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Mercato Immobiliare: più ombre che luci…
L'anno 2018 si è appena concluso con un 6,5% di incremento delle compravendite immobiliari pari a circa 580.000 transazioni. In merito a questo valore apparentemente incoraggiante si devono fare tuttavia alcune riflessioni: i prezzi del mattone sono ovunque, tranne pochissimi casi, in flessione. Secondo gli autorevoli punti di vista dell'Osservatorio Immobiliare di Nomisma e dell'Istat, le compravendite residenziali nel 2019 continueranno a crescere, ma a un ritmo molto più contenuto rispetto a quello degli ultimi anni (del 2-3% contro il 6,5% del 2018), con stime ancora più al ribasso per il 2020 e il 2021. L’entità del rallentamento dipenderà dall’efficacia delle misure di politica economica poste in essere dal Governo, oltre che dalla disponibilità del sistema bancario, già peraltro in forte sofferenza per note crisi sistemiche, a supportare il desiderio di tanti italiani ad acquistare un immobile, visto il sempre più precarizzato mondo del lavoro al quale si accompagna una maggiore precarietà reddituale. Con la sola eccezione di Milano, metropoli di dimensione e prestigio internazionale, l'Italia continua in una preoccupante stagnazione delle quotazioni degli immobili, in costante calo, che la pone nel poco invidiabile ruolo di fanalino di coda in Europa. Da cosa dipende allora il trend positivo delle compravendite? Secondo noi si tratta di operazioni prevalentemente orientate all'acquisto della prima casa e di valore di mercato mediamente inferiori ai 200.000 €, per le quali le famiglie stanno impegnando le ultime risorse di risparmio disponibili, magari ricorrendo a mutui come “extrema ratio”. Che fare dunque per invertire la rotta? La risposta non è semplice, dato che le variabili in gioco sono molteplici: senza un maggiore potere d'acquisto delle famiglie ed una stabilizzazione dei contratti lavorativi difficilmente le persone continueranno a riporre nelle case di proprietà il proprio sogno. Soprattutto le fasce giovanili della popolazione, senza più il sostegno finanziario della propria famiglia, non solo non saranno in grado di acquistare un immobile, ma nemmeno permettersi di affittarne uno in molti quartieri delle città italiane. Il compito della politica dovrebbe essere quello di garantire un diritto sancito costituzionalmente come quello alla casa. A livello locale inoltre negli ultimi anni, a causa del taglio ai trasferimenti agli enti territoriali, sono letteralmente schizzate alle stelle tasse ed imposte locali, come addizionali Irpef, Imu, Irap e Tasi generando enormi introiti che non stati trasformati in servizi alla collettività, come ad esempio un piano organico di housing sociale, destinato a giovani ed anziani, oggi le fasce più vulnerabili della popolazione. Michele Ferroni - Immobiliari Ferroni
@immobiliareferroni
28 Marzo 2019

Acquisto prima Casa nel 2019 – Agevolazioni e Requisiti
Anche per quest'anno sarà possibile godere di alcune agevolazioni per l'acquisto della “prima casa”, soprattutto per chi acquista da privati. Si tratta per lo più di proroghe di quanto già previsto nelle leggi finanziarie del 2017 e 2018. Coloro che beneficeranno del bonus sulla “prima casa” potranno godere anche di una riduzione dell’IVA, di detrazioni Irpef e del credito d’imposta. Potranno accedere a tali agevolazioni anche le imprese, con aliquote ed imposte differenti rispetto al soggetto privato. Ecco in sintesi di cosa si tratta: • riduzione IVA ordinaria dal 10% al 4% valida per i contribuenti che acquistano la casa direttamente dall’impresa esecutrice dei lavori, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale; • imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro su acquisti per successioni o donazioni; • imposta di registro al 2% quando si acquista un’immobile da privati, con imposta catastale e ipotecaria che ammontano rispettivamente a 50 euro; • I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili dall'IRPEF nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro; • credito d’imposta per coloro che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi, in sostanza sottraendo l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione. Le abitazioni che rientrano nei requisiti fanno parte delle seguenti categorie catastali: di tipo civile (A2); economico (A3); popolare (A4); ultrapopolare (A5); rurale (A6); villini (A7); alloggi tipici dei luoghi (A11). Sono escluse le abitazioni di pregio (A1), cioè le signorili, ville, castelli e palazzi storici. L’immobile deve essere ubicato nel Comune di residenza del nuovo proprietario; se non è residente quest'ultimo deve provvedere al trasferimento della residenza entro 18 mesi. Si può anche accedere alle agevolazioni se l’acquirente dimostra di svolgere la propria attività lavorativa o di studio nel suddetto Comune. Inoltre l’acquirente non deve essere già titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa nel territorio del Comune nel quale si trova il “nuovo” immobile. Ovviamente l’acquirente non può accedere alle agevolazioni se ne ha già beneficiato in precedenza. Per poter mantenere il beneficio della “prima casa” è necessario che i beni acquistati con le agevolazioni non siano venduti, donati o dati in permuta nei successivi cinque anni dalla firma; tuttavia è possibile, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, comprare un altro immobile da adibire ad abitazione principale, godendo in più di un credito d’imposta. Tale credito è corrispondente all’imposta di registro o all’IVA pagate per l’acquisto della prima casa ora venduta. Il credito d’imposta non può comunque essere superiore a quello dovuto sul secondo acquisto. Quando si perdono le agevolazioni sull'acquisto? in caso di falsa dichiarazione, se non si trasferisce la residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto di quest'ultimo, in caso di vendita o donazione del bene prima di 5 anni dalla data d'acquisto, a meno che entro 12 mesi non si proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. In tali casi si dovrà pagare la differenza d'imposta non versata, una sanzione del 30% calcolata sul totale dell'imposta dovuta e gli interessi legali maturati fino all'accertamento o al ravvedimento.
