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Rigenerazione urbana. Verona cosa sta aspettando?
Uno dei temi di maggior attualità e dibattuti del momento, a livello nazionale ed internazionale, è quello della riqualificazione e della cosiddetta rigenerazione urbana. Il nostro paese è tra quelli più coinvolti e che necessita maggiormente di una nuova pianificazione in tal senso, dal momento che dispone di milioni di metri quadrati tra vecchie aree e distretti industriali che una volta rappresentavano il cuore pulsante della nostra industria manifatturiera e di trasformazione, tanto apprezzata a livello internazionale e che ora, a causa di una catastrofica politica di delocalizzazione che ha innescato una massiccia deindustrializzazione, ha lasciato sul territorio dei fantasmi urbani e suburbani abbandonati e fatiscenti che potrebbero con la loro riconversione generare uno straordinario volano per l'economia, l'occupazione e la fruibilità alla popolazione di nuovi spazi ripensati ed adeguati alle esigenze sociali del presente e di un immediato futuro. Anche Verona in tal senso porta in dote un patrimonio immobiliare interessante da rimodellare e da riportare a nuova vita, che potrebbe contribuire così a rilanciare una nuova e migliore qualità della vita per i propri cittadini e per riportare ai fasti di un tempo una città in piena decadenza e che negli ultimi vent'anni anni ha perso importanti leaderships finanziarie ed industriali. Sembra quasi che in tale periodo vi sia stato più un meticoloso tentativo volto alla cancellazione dalla nostra memoria storica riferita a delle aree di straordinario interesse storico architettonico, piuttosto che assecondare la necessità locali o un ambizione del momento di qualche velleitario imprenditore. Mi riferisco ad esempio al sito delle Cartiere di Verona tra via Basso Acquar e viale Piave, ed all'ex sito del lanificio Tiberghien tra i quartieri di borgo Venezia e San Michele Extra, ma vi sono molte altre aree all'interno dei nostri quartieri, magari meno note, attorno alle quali poi essi si sono sviluppati. Nella migliore delle ipotesi la nostra città sembra arrivare affannosamente e tardivamente a trovare soluzione rispondenti alle nostre esigenze, e quando miracolosamente ci riesce, ci propone delle opere superflue o peggio ancora inutili. Basti pensare al “laboratorio di sperimentazione urbano”di Verona Sud, che avrebbe dovuto rappresentare la versione veronese del quartiere parigino de “La Defanse” e che invece si è materializzato nell'ennesima accozzaglia di aree commerciali, direzionali e ricettive. Un altro tema irrisolto da decenni a Verona è il problema del traffico ed i mezzi di trasporti di cui una città moderna dovrebbe disporre. E' sotto gli occhi di tutti la miserevole vicenda legata al “filobus” che unitamente al leggendario “tunnel delle Torricelle” contribuiscono con la loro “non realizzazione” a penalizzare la nostra qualità dell'aria ed a svilire la credibilità in tema di servizi al cittadino offerti dalla nostra bella città. A distanza di decenni si continua ad edificare consumando irrimediabilmente territorio piuttosto che trasformare oculatamente l'esistente e si insiste a non dotare di un piano di trasporto pubblico efficacie, moderno e poco impattante la nostra millenaria città, che sta soffocando per colpa di un crescente inquinamento combattuto ancora ipocritamente con “targhe alterne” o limitazioni di circolazione ai veicoli “euro 3,4,5..... Vediamo ore come si è scelto di riqualificare due realtà strategiche di Verona: l'ospedale di borgo Trento e l'università nel quartiere di Veronetta, ovvero due interventi iniziati qualche anno fa. Si è scelto di concentrare il polo ospedaliero nel centrale quartiere di borgo Trento realizzando ex novo interi edifici. Perchè non realizzare nel contempo anche un parcheggio in grado di risolvere un tutto o in parte il problema di parcheggio per i residenti che vivono nel quartiere? Le ex caserme austriache a ridosso del polo universitario sono state indiscutibilmente ben recuperate, tuttavia nelle aree circostanti di pertinenza si è pensato di realizzare del costosi ed antiestetici condomini residenziali destinati al mercato immobiliare, anziché realizzare una moderna cittadella pensata alla corposa compagine studentesca proveniente da tutta Italia e non solo. Perché? La speranza è che anche a causa della pandemia sanitaria che stiamo vivendo, tra chi possiede determinate aree in procinto di intervento di riqualificazione e l'amministrazione comunale vi sia un pragmatico e lungimirante dialogo affinché termini o si riduca la possibilità di creare opere o servizi inutili o fini a se stessi. Vi sono ai nastri di partenza centinaia di migliaia di nuovi appartamenti, molti dei quali in queste ex aree dismesse. Chi comprerà questi nuovi alloggi dai più strampalati stili architettonici? Le banche concedono finanziamenti con grande parsimonia, a differenza del passato. A Verona si passano di mano circa 3200/3400 appartamenti l'anno e vi sono oltre 20.000 abitazioni sfitte o invendute. I numeri dovrebbero dar conforto nella riflessione. Ritorniamo a realizzare ciò che veramente serve ed a farlo fatto bene affinché duri, creando valore e qualità degna della nostra tradizione, anziché realizzare il solito “hard discount immobiliare”.Forza Verona, esci da un anonima mediocrità...ce la puoi fare. In fin dei conti già i Romani, i Longobardi, gli Scaligeri, i Veneziani e gli Austriaci in passato hanno creduto in te! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
23 Novembre 2020

Stai pensando di acquistare un appartamento in condominio? I pro e i contro!
