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Verona e Provincia – Dati Mercato Immobiliare 2019

Il 19 giugno 2020 L’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2019 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che Verona città e provincia hanno rappresentano anche per l’anno passato la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 20% rispetto al 20.7% del nostro capoluogo di regione. Terza è Padova con il 18,8%. Il nostro mercato regionale anche l’anno passato ha rappresentato quasi il 10%, il 9,67% per la precisione, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2019, vi è stata una crescita complessiva del +4,9% pari a 11.497 operazioni nell'intera area veronese, mentre vi è stato un calo del -0,8% ovvero 3.334 compravendite relativamente a Verona capoluogo, dato peggiore del valore medio nazionale pari al +4,2. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2019 è appannaggio dai quartieri di Golosine e Santa Lucia o zona OMI D4, con 370 compravendite, mentre il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 3 operazioni. Interessante ai fini statistici, da rilevare il forte aumento di compravendite registrate nella zona identificata dai quartieri di Ponte Crencano, Quinzano, Avesa, Parona, prima collina a nord della città, balzata ad un +34,2% rispetto al 2018. A livello di quotazioni medie €/mq, nei vari quartieri di Verona i prezzi sono rimasti all'incirca gli stessi del 2018, con l’area del centro città a farla da padrone. Da segnalare la forte riduzione del -8,2% delle quotazioni registrate nei quartieri di borgo Milano, Navigatori, Saval, Stadio, Porta Nuova fuori mura. In provincia, la macroarea dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2019, dietro il capoluogo, è stata la bassa veronese con una quota del 19,8% ovvero 2.271 compravendite, vantando nel contempo la quotazione media più bassa con 930 €/mq. L'area del lago di Garda rimane la zona dove si registrano i prezzi medi più alti dell'intero territorio provinciale veronese relativamente alle quotazioni medie con 2.316 €/mq, valore in crescità rispetto al 2018 del +4,1%. Le altre microaree non hanno subito variazioni nella quotazione degne di nota eccezion fatta per la Lessinia con un -4,5% rispetto all'anno precedente. Infine in merito al numero di operazioni effettuate nell'intera nostra provincia, è interessante osservare la crescita straordinaria rilevata in Lessinia orientale, Lessinia ed Est veronese con rispettivamente +38,4%, +23,5% e +20,6% rispetto al 2018. Come già evidenziato nel mio analogo report dell'anno scorso, analizzando i dati raccolti dall'Agenzia delle Entrate, si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni in €/mq degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, effettuate da una fascia di popolazione che dispone di limitate possibilità economiche e molto spesso finanziata quasi interamente da un mutuo ipotecario. Purtroppo questo trend proseguirà almeno per quest'anno! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
19 Giugno 2020

Nuovi trends del mercato immobiliare nella “Fase 2”

L'avvento della pandemia di coronavirus e la conseguente quarantena hanno letteralmente buttato all'aria milioni di piani finanziari di persone e famiglie, e tra questi certamente anche l'acquisto di una casa. Nel precedente post di aprile ho cercato di rispondere ad alcune delle domande che si stanno ponendo oggi la maggior parte delle persone, in merito ai nuovi scenari che si verranno a configurare nel mercato immobiliare del presente e nell'immediato futuro. Ora cercherò di approfondire due delle principali tendenze emerse in questo primo quadrimestre del 2020 nel mercato immobiliare locale e nazionale, ovvero: la migrazione dal condominio verso la casa indipendente o semi indipendente e la nuova ripartenza del mercato delle locazioni. Tutti noi difficilmente dimenticheremo i giorni passati in forzata quarantena impostaci a partire dai primi di marzo. Negli appartamenti, i nuclei familiari si sono trovati a dover condividere 24 ore su 24, per molti giorni consecutivi, ogni metro quadrato della propria abitazione. I più fortunati hanno potuto godere di uno sbocco quale un giardino o un terrazzo, ma la maggior parte delle famiglie ha potuto utilizzare a malapena uno o due balconi per poter prendere una “boccata d'aria”. Nel milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie italiane, hanno dovuto convivere tra l'altro: bambini, disabili, anziani ed animali domestici, ognuno con le proprie necessità forzatamente ridotte. Le cronache ci hanno raccontato come gli amministratori condominiali sono stati costretti ad intervenire con l'ausilio delle forze dell'ordine, in alcuni casi, per riportare a toni più consoni e distesi “il clima” degli abitanti nei palazzi. Dal 4 maggio, ovvero da quando hanno permesso la riapertura delle agenzie immobiliari, i telefoni hanno ripreso a squillare con richieste crescenti per valutazioni immobiliare di alloggi in condominio finalizzate alla vendita in cambio di villette a schiera, porzioni di tri/quadrifamiliare, fino ad arrivare a case singole “possibilmente” isolate! Il 2019 si è chiuso con un dato complessivo di compravendite residenziali in Italia di oltre 603.000 transazioni, dove i 2/3 di queste rappresentano la platea di acquirenti che hanno comprato la loro “Prima casa”. Nel 2020 è certo che il numero di transazioni totali sarà largamente inferiore all'anno scorso, già marzo 2020 registra solo a Verona – 45,5% rispetto allo stesso periodo all'anno precedente, ma la percentuale imputabile al cosiddetto “Mercato di scambio” legata alla “Prima casa” sarà ancor più alta, a patto che tali transizioni abitative abbiano successo, ovvero che si riesca a vendere il proprio immobile e a ricomprarne uno rispondente alle nuove necessità. Ciò infatti non è da considerare un fatto così scontato, se prendiamo in considerazione in particolare il passaggio da appartamento in condominio ad unità abitativa semi indipendente. L'offerta di appartamenti è destinata ad aumentare e ciò andrà a discapito del loro valore di vendita. Per contro se questo venditore/acquirente vorrà rimanere all'interno del proprio Comune di residenza, è probabile che dovrà effettuare un conguaglio sul prezzo della nuova casa o villetta, oppure dovrà cambiare Comune per cercare un prezzo d'acquisto prossimo a quanto realizzato dalla vendita. Di norma queste due combinazioni non sono così semplici da verificarsi, poiché dipendono a loro volta da ulteriori variabili, quali ad esempio: la necessità di accendere un mutuo, oppure la scelta di doversi trasferire a diversi km dalla precedente abitazione, con tutte le conseguenze nascenti. Per quanto riguarda l'altro trend preso in esame, ovvero il mercato delle locazioni tradizionali costituito dalle durate contrattuali classiche di 4 anni + 4 anni e 3 anni + 2 anni, negli ultimi 7/8 anni questo ha registrato una progressiva e costante decurtazione di unità residenziali da adibire a locazioni brevi e ad uso turistico. Dall'estate 2020, ma probabilmente anche per i prossimi 2/3 anni, registreremo un fenomeno di ritorno di questi alloggi al mercato locativo tradizionale. Nonostante quindi il probabile aumento dell'offerta immobiliare, i prezzi degli affitti contrariamente alla prassi non scenderanno, anzi tenderanno a salire, alimentati dal forte incremento della domanda e dalla buona/ottima qualità degli alloggi rinnovati di recente per “ingolosire” i turisti. Quale sarà la domanda che andrà ad alimentare questo trend? Sicuramente tutta la platea di pubblico che non troverà sul mercato dell'acquisto ciò che desidera, per varie ragioni, tutto il nuovo personale sanitario e scolastico che verrà integrato nelle strutture pubbliche e private a seguito del COVID 19, e tutti i vari quadri/dirigenti aziendali che verranno ricollocati sul territorio, una volta superati e metabolizzati i vari congedi parentali, casse integrazioni, smart working ecc.. In questo quadro estremamente complesso ed ancora in corso di definizione, anche a causa dei nuovi protocolli di sicurezza da seguire, sarebbe auspicabile e di grande aiuto per tutto il settore immobiliare una forte riduzione del cosiddetto “turismo immobiliare”, rappresentato da quella consistente parte di potenziali acquirenti o conduttori, che di fatto non hanno una reale necessità di cambiare casa, ma che altresì visitano senza mai concludere decine di agenzie immobiliari nel corso dell'anno, andando a vedere, solo per pura curiosità, ogni nuovo immobile disponibile sul mercato! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
24 Maggio 2020

