necessità del mercato, valutando anche le diverse imposizioni fiscali che gravano sugli uffici rispetto alle abitazioni. In questo momento straordinario, credo che sarebbe auspicabile pensare a nuovi strumenti legislativi innovativi e flessibili, volti riformare le locazioni commerciali/direzionali. L'attuale impianto legislativo della Legge nr.392 del 1978, la vecchia legge sull'Equo Canone, a mio avviso è inadatta e incapace a rapportarsi e regolamentare le necessità attuali del mondo del commercio e delle professioni, dopo oltre quarantanni dall'entrata in vigore. Staremo a vedere, per il momento rimaniamo a casa e pensiamo a preservare prima di tutto la nostra salute. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Copyright foto di <a href="https://pixabay.com/it/users/geralt-9301/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=4952695">Gerd Altmann</a> da <a href="https://pixabay.com/it/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=4952695">Pixabay</a>
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12 Agosto 2021

Mercato immobiliare italiano 2020 – 2030
Continua l'ottimismo e l'euforia nel mercato immobiliare italiano, alla luce dell'ennesimo incremento delle compravendite registrate nel 2018 rispetto all'anno precedente con un valore complessivo di 578.647 (residenziale, commerciale, pertinenze, ecc.) pari ad un +6,5% rispetto all'anno precedente, quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo. Ricordo che l'apice di tale parametro era stato raggiunto nel 2006 con 845.051 transazioni. Tutto bene quindi, non proprio! Il mercato immobiliare italiano poggia su fondamenta fragili. Senza fare riferimento alle criticità idrogeologiche e sismiche del nostro territorio, le dinamiche che determinano o motivano le persone ad acquistare o a vendere un immobile, sono storicamente riconducibili ai seguenti fattori: • incremento/decremento della fiducia circa il futuro (lavoro, salute, finanza, ecc.), • incremento/decremento dell’imposizione fiscale sugli immobili, • incremento/decremento della volatilità di investimenti alternativi (azioni, fondi, ecc.), • incremento dell’inflazione (casa = bene rifugio), • incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • incremento/decremento del costo del danaro (cioè della rata mensile del mutuo), • incremento/decremento della facilità nell’ottenere finanziamenti per acquistare casa, Ma il dato che influenza maggiormente le scelte d'acquisto di un immobile, a prescindere dalla sua destinazione d'uso, rimane principalmente l'ottenimento di un mutuo. Il comparto residenziale, ovvero il mercato prevalente del nostro paese, nel 2018 ha registrato circa 283 mila acquisti di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, in aumento rispetto al 2017 dell’8,8%, ma sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle acquistate grazie ad un mutuo, hanno riguardato circa il 55% degli scambi. Dopo questa doverosa panoramica sul recente passato, le analisi formulate da importanti società finanziarie internazionali in merito alle prospettive del mercato immobiliare italiano, delineano degli scenari abbastanza diversi dagli attuali, e sicuramente peggiorative rispetto al presente relativamente alle compravendite. Questo a causa dei seguenti fattori: • calo demografico della popolazione, • nr. di nuclei familiari pressoché stabile, almeno dal 2012 ad oggi, • la fusione in grandi gruppi bancari con conseguente drastica riduzione delle realtà bancarie del territorio, che selezioneranno sempre più la clientela richiedente un mutuo al fine di ridurre le loro sofferenze, NPL ecc..., • invecchiamento della popolazione, incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • impatto delle variazioni in decremento del reddito medio percepito dalla popolazione a causa della precarietà lavorativa, disoccupazione, ecc.., • incremento costi di costruzione/ristrutturazione per realizzare immobili con prestazioni energetiche elevate e conseguente incremento medio dei valori al mq. Alla luce di tali fattori, il mercato immobiliare dovrà essere in grado di recepire le mutate condizioni in particolar modo legate alla disponibilità economica degli acquirenti, ai nuovi nuclei familiari, spazi abitativi ridotti rispetto al passato capaci di prevedere anche spazi dedicati all'attività lavorativa in funzione dei nuovi modi di lavorare “a distanza”, all'età media degli acquirenti probabilmente più anziana e quindi con specifiche necessità funzionali. E' probabile quindi che l'altissimo tasso di proprietà immobiliare vantato dal popolo italiano, il secondo al mondo dopo il Giappone, nei prossimi anni vedrà una sensibile migrazione a favore della locazione. Ciò dipenderà principalmente, come detto, dalla capacità del mercato immobiliare e degli attori che lo determinano di realizzare proposte immobiliari realmente innovative e il più possibile rispondenti alle mutate necessità e possibilità della popolazione. Solo così l'attuale trend di crescita potrà essere mantenuto. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Copyright foto: immobiliare Ferroni
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12 Agosto 2021

Stai pensando di acquistare un appartamento in condominio? I pro e i contro!