Se stai cercando di comprare un appartamento, tra le tue opzioni ci sarà senz'altro l'ipotesi di andare a vivere in un condominio. In Italia ci sono circa un milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie. Ma vediamo prima di tutto di capire cos'è un condominio. Il codice civile non ne fornisce una definizione. Le difficoltà proseguono, in quanto alla domanda che cos'è un condominio, è possibile rispondere in diversi modi, essendo il concetto riferibile a svariati profili (materiale, giuridico, ecc.). Il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Data la definizione di condominio, si pone subito il problema di individuare quei casi concreti ai quali si applica la disciplina codicistica. In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. Questi può svilupparsi tanto in senso verticale, il classico edificio condominiale a più piani, quanto in senso orizzontale, come ad esempio i residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune come strade interne, illuminazione, ecc.. Si è di fronte al c.d. "supercondominio", quando questo è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Così, per esemplificare, un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura, è catalogabile come supercondominio. L'ultimo aspetto tecnico da evidenziare in questa lunga ma doverosa premessa è quando nasce l'obbligo di avere un amministratore di condominio. L'art.1129, primo comma, C.C. specifica che la nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Nove, dunque, è il numero di condomini che rende obbligatoria la nomina. Ecco ora cinque cose a cui pensare prima di fare il grande passo. I pro e i contro 1)Un abitazione in condominio è mediamente meno costosa da acquistare rispetto ad una casa o ad una villette a schiera o una casa semindipendente. 2)Le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie sono ripartire secondo una tabella millesimale che terrà conto tra l'altro anche delle differenti dimensioni degli appartamenti che compongono il condominio, a differenza di una casa indipendente dove tutti i costi sono a carico del singolo proprietario. 3)Il condominio solitamente è ubicato in un centro o in un quartiere di periferia di una città. Ciò permetterà di accedere ad una serie di servizi come mezzi di trasporto pubblici, scuole, uffici pubblici e negozi vari. Le case indipendenti o villette hanno un'ubicazione tendenzialmente periferica o suburbana, dove talvolta alcuni dei servizi precedentemente elencati non sono presenti. 4)Acquistato per investimento, l'abitazione in condominio permette una locazione più rapida avendo mediamente un canone mensile più basso di una villetta o di una casa. La platea di potenziali conduttori sarà quindi più ampia rispetto a quella interessata o che si potrà permettere il canone di un soluzione maggiormente indipendente. 5)Alcuni tipi di condominio come i residence in località turistiche possono offrire dei servizi e aree comuni come ad esempio piscine, campi da tennis, ecc... che se altrimenti abbinati ad una casa a schiera o una casa indipendente avrebbero costi di realizzazione e manutenzione proibitivi. Infine ecco alcune utili considerazioni da tener presente nella scelta d'acquisto di un abitazione in condominio. Fare attenzione se ci sono molti appartamenti in vendita, in quanto, a meno che l'edificio non sia di nuova costruzione e quindi tutto in vendita, ciò potrebbe significare che c'è un alto livello di insoddisfazione nell'edificio. Ti piacciono le dimensioni del condominio? È nel quartiere giusto? L'edificio è adeguatamente mantenuto e le spese conseguenti sono ragionevoli o alla tua portata? Queste considerazioni ti indicheranno la giusta direzione per l'acquisto di un appartamento in un condominio che ha tutto ciò che desideri. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Image by allPhoto Bangkok from Pixabay
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25 Ottobre 2020

Le città del futuro con ascensori senza corde che si muovono anche in orizzontale sono già realtà!
In questo post di settembre non parlerò come di consueto di tendenze o dati del mercato immobiliare locale, nazionale o internazionale, bensì di un'innovazione tecnologica che nei prossimi anni cambierà il nostro modo di accedere e forse anche di utilizzare un abitazione o un ufficio all'interno di un palazzo. Nel 1857 grazie all'intuizione dell'inventore statunitense, Elisha Otis, che nel 1853 depositò il brevetto di un sistema di sicurezza “paracadute”, venne realizzato il primo ascensore a New York, mentre in Italia il primo per il trasporto di persone fu costruito dalle officine meccaniche Stigler per l'albergo Costanzi a Roma nel 1870. Durante tutto il ventesimo secolo l'ascensore è stato protagonista di grandi evoluzioni, entrando a far parte in modo indissolubile ed imprescindibile della nostra vita quotidiana. Nonostante ciò, esso si “limitava” ad andare su e giù. Pochi anni fa, precisamente nel 2015, la nota società multinazionale tedesca ThyssenKrupp ha inventato e presentato l’ascensore del futuro, che non sarà più tirato su e giù dai tradizionali cavi, bensì il suo movimento sarà determinato da magneti e calamite “wireless”. Non solo, ma il meccanismo rivoluzionario oggetto della ricerca e dello studio dell’azienda tedesca, sarà in grado di spostare l’ascensore anche orizzontalmente. Cosa cambia? Quest'invenzione potrebbe rivoluzionare la costruzione e l’uso di edifici. I costruttori potrebbero creare strutture sia molto più alte, che molto più ampie dei grattacieli attuali e le persone potrebbero muoversi molto più facilmente di quanto non facciano oggi nelle città. Pochissimi edifici infatti sono più alti di 500 metri. Gli ascensori tradizionali a corda d’acciaio possono viaggiare solo fino a 500 metri circa, prima che il peso della corda stessa li renda sconvenienti. Ci vogliono sempre più energia e spazio e tutto questo ha un costo da sostenere. Oggi sempre più la costruzione degli ascensori segue le linee architettoniche di un edificio e cabine trasparenti corrono sui fianchi di palazzi di vetro e acciaio. Questo nuovo sistema di ascensori utilizza motori elettrici lineari a induzione, lo stesso tipo di trasferimento di energia senza contatto che alimenta ad esempio i treni a levitazione magnetica presenti in Giappone e Cina, anziché i cavi per spostare le macchine dell’ascensore. Ciò inoltre consente loro di muoversi indipendentemente l’uno dall’altro in un condotto, che a sua volta significa che più cabine possono lavorare in un unico condotto contemporaneamente. Ciò ridurrà la necessità di condotti paralleli che servono piani diversi. Non ci sarà più limite rispetto a quanto questi potranno viaggiare nelle tre dimensioni. Nell'attesa che nuovi ascensori entrino a far parte della nostra vita, a Jeddah in Arabia Saudita in questo momento stanno costruendo un grattacielo di 1000mt e 167 piani, che probabilmente utilizzerà ancora un “vecchio ascensore”! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
20 Settembre 2020
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I portali immobiliari in Italia: una risorsa incompiuta.