Allerta recessione: cosa devono sapere gli acquirenti e i venditori sul mercato immobiliare

Alla fine dell'anno scorso, i dipartimenti di analisi e statistica delle principali istituzioni finanziarie ed immobiliari nazionali ed internazionali, scommettevano su una lenta ma costante ripresa del numero di compravendite del mercato residenziale italiano e di una timida ripresa delle quotazioni al metro quadrato degli immobili. Tutto ciò nonostante un quadro economico e politico europeo completamente da ridisegnare, dopo l'uscita del Regno Unito dalla compagine europea ed una Germania che, dopo aver inanellato anni di continua crescita economica ed export commerciale da record, conosceva per la prima volta preoccupanti segnali di flessione nei suoi inossidabili “trends”. Per la verità, il nostro scenario economico non era tale da giustificare particolari slanci di serenità ed ottimismo, ma tant'è. Dall'11 marzo di quest'anno, siamo bloccati nelle nostre case, in un paese che già arrancava per mantenere il passo degli altri inquilini della casa europea, costretto a fermarsi, spaventato dalla diffusione di una controversa epidemia mortale, e di fatto travolto da una recessione economica di cui ancor oggi non abbiamo una precisa percezione, ma che di certo ci imporrà pesantissimi sacrifici per poterne uscire. Le compravendite e i prezzi delle case diminuiranno? L'istituto Nomisma prevede, nello scenario peggiore, fino a 120.000 compravendite residenziali in meno per il mercato 2020, e fino al -10% di riduzione media dei prezzi delle case nel triennio fino al 2022. Nonostante i tassi d'interesse dei mutui bancari siano più bassi di sempre, è probabile che vi sarà un calo del capitale erogato dalle banche e della loro percentuale d'intervento nell'acquisto immobiliare. Quale sarà il comparto economico più danneggiato dalla pandemia? Il più colpito da questa situazione senza precedenti nell'epoca moderna, è senza dubbio quello legato al turismo, l'ospitalità e l'intrattenimento, che in Italia muove un indotto complessivo di 146 miliardi di euro (dati ISTAT 2015) ed ha un impatto complessivo sull'economia del nostro paese, tra PIL e occupazione, pari al 13% (dato del 2017 - Fonte WTTC). Dopo il terremoto finanziario provocato dal fallimento Lehman-Brother nel 2008, il nostro comparto immobiliare è riuscito in parte a risollevarsi e con esso l'intera economia, grazie soprattutto agli ingenti investimenti destinati ad alberghi, residence, camping, appartamenti turistici e B&B. Come si comporteranno i potenziali acquirenti ed i venditori? Molti potenziali acquirenti che avevano pianificato l'acquisto di una casa nel 2020, in questo momento si stanno domandando se l'azienda dove lavoravano “riaprirà i battenti” oppure no. Chiaramente questo quadro d'incertezza generale contribuirà a rimandare o peggio ad annullare il progetto d'acquisto di questa parte della popolazione. Molti proprietari altresì presenti da molto tempo sul mercato con la loro proprietà da vendere, potrebbero decidere di ritirarla in attesa di tempi migliori. Il mondo immobiliare italiano non ha la reattività di quello d'oltre oceano, capace di fluttuare quasi come un mercato azionario. Tale fenomeno replica peraltro le rispettive economie italiana ed americana, con la seconda che determina fortemente le scelte della prima grazie a politica, fiscalità e mondo del lavoro molto meno burocratizzati dei nostri e quindi più veloce a reagire e pianificare ogni ambito socioeconomico. Quali mercati immobiliari potrebbero essere maggiormente colpiti dalla recessione? I mercati che hanno più probabilità di essere colpiti dalla recessione, almeno inizialmente, sono quelli che dipendono fortemente da viaggi, turismo e ospitalità, quindi città d'arte e principali località turistiche, e soprattutto gli immobili di fascia alta o di lusso. Una casa milionaria non è esattamente una necessità e in genere essa richiede più tempo per essere venduta già in tempi normali. Chi tra i potenziali acquirenti investitori avesse investito i propri capitali nel mercato azionario potrebbe aver perso anche il 30/40%, a causa dal tracollo subito in borsa tra fine febbraio e fine marzo. E probabile che gli attori protagonisti di questo mercato immobiliare saranno: chi ancora avrà bisogno di una casa, ma in quota minoritaria, dato che oltre l'80% degli italiani una casa già la possiede, e chi sarà motivato a cercare il cosiddetto “affare”! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
21 Aprile 2020