@immobiliareferroni
23 Febbraio 2019

Legge di Bilancio 2019 e Bonus Casa
La legge di bilancio 2019 tradisce nuovamente le tante aspettative di professionisti del settore, operatori economici, investitori ed in generale di tutti noi cittadini. Questo è quanto traspare dalle analisi dei provvedimenti decisi, prevalentemente rivolti al settore residenziale (85% del mercato immobiliare italiano), e trattandosi per lo più di ulteriori proroghe a quanto già introdotto negli anni passati. Ma vediamo nel merito i principali provvedimenti approvati, tra bonus fiscali prorogati e novità relativi al settore immobiliare. - Bonus Verde, ovvero la detrazione del 36% e fino a 5.000 euro di spesa per la cura di giardini e terrazzi privati e prorogata al 31/12/2019. - Detrazioni recupero edilizio, risparmio energetico e acquisto mobili ed elettrodomestici – Anche per il 2019, vengono confermate le detrazioni fiscali relative alle spese sostenute per gli interventi di efficienza energetica (a seconda dei casi, 50%, 65%, 70%, 75%, 80%, 85%), di recupero edilizio (50%) e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (50%). - Cedolare secca sugli immobili commerciali – Per i contratti di locazione, stipulati nel 2019, relativi a locali commerciali, rientranti nella categoria catastale C/1 (fino a 600 mq di superficie, escluse le pertinenze) è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca con aliquota del 21%. - Acconto cedolare secca – A partire dal 2021 la misura dell’acconto dovuto per la cedolare secca, attualmente pari al 95%, viene innalzata al 100%. - Deducibilità Imu immobili strumentali – Viene elevata dal 20% al 40% la percentuale di deducibilità dalle imposte sui redditi dell’Imu dovuta sugli immobili strumentali. - Imu-Tasi per immobili concessi in comodato – La riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu e della Tasi prevista per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzano come abitazione principale viene estesa, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori. - Proroga maggiorazione Tasi – Per il 2019, i Comuni possono continuare a mantenere con espressa deliberazione del Consiglio comunale la stessa maggiorazione Tasi già confermata per gli anni 2016, 2017 e 2018. - Rivalutazione terreni e partecipazioni - Rivalutabili, entro il prossimo 30 giugno, terreni e partecipazioni posseduti alla data del 1° gennaio 2019. Si ridetermina il valore delle aliquote per il calcolo dell’imposta sostitutiva: 11% per le partecipazioni qualificate, 10% per le partecipazioni non qualificate e per i terreni edificabili e con destinazione agricola Potrete trovare le aliquote, tetti di spesa e modalità di applicazione dettagliati dei molti provvedimenti prorogati di cui sopra nel nostro post pubblicato a gennaio 2018 “Bonus Casa e Legge di Bilancio 2018”. Immobiliare Ferroni
@immobiliareferroni
5 Gennaio 2019

Cos’è, come si calcola e quando si paga la Plusvalenza Immobiliare
Si parla di plusvalenza immobiliare quando dalla vendita di un immobile, comprato qualche anno prima, si ricava un prezzo più alto rispetto a quello d’acquisto. In alcuni casi, però, in cui la plusvalenza immobiliare viene tassata: questo avviene quando dall’acquisto dell’immobile alla vendita dello stesso non sono trascorsi più di 5 anni, ovvero per le cosiddette operazioni speculative. In tal caso infatti, la plusvalenza rappresenta un reddito per il venditore e viene tassata come tale. È bene sottolineare, però, che la plusvalenza si considera solamente per quegli immobili, acquisiti per titolo oneroso (ad esempio per compravendita o per donazione) e non quelli che fanno riferimento a una successione. Per quanto riguarda la vendita dell’immobile donato c’è da fare un’ulteriore precisazione: per il calcolo dei 5 anni non si deve tener conto della data in cui è stata effettuata la donazione, bensì di quella in cui chi dona è entrato in possesso del bene immobile. Non si considera, infine, come operazione speculativa la vendita dell’abitazione adibita ad abitazione principale del venditore o di un suo familiare. Quanto si paga di imposta sulla plusvalenza? Per il calcolo della tassa sulla plusvalenza dell’immobile si applica un’imposta sostitutiva del 20%. Il 20% si calcola esclusivamente sul valore della plusvalenza, ossia sulla differenza che c’è tra il corrispettivo incassato e il costo di acquisizione. Quest’ultimo deve essere però aumentato dei costi eventuali che l’acquirente ha sostenuto per la ristrutturazione dell’immobile. Le migliorie intervenute sull’immobile, le cui relative spese siano state regolarmente registrate, possono essere sottratte dal calcolo della plusvalenza. Immaginiamo di avere una plusvalenza immobiliare di 30.000,00 euro, e di avere spese documentate per il miglioramento dell’immobile di 15.000,00 euro. L’imposta dovrà essere versata soltanto per la differenza tra la plusvalenza e le migliorie documentate, ovvero 15.000,00 euro. Allo scopo del calcolo della base imponibile sulla plusvalenza è bene ricordare che le opere in questione devono essere effettivamente delle migliorie, e che non possono essere fatte rientrare le operazioni ordinarie di manutenzione all’interno di questa categoria. Come si paga e quando l'imposta sulla plusvalenza? Ci sono in realtà due possibili scelte per il contribuente che si trova a dover pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare: tramite tassazione ordinaria, ovvero si può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento; oppure si può chiedere in sede di rogito di applicare l'imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio si preoccuperà di pagare una volta che l’atto sarà registrato per via telematica; Per quanto riguarda la seconda opzione è bene ricordare che non è assolutamente possibile scegliere questo tipo di tassazione successivamente alla chiusura del rogito e che devono farne richiesta tutti gli eventuali venditori, la cui volontà deve dunque concorrere nel caso in cui si tratti di un bene immobile cointestato. Va inoltre ricordato che anche nel caso di pagamento dilazionato, l’imposta sulla plusvalenza è dovuta immediatamente nel caso in cui si dovesse scegliere la seconda opzione. Per chi volesse approfondire la materia segnalo la norma di legge che opera in relazione alle plusvalenze sulle cessioni immobiliari. L’articolo 67 del TUIR, che al comma b) fa appunto riferimento alle plusvalenze che vengono realizzate attraverso la cessione, a titolo oneroso, di immobili che vengano ceduti entro 5 anni dalla loro costruzione o dal loro precedente acquisto. Un'ultima curiosità: I terreni devono pagare la tassa sulla successione? I terreni che siano in possesso di potenziale utilizzazione edificatoria, ovvero che siano edificabili, rientrano nella categoria di immobili che sono soggetti ad una eventuale imposta sulla plusvalenza da immobili. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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22 Novembre 2018