Se stai cercando di comprare un appartamento, tra le tue opzioni ci sarà senz'altro l'ipotesi di andare a vivere in un condominio. In Italia ci sono circa un milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie. Ma vediamo prima di tutto di capire cos'è un condominio. Il codice civile non ne fornisce una definizione. Le difficoltà proseguono, in quanto alla domanda che cos'è un condominio, è possibile rispondere in diversi modi, essendo il concetto riferibile a svariati profili (materiale, giuridico, ecc.). Il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Data la definizione di condominio, si pone subito il problema di individuare quei casi concreti ai quali si applica la disciplina codicistica. In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. Questi può svilupparsi tanto in senso verticale, il classico edificio condominiale a più piani, quanto in senso orizzontale, come ad esempio i residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune come strade interne, illuminazione, ecc.. Si è di fronte al c.d. "supercondominio", quando questo è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Così, per esemplificare, un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura, è catalogabile come supercondominio. L'ultimo aspetto tecnico da evidenziare in questa lunga ma doverosa premessa è quando nasce l'obbligo di avere un amministratore di condominio. L'art.1129, primo comma, C.C. specifica che la nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Nove, dunque, è il numero di condomini che rende obbligatoria la nomina. Ecco ora cinque cose a cui pensare prima di fare il grande passo. I pro e i contro Un abitazione in condominio è mediamente meno costosa da acquistare rispetto ad una casa o ad una villette a schiera o una casa semindipendente. Le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie sono ripartire secondo una tabella millesimale che terrà conto tra l'altro anche delle differenti dimensioni degli appartamenti che compongono il condominio, a differenza di una casa indipendente dove tutti i costi sono a carico del singolo proprietario. il condominio solitamente è ubicato in un centro o in un quartiere di periferia di una città. Ciò permetterà di accedere ad una serie di servizi come mezzi di trasporto pubblici, scuole, uffici pubblici e negozi vari. Le case indipendenti o villette hanno un'ubicazione tendenzialmente periferica o suburbana, dove talvolta alcuni dei servizi precedentemente elencati non sono presenti. acquistato per investimento, l'abitazione in condominio permette una locazione più rapida avendo mediamente un canone mensile più basso di una villetta o di una casa. La platea di potenziali conduttori sarà quindi più ampia rispetto a quella interessata o che si potrà permettere il canone di un soluzione maggiormente indipendente. alcuni tipi di condominio come i residence in località turistiche possono offrire dei servizi e aree comuni come ad esempio piscine, campi da tennis, ecc... che se altrimenti abbinati ad una casa a schiera o una casa indipendente avrebbero costi di realizzazione e manutenzione proibitivi. Infine ecco alcune utili considerazioni da tener presente nella scelta d'acquisto di un abitazione in condominio. Fare attenzione se ci sono molti appartamenti in vendita, in quanto, a meno che l'edificio non sia di nuova costruzione e quindi tutto in vendita, ciò potrebbe significare che c'è un alto livello di insoddisfazione nell'edificio. Ti piacciono le dimensioni del condominio? È nel quartiere giusto? L'edificio è adeguatamente mantenuto e le spese conseguenti sono ragionevoli o alla tua portata? Queste considerazioni ti indicheranno la giusta direzione per l'acquisto di un appartamento in un condominio che ha tutto ciò che desideri. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_scanrail'>scanrail</a>
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19 Luglio 2021

Verona e Provincia – Mercato immobiliare 2020
Dopo aver visto i dati finali per l'anno 2020 del mercato immobiliare italiano nel mese scorso, andiamo ora a conoscere i risultati finali registrati nella nostra città e provincia nelle stesso periodo di riferimento. Il 9 giugno 2021 l’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto, elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che Verona città e provincia hanno rappresentano anche per l’anno passato la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 19,9% rispetto al 20.3% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane Padova con il 18,4%. Il mercato residenziale del Veneto anche l’anno passato ha rappresentato quasi il 10%, il 9,49% per la precisione, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2020, vi è stato una calo complessivo del -7,6% pari a 10.626 operazioni nell'intera area veronese, rappresentando il primo segno negativo dopo sei anni di andamento positivo. Verona capoluogo ha fatto registrare un calo più marcato pari al -11,8% ovvero 2.943 contro le 3.334 compravendite dell'anno precedente, dato peggiore del valore medio nazionale pari al -7,7%. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2020 è condiviso dai quartieri di Borgo Milano, Navigatori, Saval, Stadio, P.ta Nuova fuori mura o zona OMI C3, ed i quartieri Borgo Venezia, Biondella o zona OMI C2, entrambe con 315 compravendite per zona, mentre il peggiore anche nel 2020 è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 11 operazioni. Interessante ai fini statistici, da rilevare la forte diminuzione di compravendite registrate nella zona del quartiere di Veronetta, con un -28,6% rispetto al 2019. A livello di quotazioni medie espresse in euro al metro quadrato, nei vari quartieri di Verona i prezzi hanno registrato mediamente un lieve ribasso dal 2019, con l’area del centro città in lieve ripresa del +2,5 a farla da padrone. Da segnalare la riduzione del -5,1% delle quotazioni registrate nei quartieri di Chievo, Saval, Borgo Milano, Borgo Nuovo e San Massimo. In provincia, la macroarea dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2020, dietro al capoluogo, come l'anno scorso è stata la bassa veronese con una quota del 22,2% ovvero 2.359 compravendite, vantando la quotazione media di 937 euro al metro quadrato. L'area del lago di Garda rimane la zona dove si registrano i prezzi medi più alti dell'intero territorio provinciale veronese relativamente alle quotazioni medie con 2.319 euro al metro quadrato, valore in crescita rispetto al 2019 del +0,2%. Infine in merito al numero di operazioni effettuate nell'intera nostra provincia, quasi tutte le microaree hanno subito pesanti battute d'arresto. Come già evidenziato in altri miei analoghi report, analizzando i dati raccolti dall'Agenzia delle Entrate, si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, effettuate da una fascia di popolazione che dispone di limitate possibilità economiche e molto spesso finanziata quasi interamente da un mutuo ipotecario.                                                                                                                              Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Copyright immagine: Immobiliare Ferroni
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13 Giugno 2021

Mercato immobiliare Italia ’20 – Dati finali
Il 20 maggio 2021 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il rapporto immobiliare annuale dedicato al settore residenziale, con dati e analisi relativi alla composizione e alle dinamiche del mercato immobiliare italiano delle abitazioni nel 2020. Questo documento analizza anche l'andamento del mercato dei mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito. In linea con le attese degli analisti, il dato registrato di 557.926 compravendite residenziali, rappresenta il - 7.7% rispetto al valore rilevato nel 2019, interrompendo in tal modo un trend positivo di crescita iniziato nel 2014. I motivi che hanno determinato il calo generalizzato delle transazioni sono attribuibili, come è noto, agli effetti del blocco delle attività economiche avviate lo scorso marzo causati dalla pandemia da Sars CoV-2 o Covid 19. Le aree di Milano e Roma rappresentano complessivamente quasi il 10% dell'intero mercato italiano. Nel documento in oggetto emergono ulteriori interessanti dati come ad esempio: la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 107,5 mq che, di contro, risulta maggiore rispetto al 2019 (+1,3 mq), il taglio di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, anche nel 2020, sia stato quello compreso tra 50mq e 85mq, oltre 167 mila pari a circa il 30% del totale, sono state vendute abitazioni per un totale di circa 60 milioni di metri quadrati, in calo del 6,5% rispetto al 2019, i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2020 ammonta a poco più di 89 miliardi di euro, in calo dell’8,7% rispetto al 2019 (circa 8,5 miliardi di euro meno del precedente anno), in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) continua a risultare più elevato è stato di 159.623 euro, con una diminuzione rispetto all’anno precedente di 1.880 euro, nel corso del 2020 sono stati registrati poco meno di 273 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in calo del 4,8% rispetto all’anno precedente. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche,quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51%,in leggero aumento rispetto al 2019, quando erano pari al 49,5%, nel 2020, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di 131.500 euro, in aumento di 4.000 euro rispetto al 2019, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni si riduce, rispetto al 2019, di ulteriori 0,20 punti percentuali portandosi all' 1,93%, segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica, la durata media del mutuo è in lieve aumento a 23,5 anni, la rata media si mantiene nel complesso stabile intorno ai 580 euro. In conclusione il dato sulle locazioni. Nel 2020 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.587.867, il 12% circa in meno rispetto al 2019. Tali contratti hanno interessato quasi 1,9 milioni di immobili. Relativamente ai soli contratti ad uso, questi ammontano a 1.289.339, in calo dell’8,8% rispetto al dato del 2019. Quasi il, 79% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni. Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell'Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Copyright immagine: <a href='https://it.123rf.com/profile_waldemarus'>waldemarus</a>
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24 Maggio 2021

Acquistare casa in Italia e nel Regno Unito nel 2021
Il settore immobiliare nelle politiche finanziarie di ogni stato rappresenta una voce di bilancio imprescindibile ed in grado di garantire ad ogni paese entrate tributarie certe e crescenti, considerando almeno gli ultimi 30 anni. Tuttavia ogni stato adotta un proprio approccio, una propria strategia per aumentare di anno in anno le proprie risorse, tassando i beni immobili presenti nel proprio territorio, cercando nel contempo un compromesso volto a non pregiudicare l'interesse negli attori che ruotano attorno al mondo del mattone generando gettito. Le amministrazioni del nostro paese, siano esse centrali o locali, nel tempo hanno sempre assunto un atteggiamento tendenzialmente “punitivo” nei confronti di chi detiene la proprietà immobiliare. I partiti politici che si sono alternati al governo dal secondo dopoguerra del secolo scorso ed in questo primo ventennio del nuovo millennio, hanno allentato o stretto di volta in volta le politiche assunte in tema di pressione fiscale sugli immobili, senza aver mai dato vita a politiche strutturali di sostegno per l'acquisto della casa alle fasce più deboli della popolazione o volte alla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico -privato nazionale.   