Scenari immobiliari ai tempi del Coronavirus

Dopo alcuni anni di timida ripresa del mercato immobiliare italiano, dove si sono registrati incrementi del numero di compravendite, non accompagnati peraltro dalla risalita delle quotazioni al metro quadrato, l'epidemia di questo controverso virus riscriverà inevitabilmente le tendenze, l'andamento e le prospettive di crescita del mercato residenziale, commerciale e direzionale del nostro paese, ma non solo. Nonostante si possano ancora leggere online previsioni ottimistiche di crescita di mercati e quotazioni in analisi condotte da illustri società internazionali del settore, protagoniste a livello mondiale ed in grado di spostare ingenti capitali d'investimento da una parte all'altra del pianeta, ritengo che tali, alla luce di quanto sta accadendo non solo in Italia, siano tutte da riscrivere poiché formulate tra la fine 2019 ed inizio 2020, con prospettive totalmente diverse rispetto ad oggi. In attesa di avere dati certi e non previsioni, si possono tuttavia già fare delle considerazioni agli scenari che ci attendono, ma soprattutto in merito a cosa potrà cambiare a causa del nebuloso quadro economico che ci accingiamo ad affrontare. Il mercato residenziale, difficilmente potrà raggiungere le 600.000 compravendite, ovvero il dato superato lo scorso anno. Chi vorrà realizzare in tempi ragionevolmente brevi, dovrà giocoforza abbassare il prezzo di vendita e chi è presente sul mercato da molto tempo, magari 1 o 2 anni, dovrà suo malgrado accettare di rivedere seriamente al ribasso il proprio prezzo proposto, eliminando in tal modo alibi superflui come: “non ho bisogno di vendere” oppure “ma io l'avevo pagato …..euro e non voglio rimetterci”. Gli scenari del 2006-2007 sono lontani e difficilmente riproponibili. Quindi meglio accettare la realtà per evitare perdite ulteriori. Oggi possiamo leggere ovunque che il costo del denaro è ai minimi storici e quindi mai come oggi sarebbe auspicabile, opportuno e conveniente contrarre un mutuo bancario ad un favoloso tasso d'interesse! Peccato però che pochissimi istituti bancari italiani possano accedere realmente a questi canali diretti di finanziamento erogati dalla BCE, data la frammentata e malconcia galassia bancaria nostrana. E' inoltre probabile che già in fase d'istruttoria, durante la richiesta di mutuo, le banche alzino l'asticella dei requisiti per rilasciare il finanziamento e/o riducano la percentuale d'intervento creando il famoso “credit crunch”, in conseguenza al complicato scenario economico attuale, riducendo di fatto l'accesso al credito alla platea di pubblico che determina la fascia di mercato immobiliare prevalente, ovvero quella che cerca di acquistare la “prima casa”. Come è noto uno dei comparti economici più colpiti dalla diffusione del Coronavirus è quello del turismo. Negli ultimi 4/5 anni, in quest'area di business si sono riversate decine di migliaia di proprietari immobiliari italiani allettati da “leggendari guadagni” a fronte di una breve concessione dell'alloggio ed un azzeramento del rischio di morosità dell'occupante. Questo significativo “stock immobiliare”, data la compromissione del business per l'anno in corso, cercherà di ricollocarsi velocemente nel mercato delle locazioni tradizionali a lungo termine, puntando a monetizzare il più possibile, calmierando in tal modo la risicata offerta di appartamenti disponibili degli ultimi anni. I canoni di locazione subiranno, a mio avviso, una contrazione di almeno il 10/15% data la nuova offerta creatasi e soprattutto del ridotto canone potenzialmente pagabile dai conduttori a causa di buste paghe più leggere rispetto all'anno scorso (nella migliore delle ipotesi) erogate da aziende più o meno in difficoltà. La contrazioni dei canoni non subirà ulteriori riduzioni, a mio avviso, grazie ai due seguenti motivi: in questo comparto rientreranno anche coloro i quali non otterranno il finanziamento richiesto alle banche, quindi vi sarà un nuovo segmento di pubblico motivato da una reale necessità, contribuendo a mantenere alta la domanda e perché la qualità di questi alloggi sarà più alta della media presente ora sul mercato e quindi più costosa. Per quanto riguarda il mercato immobiliare commerciale, ovvero quello riferito alle botteghe e negozi, credo che tutto dipenderà dalle politiche di sostegno alle attività che adotterà il governo italiano. Il settore del commercio al dettaglio come è noto, già da anni è in difficoltà a causa prima dell'avvento dei centri commerciali e poi delle grandi piattaforme di e-commerce come “Amazon”. Questo “fermo attività”, se non adeguatamente sostenuto con politiche di tutela, riduzione e rilancio fiscale, vedrà una feroce riduzione degli “esercizi commerciali” che decideranno di riaprire, appena sarà possibile. Dal lato della proprietà, nello scenario peggiore, questi si vedrebbero liberare i propri “spazi” in una considerevole quantità, causa disdetta o peggio per morosità. Ciò comporterebbe nel medio termine una necessaria e robusta riduzione dei canoni mensili che potrebbe comunque non bastare ad incentivare l'apertura di nuove attività. Alla luce delle considerazioni appena fatte, ritengo inutile dilungarmi su prospettive e andamento del mercato delle compravendite commerciali, poiché considero evidenti i motivi che andrebbero a penalizzare l'interesse di un imprenditore ad acquistare “i muri” dove esercitare la propria attività o di un' investitore interessato ad acquistare un negozio per trarne un rendita. Per il mercato immobiliare direzionale, ovvero quello riferito agli uffici, vale in parte quanto detto in precedenza per gli esercizi commerciali, ovvero tutto dipenderà dalle politiche di sostegno che adotterà il governo italiano, questa volta però riferito alle professioni. Tuttavia credo che per molti studi professionali non vi sia altra scelta se non quello dello “sharing office” o ufficio condiviso, per cercare di ridurre i cosiddetti “costi fissi” e certi a fronte di incerti introiti. In tal senso gli uffici di grandi dimensioni, ovvero oltre i 300/400mq, manterranno delle prospettive di sviluppo e crescita. Diversamente, credo che chi possiede un ufficio di 50/100mq debba pensare seriamente a convertire la destinazione d'uso dello stesso ad un utilizzo che consideri le attuali necessità del mercato, valutando anche le diverse imposizioni fiscali che gravano sugli uffici rispetto alle abitazioni. In questo momento straordinario, credo che sarebbe auspicabile pensare a nuovi strumenti legislativi innovativi e flessibili, volti riformare le locazioni commerciali/direzionali. L'attuale impianto legislativo della Legge nr.392 del 1978, la vecchia legge sull'Equo Canone, a mio avviso è inadatta e incapace a rapportarsi e regolamentare le necessità attuali del mondo del commercio e delle professioni, dopo oltre quarantanni dall'entrata in vigore. Staremo a vedere, per il momento rimaniamo a casa e pensiamo a preservare prima di tutto la nostra salute. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
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23 Marzo 2020

