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I portali immobiliari in Italia: una risorsa incompiuta.

Anche nel nostro paese nel 2020, quando pensiamo alla ricerca di una casa, consideriamo naturale ed automatico farlo prima di tutto sul web, tramite pc o smartphone, prima ancora di recarci fisicamente davanti ad una vetrina di un'agenzia immobiliare. Cercare oggi un appartamento online è dunque un'operazione di routine ed abbastanza semplice tutto sommato. Sul web sono disponibili diversi portali immobiliari, moderne vetrine di annunci ricche di immagini, planimetrie e video che superano il milione di proposte con diversa destinazione d'uso, che permettono comodamente di vedere in tempo reale, le caratteristiche di un immobile in vendita o affitto, nella località da noi desiderata. Come detto, vi sono molte piattaforme che riproducono più o meno lo stesso contenuto pubblicitario, ma nei numeri, due su tutte si contendono “a colpi di click” il primato della più visitata o famosa: Casa.it nata nel 1996 e Immobiliare.it nata nel 2007. La prima è di proprietà di una società multinazionale australiana, la seconda è un'azienda italiana. Entrambe le società permettono a privati ed agenzie immobiliari di pubblicare i loro immobili sostituendosi alle “pagine economiche” dei quotidiani e magazine utilizzati in passato, rappresentando di fatto la loro evoluzione. All'estero molte note testate giornalistiche hanno sviluppato un loro portale, riscuotendo molto successo e preservando nel contempo i cospicui introiti generati dalla pubblicazione degli annunci pagati prevalentemente dalle agenzie immobiliari. Il primo e più evidente beneficio per chi utilizza questo strumento di ricerca è rappresentato dal poter valutare, utilizzando appositi “filtri” come: zona, superficie e prezzo ad esempio, una selezione specifica di proposte in vendita o affitto, potendole confrontare e scegliere in base alle caratteristiche richieste. Questi complessi database ospitano milioni di dati e immagini caricati da oltre 20.000 agenzie immobiliari italiane, dato pubblicato da Immobiliare.it e secondo i dati pubblicati da Casa.it, vengono visitati da 220.000.000 di persone complessivamente al mese. Queste aziende quotidianamente gestiscono informazioni e dati estremamente interessanti ma soprattutto utili, che purtroppo rimangono una risorsa inesplorata che opportunamente analizzata, processata e profilata potrebbe essere consultata da chiunque ne sia interessato, compreso professionisti ed operatori del mercato immobiliare, che al momento devono “accontentarsi” dei dati forniti dall'istituto Nomisma e Agenzia delle Entrate che raccolgono, ma soprattutto pubblicano report trimestrali, con grande ritardo rispetto alle dinamiche del mercato immobiliare, “fotografando” scenari che talvolta hanno già subito cambiamenti significativi e che invece potrebbero evidenziare tendenze utili sulle necessità e le scelte della popolazione italiana in tema di immobili. I portali immobiliari di molti paesi europei ed in USA offrono report settimanali sull'andamento del mercato e informazioni a 360° su tutte le necessità nascenti da un cambio casa, interfacciate con dati ad esempio sull'offerta scolastica o di servizi legati ad una zona specifica, sulla sicurezza di quartieri e macro aree, dati storici di compravendite e prezzi al mq, informazioni sulla fiscalità e la burocrazia locale e molto altro estremamente utile per tutti gli utenti. In un mondo globalizzato, con una mobilità sempre più condizionata dalle necessità lavorative, sarebbe auspicabile che queste piattaforme tecnologiche ampliassero la gamma di informazioni e servizi rispetto all'attuale mera pubblicazione di annunci immobiliari, altrimenti rimarranno considerati solo una sorta di video catalogo o supermarket on line del mattone, alimentato e sostenuto dalle agenzie immobiliari! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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31 Luglio 2020