Nel Regno Unito invece, anche se siamo in presenza di un differente ordinamento giuridico e quadro normativo sul tema della proprietà immobiliare e della relativa tassazione, il settore del Real Estate non è considerato dai principali schieramenti politici come nell'italica visione, ovvero del “limone da spremere”, bensì come uno straordinario comparto produttivo in grado di sostenere l’economia, sviluppando parallelamente politiche legate al cosiddetto Welfare ed alla crescita demografica, con misure di sostegno all'acquisto immobiliare specifiche per giovani e giovani coppie, come vedremo. In tal modo il governo britannico adotta provvedimenti volti ad allargare la platea di pubblico in grado di acquistare una casa, aumentando l'interesse nel settore e richiamando importanti investimenti di capitale straniero nel proprio mercato immobiliare. Questa attenzione e disponibilità garantita al mercato britannico, non a caso ha prodotto nel 2020 un aumento dei prezzi delle case dell'8,5%, quando in gran parte dell'Europa e del mondo si sono registrati pesanti cali dei valori immobiliari. Nell'ultima legge finanziaria presentata il mese scorso a Londra, il cancelliere dello Scacchiere Rishi Sunak per aiutare i giovani e gli acquirenti cosiddetti “prima casa”, ha annunciato una garanzia sui mutui per immobili di un costo fino a 600mila sterline. Per diventare proprietari basterà avere una somma pari al 5% del valore della casa e ottenere un mutuo per il restante 95%, più facile da ottenere rispetto al recente passato, dato che sarà garantito dal Tesoro. Tra le altre importanti misure adottate, è stata prorogata la sospensione delle imposte di bollo per gli immobili di valore inferiore a 500mila sterline, che rappresentano il 90% delle compravendite in Gran Bretagna, e la riduzione della tassa per immobili di valore superiore al mezzo milione. La misura introdotta nel luglio scorso, era in scadenza a fine marzo, ma è stata prorogata per tre mesi, fino al 30 giugno. Oltre tale termine non vi sarà un brusco ritorno allo status quo ante luglio 2020. Il cancelliere infatti ha annunciato che per altri tre mesi la tassa verrà sospesa per gli immobili di valore inferiore a 250mila sterline. In UK si tornerà allo “stamp duty” del 3% per immobili sopra la soglia delle 125mila sterline solo dal primo ottobre 2021 in poi. La sospensione di tale imposta ha avuto l’effetto sperato, rilanciando il mercato, mai così alto dal 2014, nonostante i lunghi periodi di quarantena. I prezzi anche nel 2021 continuano a salire anche dopo la Brexit, tant'è che nel mese di febbraio appena trascorso, il prezzo medio di un immobile è aumentato dello 0,7% toccando le 231.068 sterline, il livello più alto mai registrato. Secondo gli ultimi dati di Her Majesty's Revenue & Customs, il Fisco britannico, nel mese di gennaio sono state registrate un numero record di compravendite, 121.640 ovvero il 24,1% in più del gennaio 2020. Secondo i calcoli del portale immobiliare Rightmove, con la proroga a fine giugno, altre 300mila persone potranno acquistare casa senza pagare l'imposta di registro, con un mancato introito per il Tesoro di 1,75 miliardi di sterline. In Italia dal 2014 l'imposta di registro agevolata è rimasta ferma al 2% se si acquista da un privato, si paga l'Iva al 4% se si acquista da un costruttore, che diventano il 9% oppure 10% se non si tratta della prima casa. Oltre alle imposte di cui sopra vanno aggiunte le imposte ipotecaria e catastale. Ricordo inoltre che l'imposta di registro si calcola sul valore catastale, mentre l'Iva va computata sul valore reale di mercato dell'immobile. Per chi ha meno di 35 anni e vuole acquistare la sua prima casa, esiste un Fondo di Garanzia mutui, che copre fino al 50% della quota capitale per acquistare una casa per importi non superiori a 250mila euro. Tuttavia questo Fondo di Garanzia è destinato ad alcune categorie specifiche: giovani coppie di cui almeno un componente under 35; nuclei familiari monogenitoriali con figli minorenni, lavoratori atipici con meno di 35 anni, conduttori di alloggi popolari. Ma il vorace fisco italiano non finisce mai di sorprendere e grazie alla Brexit, l'IVIE ovvero l'IMU che pagano gli italiani proprietari di un immobile all'estero, dal 2021 sarà paragonabile ad una mini-patrimoniale. Con la Brexit, la Gran Bretagna non è più parte dell'Ue: non c'è più quindi lo scambio automatico di informazioni del mercato unico. Lo 0,76% non si calcolerà più sulla rendita catastale, valore non più riconosciuto perché fuori area Ue, ma verrà calcolato sul valore di mercato o sul prezzo di acquisto (il più basso tra i due). A Londra, dove i prezzi delle case sono astronomici, in particolar modo nella zona centrale, il prezzo medio per un mini appartamento è di 500mila sterline, quindi da quest'anno un proprietario italiano dovrà pagare circa 4400 euro annui, mentre ad Edimburgo è pari a circa la metà per la stessa tipologia immobiliare. Nei prossimi anni, lo stato italiano dovrà fronteggiare nuove importanti sfide legate al efficientamento energetico dei fabbricati pubblici e privati, all'ottimizzazione del proprio patrimonio pubblico, alla messa in sicurezza di milioni di fabbricati edificati in zone a rischio dissesto idrogeologico e sismico, ed alla riduzione della burocrazia oggi presente tra fisco, amministrazioni locali, ecc.. Solo se il mercato immobiliare potrà utilizzare degli incentivi finalizzati all'aumento della qualità degli immobili costruiti e ristrutturati grazie all'introduzione di nuove tecnologie e nuovi materiali, alla digitalizzazione delle procedure burocratiche ed una riduzione delle imposte sulla seconda casa, potrà iniziare la ripresa delle compravendite ed un aumento delle quotazioni immobiliari. Diversamente avremo delle “città stato” come Milano e poche alte realtà simili, ma nel contempo tante desolate periferie nella nostra bella Italia. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_tonobalaguer'>tonobalaguer</a> Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_victor10947'>victor10947</a>
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24 Marzo 2021

Aste immobiliari 2020: la pandemia dei dati.