L’atto di donazione di un immobile: cos’è, rischi e costi.

Partiamo dalla definizione del Codice Civile: art.769 - La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. La donazione è un contratto che come tutti i contratti e negozi in generale, ha una propria causa. L'elemento essenziale della causa della donazione è proprio l'animus donandi, cioè l'arricchimento dell'altra parte senza corrispettivo e non va confuso con i motivi che spingono a tale attribuzione. Acquistare una casa, quando la titolarità del bene immobile proviene da un atto di donazione, può rivelarsi rischioso e la banca potrebbe non concedere un mutuo a chi desidera comprare l'immobile il cui venditore l'ha ricevuto “in donazione”. La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. E con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà. Per proteggere la donazione l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita. Già perché bisogna ricordare che chi dona un immobile, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali per legge spetta sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. Questo significa che se una persona, quando è ancora in vita, compie donazioni che ne impoveriscono il patrimonio o con il proprio testamento, lascia gran parte dei propri beni a soggetti diversi dai legittimari, questi ultimi possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”. Dal notaio si può far firmare agli eredi legittimari una rinuncia a contestare la donazione: in questo modo questi si impegnano a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita, ossia poco dopo la donazione stessa. Essa, può essere annotata nei registri immobiliari a margine della donazione in modo da essere pubblica e conoscibile da chiunque. Rimane comunque sempre la facoltà ai legittimari di rivendicare anche nei confronti del donante, in modo diverso la propria parte di “legittima”. Questo è quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017. Tale sentenza, ricalca quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014). In merito alle compravendite immobiliari, una recente sentenza della Corte di Cassazione, la nr.32694/2019 stabilisce un principio innovativo a tutela dell'acquirente, qualora sia stata taciuta dal venditore la provenienza donativa del bene, e quindi i relativi rischi già evidenziati in precedenza emergano solo all'approssimarsi del rogito. Secondo la Corte di Cassazione in questo caso l'acquirente può rifiutare la stipula del rogito notarile perché la provenienza donativa del bene rappresenta una circostanza che influisce sulla stabilità dell'acquisto e anche sulla successiva circolazione del bene. Ciò in forza dell'art.1460 C.C., ovvero ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere alla sua obbligazione se l'altro non adempie contemporaneamente alla propria. La donazione è soggetta a una tassazione differente a seconda del livello di relazione e parentela tra donante e donatario. Se infatti la donazione avviene tra coniugi o parenti in linea retta, si applica l’aliquota del 4 per cento sulla parte di valore della casa che supera la franchigia di 1 milione di euro. Se la donazione avviene tra fratelli e sorelle, l’aliquota sale al 6 per cento, mentre la franchigia scende a 100 mila euro. Ancora, se la donazione interviene tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge (parenti entro il IV°grado), si applica l’aliquota del 6 per cento, ma senza alcuna franchigia. Infine, se la donazione avviene tra soggetti diversi da quelli finora precisati, l’aliquota sale all’8 per cento, senza franchigia. Eccezione è rappresentata dalla donazione in favore di un soggetto affetto da handicap grave: in questo caso la donazione non è soggetta a imposte, qualunque sia il rapporto di parentela, fino alla soglia di 1,5 milioni di euro. Alle imposte previste dalla legge poi bisogna aggiungere i costi del notaio, che solitamente dipende dal valore dell’immobile. Ricordiamo altresì che le aliquote di cui sopra vanno applicate al valore dei beni immobili, considerati solamente per il valore catastale. Al valore catastale si applicherà l’aliquota dell’1 per cento per l’imposta catastale, e del 2 per cento per l’imposta ipotecaria. Se tuttavia il donatario chiede l’agevolazione per la prima casa, le due imposte sono dovute in misura fissa. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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4 Febbraio 2020