Verona e Provincia – Dati Mercato Immobiliare 2019

Il 19 giugno 2020 L’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2019 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che Verona città e provincia hanno rappresentano anche per l’anno passato la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 20% rispetto al 20.7% del nostro capoluogo di regione. Terza è Padova con il 18,8%. Il nostro mercato regionale anche l’anno passato ha rappresentato quasi il 10%, il 9,67% per la precisione, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2019, vi è stata una crescita complessiva del +4,9% pari a 11.497 operazioni nell'intera area veronese, mentre vi è stato un calo del -0,8% ovvero 3.334 compravendite relativamente a Verona capoluogo, dato peggiore del valore medio nazionale pari al +4,2. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2019 è appannaggio dai quartieri di Golosine e Santa Lucia o zona OMI D4, con 370 compravendite, mentre il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 3 operazioni. Interessante ai fini statistici, da rilevare il forte aumento di compravendite registrate nella zona identificata dai quartieri di Ponte Crencano, Quinzano, Avesa, Parona, prima collina a nord della città, balzata ad un +34,2% rispetto al 2018. A livello di quotazioni medie €/mq, nei vari quartieri di Verona i prezzi sono rimasti all'incirca gli stessi del 2018, con l’area del centro città a farla da padrone. Da segnalare la forte riduzione del -8,2% delle quotazioni registrate nei quartieri di borgo Milano, Navigatori, Saval, Stadio, Porta Nuova fuori mura. In provincia, la macroarea dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2019, dietro il capoluogo, è stata la bassa veronese con una quota del 19,8% ovvero 2.271 compravendite, vantando nel contempo la quotazione media più bassa con 930 €/mq. L'area del lago di Garda rimane la zona dove si registrano i prezzi medi più alti dell'intero territorio provinciale veronese relativamente alle quotazioni medie con 2.316 €/mq, valore in crescità rispetto al 2018 del +4,1%. Le altre microaree non hanno subito variazioni nella quotazione degne di nota eccezion fatta per la Lessinia con un -4,5% rispetto all'anno precedente. Infine in merito al numero di operazioni effettuate nell'intera nostra provincia, è interessante osservare la crescita straordinaria rilevata in Lessinia orientale, Lessinia ed Est veronese con rispettivamente +38,4%, +23,5% e +20,6% rispetto al 2018. Come già evidenziato nel mio analogo report dell'anno scorso, analizzando i dati raccolti dall'Agenzia delle Entrate, si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni in €/mq degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, effettuate da una fascia di popolazione che dispone di limitate possibilità economiche e molto spesso finanziata quasi interamente da un mutuo ipotecario. Purtroppo questo trend proseguirà almeno per quest'anno! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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19 Giugno 2020

Nuovi trends del mercato immobiliare nella “Fase 2”