Aste immobiliari 2020: la pandemia dei dati. In attesa dei dati ufficiali relativi alle compravendite immobiliari registrate nel 2020 e pubblicate dall'Agenzia delle Entrate, società specializzate nell'analisi dei dati provenienti dal mercato delle aste immobiliari hanno già prodotto dei reporter in grado di fornire un quadro completo di quanto è accaduto nel travagliato anno appena concluso. Secondo la società Reviva, nel 2020 sono state celebrate 117.376 aste riferite ad immobili residenziali, non residenziali e terreni. Tale dato è quasi dimezzato rispetto al 2019. I motivi sono facilmente intuibili: quarantene decretate dal governo nazionale hanno imposto la sospensione delle attività programmate, generando successivamente incertezza operativa dei tribunali, stop alle aste, aventi ad oggetto immobili prima casa, introdotto con il decreto “cura Italia” e poi prorogato fino a fine 2020. Questi dati evidenziano importanti ripercussioni sui creditori, ovvero coloro che contavano sulla vendita di un immobile all’asta al fine di recuperare una somma di denaro a loro spettante. Il mancato recupero complessivo durante l’anno appena trascorso, secondo gli analisti si attesta a 6.6 miliardi di euro circa. Ciò non significa però che questa cifra sia definitivamente andata persa: almeno una parte potrebbe essere ancora recuperata, anche se con tempi di attesa quantomeno più lunghi del previsto. L’offerta minima delle aste complessiva nel 2020 si ferma a 15.2 miliardi di euro circa contro i 32 miliardi del 2019, ovvero il 52% in meno. È importante specificare che la riduzione del numero delle aste è stata superiore rispetto a quella dei lotti in quanto ci sono stati meno lotti che sono riusciti ad andare all’asta. In caso di mancata vendita del lotto infatti, quest’ultimo può essere rimesso all’asta mediamente dopo cinque mesi e a un prezzo svalutato ulteriormente rispetto al suo valore effettivo. La chiusura dei tribunali non ha quindi agevolato una procedura già particolarmente lenta e complessa. Con riferimento alle motivazioni della messa in vendita all’asta, il 72% dei lotti è coinvolto in esecuzioni immobiliari, il 26% a procedure concorsuali (fallimenti e concordati preventivi) e il 2% da altre procedure di liquidazione. Secondo il Centro Studi AstaSy Analytics di Npls Re_Solutions, nel 2020 sono state celebrate 116.637 aste cosi ripartite: quasi 104 mila lotti, pari al’89% della composizione delle esecuzioni immobiliari è costituito da beni il cui valore in asta è inferiore a 250mila euro. Sono invece 10.333 i lotti (8%) costituiti da beni il cui valore in asta è inferiore a un milione di euro. Infine, il 2% restante è formato da beni di valore d’asta superiore al milione. Delle 116.637 aste totali, oltre il 41% ricadono nelle regioni del Nord Italia. Ai primi 5 posti, con quasi il 50% del totale delle esecuzioni italiane, si collocano: Lombardia (16,7%), Sicilia (10%), Emilia-Romagna (7,11%), Veneto (7%) e Lazio (7%). Il Centro Studi Sogeea ha presentato il 23 febbraio '21 in Senato il suo rapporto semestrale sulle aste immobiliari in Italia, il quale registra un aumento di procedure rilevate del +63% tra luglio e dicembre 2020 . Come in molti altri ambiti della nostra vita quotidiana e sociale, la pandemia da Sars-Covid 19 ha evidenziato limiti e criticità legati al burocratico mondo delle aste immobiliari. Gli attori protagonisti in questi uffici, dovranno ripensare ed aggiornare le procedure giudiziarie che portano al trasferimento della proprietà tramite asta, evitando in tal modo pesanti perdite economiche, riducendo tempi e costi, non solo quando le circostanze impongano la chiusura delle attività. In conclusione è interessante annotare quanto evidenziato dalla società Reviva, in merito all'adozione di nuove tecnologie per partecipare e vedersi assegnare delle proprietà immobiliari tramite piattaforme digitali. Nel 2020 sono infatti diminuite del -22% le modalità di “vendita” fisica in favore di un aumento medio dell'85% delle “vendite” in via telematica. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_andreypopov'>andreypopov</a>
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24 Febbraio 2021

Quale futuro per i mini appartamenti?