4 Ragioni che ti fanno perdere la Casa in Affitto che cerchi!
Prendere una casa in affitto potrebbe non sembrare complicato o non richiedere particolari abilità, ma state tranquilli: molto può andare storto! Questo è particolarmente vero se state cercando per la prima volta casa, ma anche le persone con più traslochi alle spalle, potrebbero aver bisogno di un aggiornamento su come diventare l'inquilino più ambito del mercato. Quali sono le buone notizie? I requisiti per affittare un appartamento sono abbastanza facili da ottenere. Le cattive? Se non li conoscete, potreste perdere la casa che desiderate, in particolare con un mercato in rapida evoluzione e con sempre meno offerta. Nel tentativo di risparmiarvi l'imbarazzo e la delusione per esservi fatti scappare la vostra casa preferita, ecco alcuni dei motivi (per dirla senza mezzi termini) per cui i potenziali candidati conduttori non vengono presi in considerazione dai proprietari di casa. 1. Sovrastima di ciò che ci si può permettere Molte persone sottovalutano il reale canone mensile che possono permettersi e, a loro volta, vedono appartamenti che non possono permettersi in base al loro reddito. In generale, i proprietari, e le agenzie immobiliari valutano che il vostro affitto non sia superiore ad 1/3 del reddito. Quindi, se guadagnate € 1.500,00 al mese, dovreste valutare di prendere un appartamento ad un canone di € 500,00 al mese. E se così non fosse potrebbero esserci delle eccezioni? Certo, potreste valutare appartamenti con un affitto più alto se avete un co-firmatario o garante con un reddito dichiarato tale da sciogliere ogni riserva del proprietario o magari avete delle rendite finanziarie. Nel caso di co-firmatario o garante, non ci si aspetta che viva con voi, ma che potrà offrire solo quelle tranquillità rituali, e qualora sia necessario. Anche ai co-firmatari o garanti verranno vagliate le loro credenziali di reddito.  2. Non decidere abbastanza velocemente l mercato degli affitti negli ultimi anni in Italia ha ridotto notevolmente la propria offerta in quanto una parte consistente di esso è stato convertito o assorbito dal mercato turistico, B&B ed affini. Per contro, molti potenziali acquirenti sono diventati potenziali inquilini. Da sempre le soluzioni con il miglior rapporto qualità/dotazione/prezzo vengono rapidamente affittate, quindi è consigliabile muoversi velocemente. Se avete già individuato quello che amate e cercate, non perdere tempo a guardare altre soluzioni. I portali immobiliari più noti offrono molti filtri per selezionare ciò che cercate ed attivando degli alert, a fronte di una registrazione gratuita al sito web, vi trasmetteranno in tempo reale tramite email o sms, le nuove soluzioni disponibili con i requisiti prescelti. 3. Non poter disporre della somma da versare a titolo di deposito cauzionale Generalmente, la legge permette ai proprietari di richiedere agli affittuari di fornire in sede di sottoscrizione del contratto un deposito cauzionale. Questo deposito può arrivare fino a 3 mensilità del canone di locazione. Il deposito cauzionale è come un'assicurazione per il proprietario a garanzia di eventuali danni arrecati dal conduttore alla proprietà. Il padrone di casa potrà attingere a tale deposito per riparare o sostituire in tutto o in parte quanto danneggiato. Se al termine della locazione non verranno constatati danni all'immobile, bensì solo la normale usura, il deposito vi verrà restituito fruttifero degli interessi legali. 4. Referenze incomplete o insufficienti Quando si deve competere con molti potenziali conduttori qualificati e referenziati per prendere una casa in affitto meglio avere disponibili buste paga, cedolini della pensione, dichiarazioni dei redditi, lettere di presentazione dei precedenti proprietari dove si è abitato in precedenza e quanto altro possa rafforzare la vostra candidatura. La precisione e l'accuratezza rappresentano sempre un ottimo biglietto da visita. A tal proposito nei paesi anglosassoni esistono degli elenchi consultabili nei quali compaiono in una sorta di graduatoria i potenziali conduttori. Esistono anche delle cosiddette “black list” dove sono inseriti i conduttori sfrattati, o che hanno creato dei problemi durante il rapporto di locazione. Esistono infine dei siti web che danno delle recensioni ai proprietari di casa, agli inquilini ed anche al condominio. Qualcuno forse porrà la questione della privacy, certo è che poter accedere a delle informazioni vere e aggiornate prima di stipulare un contratto che dura molti anni, permetterebbe di evitare tante debilitanti e costose liti che mandano al collasso i tribunali. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
@immobiliareferroni
25 Ottobre 2018

Ha ancora senso determinare il Valore di una Casa per Metro Quadrato?