L'avvento della pandemia di coronavirus e la conseguente quarantena hanno letteralmente buttato all'aria milioni di piani finanziari di persone e famiglie, e tra questi certamente anche l'acquisto di una casa. Nel precedente post di aprile ho cercato di rispondere ad alcune delle domande che si stanno ponendo oggi la maggior parte delle persone, in merito ai nuovi scenari che si verranno a configurare nel mercato immobiliare del presente e nell'immediato futuro. Ora cercherò di approfondire due delle principali tendenze emerse in questo primo quadrimestre del 2020 nel mercato immobiliare locale e nazionale, ovvero: la migrazione dal condominio verso la casa indipendente o semi indipendente e la nuova ripartenza del mercato delle locazioni. Tutti noi difficilmente dimenticheremo i giorni passati in forzata quarantena impostaci a partire dai primi di marzo. Negli appartamenti, i nuclei familiari si sono trovati a dover condividere 24 ore su 24, per molti giorni consecutivi, ogni metro quadrato della propria abitazione. I più fortunati hanno potuto godere di uno sbocco quale un giardino o un terrazzo, ma la maggior parte delle famiglie ha potuto utilizzare a malapena uno o due balconi per poter prendere una “boccata d'aria”. Nel milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie italiane, hanno dovuto convivere tra l'altro: bambini, disabili, anziani ed animali domestici, ognuno con le proprie necessità forzatamente ridotte. Le cronache ci hanno raccontato come gli amministratori condominiali sono stati costretti ad intervenire con l'ausilio delle forze dell'ordine, in alcuni casi, per riportare a toni più consoni e distesi “il clima” degli abitanti nei palazzi. Dal 4 maggio, ovvero da quando hanno permesso la riapertura delle agenzie immobiliari, i telefoni hanno ripreso a squillare con richieste crescenti per valutazioni immobiliare di alloggi in condominio finalizzate alla vendita in cambio di villette a schiera, porzioni di tri/quadrifamiliare, fino ad arrivare a case singole “possibilmente” isolate! Il 2019 si è chiuso con un dato complessivo di compravendite residenziali in Italia di oltre 603.000 transazioni, dove i 2/3 di queste rappresentano la platea di acquirenti che hanno comprato la loro “Prima casa”. Nel 2020 è certo che il numero di transazioni totali sarà largamente inferiore all'anno scorso, già marzo 2020 registra solo a Verona – 45,5% rispetto allo stesso periodo all'anno precedente, ma la percentuale imputabile al cosiddetto “Mercato di scambio” legata alla “Prima casa” sarà ancor più alta, a patto che tali transizioni abitative abbiano successo, ovvero che si riesca a vendere il proprio immobile e a ricomprarne uno rispondente alle nuove necessità. Ciò infatti non è da considerare un fatto così scontato, se prendiamo in considerazione in particolare il passaggio da appartamento in condominio ad unità abitativa semi indipendente. L'offerta di appartamenti è destinata ad aumentare e ciò andrà a discapito del loro valore di vendita. Per contro se questo venditore/acquirente vorrà rimanere all'interno del proprio Comune di residenza, è probabile che dovrà effettuare un conguaglio sul prezzo della nuova casa o villetta, oppure dovrà cambiare Comune per cercare un prezzo d'acquisto prossimo a quanto realizzato dalla vendita. Di norma queste due combinazioni non sono così semplici da verificarsi, poiché dipendono a loro volta da ulteriori variabili, quali ad esempio: la necessità di accendere un mutuo, oppure la scelta di doversi trasferire a diversi km dalla precedente abitazione, con tutte le conseguenze nascenti. Per quanto riguarda l'altro trend preso in esame, ovvero il mercato delle locazioni tradizionali costituito dalle durate contrattuali classiche di 4 anni + 4 anni e 3 anni + 2 anni, negli ultimi 7/8 anni questo ha registrato una progressiva e costante decurtazione di unità residenziali da adibire a locazioni brevi e ad uso turistico. Dall'estate 2020, ma probabilmente anche per i prossimi 2/3 anni, registreremo un fenomeno di ritorno di questi alloggi al mercato locativo tradizionale. Nonostante quindi il probabile aumento dell'offerta immobiliare, i prezzi degli affitti contrariamente alla prassi non scenderanno, anzi tenderanno a salire, alimentati dal forte incremento della domanda e dalla buona/ottima qualità degli alloggi rinnovati di recente per “ingolosire” i turisti. Quale sarà la domanda che andrà ad alimentare questo trend? Sicuramente tutta la platea di pubblico che non troverà sul mercato dell'acquisto ciò che desidera, per varie ragioni, tutto il nuovo personale sanitario e scolastico che verrà integrato nelle strutture pubbliche e private a seguito del COVID 19, e tutti i vari quadri/dirigenti aziendali che verranno ricollocati sul territorio, una volta superati e metabolizzati i vari congedi parentali, casse integrazioni, smart working ecc.. In questo quadro estremamente complesso ed ancora in corso di definizione, anche a causa dei nuovi protocolli di sicurezza da seguire, sarebbe auspicabile e di grande aiuto per tutto il settore immobiliare una forte riduzione del cosiddetto “turismo immobiliare”, rappresentato da quella consistente parte di potenziali acquirenti o conduttori, che di fatto non hanno una reale necessità di cambiare casa, ma che altresì visitano senza mai concludere decine di agenzie immobiliari nel corso dell'anno, andando a vedere, solo per pura curiosità, ogni nuovo immobile disponibile sul mercato! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_videoflow'>videoflow</a>
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24 Maggio 2020

Allerta recessione: cosa devono sapere gli acquirenti e i venditori sul mercato immobiliare

