Quale futuro per i mini appartamenti?

I mini appartamenti, tipicamente mono e bilocali, sono tipologie abitative entrate di recente nel panorama immobiliare, soprattutto nelle città di provincia come Verona dove, a partire dagli anni ’90 nelle nuove costruzioni, queste soluzioni hanno trovato un crescente spazio e gradimento nel pubblico. Nelle grandi città tali soluzioni erano già presenti da almeno 10-15 anni ad uso e consumo di lavoratori fuori sede e studenti universitari. Nel tempo questi mini appartamenti hanno attratto molti degli investitori tradizionali che volevano diversificare le loro risorse allocate nel classico investimento finanziario rappresentato dai “B.O.T.” acquistati tramite la propria banca, scoprendo la piacevole sorpresa dovuta all’inflazione che all’epoca, in alcune zone della città, poteva generare una rivalutazione del capitale immobiliare anche del 5-6% annuo ed una redditività locativa del 3-4% annuo lorda. Fino agli anni della nota crisi finanziaria partita dagli Usa a fine del 2007 in seguito al fallimento della banca Lehman Brothers, i mini appartamenti hanno rappresentato un ottimo e sicuro investimento. Chi li aveva acquistati prima del passaggio monetario da Lira ad Euro avvenuto nel 2002, si è addirittura trovato con il raddoppio di valore del capitale investito in precedenza. Nel periodo storico compreso tra la fine degli anni ’90 ed i primi anni del nuovo millennio, molti soggetti “addetti ai lavori e non” sono approdati al mondo del trading immobiliare, chi utilizzando capitali propri, altri finanziati dalle banche che in quegli anni hanno contribuito a gonfiare la “bolla immobiliare” europea. I risultati sono sotto gli occhi di tutti, con arditi frazionamenti di appartamenti di grandi dimensioni in due o tre unità più piccole e trasformazioni di uffici in abitazione, talvolta dando vita a soluzione abitative improbabili ma soprattutto invivibili. Ciò nonostante il mercato “tirava” e tutto velocemente si vendeva e rivendeva.

Nel mentre Verona scalava la classifica delle città turistiche più importanti d’Italia e d’Europa arrivando alla quarta piazza della classifica nazionale. Il mercato delle locazioni fino all’introduzione nel 2011 dell’opzione fiscale della “cedolare secca”, tra alti e bassi, offriva prevalentemente opportunità di abitazione a medio – lungo termine nella nostra città, con una marginale offerta di abitazioni ad uso turistico e B&B. Poi i numeri di quest’ultimo segmento d’offerta sono cresciuti esponenzialmente anno dopo anno raggiungendo circa le 5000 unità ad uso turistico e stanze in B&B nell’intero Comune. I mini appartamenti in tale scenario rappresentavano “la gallina dalle uova d’oro” in quanto perfetti ad uso e consumo del turismo “mordi e fuggi” di Verona. Il fenomeno è esploso portando con se malumori nei condomini, con via vai di turisti e trolley a tutte le ore del giorno e della notte, prezzi di camere ed appartamenti superiori a suites di hotels a quattro e cinque stelle!! Questo boom turistico capace di generare introiti anni luce superiori alla locazione tradizionale, anche in questo caso ha richiamato investimenti importanti da parte di soggetti “addetti ai lavori e non” che hanno acquistato mono e bilocali, convertito le loro seconde o terze case di proprietà e “secondo lavoristi” inesperti che prendevano appartamenti grandi in locazione subaffittandoli a loro volta più o meno regolarmente a turisti. Da marzo 2020 a causa dell’esplosione planetaria della pandemia da Sars – CoV-2 meglio nota come Covid-19, tutto questo comparto è fermo e conta danni economici ingenti per mancata presenza dei turisti stranieri. Molti sperano in una ripartenza dalla prossima primavera-estate, ma ancora troppe incognite aleggiano sulla voglia e la possibilità di viaggiare di persone e famiglie, in virtù anche del danno economico derivato dalla contemporanea chiusura di moltissime attività commerciali e lavorative, che ridurrà pesantemente redditi e ricchezza di centinaia di milioni di cittadini nel mondo.

Alla luce di quanto sta accadendo, i mini appartamenti avranno ancora un loro “appeal” nel mercato immobiliare? Probabilmente si, ma solo dopo aver registrato un sostanziale ribasso economico dei prezzi richiesti. Oggi nei quartieri centrali di Verona sono in vendita oltre un centinaio di tali soluzioni, con richieste economiche a partire dai 100mila euro fino a superare la funambolica cifra di 350mila euro. Dato il loro prezzo, anche nei quartieri periferici difficilmente i ragazzi giovani con contratti a tempo determinato o con buste paga da euro 1.100/1.200 mese, ovvero la maggioranza di loro, potranno accedere a mutui bancari se non con l’aiuto economico dei genitori. Le banche hanno deciso di penalizzare i propri clienti aumentando considerevolmente i loro costi di mantenimento della liquidità miliardaria depositata nei conti correnti. Questo potrebbe spingere molti a “rifugiarsi” nel mattone. Dunque mono e bilocali potrebbero rappresentare l’unica alternativa all’investimento azionario, che oggi tassa plusvalenze e dividendi al 26% e tralasciando il mercato obbligazionario che propone rendimenti addirittura negativi! Il mercato delle locazioni di mini appartamenti attualmente è inflazionato da un’offerta abbondante e gonfiata dalle pretese di realizzo economico da parte di quei proprietari che hanno momentaneamente parcheggiato il loro appartamento turistico nel mercato tradizionale in attesa del ritorno dell’orda turistica. Prendendo sempre in considerazione i quartieri più centrali di Verona, oggi sono disponibili oltre 200 proposte tra mono e bilocali con canoni mensili compresi tra €370 e €2500. Considerato che prima dello scoppio della pandemia la situazione economica del nostro paese non era affatto buona, gli effetti economici collaterali negativi prodotti da quest’ultima andranno a sommarsi per una considerevole fascia di popolazione. Il nostro primato mondiale relativo alla percentuale di popolazione che detiene una casa di proprietà, ben oltre l’80%, è probabile che verrà eroso significativamente nei prossimi anni. Chi sarà colpito più duramente da questa situazione dovrà, quando possibile, ridurre il proprio spazio vitale, cercando una casa più piccola da acquistare o affittare, cercando contestualmente di crearsi anche una liquidità per “sbarcare il lunario”. Nonostante le incognite e le preoccupazioni legate al futuro che ci attende, a mio avviso l’interesse per i mini appartamenti rimarrà alto e trasversale, e chi già li detiene avrà sempre un bene in grado di garantire una buona redditività.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

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