Anche nel nostro paese nel 2020, quando pensiamo alla ricerca di una casa, consideriamo naturale ed automatico farlo prima di tutto sul web, tramite pc o smartphone, prima ancora di recarci fisicamente davanti ad una vetrina di un'agenzia immobiliare. Cercare oggi un appartamento online è dunque un'operazione di routine ed abbastanza semplice tutto sommato. Sul web sono disponibili diversi portali immobiliari, moderne vetrine di annunci ricche di immagini, planimetrie e video che superano il milione di proposte con diversa destinazione d'uso, che permettono comodamente di vedere in tempo reale, le caratteristiche di un immobile in vendita o affitto, nella località da noi desiderata. Come detto, vi sono molte piattaforme che riproducono più o meno lo stesso contenuto pubblicitario, ma nei numeri, due su tutte si contendono “a colpi di click” il primato della più visitata o famosa: Casa.it nata nel 1996 e Immobiliare.it nata nel 2007. La prima è di proprietà di una società multinazionale australiana, la seconda è un'azienda italiana. Entrambe le società permettono a privati ed agenzie immobiliari di pubblicare i loro immobili sostituendosi alle “pagine economiche” dei quotidiani e magazine utilizzati in passato, rappresentando di fatto la loro evoluzione. All'estero molte note testate giornalistiche hanno sviluppato un loro portale, riscuotendo molto successo e preservando nel contempo i cospicui introiti generati dalla pubblicazione degli annunci pagati prevalentemente dalle agenzie immobiliari. Il primo e più evidente beneficio per chi utilizza questo strumento di ricerca è rappresentato dal poter valutare, utilizzando appositi “filtri” come: zona, superficie e prezzo ad esempio, una selezione specifica di proposte in vendita o affitto, potendole confrontare e scegliere in base alle caratteristiche richieste. Questi complessi database ospitano milioni di dati e immagini caricati da oltre 20.000 agenzie immobiliari italiane, dato pubblicato da Immobiliare.it e secondo i dati pubblicati da Casa.it, vengono visitati da 220.000.000 di persone complessivamente al mese. Queste aziende quotidianamente gestiscono informazioni e dati estremamente interessanti ma soprattutto utili, che purtroppo rimangono una risorsa inesplorata che opportunamente analizzata, processata e profilata potrebbe essere consultata da chiunque ne sia interessato, compreso professionisti ed operatori del mercato immobiliare, che al momento devono “accontentarsi” dei dati forniti dall'istituto Nomisma e Agenzia delle Entrate che raccolgono, ma soprattutto pubblicano report trimestrali, con grande ritardo rispetto alle dinamiche del mercato immobiliare, “fotografando” scenari che talvolta hanno già subito cambiamenti significativi e che invece potrebbero evidenziare tendenze utili sulle necessità e le scelte della popolazione italiana in tema di immobili. I portali immobiliari di molti paesi europei ed in USA offrono report settimanali sull'andamento del mercato e informazioni a 360° su tutte le necessità nascenti da un cambio casa, interfacciate con dati ad esempio sull'offerta scolastica o di servizi legati ad una zona specifica, sulla sicurezza di quartieri e macro aree, dati storici di compravendite e prezzi al mq, informazioni sulla fiscalità e la burocrazia locale e molto altro estremamente utile per tutti gli utenti. In un mondo globalizzato, con una mobilità sempre più condizionata dalle necessità lavorative, sarebbe auspicabile che queste piattaforme tecnologiche ampliassero la gamma di informazioni e servizi rispetto all'attuale mera pubblicazione di annunci immobiliari, altrimenti rimarranno considerati solo una sorta di video catalogo o supermarket on line del mattone, alimentato e sostenuto dalle agenzie immobiliari! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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31 Luglio 2020

Verona e Provincia – Dati Mercato Immobiliare 2019
Il 19 giugno 2020 L’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2019 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che Verona città e provincia hanno rappresentano anche per l’anno passato la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 20% rispetto al 20.7% del nostro capoluogo di regione. Terza è Padova con il 18,8%. Il nostro mercato regionale anche l’anno passato ha rappresentato quasi il 10%, il 9,67% per la precisione, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2019, vi è stata una crescita complessiva del +4,9% pari a 11.497 operazioni nell'intera area veronese, mentre vi è stato un calo del -0,8% ovvero 3.334 compravendite relativamente a Verona capoluogo, dato peggiore del valore medio nazionale pari al +4,2. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2019 è appannaggio dai quartieri di Golosine e Santa Lucia o zona OMI D4, con 370 compravendite, mentre il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 3 operazioni. Interessante ai fini statistici, da rilevare il forte aumento di compravendite registrate nella zona identificata dai quartieri di Ponte Crencano, Quinzano, Avesa, Parona, prima collina a nord della città, balzata ad un +34,2% rispetto al 2018. A livello di quotazioni medie €/mq, nei vari quartieri di Verona i prezzi sono rimasti all'incirca gli stessi del 2018, con l’area del centro città a farla da padrone. Da segnalare la forte riduzione del -8,2% delle quotazioni registrate nei quartieri di borgo Milano, Navigatori, Saval, Stadio, Porta Nuova fuori mura. In provincia, la macroarea dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2019, dietro il capoluogo, è stata la bassa veronese con una quota del 19,8% ovvero 2.271 compravendite, vantando nel contempo la quotazione media più bassa con 930 €/mq. L'area del lago di Garda rimane la zona dove si registrano i prezzi medi più alti dell'intero territorio provinciale veronese relativamente alle quotazioni medie con 2.316 €/mq, valore in crescità rispetto al 2018 del +4,1%. Le altre microaree non hanno subito variazioni nella quotazione degne di nota eccezion fatta per la Lessinia con un -4,5% rispetto all'anno precedente. Infine in merito al numero di operazioni effettuate nell'intera nostra provincia, è interessante osservare la crescita straordinaria rilevata in Lessinia orientale, Lessinia ed Est veronese con rispettivamente +38,4%, +23,5% e +20,6% rispetto al 2018. Come già evidenziato nel mio analogo report dell'anno scorso, analizzando i dati raccolti dall'Agenzia delle Entrate, si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni in €/mq degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, effettuate da una fascia di popolazione che dispone di limitate possibilità economiche e molto spesso finanziata quasi interamente da un mutuo ipotecario. Purtroppo questo trend proseguirà almeno per quest'anno! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