Viviamo un momento storico dove l'offerta del mercato immobiliare è di gran lunga superiore alla domanda e necessità d'acquisto. Nonostante una significativa riduzione dei prezzi delle case registrata negli ultimi 10/15 anni ed un costo del denaro ai minimi storici, leggiamo a momenti alterni di una timida ripresa delle compravendite, ma con numeri ancora molto distanti dai valori massimi registrati nei prima anni 2000. Nel mentre, molti punti fermi, certezze, teorie e strategie nel mondo finanziario ed immobiliare sono state riviste e rimodulate a seguito dello “tsunami finanziario americano” del 2008. In questo nuovo scenario ha ancora senso determinare il valore - prezzo di vendita di una casa per metro quadrato? Ancor oggi la maggior parte dei siti web, portali immobiliari e riviste immobiliari indicano la superficie in metri quadrati come secondo parametro, dopo il prezzo, quale elemento di ricerca per individuare le proposte più interessanti nei lunghi elenchi. Molti potenziali acquirenti considerano la superficie e il rapporto prezzo/metro quadrato come fattore determinante per decidere o meno di visitare una casa. Ma ciò non significa che sia l'unico modo, il più accurato e completo per determinare il valore di una casa e confrontarlo con altre. Perché? Semplicemente perché tutte le case sono diverse. La maggior parte delle volte, quando si valuta un'abitazione, possono esserci differenze da piccole a significative. Il valore-prezzo per metro quadrato rappresenta solo una variabile: la dimensione. Ci sono molte altre variabili che possono influenzare il valore della casa. Quali sono? Vediamole insieme. Perché il prezzo per metro quadrato non è un buon indicatore di valore? Le case sono costruite e quindi disponibili: in diversi stili e tipologie, in diverse epoche di costruzione, costruite con materiali diversi, dotate di servizi diversi ed in diverse ubicazioni geografiche. Ogni elemento ha un profondo effetto sul valore-prezzo complessivo di una casa e non ha nulla a che fare con le dimensioni. Il prezzo per metro quadrato inoltre non tiene conto di eventuali migliorie apportate e/o ristrutturazioni. Una cucina nuova o un nuovo impianto di condizionamento aggiungeranno valore ad una casa senza modificare la metratura complessiva della proprietà. Pertanto, due case possono avere esattamente la stessa dimensione, ma possono apparire completamente diverse all'interno. Quali sono i migliori modi per determinare il valore di una casa? Ora che abbiamo chiarito il motivo per cui il prezzo per metro quadrato non è un indicatore accurato di valore, esaminiamo due modi in cui puoi ottenere un'idea migliore di ciò che vale la tua casa. 1. Il metodo migliore per determinare il valore di una casa è il metodo del confronto. Questo è ciò che gli agenti immobiliari, periti e tecnici del settore fanno quando devono calcolare i prezzi per una quotazione. Il confronto di case simili nella stessa zona, in un raggio di 500mt., vi darà la migliore lettura sul valore reale in quel determinato mercato. Quando si misura il valore della propria casa, bisognerebbe cercare innanzitutto stili e tipologie di proprietà simili (ad esempio, appartamenti in condominio o in villetta a schiera). Una volta individuati e confrontati stessi stili di immobili, si inizia a valutare gli elementi specifici della casa confrontando ad esempio stesso numero di camere da letto, bagni e garage, giardini, affacci/vista ecc.. Quindi, prendiamo in considerazione eventuali ristrutturazioni e servizi opzionali come aria condizionata, impianto antifurto ecc.. Se una proprietà viene completamente ristrutturata con nuovi infissi, impianto elettrico domotico ecc.. sarà necessario tenerne opportunamente conto in sede di valutazione del prezzo. Scegliendo case simili, è consigliabile tenere conto delle seguenti variabili: Posizione, dimensione, numero di camere e bagni, condizione / stato d'uso, piano, servizi opzionali/accessori, terreno in caso di ville o case mono/bi/trifamiliari ecc.., vista/panorama/affaccio 2. Un'analisi di mercato comparabile. Si può effettuare una ricerca anche da soli cercando in vecchie riviste del settore (sei mesi - max un anno, non più vecchie) o archivi informatici tipo quelli dell'Agenzia delle Entrate (OMI) della propria città, ma la migliore scelta per ottenere dati accurati sarà di rivolgersi ad un professionista immobiliare competente ed esperto. Applicando questo metodo otterremo informazioni molto più generiche e quindi imprecise, in quanto questi tabulati non riportano dettagli precisi come il piano di una casa o i servizi – accessori di cui essa dispone esprimendo in tal modo un puro valore medio matematico. In merito anche alle ubicazioni o zone, in alcune grandi realtà metropolitane, i quartieri rappresentano delle “città nella città”, ma all'interno di essi le differenze tra una via o una piazza sono talvolta rilevanti. Nei paesi anglosassoni esistono delle figure professionali come periti indipendenti o società che effettuano perizie immobiliari indipendenti. Tali figure accreditate ed autorevolmente riconosciute dai singoli stati, esprimono e fissano il valore di mercato all'immobile nella vendita che dovrà poi essere riproposto dagli agenti immobiliari. Tali “reports” fotografano in modo accurato e realistico la condizione dell'immobile evidenziando oggettivamente ogni pregio e difetto dello stesso. In Italia tale attività dovrebbe essere svolta da “periti esperti del Tribunale” che di fatto intervengono solo in occasione particolari come procedure fallimentari, ecc.., o se chiamati in causa durante contenziosi civili e penali da giudici, pubblici ministeri e avvocati di parte. Tuttavia il loro ruolo, la loro terzietà e dedizione non è paragonabile a quella anglosassone, poiché gli stessi sono contemporaneamente professionisti iscritti a ben più prestigiosi e remunerativi albi professionali