Mercato Immobiliare: Verona vs Europa

Si è da poco concluso il 2019 ed anche per il mercato immobiliare è tempo di fare dei bilanci. Nonostante i dati ufficiali delle compravendite italiane che arriveranno tra la fine di maggio ed i primi di giugno 2020, gli addetti ai lavori già festeggiano il raggiungimento della soglia delle 600.000 operazioni residenziali, ovvero un valore già registrato negli anni 2009-2010. A prescindere dai toni enfatici che andremo a leggere nei prossimi mesi nei vari report di Agenzie delle Entrate, Nomisma e varie testate giornalistiche finanziarie, la realtà ci dice che, fatta eccezione per la città metropolitana di Milano, la rimanenza del paese “Italia” arranca, pur con qualche ulteriore altra rara eccezione. Milano sembra incanalare ed attrarre tutte le risorse e le energie positive del nostro paese e non solo, riqualificando con incessante dedizione, vecchie aree periferiche ed industriali abbandonate e degradate, creando nel contempo servizi ed infrastrutture moderne e funzionali adeguate ad una metropoli di oltre 3 milioni di abitanti. Le quotazioni nazionali dei prezzi al metro quadro stentano a superare significativamente i valori dell'inflazione pubblicati dall'Istat. I tempi medi per vendere un immobile residenziale in Italia sono ancora attorno ai 10 mesi. Ma oltre confine com'è la situazione? Il panorama immobiliare d'oltralpe è decisamente più vivace e dinamico registrando valori molto positivi su tutti i fronti: aumento di compravendite, aumento delle quotazioni al metro quadrato, e tempi di vendita dell'immobile che vanno dalle 3 settimane ad un massimo di 3 mesi dalla “messa in vendita”. Germania, Austria, Repubblica Ceca, Ungheria, Danimarca, Spagna, Francia e Portogallo richiamano acquirenti da tutta Europa, ma non solo, adottando incentivi fiscali e garantendo rendimenti da investimento annui almeno del 6%. Quindi solo la disastrata e martoriata Grecia fa peggio dell'Italia nel “mattone”! Dopo questa premessa ad ampio spettro, vediamo di focalizzare l'attenzione su com'è andato il mercato immobiliare di Verona nel 2019. Nell'anno che si è appena concluso, il mercato locale è cresciuto, sia in termini di prezzi al metro quadrato sia nel numero di operazioni complessive, anche se con “risicati” dati percentuali medi nazionali. Fatto salvo rare eccezioni, ancor'oggi per vendere un immobile a Verona non sono necessari di certo 21 giorni o 3 mesi, bensì serve ancora attendere molto più tempo per giungere all'obiettivo prefissato. Le ragioni sono molteplici ed a mio avviso partono da lontano, forse addirittura dal 1975, ovvero l'anno di redazione dell'ultimo piano regolatore, lo strumento di pianificazione urbanistica per antonomasia. Negli ultimi 45 anni cos'è cambiato significativamente a Verona? Probabilmente il dato più evidente si riferisce alla crescita esponenziale di notorietà e gradimento turistico riscontrato dal pubblico nazionale ed internazionale nei confronti della nostra città, al quale purtroppo, non si è saputo abbinare e far sviluppare una riqualificazione urbana ed infrastrutturale adeguata alle mutate necessità derivanti. Si sono succeduti solo migliaia di interventi urbanistici personalizzati e fini a se stessi, disconnessi tra loro, volti solamente ad ottenere consenso elettorale dal contribuente. Prova ne sia che, a differenza di Venezia o Firenze, la nostra città non annovera tra i propri residenti o dimoranti centinaia di cittadini americani, inglesi, tedeschi, giapponesi, russi, cinesi, arabi o mediorientali, che hanno deciso di investire importanti capitali tra le nostre mura! Offriamo loro qualcosa tra: noti poli museali e universitari, parchi urbani, infrastrutture ultramoderne ecc...? Forse qualche centro commerciale, nuovi palazzi a torre in arrivo in via Mameli, al Chievo, o all'ex area Tiberghien a San Michele Extra! I rendimenti degli investimenti immobiliari nel nostro territorio sono tali da aver spinto migliaia di nostri concittadini, ad inventarsi “ex novo” un'attività turistica, trasformando propri immobili in confortevoli “suites”, confidando in remunerazioni economiche maggiormente gratificanti. In mancanza di una lungimirante e strategica pianificazione concertata con professionisti competenti e slegati della “solita” politica, la nostra bella città sarà in grado, a mio avviso, di crescere sempre meno in termini di “qualità della vita”, e verrà fagocitata da un mediocre turismo di massa di transito che non porterà la tanto agognata “ricchezza”, bensì altri effetti collaterali, tra cui l'aumento di traffico (quindi smog) e sporcizia. Solo un costo del denaro ai minimi storici alimenta di fatto anche la domanda locale e stimola potenziali acquirenti ad investire a Verona, comunque preoccupati di fare “la scelta giusta” in un momento storico incerto. La nostra città vuole idealmente crescere e valorizzare le proprie virtù, ma nei fatti invece continua a cementificare nuovo suolo, quando dispone di milioni di metri quadrati da bonificare e convertire (vedi Verona sud). Il mercato è potenzialmente formato da: studenti, giovani, famiglie, anziani e turismo, disponibili a pagare il “giusto prezzo” per un edilizia residenziale di qualità, finalmente innovativa e sostenibile. La gestione di tali necessità, fenomeni e dinamiche deve essere attenta, altrimenti l'eterogenea platea di acquirenti di cui sopra, non trovando quello che cercano in città, guarderanno ai paesi europei menzionati in precedenza, dove potrebbero anche decidere di andare a vivere. Concludo con una riflessione emblematica in merito al valore culturale-artistico raggiunto dalla nostra bella città: quanti di noi avrebbero mai pensato che Verona sarebbe potuta diventare, in termini artistici, una filiale satellite di una seppur eccellente realtà museale come il “Mart” di Rovereto? Il pericolo di brillare solo di luce riflessa è dietro l'angolo, in un mondo così rapido e competitivo. Se il nostro mercato immobiliare finalmente produrrà immobili moderni, funzionali, qualitativi, ma architettonicamente contestualizzati alla nostra storia e tradizione, senza cercare di copiare “skyline” altrui che non ci appartengono, potrà stuzzicare “i palati” o meglio “i portafogli” di potenziali acquirenti veronesi e stranieri, desiderosi di investire bene i propri soldi e non in fabbricati mediocri ed anonimi. Buon 2020 a tutti!  Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
1 Gennaio 2020