I mini appartamenti, tipicamente mono e bilocali, sono tipologie abitative entrate di recente nel panorama immobiliare, soprattutto nelle città di provincia come Verona dove, a partire dagli anni '90 nelle nuove costruzioni, queste soluzioni hanno trovato un crescente spazio e gradimento nel pubblico. Nelle grandi città tali soluzioni erano già presenti da almeno 10-15 anni ad uso e consumo di lavoratori fuori sede e studenti universitari. Nel tempo questi mini appartamenti hanno attratto molti degli investitori tradizionali che volevano diversificare le loro risorse allocate nel classico investimento finanziario rappresentato dai “B.O.T.” acquistati tramite la propria banca, scoprendo la piacevole sorpresa dovuta all'inflazione che all'epoca, in alcune zone della città, poteva generare una rivalutazione del capitale immobiliare anche del 5-6% annuo ed una redditività locativa del 3-4% annuo lorda. Fino agli anni della nota crisi finanziaria partita dagli Usa a fine del 2007 in seguito al fallimento della banca Lehman Brothers, i mini appartamenti hanno rappresentato un ottimo e sicuro investimento. Chi li aveva acquistati prima del passaggio monetario da Lira ad Euro avvenuto nel 2002, si è addirittura trovato con il raddoppio di valore del capitale investito in precedenza. Nel periodo storico compreso tra la fine degli anni '90 ed i primi anni del nuovo millennio, molti soggetti “addetti ai lavori e non” sono approdati al mondo del trading immobiliare, chi utilizzando capitali propri, altri finanziati dalle banche che in quegli anni hanno contribuito a gonfiare la “bolla immobiliare” europea. I risultati sono sotto gli occhi di tutti, con arditi frazionamenti di appartamenti di grandi dimensioni in due o tre unità più piccole e trasformazioni di uffici in abitazione, talvolta dando vita a soluzione abitative improbabili ma soprattutto invivibili. Ciò nonostante il mercato “tirava” e tutto velocemente si vendeva e rivendeva. Nel mentre Verona scalava la classifica delle città turistiche più importanti d'Italia e d'Europa arrivando alla quarta piazza della classifica nazionale. Il mercato delle locazioni fino all'introduzione nel 2011 dell'opzione fiscale della “cedolare secca”, tra alti e bassi, offriva prevalentemente opportunità di abitazione a medio - lungo termine nella nostra città, con una marginale offerta di abitazioni ad uso turistico e B&B. Poi i numeri di quest'ultimo segmento d'offerta sono cresciuti esponenzialmente anno dopo anno raggiungendo circa le 5000 unità ad uso turistico e stanze in B&B nell'intero Comune. I mini appartamenti in tale scenario rappresentavano “la gallina dalle uova d'oro” in quanto perfetti ad uso e consumo del turismo “mordi e fuggi” di Verona. Il fenomeno è esploso portando con se malumori nei condomini, con via vai di turisti e trolley a tutte le ore del giorno e della notte, prezzi di camere ed appartamenti superiori a suites di hotels a quattro e cinque stelle!! Questo boom turistico capace di generare introiti anni luce superiori alla locazione tradizionale, anche in questo caso ha richiamato investimenti importanti da parte di soggetti “addetti ai lavori e non” che hanno acquistato mono e bilocali, convertito le loro seconde o terze case di proprietà e “secondo lavoristi” inesperti che prendevano appartamenti grandi in locazione subaffittandoli a loro volta più o meno regolarmente a turisti. Da marzo 2020 a causa dell'esplosione planetaria della pandemia da Sars – CoV-2 meglio nota come Covid-19, tutto questo comparto è fermo e conta danni economici ingenti per mancata presenza dei turisti stranieri. Molti sperano in una ripartenza dalla prossima primavera-estate, ma ancora troppe incognite aleggiano sulla voglia e la possibilità di viaggiare di persone e famiglie, in virtù anche del danno economico derivato dalla contemporanea chiusura di moltissime attività commerciali e lavorative, che ridurrà pesantemente redditi e ricchezza di centinaia di milioni di cittadini nel mondo. Alla luce di quanto sta accadendo, i mini appartamenti avranno ancora un loro “appeal” nel mercato immobiliare? Probabilmente si, ma solo dopo aver registrato un sostanziale ribasso economico dei prezzi richiesti. Oggi nei quartieri centrali di Verona sono in vendita oltre un centinaio di tali soluzioni, con richieste economiche a partire dai 100mila euro fino a superare la funambolica cifra di 350mila euro. Dato il loro prezzo, anche nei quartieri periferici difficilmente i ragazzi giovani con contratti a tempo determinato o con buste paga da euro 1.100/1.200 mese, ovvero la maggioranza di loro, potranno accedere a mutui bancari se non con l'aiuto economico dei genitori. Le banche hanno deciso di penalizzare i propri clienti aumentando considerevolmente i loro costi di mantenimento della liquidità miliardaria depositata nei conti correnti. Questo potrebbe spingere molti a “rifugiarsi” nel mattone. Dunque mono e bilocali potrebbero rappresentare l'unica alternativa all'investimento azionario, che oggi tassa plusvalenze e dividendi al 26% e tralasciando il mercato obbligazionario che propone rendimenti addirittura negativi! Il mercato delle locazioni di mini appartamenti attualmente è inflazionato da un'offerta abbondante e gonfiata dalle pretese di realizzo economico da parte di quei proprietari che hanno momentaneamente parcheggiato il loro appartamento turistico nel mercato tradizionale in attesa del ritorno dell'orda turistica. Prendendo sempre in considerazione i quartieri