19 Giugno 2020

Nuovi trends del mercato immobiliare nella “Fase 2”
L'avvento della pandemia di coronavirus e la conseguente quarantena hanno letteralmente buttato all'aria milioni di piani finanziari di persone e famiglie, e tra questi certamente anche l'acquisto di una casa. Nel precedente post di aprile ho cercato di rispondere ad alcune delle domande che si stanno ponendo oggi la maggior parte delle persone, in merito ai nuovi scenari che si verranno a configurare nel mercato immobiliare del presente e nell'immediato futuro. Ora cercherò di approfondire due delle principali tendenze emerse in questo primo quadrimestre del 2020 nel mercato immobiliare locale e nazionale, ovvero: la migrazione dal condominio verso la casa indipendente o semi indipendente e la nuova ripartenza del mercato delle locazioni. Tutti noi difficilmente dimenticheremo i giorni passati in forzata quarantena impostaci a partire dai primi di marzo. Negli appartamenti, i nuclei familiari si sono trovati a dover condividere 24 ore su 24, per molti giorni consecutivi, ogni metro quadrato della propria abitazione. I più fortunati hanno potuto godere di uno sbocco quale un giardino o un terrazzo, ma la maggior parte delle famiglie ha potuto utilizzare a malapena uno o due balconi per poter prendere una “boccata d'aria”. Nel milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie italiane, hanno dovuto convivere tra l'altro: bambini, disabili, anziani ed animali domestici, ognuno con le proprie necessità forzatamente ridotte. Le cronache ci hanno raccontato come gli amministratori condominiali sono stati costretti ad intervenire con l'ausilio delle forze dell'ordine, in alcuni casi, per riportare a toni più consoni e distesi “il clima” degli abitanti nei palazzi. Dal 4 maggio, ovvero da quando hanno permesso la riapertura delle agenzie immobiliari, i telefoni hanno ripreso a squillare con richieste crescenti per valutazioni immobiliare di alloggi in condominio finalizzate alla vendita in cambio di villette a schiera, porzioni di tri/quadrifamiliare, fino ad arrivare a case singole “possibilmente” isolate! Il 2019 si è chiuso con un dato complessivo di compravendite residenziali in Italia di oltre 603.000 transazioni, dove i 2/3 di queste rappresentano la platea di acquirenti che hanno comprato la loro “Prima casa”. Nel 2020 è certo che il numero di transazioni totali sarà largamente inferiore all'anno scorso, già marzo 2020 registra solo a Verona – 45,5% rispetto allo stesso periodo all'anno precedente, ma la percentuale imputabile al cosiddetto “Mercato di scambio” legata alla “Prima casa” sarà ancor più alta, a patto che tali transizioni abitative abbiano successo, ovvero che si riesca a vendere il proprio immobile e a ricomprarne uno rispondente alle nuove necessità. Ciò infatti non è da considerare un fatto così scontato, se prendiamo in considerazione in particolare il passaggio da appartamento in condominio ad unità abitativa semi indipendente. L'offerta di appartamenti è destinata ad aumentare e ciò andrà a discapito del loro valore di vendita. Per contro se questo venditore/acquirente vorrà rimanere all'interno del proprio Comune di residenza, è probabile che dovrà effettuare un conguaglio sul prezzo della nuova casa o villetta, oppure dovrà cambiare Comune per cercare un prezzo d'acquisto prossimo a quanto realizzato dalla vendita. Di norma queste due combinazioni non sono così semplici da verificarsi, poiché dipendono a loro volta da ulteriori variabili, quali ad esempio: la necessità di accendere un mutuo, oppure la scelta di doversi trasferire a diversi km dalla precedente abitazione, con tutte le conseguenze nascenti. Per quanto riguarda l'altro trend preso in esame, ovvero il mercato delle locazioni tradizionali costituito dalle durate contrattuali classiche di 4 anni + 4 anni e 3 anni + 2 anni, negli ultimi 7/8 anni questo ha registrato una progressiva e costante decurtazione di unità residenziali da adibire a locazioni brevi e ad uso turistico. Dall'estate 2020, ma probabilmente anche per i prossimi 2/3 anni, registreremo un fenomeno di ritorno di questi alloggi al mercato locativo tradizionale. Nonostante quindi il probabile aumento dell'offerta immobiliare, i prezzi degli affitti contrariamente alla prassi non scenderanno, anzi tenderanno a salire, alimentati dal forte incremento della domanda e dalla buona/ottima qualità degli alloggi rinnovati di recente per “ingolosire” i turisti. Quale sarà la domanda che andrà ad alimentare questo trend? Sicuramente tutta la platea di pubblico che non troverà sul mercato dell'acquisto ciò che desidera, per varie ragioni, tutto il nuovo personale sanitario e scolastico che verrà integrato nelle strutture pubbliche e private a seguito del COVID 19, e tutti i vari quadri/dirigenti aziendali che verranno ricollocati sul territorio, una volta superati e metabolizzati i vari congedi parentali, casse integrazioni, smart working ecc.. In questo quadro estremamente complesso ed ancora in corso di definizione, anche a causa dei nuovi protocolli di sicurezza da seguire, sarebbe auspicabile e di grande aiuto per tutto il settore immobiliare una forte riduzione del cosiddetto “turismo immobiliare”, rappresentato da quella consistente parte di potenziali acquirenti o conduttori, che di fatto non hanno una reale necessità di cambiare casa, ma che altresì visitano senza mai concludere decine di agenzie immobiliari nel corso dell'anno, andando a vedere, solo per pura curiosità, ogni nuovo immobile disponibile sul mercato! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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24 Maggio 2020