Alla fine dell'anno scorso, i dipartimenti di analisi e statistica delle principali istituzioni finanziarie ed immobiliari nazionali ed internazionali, scommettevano su una lenta ma costante ripresa del numero di compravendite del mercato residenziale italiano e di una timida ripresa delle quotazioni al metro quadrato degli immobili. Tutto ciò nonostante un quadro economico e politico europeo completamente da ridisegnare, dopo l'uscita del Regno Unito dalla compagine europea ed una Germania che, dopo aver inanellato anni di continua crescita economica ed export commerciale da record, conosceva per la prima volta preoccupanti segnali di flessione nei suoi inossidabili “trends”. Per la verità, il nostro scenario economico non era tale da giustificare particolari slanci di serenità ed ottimismo, ma tant'è. Dall'11 marzo di quest'anno, siamo bloccati nelle nostre case, in un paese che già arrancava per mantenere il passo degli altri inquilini della casa europea, costretto a fermarsi, spaventato dalla diffusione di una controversa epidemia mortale, e di fatto travolto da una recessione economica di cui ancor oggi non abbiamo una precisa percezione, ma che di certo ci imporrà pesantissimi sacrifici per poterne uscire. Le compravendite e i prezzi delle case diminuiranno? L'istituto Nomisma prevede, nello scenario peggiore, fino a 120.000 compravendite residenziali in meno per il mercato 2020, e fino al -10% di riduzione media dei prezzi delle case nel triennio fino al 2022. Nonostante i tassi d'interesse dei mutui bancari siano più bassi di sempre, è probabile che vi sarà un calo del capitale erogato dalle banche e della loro percentuale d'intervento nell'acquisto immobiliare. Quale sarà il comparto economico più danneggiato dalla pandemia? Il più colpito da questa situazione senza precedenti nell'epoca moderna, è senza dubbio quello legato al turismo, l'ospitalità e l'intrattenimento, che in Italia muove un indotto complessivo di 146 miliardi di euro (dati ISTAT 2015) ed ha un impatto complessivo sull'economia del nostro paese, tra PIL e occupazione, pari al 13% (dato del 2017 - Fonte WTTC). Dopo il terremoto finanziario provocato dal fallimento Lehman-Brother nel 2008, il nostro comparto immobiliare è riuscito in parte a risollevarsi e con esso l'intera economia, grazie soprattutto agli ingenti investimenti destinati ad alberghi, residence, camping, appartamenti turistici e B&B. Come si comporteranno i potenziali acquirenti ed i venditori? Molti potenziali acquirenti che avevano pianificato l'acquisto di una casa nel 2020, in questo momento si stanno domandando se l'azienda dove lavoravano “riaprirà i battenti” oppure no. Chiaramente questo quadro d'incertezza generale contribuirà a rimandare o peggio ad annullare il progetto d'acquisto di questa parte della popolazione. Molti proprietari altresì presenti da molto tempo sul mercato con la loro proprietà da vendere, potrebbero decidere di ritirarla in attesa di tempi migliori. Il mondo immobiliare italiano non ha la reattività di quello d'oltre oceano, capace di fluttuare quasi come un mercato azionario. Tale fenomeno replica peraltro le rispettive economie italiana ed americana, con la seconda che determina fortemente le scelte della prima grazie a politica, fiscalità e mondo del lavoro molto meno burocratizzati dei nostri e quindi più veloce a reagire e pianificare ogni ambito socioeconomico. Quali mercati immobiliari potrebbero essere maggiormente colpiti dalla recessione? I mercati che hanno più probabilità di essere colpiti dalla recessione, almeno inizialmente, sono quelli che dipendono fortemente da viaggi, turismo e ospitalità, quindi città d'arte e principali località turistiche, e soprattutto gli immobili di fascia alta o di lusso. Una casa milionaria non è esattamente una necessità e in genere essa richiede più tempo per essere venduta già in tempi normali. Chi tra i potenziali acquirenti investitori avesse investito i propri capitali nel mercato azionario potrebbe aver perso anche il 30/40%, a causa dal tracollo subito in borsa tra fine febbraio e fine marzo. E probabile che gli attori protagonisti di questo mercato immobiliare saranno: chi ancora avrà bisogno di una casa, ma in quota minoritaria, dato che oltre l'80% degli italiani una casa già la possiede, e chi sarà motivato a cercare il cosiddetto “affare”! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Copyright immagine: <a href='https://it.123rf.com/profile_paulfleet'>paulfleet</a>
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21 Aprile 2020

L’atto di donazione di un immobile: cos’è, rischi e costi.

Partiamo dalla definizione del Codice Civile: art.769 - La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. La donazione è un contratto che come tutti i contratti e negozi in generale, ha una propria causa. L'elemento essenziale della causa della donazione è proprio l'animus donandi, cioè l'arricchimento dell'altra parte senza corrispettivo e non va confuso con i motivi che spingono a tale attribuzione. Acquistare una casa, quando la titolarità del bene immobile proviene da un atto di donazione, può rivelarsi rischioso e la banca potrebbe non concedere un mutuo a chi desidera comprare l'immobile il cui venditore l'ha ricevuto “in donazione”. La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. E con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà. Per proteggere la donazione l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita. Già perché bisogna ricordare che chi dona un immobile, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali per legge spetta sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. Questo significa che se una persona, quando è ancora in vita, compie donazioni che ne impoveriscono il patrimonio o con il proprio testamento, lascia gran parte dei propri beni a soggetti diversi dai legittimari, questi ultimi possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”. Dal notaio si può far firmare agli eredi legittimari una rinuncia a contestare la donazione: in questo modo questi si impegnano a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita, ossia poco dopo la donazione stessa. Essa, può essere annotata nei registri immobiliari a margine della donazione in modo da essere pubblica e conoscibile da chiunque. Rimane comunque sempre la facoltà ai legittimari di rivendicare anche nei confronti del donante, in modo diverso la propria parte di “legittima”.   Questo è quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017. Tale sentenza, ricalca quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014). In merito alle compravendite immobiliari, una recente sentenza della Corte di Cassazione, la nr.32694/2019 stabilisce un principio innovativo a tutela dell'acquirente, qualora sia stata taciuta dal venditore la provenienza donativa del bene, e quindi i relativi rischi già evidenziati in precedenza emergano solo all'approssimarsi del rogito. Secondo la Corte di Cassazione in questo caso l'acquirente può rifiutare la stipula del rogito notarile perché la provenienza donativa del bene rappresenta una circostanza che influisce sulla stabilità dell'acquisto e anche sulla successiva circolazione del bene. Ciò in forza dell'art.1460 C.C., ovvero ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere alla sua obbligazione se l'altro non adempie contemporaneamente alla propria. La donazione è soggetta a una tassazione differente a seconda del livello di relazione e parentela tra donante e donatario. Se infatti la donazione avviene tra coniugi o parenti in linea retta, si applica l’aliquota del 4 per cento sulla parte di valore della casa che supera la franchigia di 1 milione di euro. Se la donazione avviene tra fratelli e sorelle, l’aliquota sale al 6 per cento, mentre la franchigia scende a 100 mila euro. Ancora, se la donazione interviene tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge (parenti entro il IV°grado), si applica l’aliquota del 6 per cento, ma senza alcuna franchigia. Infine, se la donazione avviene tra soggetti diversi da quelli finora precisati, l’aliquota sale all’8 per cento, senza franchigia. Eccezione è rappresentata dalla donazione in favore di un soggetto affetto da handicap grave: in questo caso la donazione non è soggetta a imposte, qualunque sia il rapporto di parentela, fino alla soglia di 1,5 milioni di euro. Alle imposte previste dalla legge poi bisogna aggiungere i costi del notaio, che solitamente dipende dal valore dell’immobile. Ricordiamo altresì che le aliquote di cui sopra vanno applicate al valore dei beni immobili, considerati solamente per il valore catastale. Al valore catastale si applicherà l’aliquota dell’1 per cento per l’imposta catastale, e del 2 per cento per l’imposta ipotecaria. Se tuttavia il donatario chiede l’agevolazione per la prima casa, le due imposte sono dovute in misura fissa. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_azesm178'>azesm178</a>
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4 Febbraio 2020