Auto elettrica, le colonnine di ricarica nel condominio e nei singoli garages

Molti italiani stanno valutando l’acquisto di un autoveicolo elettrico. Il mercato automobilistico è in grande fermento in tutto il mondo, e questo fenomeno ancora marginale in Italia, crescerà significativamente nei prossimi anni, ponendo nel contempo nuove problematiche. Una di queste è senz'altro relativa all'inserimento delle colonnine della ricarica all'interno dei condomini. Si può chiedere al condominio di installare prese adatte alla ricarica di auto elettriche? Quali maggioranze servono? Come si ripartono le spese? L'acquisto e l'installazione degli impianti possono essere deliberati, in prima o in seconda convocazione, a maggioranza (secondo comma articolo 17-quinquies decreto legge 22/6/2012, n. 83). La spesa va ripartita in base ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione, mentre quella riguardante la ricarica va ripartita in base al consumo registrato dall’accorgimento tecnico consigliato dall’installatore. Se il condominio non assume la delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, il condomino interessato può installare il dispositivo a proprie spese. Gli altri condomini potranno in ogni tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di manutenzione ed esecuzione dell’opera, attualizzate al valore della moneta. Un altro tema è legato all'installazione di una colonnina all'interno di un garage. Enel X società leader del settore (tra gli altri operatori ci sono A2A, Acea, Iren e Hera), punta a installare in Italia 14 mila colonnine elettriche entro il 2020 e 28 mila entro il 2022. Il piano al quale fa riferimento la divisione del gruppo Enel dedicata ai prodotti innovativi e soluzioni digitali, uno dei cui business è la mobilità elettrica, prevede un investimento fino a 300 milioni di euro. Attualmente Enel X ha già installato 6500 punti di ricarica (al ritmo di oltre 150 a settimana), alcuni dei quali sono in corso di attivazione. Ma quanto costano? Le JuiceBox (o wall box, ossia box a parete), punti di ricarica principalmente per uso domestico, sono apparati intelligenti che si possono acquistare al costo complessivo di mille euro. Sono inoltre stati studiati degli accordi con il settore automotive per proporre pacchetti che permettano di comprare una wall box contestualmente all’acquisto del veicolo elettrico. Una volta acquistata la JuiceBox, un tecnico di Enel si occupa di fare un breve sopralluogo a casa dell'acquirente. Quindi, se la potenza è sufficiente, si collega la wall box al contatore domestico, oppure si chiede un allaccio dedicato. Dovranno essere redatti ed introdotti nuovi protocolli di sicurezza condominiali da integrare nei regolamenti di condominio, come per quanto è già accaduto in passato per le auto alimentate a gpl e metano. La speranza tuttavia è che tali nuovi provvedimenti siano sincronizzati ed aggiornati periodicamente alle ultime evoluzioni tecniche degli impianti, poiché è ancora frequente purtroppo trovare regolamenti condominiali che impediscono il parcheggio al piano terreno o al primo interrato di autoveicoli alimentati a gpl, nonostante l’entrata in vigore del Decreto 22 novembre 2002 del Ministero dell’Interno, pubblicato sulla G.U. n.283 del 3 dicembre 2002, il quale afferma che gli autoveicoli a GPL che montano un impianto dotato di sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE/ONU 67-01 (tutte quelle auto sulle quali l’impianto è stato installato dopo il 1 gennaio 2001), possono parcheggiare al primo piano interrato delle autorimesse, anche se organizzate su più piani interrati. Staremo a vedere! Immobiliare Ferroni
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21 Novembre 2019