Allerta recessione: cosa devono sapere gli acquirenti e i venditori sul mercato immobiliare
Alla fine dell'anno scorso, i dipartimenti di analisi e statistica delle principali istituzioni finanziarie ed immobiliari nazionali ed internazionali, scommettevano su una lenta ma costante ripresa del numero di compravendite del mercato residenziale italiano e di una timida ripresa delle quotazioni al metro quadrato degli immobili. Tutto ciò nonostante un quadro economico e politico europeo completamente da ridisegnare, dopo l'uscita del Regno Unito dalla compagine europea ed una Germania che, dopo aver inanellato anni di continua crescita economica ed export commerciale da record, conosceva per la prima volta preoccupanti segnali di flessione nei suoi inossidabili “trends”. Per la verità, il nostro scenario economico non era tale da giustificare particolari slanci di serenità ed ottimismo, ma tant'è. Dall'11 marzo di quest'anno, siamo bloccati nelle nostre case, in un paese che già arrancava per mantenere il passo degli altri inquilini della casa europea, costretto a fermarsi, spaventato dalla diffusione di una controversa epidemia mortale, e di fatto travolto da una recessione economica di cui ancor oggi non abbiamo una precisa percezione, ma che di certo ci imporrà pesantissimi sacrifici per poterne uscire. Le compravendite e i prezzi delle case diminuiranno? L'istituto Nomisma prevede, nello scenario peggiore, fino a 120.000 compravendite residenziali in meno per il mercato 2020, e fino al -10% di riduzione media dei prezzi delle case nel triennio fino al 2022. Nonostante i tassi d'interesse dei mutui bancari siano più bassi di sempre, è probabile che vi sarà un calo del capitale erogato dalle banche e della loro percentuale d'intervento nell'acquisto immobiliare. Quale sarà il comparto economico più danneggiato dalla pandemia? Il più colpito da questa situazione senza precedenti nell'epoca moderna, è senza dubbio quello legato al turismo, l'ospitalità e l'intrattenimento, che in Italia muove un indotto complessivo di 146 miliardi di euro (dati ISTAT 2015) ed ha un impatto complessivo sull'economia del nostro paese, tra PIL e occupazione, pari al 13% (dato del 2017 - Fonte WTTC). Dopo il terremoto finanziario provocato dal fallimento Lehman-Brother nel 2008, il nostro comparto immobiliare è riuscito in parte a risollevarsi e con esso l'intera economia, grazie soprattutto agli ingenti investimenti destinati ad alberghi, residence, camping, appartamenti turistici e B&B. Come si comporteranno i potenziali acquirenti ed i venditori? Molti potenziali acquirenti che avevano pianificato l'acquisto di una casa nel 2020, in questo momento si stanno domandando se l'azienda dove lavoravano “riaprirà i battenti” oppure no. Chiaramente questo quadro d'incertezza generale contribuirà a rimandare o peggio ad annullare il progetto d'acquisto di questa parte della popolazione. Molti proprietari altresì presenti da molto tempo sul mercato con la loro proprietà da vendere, potrebbero decidere di ritirarla in attesa di tempi migliori. Il mondo immobiliare italiano non ha la reattività di quello d'oltre oceano, capace di fluttuare quasi come un mercato azionario. Tale fenomeno replica peraltro le rispettive economie italiana ed americana, con la seconda che determina fortemente le scelte della prima grazie a politica, fiscalità e mondo del lavoro molto meno burocratizzati dei nostri e quindi più veloce a reagire e pianificare ogni ambito socioeconomico. Quali mercati immobiliari potrebbero essere maggiormente colpiti dalla recessione? I mercati che hanno più probabilità di essere colpiti dalla recessione, almeno inizialmente, sono quelli che dipendono fortemente da viaggi, turismo e ospitalità, quindi città d'arte e principali località turistiche, e soprattutto gli immobili di fascia alta o di lusso. Una casa milionaria non è esattamente una necessità e in genere essa richiede più tempo per essere venduta già in tempi normali. Chi tra i potenziali acquirenti investitori avesse investito i propri capitali nel mercato azionario potrebbe aver perso anche il 30/40%, a causa dal tracollo subito in borsa tra fine febbraio e fine marzo. E probabile che gli attori protagonisti di questo mercato immobiliare saranno: chi ancora avrà bisogno di una casa, ma in quota minoritaria, dato che oltre l'80% degli italiani una casa già la possiede, e chi sarà motivato a cercare il cosiddetto “affare”! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
21 Aprile 2020

Scenari immobiliari ai tempi del Coronavirus
Dopo alcuni anni di timida ripresa del mercato immobiliare italiano, dove si sono registrati incrementi del numero di compravendite, non accompagnati peraltro dalla risalita delle quotazioni al metro quadrato, l'epidemia di questo controverso virus riscriverà inevitabilmente le tendenze, l'andamento e le prospettive di crescita del mercato residenziale, commerciale e direzionale del nostro paese, ma non solo. Nonostante si possano ancora leggere online previsioni ottimistiche di crescita di mercati e quotazioni in analisi condotte da illustri società internazionali del settore, protagoniste a livello mondiale ed in grado di spostare ingenti capitali d'investimento da una parte all'altra del pianeta, ritengo che tali, alla luce di quanto sta accadendo non solo in Italia, siano tutte da riscrivere poiché formulate tra la fine 2019 ed inizio 2020, con prospettive totalmente diverse rispetto ad oggi. In attesa di avere dati certi e non previsioni, si possono tuttavia già fare delle considerazioni agli scenari che ci