più centrali di Verona, oggi sono disponibili oltre 200 proposte tra mono e bilocali con canoni mensili compresi tra €370 e €2500. Considerato che prima dello scoppio della pandemia la situazione economica del nostro paese non era affatto buona, gli effetti economici collaterali negativi prodotti da quest'ultima andranno a sommarsi per una considerevole fascia di popolazione. Il nostro primato mondiale relativo alla percentuale di popolazione che detiene una casa di proprietà, ben oltre l'80%, è probabile che verrà eroso significativamente nei prossimi anni. Chi sarà colpito più duramente da questa situazione dovrà, quando possibile, ridurre il proprio spazio vitale, cercando una casa più piccola da acquistare o affittare, cercando contestualmente di crearsi anche una liquidità per “sbarcare il lunario”. Nonostante le incognite e le preoccupazioni legate al futuro che ci attende, a mio avviso l'interesse per i mini appartamenti rimarrà alto e trasversale, e chi già li detiene avrà sempre un bene in grado di garantire una buona redditività. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_in4mal'>in4mal</a>
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24 Gennaio 2021

2020-2023: previsioni per il mercato immobiliare
Il mercato immobiliare italiano si accinge a chiudere l'anno 2020 con una previsione di circa 500 mila compravendite residenziali secondo l'istituto Nomisma, quindi un dato fortemente negativo rispetto alle 604 mila operazioni concluse nel 2019. Questo aspetto rappresenta l'unico dato certo in un quadro generale dove molti temi che fino a pochi mesi fa rappresentavano delle certezze per famiglie italiane e gli investitori, ora queste certezze, dopo quasi 10 mesi di pandemia da Covid-19 sembrano essere improvvisamente evaporati. Ecco i temi in questione: in un quadro economico generale contraddistinto da fatturati aziendali in forte calo ed aumento della disoccupazione, le banche continueranno a sostenere l'acquisto/investimento immobiliare? Negli ultimi 5-10 anni, milioni di unità immobiliari sono state convertite ad uso turistico- ricettivo. Che fine faranno questi immobili? Privati ed aziende quanto tempo potranno ancora attendere una robusta ripresa del flusso turistico, in grado di riportare liquidità a casse vuote da mesi e già magari appesantite da ingenti investimenti fatti in epoche recenti che non riescono nemmeno a garantire il pagamento delle spese di mantenimento? In molte città italiane, da anni sono iniziate importanti riconversioni urbanistiche di aree in precedenza dismesse in distretti direzionali dedicati al settore terziario dei servizi. Con l'introduzione dello “smart working” quale futuro avranno tali immobili? L'esplosione della vendita di beni e servizi online, dominate dalle note piattaforme di e-commerce multinazionali, fenomeno peraltro iniziato già qualche anno fa, permetterà alle tradizionali attività commerciali con vetrina su strada di sopravvivere e quindi una piena occupazione di negozi e botteghe? Il processo di efficientamento energetico del parco immobiliare italiano ha subito una forte accelerazione con l'introduzione del superbonus 110 per cento. Quanti proprietari avranno ancora la volontà e la possibilità economica di intraprenderlo o concluderlo? Questi sono solo alcuni dei principali temi che caratterizzeranno il mercato immobiliare del nostro paese nei prossimi anni. Sempre secondo Nomisma le previsioni anche per il 2021 ipotizzano uno scenario non dissimile da quello dell’anno in corso, con un risultato complessivo di 495mila transazioni nell’ipotesi più favorevole e di 467 mila in quella più avversa. “Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612 mila, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso” sottolineano da Nomisma. Nel 2021 l’andamento delle compravendite immobiliari dipenderà dall’entità del rimbalzo economico oltre che “dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili”. L’attuale incertezza fa prevedere una ripresa lenta e graduale nel biennio 2022-2023 con un’intensità che non permetterà di recuperare in tempi brevi i livelli pre Covid-19, relegando il mercato, almeno fino al 2023, al di sotto delle 600 mila transazioni, sottolinea Nomisma. Il settore residenziale dovrebbe essere quello in cui si manifesterà per prima l’inversione di tendenza. Mentre per quel che riguarda le città, “Milano e Bologna saranno le prime a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023″. Al contrario, “i cali più intensi riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato”. In merito alle incertezze legate alla crisi del turismo è interessante evidenziare alcune iniziative intraprese da importanti capitali europee ed extra UE. Nel Comune di Lisbona in Portogallo per risolvere il locale problema dell'emergenza abitativa è in corso una riconversione degli appartamenti destinati agli affitti brevi. Nella capitale portoghese, migliaia di queste case, specialmente nei quartieri più caratteristici come l’Alfama, sono infatti rimaste sfitte a causa delle restrizioni agli spostamenti. Così la municipalità della capitale portoghese ha approfittato della situazione per portare avanti un programma che era allo studio già prima della pandemia, e che punta a convertire una parte degli oltre 20 mila appartamenti per turisti della città in alloggi popolari. L’iniziativa offre ai proprietari la possibilità di ricevere una cifra fino a 1000 euro al mese, se decidono di concedere le loro case in affitto