Provvedimenti per la Casa nella Legge di Bilancio 2020

Come ogni ultimo trimestre dell'anno, il nostro governo si accinge a predisporre la legge di bilancio. Anche nel 2020 il bene più prezioso ed amato dagli italiani, ovvero la casa, sarà al centro di provvedimenti complessivamente negativi, che andranno ad appesantire la già insopportabile pressione fiscale gravante sugli immobili del nostro paese. Entrando nel merito, il primo provvedimento che prevede un aumento di costi riguarda l'imposta ipotecaria e catastale dovute nei trasferimenti di proprietà a titolo oneroso di immobili, donazioni, successioni ecc.. soggetti ad imposta di registro. Per le transazioni tra privati/persone fisiche infatti, le imposte previste di cui sopra, per chi potrà godere dell'agevolazione fiscale della “Prima casa”, passeranno da €50,00 a €150,00 cadauna. Quindi per la stessa operazione di compravendita, se effettuata nel 2020 si pagheranno €200,00 in più dal notaio. Una riduzione del 25% delle stesse imposte è prevista invece per le transazioni soggette a Iva. Acquistando un immobile da impresa costruttrice, queste passeranno da €200,00 a €150,00 euro, con un risparmio complessivo di €100,00. Ricordo che statisticamente le transazioni immobiliari soggette ad imposta di registro sono di gran lunga superiori di quelle soggette ad Iva. Il secondo provvedimento che prevede un aumento di costi riguarda l'ormai famoso affitto a canone concordato, meglio noto come “3 anni + 2 anni”. Fino alla fine di quest'anno, questo tipo di contratto prevede l'opzione fiscale della “Cedolare secca” al 10%. Dall'anno prossimo e con una previsione fiscale strutturale, tale aliquota salirà al 12,5%. Questa prospettiva, secondo le principali associazioni sindacali rappresentanti i proprietari ed i conduttori, contribuirà a ridurre ulteriormente l'offerta degli alloggi disponibili sul mercato provocando un incremento dei canoni locativi, a causa di un'ulteriore migrazione da parte dei proprietari immobiliari nel “magico” mondo delle locazioni turistiche. L'aggettivo “Magico” è volutamente riferito alle taumaturgiche aspettative di realizzo di migliaia di proprietari immobiliari propensi a locare a turisti la propria casa, in un mercato entrato già da anni in una pericolosa “bolla”, destinato inevitabilmente a ridimensionarsi non appena verranno completati e messi a regime tutti gli accorgimenti normativi che verranno imposti da vari regolamenti comunali, provinciali, regionali ecc.. Il terzo provvedimento, che potrebbe sembrare positivo apparentemente, introduce una nuova agevolazione fiscale a fronte di un opera di straordinaria manutenzione denominata “Bonus facciate”. Tale misura che potrà essere utilizzata solo nel 2020, prevede la detrazione del 90% delle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate degli edifici. Tale provvedimento pensato dall'attuale ministro Franceschini, è volto a migliorare il “volto” delle nostre città. A mio avviso questo intervento è un “doppione” in quanto esiste già un provvedimento analogo che è stato prorogato fino a fine 2020, l' “Eco-bonus”.(Detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici nella misura del 65%). Almeno la metà del parco immobiliare italiano è rappresentato da fabbricati ricostruiti dopo il secondo dopoguerra. In questi edifici privi di ogni principio costruttivo di risparmio energetico, in questi ultimi anni si è iniziato ad adottare il cosiddetto “Cappotto termico”, che notoriamente abbina anche il rifacimento della facciata. Personalmente avrei incentivato tale iniziativa, aumentando le percentuali di detraibilità fiscale di tutti quei provvedimenti volti a ridurre lo spreco e l'inefficienza energetica. La Legge di bilancio prevede inoltre il rinnovo del “Bonus ristrutturazione”, detrazione per le ristrutturazioni edilizie nella misura del 50% con limite di spesa di 96.000, il “Sisma bonus”, mentre rimane un punto interrogativo per il “Bonus mobili ed elettrodomestici” e per il “Bonus verde”. Il primo consiste in una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A o A+ per un importo massimo di 10.000 euro, il secondo consiste in una detrazione IRPEF del 36% sulle spese sostenute per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato. In merito a tutte queste recenti o nuove opportunità di riqualificazione condominiale, ritengo sia interessante evidenziare un aspetto sconosciuto o comunque poco noto ai più. La vita negli edifici in cui vivono circa 30 milioni di italiani è cambiata il 18 giugno 2013 con l’entrata in vigore della “Riforma del condominio” varata con la legge nr.220/2012. Con essa infatti, le maggioranze previste per costituire l'assemblea ed i quorum necessari all'approvazione delle iniziative proposte, sono state significativamente ridotte. Ciò ha già creato situazioni problematiche, dove condomini contrari ad interventi straordinari in quanto in condizione di difficoltà economica, non potendo far fronte alla delibera condominiale che ora impone il pagamento anticipato di tali opere, hanno ricevuto decreti ingiuntivi, azioni legali ecc... In conclusione ritengo che si sia persa ancora un'occasione per riformulare una nuova moderna politica fiscale gravante sugli immobili, che invece rimangono solo esclusivamente beni da tassare sempre di più per tamponare la sempre più profonda voragine del nostro debito pubblico. Michele Ferroni - Imobiliare Ferroni
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23 Ottobre 2019