attendono, ma soprattutto in merito a cosa potrà cambiare a causa del nebuloso quadro economico che ci accingiamo ad affrontare. Il mercato residenziale, difficilmente potrà raggiungere le 600.000 compravendite, ovvero il dato superato lo scorso anno. Chi vorrà realizzare in tempi ragionevolmente brevi, dovrà giocoforza abbassare il prezzo di vendita e chi è presente sul mercato da molto tempo, magari 1 o 2 anni, dovrà suo malgrado accettare di rivedere seriamente al ribasso il proprio prezzo proposto, eliminando in tal modo alibi superflui come: “non ho bisogno di vendere” oppure “ma io l'avevo pagato …..euro e non voglio rimetterci”. Gli scenari del 2006-2007 sono lontani e difficilmente riproponibili. Quindi meglio accettare la realtà per evitare perdite ulteriori. Oggi possiamo leggere ovunque che il costo del denaro è ai minimi storici e quindi mai come oggi sarebbe auspicabile, opportuno e conveniente contrarre un mutuo bancario ad un favoloso tasso d'interesse! Peccato però che pochissimi istituti bancari italiani possano accedere realmente a questi canali diretti di finanziamento erogati dalla BCE, data la frammentata e malconcia galassia bancaria nostrana. E' inoltre probabile che già in fase d'istruttoria, durante la richiesta di mutuo, le banche alzino l'asticella dei requisiti per rilasciare il finanziamento e/o riducano la percentuale d'intervento creando il famoso “credit crunch”, in conseguenza al complicato scenario economico attuale, riducendo di fatto l'accesso al credito alla platea di pubblico che determina la fascia di mercato immobiliare prevalente, ovvero quella che cerca di acquistare la “prima casa”. Come è noto uno dei comparti economici più colpiti dalla diffusione del Coronavirus è quello del turismo. Negli ultimi 4/5 anni, in quest'area di business si sono riversate decine di migliaia di proprietari immobiliari italiani allettati da “leggendari guadagni” a fronte di una breve concessione dell'alloggio ed un azzeramento del rischio di morosità dell'occupante. Questo significativo “stock immobiliare”, data la compromissione del business per l'anno in corso, cercherà di ricollocarsi velocemente nel mercato delle locazioni tradizionali a lungo termine, puntando a monetizzare il più possibile, calmierando in tal modo la risicata offerta di appartamenti disponibili degli ultimi anni. I canoni di locazione subiranno, a mio avviso, una contrazione di almeno il 10/15% data la nuova offerta creatasi e soprattutto del ridotto canone potenzialmente pagabile dai conduttori a causa di buste paghe più leggere rispetto all'anno scorso (nella migliore delle ipotesi) erogate da aziende più o meno in difficoltà. La contrazioni dei canoni non subirà ulteriori riduzioni, a mio avviso, grazie ai due seguenti motivi: in questo comparto rientreranno anche coloro i quali non otterranno il finanziamento richiesto alle banche, quindi vi sarà un nuovo segmento di pubblico motivato da una reale necessità, contribuendo a mantenere alta la domanda e perché la qualità di questi alloggi sarà più alta della media presente ora sul mercato e quindi più costosa. Per quanto riguarda il mercato immobiliare commerciale, ovvero quello riferito alle botteghe e negozi, credo che tutto dipenderà dalle politiche di sostegno alle attività che adotterà il governo italiano. Il settore del commercio al dettaglio come è noto, già da anni è in difficoltà a causa prima dell'avvento dei centri commerciali e poi delle grandi piattaforme di e-commerce come “Amazon”. Questo “fermo attività”, se non adeguatamente sostenuto con politiche di tutela, riduzione e rilancio fiscale, vedrà una feroce riduzione degli “esercizi commerciali” che decideranno di riaprire, appena sarà possibile. Dal lato della proprietà, nello scenario peggiore, questi si vedrebbero liberare i propri “spazi” in una considerevole quantità, causa disdetta o peggio per morosità. Ciò comporterebbe nel medio termine una necessaria e robusta riduzione dei canoni mensili che potrebbe comunque non bastare ad incentivare l'apertura di nuove attività. Alla luce delle considerazioni appena fatte, ritengo inutile dilungarmi su prospettive e andamento del mercato delle compravendite commerciali, poiché considero evidenti i motivi che andrebbero a penalizzare l'interesse di un imprenditore ad acquistare “i muri” dove esercitare la propria attività o di un' investitore interessato ad acquistare un negozio per trarne un rendita. Per il mercato immobiliare direzionale, ovvero quello riferito agli uffici, vale in parte quanto detto in precedenza per gli esercizi commerciali, ovvero tutto dipenderà dalle politiche di sostegno che adotterà il governo italiano, questa volta però riferito alle professioni. Tuttavia credo che per molti studi professionali non vi sia altra scelta se non quello dello “sharing office” o ufficio condiviso, per cercare di ridurre i cosiddetti “costi fissi” e certi a fronte di incerti introiti. In tal senso gli uffici di grandi dimensioni, ovvero oltre i 300/400mq, manterranno delle prospettive di sviluppo e crescita. Diversamente, credo che chi possiede un ufficio di 50/100mq debba pensare seriamente a convertire la destinazione d'uso dello stesso ad un utilizzo che consideri le attuali necessità del mercato, valutando anche le diverse imposizioni fiscali che gravano sugli uffici rispetto alle abitazioni. In questo momento straordinario, credo che sarebbe auspicabile pensare a nuovi strumenti legislativi innovativi e flessibili, volti riformare le locazioni commerciali/direzionali. L'attuale impianto legislativo della Legge nr.392 del 1978, la vecchia legge sull'Equo Canone, a mio avviso è inadatta e incapace a rapportarsi e regolamentare le necessità attuali del mondo del commercio e delle professioni, dopo oltre quarantanni dall'entrata in vigore. Staremo a vedere, per il momento rimaniamo a casa e pensiamo a preservare prima di tutto la nostra salute. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
23 Marzo 2020

L’atto di donazione di un immobile: cos’è, rischi e costi.