quali geometri, architetti, ingegneri, dove esercitano prevalentemente la loro attività. Va sottolineato inoltre, per dovere di cronaca, che la qualità e quantità di dati/informazioni a disposizione di tali tecnici, sono molto diversi e talvolta molto difficilmente reperibili in Italia, quasi in tempo reale e facilmente ottenibili invece nei paesi anglosassoni. Le considerazioni espresse in questo articolo sono un tentativo di spiegare, dopo oltre 22 anni di attività nel settore, perché talvolta case simili tra loro vengono vendute a prezzi significativamente diversi. Ricordiamoci sempre che i presupposti di una vendita effettuata entro 90/120 gg ed a valori di mercato partono da una corretta valutazione iniziale effettuata da professionisti esperti. I venditori pensano sempre che la loro casa valga più del valore effettivo di mercato, a causa del loro attaccamento personale. In effetti, è difficile ridimensionare anni o decenni di ricordi in una casa ad un numero. È anche difficile accettare che la tua casa valga meno di quello che l'hai pagata, o che puoi limitarti a realizzare solo parte del prezzo delle ristrutturazione che hai effettuato. In media, i lavori di ristrutturazione raccoglieranno solo un ritorno sull'investimento del 64% (dato ricavato da statistiche americane del settore immobiliare), anche se questo varia in base al tipo di intervento che hai effettuato. In conclusione, poiché la stragrande maggioranza delle operazioni di compravendite residenziali vengono effettuare tra due soggetti privati, ricordiamoci che queste vengono fatte “a corpo e non a misura”! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
@immobiliareferroni
20 Settembre 2018

L’Andamento del Mercato dei Mutui nel 2017
I dati relativi all'acquisto di un immobile grazie ad un mutuo ipotecario rappresentano da sempre un importante indicazione che influisce significativamente l'andamento del mercato immobiliare ed in generale contribuisce a fotografare lo stato di salute dell'economia del nostro paese. Secondo l'ultimo rapporto pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato, tra il 2016 e il 2017 i mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito sono aumentati di circa il 6,7% attestandosi a 372.517 finanziamenti. In testa a questa classifica troviamo la regione Lombardia con il 22,35% delle operazioni complessive, seguita dal Veneto con il 9,96% ed il Lazio con il 9,61%, in coda il Molise con lo 0,28%. Guardando le fasce d'importo, sebbene si confermi l'assoluta prevalenza dei finanziamenti fino a 150 mila euro (sono il 71,9% sul totale), un dato particolarmente interessante e significativo è rappresentato dall'incremento del +35,06% relativo ai finanziamenti tra i 450 mila e i 500 mila euro. Le fasce di età che hanno ottenuto la maggior parte dei finanziamenti risultano essere le più giovani, e quindi di età compresa tra i 18-35 anni (36% di media circa) e tra i 36-45 anni (31% di media circa). Un ultimo dato a mio avviso interessante è rappresentato dal capitale erogato e rilevato dalle note d'iscrizione ipotecarie a fronte di garanzia su beni immobili, dove si registra un aumento dell'erogazione per un totale di € 6.821.377.328. Infine le surroghe* rappresentano l'11,62% delle tipologie di finanziamento. Michele Ferroni Immobiliare Ferroni *E' il subentro a titolo particolare nel credito e nelle garanzie ad esso relative che sorge di norma quando un debitore (es. mutuatario) si accorda con un nuovo soggetto (una nuova banca) per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario (artt.1201 e seguenti codice civile; art.120-quater D.Lgs. n.385/1993).
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26 Luglio 2018

Il mercato immobiliare a Verona e Provincia nel 2017 – Dati definitivi
Il 22 maggio 2018 l'Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati relativi alle operazioni di compravendita immobiliare in Italia registrate dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) nell'anno 2017. Le compravendite residenziali l'anno scorso sono aumentate del 4,9% rispetto al 2016, facendo registrare 542.480 transazioni. Nonostante il dato positivo, l'incremento registrato è nettamente inferiore al 18,6% del 2016/2015. Il rapporto dell'OMI, conclude l'analisi del trend affremando che: ”Dovremmo quindi attenderci, nel prossimo futuro, il perdurare della crescita moderata degli scambi di abitazioni e probabilmente una condizione di stazionarietà sul versante dei prezzi“. A tal proposito è forse utile ricordare alcuni numeri significativi del mercato immobiliare residenziale degli ultimi 18 anni. Il picco più alto in Italia è stato raggiunto nel 2006 con 869.307 transazioni - di cui 3492 a Verona, mentre il picco più basso è stato raggiunto a livello nazionale nel 2013 con 403.325 transazioni, mentre a Verona si è registrato nell'anno precedente con 1958 transazioni. Analizzando nel dettaglio le performance della provincia di Verona dell'anno scorso, la crescita delle transazioni è stata del 7,8% quindi migliore del dato medio nazionale con 10.379 registrate, confermando il trend di crescita nel numero delle transazioni seppur più contenuto rispetto al periodo 2016/2015. Il primato del numero di compravendite lo registra il nostro capoluogo di provincia. Il Comune di Verona infatti registra 3192 operazioni concluse, con un 8% di incremento rispetto al 2016. La micro zona cittadina identificata dall'OMI che detiene il primato di operazioni nel 2017 è stata Chievo, Saval, b.go Milano, b.go Nuovo e S.Massimo. Interessante ai fini statistici, da rilevale il forte calo di operazioni registrate nel quartiere centrale di Veronetta, che ha perso un 26% di compravendite rispetto al 2016. Altra curiosità statistica significativa è relativa alle quotazioni immobiliari medie in euro al mq nelle micro aree della provincia di Verona. Secondo l'OMI, il primato lo scorso anno