E’ possibile affittare la prima casa?

Oggi più che mai, dopo aver acquistato la “prima” casa, gli scenari posso cambiare rapidamente generando nuove necessità, tra cui appunto quella di affittare la propria “prima” casa, per motivi economici o per una diversa esigenza di spazio. Chi ha acquistato recentemente un'abitazione, ricorderà le domande poste dal notaio e cosa ha dovuto dichiarare in sede di rogito per ottenere lo “sconto fiscale” ovvero per ottenere l'aliquota fiscale ridotta al 2% acquistando da privato oppure 4% acquistando dal costruttore/impresa edile. Con una normativa così complicata, è del tutto normale porsi dei dubbi come, ad esempio, quelli in materia di affitto, ovvero se è possibile acquistare una casa con l'agevolazione fiscale per poi affittarla. La risposta è si, e fin da subito! In realtà per usufruire delle agevolazioni fiscali “prima casa” non é necessario mantenere la residenza in quell’abitazione (circolari Agenzia Entrate n. 38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001 e n. 1/E del 02/03/1994). La legge specifica che si deve mantenere la residenza nel Comune ove é ubicato l’immobile, ma non necessariamente nell'immobile acquistato, nella via e al numero civico di quest’ultimo. Quindi, sarebbe possibile ad esempio dare in affitto la “prima” casa e andare ad andare a vivere in un altro immobile, magari ottenuto in comodato gratuito da un parente. Questa opportunità non è praticabile invece acquistando un immobile considerato di lusso, ovvero appartenente alla categoria catastale A/1 o ad essa riconducibile, in base alle caratteristiche tecniche dello stesso, come ad esempio la dimensione di 200/300mq. Naturalmente se nella “prima” casa non ci si abita, si vanno a perdere tutte quelle agevolazioni legate alla tassazione locale come IMU e TASI, poichè per definizione si applicano e se ne godono solamente abitandola. Diverso invece é il discorso relativo alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo. Per poter detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, é necessario prendere la residenza non solo nel Comune in cui è ubicato l'immobile, ma specificatamente nello stesso per il quale si è ottenuto il mutuo. Quindi, in conclusione, in caso d'affitto, si manterranno i benefici sulle tasse pagate, ma non si potranno detrarre gli interessi dall’IRPEF,(Nella prossima legge finanziaria 2020 si parla di ridurli al 17%!!) e si pagheranno le imposte locali. Immobiliare Ferroni
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21 Settembre 2019

