DIRETTIVA EUROPEA CASE GREEN – Chiarimenti e riflessioni
DIRETTIVA EUROPEA CASE GREEN – Chiarimenti e riflessioni
Il tema in questione è senz’altro noto e alla ribalta delle cronache quotidiane nazionali, non foss’altro per le ansiogene ripercussioni ripetute come un mantra dai media: “I proprietari di immobili o chi decide di acquistarne, dovrà sapere che, comprando una casa in classe G e F, entro pochi anni sarà obbligato a ristrutturarla per non rischiare una perdita del valore dell’immobile”, oppure “La direttiva prevede che gli Stati introducano delle norme per vietare la vendita e l’affitto degli immobili che, a partire dal 2027, (per gli appartamenti in condominio gli standard scatteranno invece nel 2030), non abbiano raggiunto il minimo di efficienza energetica richiesto”. Ad oggi, febbraio 2025, nulla di tutto ciò ha trovato un riscontro, né da un punto di vista legislativo, né da un punto di vista commerciale nel mercato immobiliare.
L’Italia dovrà approvare un decreto entro il mese di gennaio 2026. L’analisi che mi accingo a fare non vuole disquisire sui legittimi principi che hanno ispirato la direttiva o abbracciare aspetti ideologici o dogmatici in materie ambientali o climatiche, bensì fotografare lo stato di un patrimonio immobiliare nazionale datato, eterogeneo, distribuito in un territorio costellato, tra l’altro, da beni che costituiscono patrimonio dell’umanità (UNESCO) e della nostra millenaria cultura. L’idea di efficientare i nostri immobili è assolutamente condivisibile e trovo che, grazie ai progressi compiuti nella ricerca di nuovi materiali da applicare all’edilizia, sia doveroso migliorare sicurezza, qualità della vita e risparmio energetico/salvaguardia ambientale. Ma credo altresì che tale efficientamento debba necessariamente considerare in modo opportuno il patrimonio edilizio, architettonico e storico di ogni singolo paese, poiché quello italiano è estremamente diverso da quello finlandese, ad esempio. L’ennesimo paradosso europeo prevede inoltre che le attuali classi energetiche non siano uniformi all’interno dell’ Unione e che ogni singola classe attribuita nei differenti paesi membri certifichi prestazioni di consumo diverse tra loro. Assurdo!
Secondo la quinta edizione del rapporto redatto da Enea e Comitato Termotecnico Italiano Energia e Ambiente (Cti), dall’analisi degli A.P.E. emessi nel 2023 emerge che il 46,6% delle prestazioni energetiche nazionali appartiene alle peggiori classi F e G. Il dato potrebbe sembrare positivo o incoraggiante, ma domandiamoci: quanti di noi hanno un A.P.E. del appartamento in cui vive di cui è proprietario? Il rapporto considera inoltre immobili con diversa destinazione d’uso, non solo abitazioni. Salvo chi ha eseguito importanti ristrutturazioni al proprio alloggio, dove ha sostituito il sistema di riscaldamento, gli infissi, ha inserito pannelli fotovoltaici o solari oppure ha coibentato l’abitazione, gli A.P.E sono stati realizzati solo per gli immobili che si vogliono affittare o vendere. Il dato quindi è parziale, considerando che, a fine 2024, il 73,4% degli italiani (dati Eurostat) possiede almeno una casa di proprietà. Ci sono quindi decine di milioni di unità immobiliari ancora sconosciute all’ “anagrafica energetica nazionale”. Tralasciando ulteriori noiosi dati statistici, e memore dell’atteggiamento sempre prono del nostro paese a recepire i diktat imposti da Bruxelles, provo ad ipotizzare lo scenario normativo con le Direttive paventate in premessa. I concetti giuridici di proprietà, possesso e godimento dovranno essere riscritti. Contemporaneamente le detrazioni fiscali già previste per gli interventi efficientanti verranno progressivamente ridotte negli anni a venire, fino ad azzerarsi. Ci attende quindi un lento ed ineluttabile esproprio della proprietà del bene rifugio “per antonomasia”?
Abbiamo già apprezzato i molti vizi e le poche virtù dell’“Eco Bonus 110%”, che a fronte di rilevanti percentuali di P.I.L. ha contribuito a indebitare il nostro paese per aver efficientato solo il 4% ca. del patrimonio immobiliare nazionale. Siamo quindi proprio sicuri che la direzione normativa e tecnologica imposta sia realmente sostenibile a livello ambientale ed economico? Si vuole perseguire l’eliminazione di gas metano per il riscaldamento, quando l’elettricità che utilizziamo è prodotta al 85/90% proprio dalla medesima materia prima….