è andato alla “zona Lago” con un valore medio al mq nelle compravendite registrate di €2.162,00, seconda la zona del "Comune di Verona" con €1.776/mq e terza, molto distanziata, la “zona Valpolicella” con €1.380,00/mq. La zona definita dall'OMI come “Comuni della Cintura” come Grezzana, Bussolengo, Pescantina, Sommacampagna, Sona, Castel D'Azzano e Buttapietra, ha perso il 3,73% in termini di quotazione in euro al mq nelle compravendite registrate nel corso del 2017 rispetto al 2016. Nel "Comune di Verona" il primato della quotazione immobiliare spetta alla zona Centro Storico, Santo Stefano, Santa Maria Rocca Maggiore e lungadige Porta Vittoria, con queste ultime quattro micro aree nella zona che noi definiamo in realtà come "Veronetta", con un valore medio al mq nelle compravendite registrate nel 2017 di €3.358,00, seconda la zona b.go Trento, Pindemonte, Valdonega con €2.367,00/mq e terza, la zona San Zeno, Porta Palio, Valverde, Cittadella, Porta Nuova (Dentro Mura) con €2.100,00/mq. Il quartiere centrale di Veronetta, ha perso il 6,7% in termini di quotazione in euro al mq nelle compravendite registrate nel corso del 2017 rispetto al 2016. Le quotazioni immobiliari medie in euro al mq registrate nel capoluogo l'anno scorso sono le stesse registrate nel 2004. In questo quadro generale ricordiamo che l'attuale stock immobiliare residenziale nuovo ed usato disponibile sul mercato nel Comune di Verona è di 20.000 immobili circa.  Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate
@immobiliareferroni
3 Giugno 2018

11 Cose da Fare prima di Trasferirsi in una Nuova Casa
Ecco l'elenco definitivo di tutte le cose che dovresti fare prima di trasferirti nella tua nuova casa. Ammettiamolo, durante il trasloco in una nuova casa l'eccitazione può giocare brutti scherzi, ed è facile dimenticare alcuni compiti importanti. Inoltre, alcune cose andrebbero fatte quando la nuova casa è ancora vuota, ovvero prima che scatole e mobili vi prendano posto. Se sei in procinto di affrontare un trasloco o un trasferimento in un'altra città, prima di muoverti o nel caso ti sia già trasferito, controlla questa lista per sapere cosa dovrebbe essere fatto prima di stabilirti. 1. Aprire le nuove utenze Elettricità, gas, acqua, generalmente non saranno attive al tuo arrivo. Fai in modo che tutte le tue utenze vengano aperte o intestate a tuo nome prima di prendere possesso della tua nuova casa. Molti venditori entro il termine del rogito notarile si preoccupano di chiudere le proprie utenze. 2. Verificare la connessione internet Stai pianificando di vedere la finale di Champions League, il GP di F1 o l'ultima sitcom su Netflix una volta effettuato il trasloco? Meglio sapere prima quale azienda offre il miglior pacchetto servizi o la miglior connessione internet nella zona. 3. Fare una pulizia profonda Quale momento è migliore e opportuno per effettuare una profonda pulizia di casa se non quando essa è completamente vuota? Che tu lo faccia in prima persona o che tu voglia affidarti ad una ditta specializzata, questo è il momento giusto per farlo. 4. Cambiare le serrature di casa Questa è una basilare misura di sicurezza; tuttavia, non può essere fatta fino a dopo “la firma” del rogito notarile. 5. Riconfigurare il sistema di allarme Se la casa ha già installato un sistema di sicurezza, chiama il fornitore/installatore per riconfigurare password e riconfiguare il servizio impostato. 6. Affrontare importanti ristrutturazioni L'ultima cosa che vuoi fare è convivere con una ristrutturazione nella nuova casa quando già vi abiti. Quindi, se vuoi ridipingere la casa, cambiare un sanitario, un infisso, o fare altri lavori di ristrutturazione, pianificali con anticipo. Prima della firma del rogito notarile, attivati per effettuare sopralluoghi ed ottenere dei preventivi su tempi e costi per gli interventi che reputi necessari nella tua nuova casa. Potresti guadagnare tempo e denaro in questo modo, ma ricordati, salvo altro accordo, potrai iniziare i tuoi lavori solo quando la casa sarà tua!! 7. Stipulare una polizza assicurativa sulla casa Immagina di svegliarti una mattina con una caldaia rotta o una lavatrice che perde nella tua nuova casa. Una garanzia domestica copre i costi di riparazione di molti elettrodomestici e la copertura di base talvolta costa meno di quanto pensi. 8. Conoscere la tua nuova casa Scopri dove si trovano i tuoi contatori di luce, gas, acqua, le valvole di intercettazione principale, il “salvavita”. Così ad esempio, se durante una cena ti dovesse “saltare la corrente” saprai dove “mettere le mani” anziché chiamare i Vigili del Fuoco! 9. La casa a prova di bambino Avete bambini? Ogni anno, migliaia di bambini sono ricoverati in ospedale a causa di incidenti in casa. Quindi, prima che i tuoi “pargoli” inizino a gironzolare per casa, prendi provvedimenti per rendere completamente a prova di bambino la tua nuova casa. 10. Inoltrare la tua posta Non dimenticare di aggiornare il tuo indirizzo con il servizio postale. (Visita il sito web ufficiale di Poste Italiane per verificare il servizio “Seguimi” https://www.poste.it/prodotti/servizio-seguimi.html) Nota: questa modifica ti permetterà di ricevere periodici, riviste e giornali che già ricevi tramite abbonamento al tuo nuovo indirizzo, dopo lo spostamento. 11. Aggiornare il tuo indirizzo di fatturazione Avvisare le società di carte di credito, banche o altre istituzioni finanziarie del nuovo indirizzo. Inoltre, se acquisti spesso qualcosa da un sito web, puoi evitare un mal di testa futuro aggiornando il tuo profilo con il tuo nuovo indirizzo. Immobiliare Ferroni
@immobiliareferroni
18 Marzo 2018

Una nuova Opportunità nel Mercato Immobiliare: gli Ostelli della Gioventù