Partiamo dalla definizione del Codice Civile: art.769 - La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. La donazione è un contratto che come tutti i contratti e negozi in generale, ha una propria causa. L'elemento essenziale della causa della donazione è proprio l'animus donandi, cioè l'arricchimento dell'altra parte senza corrispettivo e non va confuso con i motivi che spingono a tale attribuzione. Acquistare una casa, quando la titolarità del bene immobile proviene da un atto di donazione, può rivelarsi rischioso e la banca potrebbe non concedere un mutuo a chi desidera comprare l'immobile il cui venditore l'ha ricevuto “in donazione”. La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. E con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà. Per proteggere la donazione l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita. Già perché bisogna ricordare che chi dona un immobile, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali per legge spetta sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. Questo significa che se una persona, quando è ancora in vita, compie donazioni che ne impoveriscono il patrimonio o con il proprio testamento, lascia gran parte dei propri beni a soggetti diversi dai legittimari, questi ultimi possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”. Dal notaio si può far firmare agli eredi legittimari una rinuncia a contestare la donazione: in questo modo questi si impegnano a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita, ossia poco dopo la donazione stessa. Essa, può essere annotata nei registri immobiliari a margine della donazione in modo da essere pubblica e conoscibile da chiunque. Rimane comunque sempre la facoltà ai legittimari di rivendicare anche nei confronti del donante, in modo diverso la propria parte di “legittima”. Questo è quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017. Tale sentenza, ricalca quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014). In merito alle compravendite immobiliari, una recente sentenza della Corte di Cassazione, la nr.32694/2019 stabilisce un principio innovativo a tutela dell'acquirente, qualora sia stata taciuta dal venditore la provenienza donativa del bene, e quindi i relativi rischi già evidenziati in precedenza emergano solo all'approssimarsi del rogito. Secondo la Corte di Cassazione in questo caso l'acquirente può rifiutare la stipula del rogito notarile perché la provenienza donativa del bene rappresenta una circostanza che influisce sulla stabilità dell'acquisto e anche sulla successiva circolazione del bene. Ciò in forza dell'art.1460 C.C., ovvero ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere alla sua obbligazione se l'altro non adempie contemporaneamente alla propria. La donazione è soggetta a una tassazione differente a seconda del livello di relazione e parentela tra donante e donatario. Se infatti la donazione avviene tra coniugi o parenti in linea retta, si applica l’aliquota del 4 per cento sulla parte di valore della casa che supera la franchigia di 1 milione di euro. Se la donazione avviene tra fratelli e sorelle, l’aliquota sale al 6 per cento, mentre la franchigia scende a 100 mila euro. Ancora, se la donazione interviene tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge (parenti entro il IV°grado), si applica l’aliquota del 6 per cento, ma senza alcuna franchigia. Infine, se la donazione avviene tra soggetti diversi da quelli finora precisati, l’aliquota sale all’8 per cento, senza franchigia. Eccezione è rappresentata dalla donazione in favore di un soggetto affetto da handicap grave: in questo caso la donazione non è soggetta a imposte, qualunque sia il rapporto di parentela, fino alla soglia di 1,5 milioni di euro. Alle imposte previste dalla legge poi bisogna aggiungere i costi del notaio, che solitamente dipende dal valore dell’immobile. Ricordiamo altresì che le aliquote di cui sopra vanno applicate al valore dei beni immobili, considerati solamente per il valore catastale. Al valore catastale si applicherà l’aliquota dell’1 per cento per l’imposta catastale, e del 2 per cento per l’imposta ipotecaria. Se tuttavia il donatario chiede l’agevolazione per la prima casa, le due imposte sono dovute in misura fissa. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
4 Febbraio 2020

Mercato Immobiliare: Verona vs Europa
Si è da poco concluso il 2019 ed anche per il mercato immobiliare è tempo di fare dei bilanci. Nonostante i dati ufficiali delle compravendite italiane che arriveranno tra la fine di maggio ed i primi di giugno 2020, gli addetti ai lavori già festeggiano il raggiungimento della soglia delle 600.000 operazioni residenziali, ovvero un valore già registrato negli anni 2009-2010. A prescindere dai toni enfatici che andremo a leggere nei prossimi mesi nei vari report di Agenzie delle Entrate, Nomisma e varie testate giornalistiche finanziarie, la realtà ci dice che, fatta eccezione per la città metropolitana di Milano, la rimanenza del paese “Italia” arranca, pur con qualche ulteriore altra rara eccezione. Milano sembra incanalare ed attrarre tutte le risorse e le energie positive del nostro paese e non solo, riqualificando con incessante dedizione, vecchie aree periferiche ed industriali abbandonate e degradate, creando nel contempo servizi ed infrastrutture moderne e funzionali adeguate ad una metropoli di oltre 3 milioni di abitanti. Le quotazioni nazionali dei prezzi al metro quadro stentano a superare significativamente i valori dell'inflazione pubblicati dall'Istat. I tempi medi per vendere un immobile residenziale in Italia sono ancora attorno ai 10 mesi. Ma oltre confine com'è la situazione? Il panorama immobiliare d'oltralpe è decisamente più vivace e dinamico registrando valori molto positivi su tutti i fronti: aumento di compravendite, aumento delle quotazioni al metro quadrato, e tempi di vendita dell'immobile che vanno dalle 3 settimane ad un massimo di 3 mesi dalla “messa in vendita”. Germania, Austria, Repubblica Ceca, Ungheria, Danimarca, Spagna, Francia e Portogallo richiamano acquirenti da tutta Europa, ma non solo, adottando incentivi fiscali e garantendo rendimenti da investimento annui almeno del 6%. Quindi solo la disastrata e martoriata Grecia fa peggio dell'Italia nel “mattone”! Dopo questa premessa ad ampio spettro, vediamo di focalizzare l'attenzione su com'è andato il mercato immobiliare di Verona nel 2019. Nell'anno che si è appena concluso, il mercato locale è cresciuto, sia in termini di prezzi al metro quadrato sia nel numero di operazioni complessive, anche se con “risicati” dati percentuali medi nazionali. Fatto salvo rare eccezioni, ancor'oggi per vendere un immobile a Verona non sono necessari di certo 21 giorni o 3 mesi, bensì serve ancora attendere molto più tempo per giungere all'obiettivo prefissato. Le ragioni sono molteplici ed a mio avviso partono da lontano, forse addirittura dal 1975, ovvero l'anno di redazione dell'ultimo piano regolatore, lo strumento di pianificazione urbanistica per antonomasia. Negli ultimi 45 anni cos'è cambiato significativamente a Verona? Probabilmente il dato più evidente si riferisce alla crescita esponenziale di notorietà e gradimento turistico riscontrato dal pubblico nazionale ed internazionale nei confronti della