Provvedimenti per la Casa nella Legge di Bilancio 2020

Come ogni ultimo trimestre dell'anno, il nostro governo si accinge a predisporre la legge di bilancio. Anche nel 2020 il bene più prezioso ed amato dagli italiani, ovvero la casa, sarà al centro di provvedimenti complessivamente negativi, che andranno ad appesantire la già insopportabile pressione fiscale gravante sugli immobili del nostro paese. Entrando nel merito, il primo provvedimento che prevede un aumento di costi riguarda l'imposta ipotecaria e catastale dovute nei trasferimenti di proprietà a titolo oneroso di immobili, donazioni, successioni ecc.. soggetti ad imposta di registro. Per le transazioni tra privati/persone fisiche infatti, le imposte previste di cui sopra, per chi potrà godere dell'agevolazione fiscale della “Prima casa”, passeranno da €50,00 a €150,00 cadauna. Quindi per la stessa operazione di compravendita, se effettuata nel 2020 si pagheranno €200,00 in più dal notaio. Una riduzione del 25% delle stesse imposte è prevista invece per le transazioni soggette a Iva. Acquistando un immobile da impresa costruttrice, queste passeranno da €200,00 a €150,00 euro, con un risparmio complessivo di €100,00. Ricordo che statisticamente le transazioni immobiliari soggette ad imposta di registro sono di gran lunga superiori di quelle soggette ad Iva. Il secondo provvedimento che prevede un aumento di costi riguarda l'ormai famoso affitto a canone concordato, meglio noto come “3 anni + 2 anni”. Fino alla fine di quest'anno, questo tipo di contratto prevede l'opzione fiscale della “Cedolare secca” al 10%. Dall'anno prossimo e con una previsione fiscale strutturale, tale aliquota salirà al 12,5%. Questa prospettiva, secondo le principali associazioni sindacali rappresentanti i proprietari ed i conduttori, contribuirà a ridurre ulteriormente l'offerta degli alloggi disponibili sul mercato provocando un incremento dei canoni locativi, a causa di un'ulteriore migrazione da parte dei proprietari immobiliari nel “magico” mondo delle locazioni turistiche. L'aggettivo “Magico” è volutamente riferito alle taumaturgiche aspettative di realizzo di migliaia di proprietari immobiliari propensi a locare a turisti la propria casa, in un mercato entrato già da anni in una pericolosa “bolla”, destinato inevitabilmente a ridimensionarsi non appena verranno completati e messi a regime tutti gli accorgimenti normativi che verranno imposti da vari regolamenti comunali, provinciali, regionali ecc.. Il terzo provvedimento, che potrebbe sembrare positivo apparentemente, introduce una nuova agevolazione fiscale a fronte di un opera di straordinaria manutenzione denominata “Bonus facciate”. Tale misura che potrà essere utilizzata solo nel 2020, prevede la detrazione del 90% delle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate degli edifici. Tale provvedimento pensato dall'attuale ministro Franceschini, è volto a migliorare il “volto” delle nostre città. A mio avviso questo intervento è un “doppione” in quanto esiste già un provvedimento analogo che è stato prorogato fino a fine 2020, l' “Eco-bonus”.(Detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici nella misura del 65%). Almeno la metà del parco immobiliare italiano è rappresentato da fabbricati ricostruiti dopo il secondo dopoguerra. In questi edifici privi di ogni principio costruttivo di risparmio energetico, in questi ultimi anni si è iniziato ad adottare il cosiddetto “Cappotto termico”, che notoriamente abbina anche il rifacimento della facciata. Personalmente avrei incentivato tale iniziativa, aumentando le percentuali di detraibilità fiscale di tutti quei provvedimenti volti a ridurre lo spreco e l'inefficienza energetica. La Legge di bilancio prevede inoltre il rinnovo del “Bonus ristrutturazione”, detrazione per le ristrutturazioni edilizie nella misura del 50% con limite di spesa di 96.000, il “Sisma bonus”, mentre rimane un punto interrogativo per il “Bonus mobili ed elettrodomestici” e per il “Bonus verde”. Il primo consiste in una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A o A+ per un importo massimo di 10.000 euro, il secondo consiste in una detrazione IRPEF del 36% sulle spese sostenute per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato. In merito a tutte queste recenti o nuove opportunità di riqualificazione condominiale, ritengo sia interessante evidenziare un aspetto sconosciuto o comunque poco noto ai più. La vita negli edifici in cui vivono circa 30 milioni di italiani è cambiata il 18 giugno 2013 con l’entrata in vigore della “Riforma del condominio” varata con la legge nr.220/2012. Con essa infatti, le maggioranze previste per costituire l'assemblea ed i quorum necessari all'approvazione delle iniziative proposte, sono state significativamente ridotte. Ciò ha già creato situazioni problematiche, dove condomini contrari ad interventi straordinari in quanto in condizione di difficoltà economica, non potendo far fronte alla delibera condominiale che ora impone il pagamento anticipato di tali opere, hanno ricevuto decreti ingiuntivi, azioni legali ecc... In conclusione ritengo che si sia persa ancora un'occasione per riformulare una nuova moderna politica fiscale gravante sugli immobili, che invece rimangono solo esclusivamente beni da tassare sempre di più per tamponare la sempre più profonda voragine del nostro debito pubblico. Michele Ferroni - Imobiliare Ferroni
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23 Ottobre 2019

E’ possibile affittare la prima casa?

Oggi più che mai, dopo aver acquistato la “prima” casa, gli scenari posso cambiare rapidamente generando nuove necessità, tra cui appunto quella di affittare la propria “prima” casa, per motivi economici o per una diversa esigenza di spazio. Chi ha acquistato recentemente un'abitazione, ricorderà le domande poste dal notaio e cosa ha dovuto dichiarare in sede di rogito per ottenere lo “sconto fiscale” ovvero per ottenere l'aliquota fiscale ridotta al 2% acquistando da privato oppure 4% acquistando dal costruttore/impresa edile. Con una normativa così complicata, è del tutto normale porsi dei dubbi come, ad esempio, quelli in materia di affitto, ovvero se è possibile acquistare una casa con l'agevolazione fiscale per poi affittarla. La risposta è si, e fin da subito! In realtà per usufruire delle agevolazioni fiscali “prima casa” non é necessario mantenere la residenza in quell’abitazione (circolari Agenzia Entrate n. 38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001 e n. 1/E del 02/03/1994). La legge specifica che si deve mantenere la residenza nel Comune ove é ubicato l’immobile, ma non necessariamente nell'immobile acquistato, nella via e al numero civico di quest’ultimo. Quindi, sarebbe possibile ad esempio dare in affitto la “prima” casa e andare ad andare a vivere in un altro immobile, magari ottenuto in comodato gratuito da un parente. Questa opportunità non è praticabile invece acquistando un immobile considerato di lusso, ovvero appartenente alla categoria catastale A/1 o ad essa riconducibile, in base alle caratteristiche tecniche dello stesso, come ad esempio la dimensione di 200/300mq. Naturalmente se nella “prima” casa non ci si abita, si vanno a perdere tutte quelle agevolazioni legate alla tassazione locale come IMU e TASI, poichè per definizione si applicano e se ne godono solamente abitandola. Diverso invece é il discorso relativo alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo. Per poter detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, é necessario prendere la residenza non solo nel Comune in cui è ubicato l'immobile, ma specificatamente nello stesso per il quale si è ottenuto il mutuo. Quindi, in conclusione, in caso d'affitto, si manterranno i benefici sulle tasse pagate, ma non si potranno detrarre gli interessi dall’IRPEF,(Nella prossima legge finanziaria 2020 si parla di ridurli al 17%!!) e si pagheranno le imposte locali. Immobiliare Ferroni
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21 Settembre 2019