Milioni di condomini italiani non potranno utilizzare pannelli fotovoltaici e chi potrà farlo, tra 15/20 anni dovrà sostituirli. Nella sostituzione degli infissi, la stragrande maggioranza verrà realizzata in PVC, magari anche riciclato, certamente non un materiale naturale, ma senz’altro molto più conveniente dal punto di vista economico. Stesso ragionamento per quanto riguarda i cappotti termici, che utilizzano per economicità materiali di derivazione petrolchimica, talvolta pericolosi per la loro infiammabilità (vedi incendi ai grattacieli a Milano e Londra). Mi chiedo se siamo proprio sicuri e pronti a voler vivere in case sigillate ermeticamente, con potenziali problemi di muffe/condense (già oggi riscontrati), se per qualsivoglia motivo il sistema di ventilazione meccanica dovesse incepparsi… Ci stiamo rendendo dipendenti da un consumo spropositato di corrente elettrica. Le nostre case hanno sempre avuto una potenza elettrica disponibile di 3Kw. Dopo la diffusione dell’utilizzo dell’aria condizionata, siamo passati a 4,5/6 Kw. Le case moderne ora necessitano di 9/12Kw. Sembra che dovremo costruire centrali nucleari per poter far fronte a questa impennata esponenziale di consumo energetico, poiché non per tutti e non sempre, come è già stato detto, è possibile essere “energeticamente autonomi” con pannelli fotovoltaici.
In questo quadro che genera inquietudine, pare evidente un elemento costante, rappresentato dai costi proibitivi per acquistare i materiali per efficientare e dagli alti costi di mantenimento. In questi giorni tra l’altro si sta parlando dell’eccessivo prezzo dell’energia in Italia, di gran lunga il più elevato rispetto agli altri paesi europei, nonostante la liberalizzazione del mercato che avrebbe dovuto portare vantaggi per i consumatori grazie alla concorrenza. Da molti anni, come potrete constatare dai report che pubblico annualmente sull’andamento del mercato immobiliare forniti dall’Agenzia delle Entrate, il valore medio delle compravendite in Italia è tra €150/160.000 per un’abitazione di 70mq ca.. Se cercate di acquistare delle abitazioni nuove con classe energetica compresa tra l’A1 e l’A4, ovvero le più performanti, vedrete che nelle periferie di Verona i prezzi per un miniappartamento di 45/50mq partono da €180/190.000. La forbice tra domanda e offerta nel mercato immobiliare è piuttosto ampia e, a mio avviso, seguirà la logica della necessità/virtù piuttosto che quella del green, ricordando che già oggi il 30% ca. della popolazione non ha le credenziali economiche sufficienti per accedere ad un mutuo o per prendere un appartamento in affitto.
Focalizzandomi sul territorio che meglio conosco, ovvero la provincia di Verona e il suo capoluogo, e analizzando le migliaia di immobili che ho avuto il privilegio di conoscere in trentanni di attività, posso ragionevolmente affermare che: almeno un 50% appartiene al periodo storico compreso tra il XVI°secolo e gli anni ’30/’40, un ulteriore 40% appartiene al secondo dopoguerra fino alla fine del secondo millennio, il rimanente 10% appartiene agli ultimi 25 anni. Le classi energetiche F e G rappresentano almeno il 60/70% e, in alcuni casi, sono riferite a immobili di fascino e pregio non solo architettonico, ma anche storico/artistico. Non sempre purtroppo queste proprietà sono protette dal vincolo monumentale della ex Legge nr.1089 del 1939 ora Dlgs nr.42 del 2004, che oggi sembra essere l’unico baluardo di protezione e deroga alla Direttiva Green. Scorrendo gli articoli che compongono la normativa, tra gli immobili che potranno essere esclusi dagli interventi di ristrutturazione, troviamo anche: “Edifici con particolare valore storico e architettonico”. Sembra ormai assodato che nel decreto che approverà l’Italia, verranno inserite anche altre tipologie immobiliari, oggi non protette dal vincolo monumentale, ma che per le loro caratteristiche storiche, architettoniche ed artistiche, saranno esentate dal subire interventi impattanti, come ad esempio: case/ville d’epoca Liberty, Ville Venete, palazzi storici nei quali vi siano elementi di pregio come affreschi, travi a cassettoni decorati ecc… che potranno essere “risparmiati” da interventi che potrebbero compromettere il loro valore e che non sono attuabili per le caratteristiche intrinseche dei fabbricati stessi. Per non parlare poi dei centri storici delle nostre città, che spesso hanno una storia millenaria e che per questo non possono essere modificati.
La mia agenzia in tal senso ha siglato in esclusiva un accordo con un professionista di lunga data ed esperienza riconosciuta nel campo dei Beni Culturali, il dott. Riccardo Battiferro Bertocchi, storico dell’arte, che ha brevettato un sistema di certificazione a livello europeo per proteggere e quindi esentare da eventuali scempi, immobili oggi in classe F o G, che qualcuno vorrebbe deprezzati, e che quindi dopo accurate indagini documentali verranno equiparati in termini di protezione ai “Beni dichiarati monumento nazionale”. Sarebbe curioso ed interessante domandare agli acquirenti stranieri, come americani, giapponesi, cinesi, mediorientali, russi ecc…che comprano importanti immobili nelle nostre straordinarie città d’arte, se quando iniziano la ricerca, il loro primo requisito è la classe energetica…. E’ giusto che ognuno di noi attui ogni attenzione, procedura, investimento volto a proteggere i propri beni e a valorizzarli secondo le proprie competenze e possibilità economiche. Prima però di “sbarazzarci” di un’abitazione o di una casa costruita magari prima delle delle due guerre mondiali, per aggiornare il proprio “parco immobiliare”, pensateci bene! Contattatemi senza impegno per confrontarci ed analizzare razionalmente la situazione e per determinare il reale valore del vostro bene immobile. Così potrete decidere consapevolmente e cogliere le migliori opportunità di mercato.
Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
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