Verona e Provincia – Dati Mercato Immobiliare 2018

Il 4 giugno 2019 L'Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2018 ed elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall'Osservatorio Mercato Immobiliare. I dati nazionali gli abbiamo già pubblicati nel precedente nostro post di maggio 2019. Prima di entrare nel merito dell'andamento del mercato provinciale veronese, vogliamo solo ricordare che Verona città e Verona provincia hanno rappresentano anche per l'anno passato le seconde realtà venete per numero di operazioni complessive dietro a Venezia. Il nostro mercato regionale l'anno passato ha rappresentato il 10% del intero mercato immobiliare italiano. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2018, vi è stata una crescita complessiva del 5,5% e di un 5,2% solo a Verona capoluogo con le sue 3359 compravendite, peggiore del dato medio nazionale. All'interno della micro zona cittadina identificata dell'OMI, il primato di operazioni è detenuto dai quartieri B.go Milano, Navigatori, Saval, Stadio, P.ta Nuova (Fuori Mura) o zona OMI C3, con 363 compravendite, il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Ovest, a scarsa densità edilizia o zona R2 con 10 operazioni. Interessante ai fini statici, da rilevare il forte aumento di operazioni registrate nel quartiere di Veronetta che nel 2017 aveva sofferto un -26% e l'anno corso è balzata ad un +55%. A livello di quotazioni medie €/mq, nei vari quartieri di Verona i prezzi sono rimasti pressappoco gli stessi registrati nel 2017, con l'area del centro città a farla da padrone. Nella nostra provincia, fatta eccezione per l'area del lago di Garda dove i prezzi sono saliti quasi del 3% rispetto al 2017 risultando in tal modo la micro area provinciale con la quotazione media €/mq più alta, le altre zone non hanno subito variazioni di prezzo degne di nota. Infine in merito al numero di operazioni in provincia di Verona, i Comuni della Cintura, Villafranca e Lessinia hanno registrato significativi incrementi rispettivamente del 12%, 10,5% e 9,1. Disaggregando i dati, si nota tuttavia che il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra in zone con i minori prezzi al metro quadrato, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo e riservate ad una fascia medio bassa di aspiranti proprietari. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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24 Giugno 2019