nostra città, al quale purtroppo, non si è saputo abbinare e far sviluppare una riqualificazione urbana ed infrastrutturale adeguata alle mutate necessità derivanti. Si sono succeduti solo migliaia di interventi urbanistici personalizzati e fini a se stessi, disconnessi tra loro, volti solamente ad ottenere consenso elettorale dal contribuente. Prova ne sia che, a differenza di Venezia o Firenze, la nostra città non annovera tra i propri residenti o dimoranti centinaia di cittadini americani, inglesi, tedeschi, giapponesi, russi, cinesi, arabi o mediorientali, che hanno deciso di investire importanti capitali tra le nostre mura! Offriamo loro qualcosa tra: noti poli museali e universitari, parchi urbani, infrastrutture ultramoderne ecc...? Forse qualche centro commerciale, nuovi palazzi a torre in arrivo in via Mameli, al Chievo, o all'ex area Tiberghien a San Michele Extra! I rendimenti degli investimenti immobiliari nel nostro territorio sono tali da aver spinto migliaia di nostri concittadini, ad inventarsi “ex novo” un'attività turistica, trasformando propri immobili in confortevoli “suites”, confidando in remunerazioni economiche maggiormente gratificanti. In mancanza di una lungimirante e strategica pianificazione concertata con professionisti competenti e slegati della “solita” politica, la nostra bella città sarà in grado, a mio avviso, di crescere sempre meno in termini di “qualità della vita”, e verrà fagocitata da un mediocre turismo di massa di transito che non porterà la tanto agognata “ricchezza”, bensì altri effetti collaterali, tra cui l'aumento di traffico (quindi smog) e sporcizia. Solo un costo del denaro ai minimi storici alimenta di fatto anche la domanda locale e stimola potenziali acquirenti ad investire a Verona, comunque preoccupati di fare “la scelta giusta” in un momento storico incerto. La nostra città vuole idealmente crescere e valorizzare le proprie virtù, ma nei fatti invece continua a cementificare nuovo suolo, quando dispone di milioni di metri quadrati da bonificare e convertire (vedi Verona sud). Il mercato è potenzialmente formato da: studenti, giovani, famiglie, anziani e turismo, disponibili a pagare il “giusto prezzo” per un edilizia residenziale di qualità, finalmente innovativa e sostenibile. La gestione di tali necessità, fenomeni e dinamiche deve essere attenta, altrimenti l'eterogenea platea di acquirenti di cui sopra, non trovando quello che cercano in città, guarderanno ai paesi europei menzionati in precedenza, dove potrebbero anche decidere di andare a vivere. Concludo con una riflessione emblematica in merito al valore culturale-artistico raggiunto dalla nostra bella città: quanti di noi avrebbero mai pensato che Verona sarebbe potuta diventare, in termini artistici, una filiale satellite di una seppur eccellente realtà museale come il “Mart” di Rovereto? Il pericolo di brillare solo di luce riflessa è dietro l'angolo, in un mondo così rapido e competitivo. Se il nostro mercato immobiliare finalmente produrrà immobili moderni, funzionali, qualitativi, ma architettonicamente contestualizzati alla nostra storia e tradizione, senza cercare di copiare “skyline” altrui che non ci appartengono, potrà stuzzicare “i palati” o meglio “i portafogli” di potenziali acquirenti veronesi e stranieri, desiderosi di investire bene i propri soldi e non in fabbricati mediocri ed anonimi. Buon 2020 a tutti!  Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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1 Gennaio 2020

Auto elettrica, le colonnine di ricarica nel condominio e nei singoli garages
Molti italiani stanno valutando l’acquisto di un autoveicolo elettrico. Il mercato automobilistico è in grande fermento in tutto il mondo, e questo fenomeno ancora marginale in Italia, crescerà significativamente nei prossimi anni, ponendo nel contempo nuove problematiche. Una di queste è senz'altro relativa all'inserimento delle colonnine della ricarica all'interno dei condomini. Si può chiedere al condominio di installare prese adatte alla ricarica di auto elettriche? Quali maggioranze servono? Come si ripartono le spese? L'acquisto e l'installazione degli impianti possono essere deliberati, in prima o in seconda convocazione, a maggioranza (secondo comma articolo 17-quinquies decreto legge 22/6/2012, n. 83). La spesa va ripartita in base ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione, mentre quella riguardante la ricarica va ripartita in base al consumo registrato dall’accorgimento tecnico consigliato dall’installatore. Se il condominio non assume la delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, il condomino interessato può installare il dispositivo a proprie spese. Gli altri condomini potranno in ogni tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di manutenzione ed esecuzione dell’opera, attualizzate al valore della moneta. Un altro tema è legato all'installazione di una colonnina all'interno di un garage. Enel X società leader del settore (tra gli altri operatori ci sono A2A, Acea, Iren e Hera), punta a installare in Italia 14 mila colonnine elettriche entro il 2020 e 28 mila entro il 2022. Il piano al quale fa riferimento la divisione del gruppo Enel dedicata ai prodotti innovativi e soluzioni digitali, uno dei cui business è la mobilità elettrica, prevede un investimento fino a 300 milioni di euro. Attualmente Enel X ha già installato 6500 punti di ricarica (al ritmo di oltre 150 a settimana), alcuni dei quali sono in corso di attivazione. Ma quanto costano? Le JuiceBox (o wall box, ossia box a parete), punti di ricarica principalmente per uso domestico, sono apparati intelligenti che si possono acquistare al costo complessivo di mille euro. Sono inoltre stati studiati degli accordi con il settore automotive per proporre pacchetti che permettano di comprare una wall box contestualmente all’acquisto del veicolo elettrico. Una volta acquistata la JuiceBox, un tecnico di Enel si occupa di fare un breve sopralluogo a casa dell'acquirente. Quindi, se la potenza è sufficiente, si collega la wall box al contatore domestico, oppure si chiede un allaccio dedicato. Dovranno essere redatti ed introdotti nuovi protocolli di sicurezza condominiali da integrare nei regolamenti di condominio, come per quanto è già accaduto in passato per le auto alimentate a gpl e metano. La speranza tuttavia è che tali nuovi provvedimenti siano sincronizzati ed aggiornati periodicamente alle ultime evoluzioni tecniche degli impianti, poiché è ancora frequente purtroppo trovare regolamenti condominiali che impediscono il parcheggio al piano terreno o al primo interrato di autoveicoli alimentati a gpl, nonostante l’entrata in vigore del Decreto 22 novembre 2002 del Ministero dell’Interno, pubblicato sulla G.U. n.283 del 3 dicembre 2002, il quale afferma che gli autoveicoli a GPL che montano un impianto dotato di sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE/ONU 67-01 (tutte quelle auto sulle quali l’impianto è stato installato dopo il 1 gennaio 2001), possono parcheggiare al primo piano interrato delle autorimesse, anche se organizzate su più piani interrati. Staremo a vedere! Immobiliare Ferroni
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21 Novembre 2019
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