Nella quarta città d'arte italiana esplode il fenomeno “Bed & Breakfast” ed “Appartamenti uso Turistico”. A Verona, in particolare nella zona centrale della città, ma non solo, già da alcuni anni è in atto un'importante trasformazione  nell'utilizzo degli immobili residenziali, fino a pochi anni fa destinati alla locazione tradizionale di lungo periodo, a quelli di breve o brevissima permanenza destinata ai turisti. I motivi sono semplici: reddittività compresa tra il 2% e 4% lorda annua, crescenti adempimenti burocratico-fiscali e costose morosità dei conduttori, hanno spinto numerosi proprietari ed una nuova generazione di piccoli imprenditori a ricercare maggiori soddisfazioni in un mercato, che nel 2017 ha visto transitare a Verona circa 20 milioni di turisti sempre più propensi a preferire questa “nuova” formula di ospitalità alla tradizionale offerta alberghiera. In questo scenario, da oltre 40 anni, a Verona l'Ostello della Gioventù di Villa Francescatti, ubicato nel suggestivo rione di San Giovanni in Valle ha ospitato, come recita il loro sito web oltre 560.000 ospiti. Questa struttura ricettiva ora è chiusa ed al suo posto, dalla prossima estate, sarà operativo in via Dalla Bona, in zona Porta Palio, il nuovo Ostello della Gioventù realizzato dalla Cooperativa Sociale l’Officina dell’AIAS – Associazione Italiana Assistenza Spastici. Questa nuova struttura garantirà tuttavia solo 40 posti letto, un numero senza dubbio insufficiente per la domanda turistica cittadina. In questi giorni una nuova struttura analoga verrà inaugurata a Roma. The RomeHello in via Torino è un progetto che è stato sposato dalla Cassa Nazionale di Previdenza dei Dottori Commercialisti che ha affittato un suo immobile e ha seguito passo dopo passo i lavori di costruzione. The RomeHello offrirà 60 camere per un totale di 197 posti letto, un bar all’ingresso, una corte interna dotata di tavolo da ping -pong e abbellita da murales. Gli artisti che hanno accettato di disegnare sulle pareti dell’Ostello hanno devoluto il compenso a organizzazioni quali Amnesty International, Baobab Experience, Medici senza Frontiere e Save the Children. Questi tipi di strutture potrebbero offrire nuove opportunità di “Business” ai nostri imprenditori e contribuire alla creazione di nuove opportunità lavorative, in un paese come l'Italia tra i “Top Ten” dei paese più visitati al mondo. In questa particolare formula di ospitalità, il nostro paese avrebbe dei margini di crescita esponenziali al cospetto di altri paesi europei e nel mondo, molto più “Maturi ed Ospitali" con i giovani viaggiatori ed più in generale il segmento del turismo "Low Cost". Michele Ferroni  
@immobiliareferroni
18 Febbraio 2018

Bonus Casa e Legge di Bilancio 2018
Dopo l'approvazione della legge di Bilancio 2018, le aspettative di trasformazione dei segnali di ripresa registrate in questi ultimi anni, in vera crescita per il settore immobiliare sono andate nuovamente disattese. Questo è quanto traspare dalle analisi dei provvedimenti decisi, effettuate da professionisti del settore, operatori economici ed investitori. Tutti si aspettavano di più per un comparto così strategico per l'economia e più in generale per la tanto evocata “Ripresa”. Il mercato immobiliare, come è noto, è in grado di determinare unitamente all'indotto diversi punti di PIL. Ma vediamo nel merito i vari provvedimenti approvati, tra bonus fiscali prorogati e novità. - Per i lavori effettuati a partire dal 1°gennaio 2018 sarà possibile beneficiare della detrazione Irpef, per un importo pari al 50% delle spese sostenute. Ciò si applica ai soli contribuenti Irpef e per le sole unità residenziali. - E' stato introdotto il bonus verde, ovvero la detrazione del 36% e fino a 5.000 euro di spesa per la cura di giardini e terrazzi privati e prorogata al 31/12/2018 la detrazione del 50% fino a 96.000 euro di spesa per lavori di ristrutturazione effettuati nel 2018. - A partire dal 1° gennaio 2019 il bonus per lavori di ristrutturazione edilizia tornerà alla misura originaria prevista dall’art.16-bis del TUIR: la norma originaria prevede una detrazione Irpef pari al 36% delle spese sostenute, fino al limite di 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare. - In base a quanto già previsto nella guida dell’Agenzia delle Entrate, il bonus ristrutturazioni 2018 spetta per: lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edifici residenziali, cioè su condomini (interventi indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001); interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e pertinenze (interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001). Alcuni esempi di lavori di manutenzione ordinaria per cui è riconosciuto il bonus ristrutturazioni sono i seguenti: installazione di ascensori e scale di sicurezza realizzazione e miglioramento dei servizi igienici sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso rifacimento di scale e rampe interventi finalizzati al risparmio energetico recinzione dell’area privata costruzione di scale interne. L'Ecobonus è stato ridotto dal 65% all’aliquota al 50% per: sostituzione e posa in opera di infissi; sostituzione e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con l’installazione di caldaie a condensazione e a biomassa; (Le caldaie a condensazione sono agevolabili al 65% se di classe A e abbinate a sistemi di termoregolazione) installazione schermature solari. tende da sole - E' stato prorogato il “Bonus mobili”. La detrazione sarà pari al 50% della spesa sostenuta ed entro il limite di 10.000 euro. Ne potranno beneficiare i contribuenti che effettuano lavori di ristrutturazione e che acquistano mobili o grandi elettrodomestici di classe pari almeno alla A+. Dovrà essere richiesta in dichiarazione dei redditi e verrà ripartita in dieci rate di pari importo. Come già previsto dalla precedente normativa, rimarranno anche nel 2018 e fino al 31 dicembre 2021 le detrazioni per lavori di riqualificazione energetica in parti comuni del condominio e il Sisma bonus. - L’Ecobonus condomini, per