Verona e Provincia – Dati Mercato Immobiliare 2018

Il 4 giugno 2019 L'Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2018 ed elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall'Osservatorio Mercato Immobiliare. I dati nazionali gli abbiamo già pubblicati nel precedente nostro post di maggio 2019. Prima di entrare nel merito dell'andamento del mercato provinciale veronese, vogliamo solo ricordare che Verona città e Verona provincia hanno rappresentano anche per l'anno passato le seconde realtà venete per numero di operazioni complessive dietro a Venezia. Il nostro mercato regionale l'anno passato ha rappresentato il 10% del intero mercato immobiliare italiano. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2018, vi è stata una crescita complessiva del 5,5% e di un 5,2% solo a Verona capoluogo con le sue 3359 compravendite, peggiore del dato medio nazionale. All'interno della micro zona cittadina identificata dell'OMI, il primato di operazioni è detenuto dai quartieri B.go Milano, Navigatori, Saval, Stadio, P.ta Nuova (Fuori Mura) o zona OMI C3, con 363 compravendite, il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Ovest, a scarsa densità edilizia o zona R2 con 10 operazioni. Interessante ai fini statici, da rilevare il forte aumento di operazioni registrate nel quartiere di Veronetta che nel 2017 aveva sofferto un -26% e l'anno corso è balzata ad un +55%. A livello di quotazioni medie €/mq, nei vari quartieri di Verona i prezzi sono rimasti pressappoco gli stessi registrati nel 2017, con l'area del centro città a farla da padrone. Nella nostra provincia, fatta eccezione per l'area del lago di Garda dove i prezzi sono saliti quasi del 3% rispetto al 2017 risultando in tal modo la micro area provinciale con la quotazione media €/mq più alta, le altre zone non hanno subito variazioni di prezzo degne di nota. Infine in merito al numero di operazioni in provincia di Verona, i Comuni della Cintura, Villafranca e Lessinia hanno registrato significativi incrementi rispettivamente del 12%, 10,5% e 9,1. Disaggregando i dati, si nota tuttavia che il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra in zone con i minori prezzi al metro quadrato, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo e riservate ad una fascia medio bassa di aspiranti proprietari. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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24 Giugno 2019

Mercato immobiliare italiano 2020 – 2030

Continua l'ottimismo e l'euforia nel mercato immobiliare italiano, alla luce dell'ennesimo incremento delle compravendite registrate nel 2018 rispetto all'anno precedente con un valore complessivo di 578.647 (residenziale, commerciale, pertinenze, ecc.) pari ad un +6,5% rispetto all'anno precedente, quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo. Ricordo che l'apice di tale parametro era stato raggiunto nel 2006 con 845.051 transazioni. Tutto bene quindi, non proprio! Il mercato immobiliare italiano poggia su fondamenta fragili. Senza fare riferimento alle criticità idrogeologiche e sismiche del nostro territorio, le dinamiche che determinano o motivano le persone ad acquistare o a vendere un immobile, sono storicamente riconducibili ai seguenti fattori: • incremento/decremento della fiducia circa il futuro (lavoro, salute, finanza, ecc.), • incremento/decremento dell’imposizione fiscale sugli immobili, • incremento/decremento della volatilità di investimenti alternativi (azioni, fondi, ecc.), • incremento dell’inflazione (casa = bene rifugio), • incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • incremento/decremento del costo del danaro (cioè della rata mensile del mutuo), • incremento/decremento della facilità nell’ottenere finanziamenti per acquistare casa, Ma il dato che influenza maggiormente le scelte d'acquisto di un immobile, a prescindere dalla sua destinazione d'uso, rimane principalmente l'ottenimento di un mutuo. Il comparto residenziale, ovvero il mercato prevalente del nostro paese, nel 2018 ha registrato circa 283 mila acquisti di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, in aumento rispetto al 2017 dell’8,8%, ma sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle acquistate grazie ad un mutuo, hanno riguardato circa il 55% degli scambi. Dopo questa doverosa panoramica sul recente passato, le analisi formulate da importanti società finanziarie internazionali in merito alle prospettive del mercato immobiliare italiano, delineano degli scenari abbastanza diversi dagli attuali, e sicuramente peggiorative rispetto al presente relativamente alle compravendite. Questo a causa dei seguenti fattori: • calo demografico della popolazione, • nr. di nuclei familiari pressoché stabile, almeno dal 2012 ad oggi, • la fusione in grandi gruppi bancari con conseguente drastica riduzione delle realtà bancarie del territorio, che selezioneranno sempre più la clientela richiedente un mutuo al fine di ridurre le loro sofferenze, NPL ecc..., • invecchiamento della popolazione, incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • impatto delle variazioni in decremento del reddito medio percepito dalla popolazione a causa della precarietà lavorativa, disoccupazione, ecc.., • incremento costi di costruzione/ristrutturazione per realizzare immobili con prestazioni energetiche elevate e conseguente incremento medio dei valori al mq. Alla luce di tali fattori, il mercato immobiliare dovrà essere in grado di recepire le mutate condizioni in particolar modo legate alla disponibilità economica degli acquirenti, ai nuovi nuclei familiari, spazi abitativi ridotti rispetto al passato capaci di prevedere anche spazi dedicati all'attività lavorativa in funzione dei nuovi modi di lavorare “a distanza”, all'età media degli acquirenti probabilmente più anziana e quindi con specifiche necessità funzionali. E' probabile quindi che l'altissimo tasso di proprietà immobiliare vantato dal popolo italiano, il secondo al mondo dopo il Giappone, nei prossimi anni vedrà una sensibile migrazione a favore della locazione. Ciò dipenderà principalmente, come detto, dalla capacità del mercato immobiliare e degli attori che lo determinano di realizzare proposte immobiliari realmente innovative e il più possibile rispondenti alle mutate necessità e possibilità della popolazione. Solo così l'attuale trend di crescita potrà essere mantenuto. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
25 Maggio 2019