per almeno cinque anni. Gli stessi appartamenti saranno poi presi in gestione dalla municipalità, che li affitterà a nuclei familiari bisognosi, per un canone fissato a massimo un terzo del reddito netto familiare. La proposta prevede anche il pagamento anticipato di tre anni di affitto. D’altra parte, chi aderisce al programma non potrà più, al termine dei cinque anni, riportare l’appartamento sul mercato di Airbnb e simili. L’esperimento di Lisbona rientra in una serie di iniziative che in varie parti del mondo puntano a dare una risposta all’emergenza abitativa. Città a forte vocazione turistica come Venezia, Barcellona, Amsterdam, Toronto e Parigi hanno dovuto ripensare la loro struttura economica. A Venezia l'estate scorsa è stato siglato un accordo per affittare appartamenti sfitti a studenti, tra alcuni proprietari, le autorità locali e le università. A Barcellona le autorità hanno fatto anche di più: a luglio è stata inviata una lettera di avvertimento a 14 tra banche e fondi di investimento, proprietari di uno stock di 194 appartamenti che sono sfitti da oltre due anni. Nella lettera si avvisava che se le case non fossero state affittate entro un mese, il Comune le avrebbe espropriate alla metà del valore di mercato per poi riconvertirle in alloggi popolari. Ad Amsterdam, ad esempio, gli affitti per le vacanze sono stati banditi nella città vecchia e fatti oggetto di restrizioni in altri quartieri, mentre a Toronto i proprietari di appartamenti in affitto su Airbnb e piattaforme simili sono stati obbligati a registrarsi presso il Comune. Una scelta analoga è stata fatta da Parigi, che ha introdotto una registrazione obbligatoria per chi vuole affittare immobili diversi dalla prima casa e e fissato in 120 giorni all’anno il limite massimo di tempo per gli affitti brevi. Una necessità oramai non più procrastinabile legata al cambiamento climatico ed alla riduzione dei consumi e dei livelli d'inquinamento, potrebbe rappresentare una delle poche ma importanti opportunità di ripartenza economica dell'indotto legato al mondo immobiliare: mi riferisco alla riqualificazione energetica dei “condomini colabrodo” che caratterizzano le città italiane ed europee. Tre quarti degli edifici in UE sprecano energia. Serve una svolta anche in Italia. Muffa al muro, dispersione del calore, spifferi, bollette salate in estate sono spesso segnali della scarsa qualità degli edifici. Come detto i tre quarti degli appartamenti, dei palazzi e di altre strutture presenti in Europa registrano pessime performance dal punto di vista energetico, segnala la Commissione UE. In questo modo contribuiscono al 36 per cento delle emissioni climalteranti. L’efficientamento energetico e il miglioramento degli spazi sono quindi fondamentali per un cambio di passo: Bruxelles e i governi nazionali ne sono consapevoli, per questo stanno realizzando piani e misure da favorire tali processi (tra le varie iniziative, in Italia si punta sul superbonus al 110 per cento). Eppure l’impegno preso potrebbe non bastare per soddisfare l’obiettivo, auspicato dalla Commissione, di tagliare le emissioni di gas a effetto serra di almeno il 55 per cento entro il 2030. Secondo un'analisi del Buildings Performance Institute Europe, l’attuale tasso annuale di ristrutturazione in Europa, inteso come la percentuale dello stock di edifici esistenti che viene ristrutturata, è pari all’1 per cento. L’Ue vuole raddoppiarla, ma non è sufficiente secondo gli autori del report. “Il tasso medio di ristrutturazioni dovrebbe salire almeno al 3 per cento all’anno”, sottolineano gli esperti, precisando che “gli interventi più profondi, che permettono risparmi energetici di almeno il 60 per cento, dovranno costituire il 70 per cento del totale delle attività”. In altre parole, non sono utili lavori superficiali, perché non consentono di abbattere significativamente i consumi e quindi l’impatto sull’ambiente (e il nostro portafoglio). Questi interventi di efficientamento energetico dovranno seguire il principio del NZEB (nearly zero-energy building, edifici il cui consumo energetico è quasi pari a zero): significa realizzare strutture che garantiscono la massima efficienza energetica, mentre ulteriori bisogni verranno soddisfatti facendo ricorso a fonti alternative. Un processo che “richiede uno sforzo strategico per decarbonizzare i sistemi di riscaldamento e raffreddamento“. Gli obiettivi da raggiungere entro il 2030 secondo il BPIE sono un taglio della richiesta di energia usata per riscaldare d’inverno e rinfrescare d’estate del 24,8 per cento entro il 2030 rispetto ai consumi del 2015. “Non si dovranno dotare le nuove case, costruite dal 2021 in avanti, di sistemi di riscaldamento basati sull’uso di fonti fossili”, si legge nel report. Certo è che con prospettive economiche generalizzate a tinte fosche, i governi di ogni singolo stato, Italia compresa, dovranno contribuire all'attuazione di questo ambizioso piano alleggerendo l'elevata pressione fiscale che oggi grava sulle proprietà immobiliari, per cercare di liberare investimenti e fondi privati che potrebbero contribuire in maniera determinante alla ripresa economica del paese, fondi che oggi giacciono in misura crescente sui conti correnti bancari degli italiani (+3 per cento nel 2020 sul 2019)! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_sergeychayko'>sergeychayko</a>
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16 Dicembre 2020
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