il quale sono arrivate recentemente istruzioni e novità con la possibilità di cessione del credito dei condomini incapienti anche a banche e istituti di credito potrà arrivare fino al 75%. - Il Sisma bonus, per lavori effettuati fino al 31 dicembre 2021 sarà del 70%, ovvero dell’80% in caso di riduzione di due classi di rischio. La detrazione sale fino all’85% quando l’intervento è effettuato in condomini. - Tornano i contributi statali per la tutela delle dimore storiche: 10 milioni di euro per il 2019 e 20 milioni di euro a decorrere dal 2020 per gli interventi di restauro e conservazione delle dimore storiche e dei beni vincolati di proprietà privata. E 150 milioni di euro in tre anni per saldare tutti i debiti pregressi dei contributi, fermi dal 2012, alla tutela del patrimonio culturale vincolato, previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. - In tema di tassazione sui redditi da locazioni vi è la proroga della cedolare secca al 10% per i contratti residenziali a canone concordato fino al 2019 abbinato allo sconto IMU del 25% da sommarsi ad eventuali ulteriori riduzioni previste da ogni singolo Comune. Per i contratti a canone libero l'aliquota rimane al 21%. Il comparto rimane tuttora appesantito da una zavorra fiscale senza precedenti. Tra il 2008 e il 2017 la variazione del gettito fiscale delle sole Imu e Tasi è stato pari al +91,6%. Da ricordare infine che il comparto immobiliare è stato vittima e non artefice della crisi innescata dai mercati finanziari. Ed è altresì auspicabile una nuova coscienza anche per quanto riguarda i nuovi interventi immobiliari in un mercato saturo di offerta, soprattutto di medio-bassa qualità realizzativa. A nostro avviso, si dovrebbe intervenire per riqualificare in chiave moderna ed eco compatibile prima di tutto vecchie aree produttive dismesse, piuttosto che intaccare nuovo territorio, realizzando unità immobiliari rispondenti quanto meno alle attuali esigenze della popolazione, anche in rapporto ai loro reali budget di spesa come potenziali acquirenti. Immobiliare Ferroni
@immobiliareferroni
9 Gennaio 2018

Siete pronti per la Verona del Futuro?
Vediamo di seguito alcune delle scelte urbanistiche ed immobiliari che le varie amministrazioni Comunali hanno varato negli anni per la nostra città. Inutile dire che Verona dal secondo dopoguerra ad oggi è molto cambiata. Molte meraviglie purtroppo sono andate perdute per sempre. Sono nati molti quartieri, talvolta senza un progetto lungimirante, a più ampio respiro, che assecondasse l'innata vocazione cittadina ad essere un crocevia strategico per il traffico merci ed importante sito culturale a livello quantomeno europeo. Ma i nodi vengono sempre inesorabilmente al pettine! Oggi Verona conta quasi 280 mila abitanti, ed ogni giorno vede transitare ulteriori 100/150 mila lavoratori od avventori provenienti da fuori città. Pur non avendo tangenziali milanesi o raccordi anulari romani, per percorrere 10/15 km perdiamo delle ore della nostra vita. Vi domanderete, ma tutta questa premessa cosa c'entra? C'entra eccome, perché questa valutazione incide sulla scelta di dove acquistare una casa, unitamente a scelte affettive, scuole ed altri servizi fondamentali. Il mercato immobiliare, come è noto a tutti, stenta ancor'oggi a riprendersi. I prezzi del “mattone” hanno perso mediamente un 30% dal 2008 ad oggi, con timidi segnali di risalita, e solo in determinate aree. Nel 2016, nel Comune di Verona ci sono state 3006 operazioni di compravendite relative ad immobili residenziali (dato Agenzia delle Entrate). Sul mercato immobiliare cittadino oggi ci sono circa 20 mila immobili disponibili ed altri 10 mila sono vuoti o sfitti (dato aggiornato al 2015). Nonostante l'eloquenza di questi numeri, molti imprenditori credono ancora nel mattone, senza considerare però le reali necessità del mercato. Se consideriamo: l'inesorabile calo demografico e l'invecchiamento della popolazione, il reale potere di spesa medio dell'acquirente (al 30/06/17 il 55% delle transazioni residenziali sono avvenute per valori commerciali fino a €100 mila, fonte Notariato.it) l'esplosione del fenomeno migratorio non è assolutamente in grado di partecipare alla ripartenza degli acquisti di alloggi, perchè allora non puntare alla riqualificazione di aree degradate del nostro Comune, ristrutturando dove possibile l'esistente o realizzando edifici efficienti e funzionali pensati per un “Housing Sociale”, da non confondere con le vecchie “case popolari”? Questo modello di business e di “tipologia alternativa” nel panorama immobiliare è già presente ed apprezzata da anni, ad esempio nel Regno Unito ma non solo, dove si realizzano edifici, isolati e talvolta interi quartieri dedicati alla “Terza Età” oppure agli “Studenti Universitari”, con spazi e servizi condominiali condivisi, assecondati da fiscalità e convenzioni d'impiego convenienti ad entrambe le parti, ovvero l'imprenditore / developer e l'acquirente / investitore. Secondo voi gli interventi immobiliari previsti all'ex area Tiberghien tra borgo Venezia e San Michele, all'ex area Cartiere tra viale Piave e il Basso Acquar, l'area verde tra Parona ed il Nassar, i numerosi nuovi interventi in realizzazione a Quinzano / Ponte Crencano tra cui anche l'ex area BAM in via Mameli, ma l'elenco sarebbe lungo, contribuiranno a realizzare alloggi inaccessibili economicamente o tipologie abitative superate, oppure si sincronizzeranno alla reale necessità e/o potenzialità economica degli acquirenti di oggi e domani? Il tempo, come al solito, è sempre galantuomo! Speriamo solo di non doverci rammaricare per l'ennesima volta delle scelte fatte dalle diverse amministrazioni comunali. Sicuramente questo rifiorire dell'offerta immobiliare non farà certo bene ai prezzi delle case presenti sul mercato!
@immobiliareferroni
12 Dicembre 2017
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