Le Locazioni a Verona e in Italia dopo l’esplosione del “fenomeno” B&B

Mentre si sprecano in questi giorni articoli dai toni trionfalistici, che riportano una recente indagine Istat relativa all'andamento del mercato delle compravendite del mattone italiano 2018, con un +4,8% sul 2017, conosceremo in questo post l'andamento del mercato delle locazioni in Italia e più nello specifico nel Comune di Verona nel 2017, ultimo anno disponibile al momento, incrociando e decifrando i pochi e sommari dati statistici disponibili, e come questi siano stati nel corso degli ultimi 4/5 anni radicalmente cambiati dall'esplosione del fenomeno “B&B”. Gli unici dati certi di partenza sono rappresentati dal dato nazionale 2017 sulle nuove locazioni residenziali registrate in Italia, ovvero 1.373.091 con un -0,8% rispetto al 2016. In base ai dati a nostra disposizione e ricavati dall'Agenzia delle Entrate, possiamo ragionevolmente affermare che nel 2017 nel Comune di Verona si sono registrati almeno 8000 nuovi contratti di locazioni residenziali. Secondo un report sull'andamento del mercato immobiliare a Verona, che abbiamo ricevuto da Nomisma nel corso di questo mese di aprile, questo afferma che il 60% ca. della domanda locale di immobili residenziali è rivolto alla locazione. E' curioso e significativo rilevare come l'oltre 1.370.000 di abitazioni locate a livello nazionale, secondo l'AdE rappresenti solo il 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono poco meno di 4,8 miliardi di euro di canone totale, per quasi 73 milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni prese in affitto. Parallelamente alle locazioni tradizionali dominate dai famosi “patti in deroga” alla vecchia legge nr.392 del 1978 ad equo canone, ed alla riforma del 1998 con la legge nr.431 che ha dato vita tra 'altro al “famoso” contratto di 3 anni + 2 anni, anche a Verona nascevano i primi B&B a metà anni '90, che hanno iniziato a dare ospitalità per una breve durata prevalentemente a turisti. Ora nel 2019 il fenomeno è letteralmente esploso ed a Verona città vi sono 3872 unità ricettive tra centro storico e quartieri limitrofi. Quest'ultimo dato riporta le strutture ufficiali, tuttavia sembra che sui portali del settore, come ad esempio Booking e AirB&B, siano presenti oltre 5000 proposte disponibili. Questo fenomeno ha assunto una rilevanza tale ed in diversi ambiti, che sta determinando cambiamenti importanti nel mercato immobiliare nazionale e locale. Infatti a fare da contraltare alla stagnazione dei prezzi nelle compravendite, si registra una maggiore vitalità del segmento locativo, le cui quotazioni hanno ripreso a crescere già da alcuni semestri grazie a questa nuova componente di utilizzo temporaneo (turistico, professionale e sanitario). I vantaggi per i proprietari sono evidenti sul piano della redditività e dei minori rischi di inadempienze, ma la portata di tale fenomeno produce allo stesso tempo effetti di spiazzamento della domanda tradizionale (famiglie, single e studenti) che si è trovata improvvisamente a fronteggiare una significativa riduzione dell'offerta, in alcune città anche del 40%-50% in meno rispetto a pochi anni fa ed un aggravio in termini di onerosità non riconducibile all’evoluzione dei redditi. Secondo quanto indicato dal report di dicembre 2018 de i “Quaderni dell’Osservatorio - Appunti di Economia immobiliare”, sul fronte della locazione, per i prossimi 12 mesi, le rilevazioni evidenziano un aumento delle famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione, con oltre 2 milioni di nuclei già sul mercato o che intendono attivarsi, per un valore complessivo potenziale annuo di fatturato del settore nell’ordine di 11,3 miliardi di euro. Negli ultimi dieci anni la domanda di affitto ha subito profonde modificazioni a causa di alcune nuove dinamiche intercorse: da una parte i lunghi anni di crisi economica hanno ridotto la capacità di spesa delle famiglie, dall’altra la precarietà del lavoro per le generazioni più giovani, una nuova cultura della mobilità lavorativa, il minore attaccamento dei giovani adulti alla proprietà del bene casa, la preferenza a vivere nelle città, ben infrastrutturate dal punto di vista di servizi e opportunità, ma con mercati della locazione meno accessibili dal punto di vista economico. Alla luce di quanto evidenziato in questo post, è probabile che nel corso di questi prossimi anni, gli italiani decideranno di optare sempre di più ad offrire le proprie abitazioni ad un utenza turistica e/o professionale, per una breve permanenza, in cerca di alte redditività a basso rischio. Per contro l'offerta tradizionale tenderà a ridursi considerevolmente, costando molto di più rispetto a pochi anni fa. Nasceranno anche in Italia e a Verona i condohotel? Staremo a vedere... Michele Ferroni - Immobillare Ferroni
Immobiliare Ferroni
26 Aprile 2019

Cos’è, come si calcola e quando si paga la Plusvalenza Immobiliare

Si parla di plusvalenza immobiliare quando dalla vendita di un immobile, comprato qualche anno prima, si ricava un prezzo più alto rispetto a quello d’acquisto. In alcuni casi, però, in cui la plusvalenza immobiliare viene tassata: questo avviene quando dall’acquisto dell’immobile alla vendita dello stesso non sono trascorsi più di 5 anni, ovvero per le cosiddette operazioni speculative. In tal caso infatti, la plusvalenza rappresenta un reddito per il venditore e viene tassata come tale. È bene sottolineare, però, che la plusvalenza si considera solamente per quegli immobili, acquisiti per titolo oneroso (ad esempio per compravendita o per donazione) e non quelli che fanno riferimento a una successione. Per quanto riguarda la vendita dell’immobile donato c’è da fare un’ulteriore precisazione: per il calcolo dei 5 anni non si deve tener conto della data in cui è stata effettuata la donazione, bensì di quella in cui chi dona è entrato in possesso del bene immobile. Non si considera, infine, come operazione speculativa la vendita dell’abitazione adibita ad abitazione principale del venditore o di un suo familiare. Quanto si paga di imposta sulla plusvalenza? Per il calcolo della tassa sulla plusvalenza dell’immobile si applica un’imposta sostitutiva del 20%. Il 20% si calcola esclusivamente sul valore della plusvalenza, ossia sulla differenza che c’è tra il corrispettivo incassato e il costo di acquisizione. Quest’ultimo deve essere però aumentato dei costi eventuali che l’acquirente ha sostenuto per la ristrutturazione dell’immobile. Le migliorie intervenute sull’immobile, le cui relative spese siano state regolarmente registrate, possono essere sottratte dal calcolo della plusvalenza. Immaginiamo di avere una plusvalenza immobiliare di 30.000,00 euro, e di avere spese documentate per il miglioramento dell’immobile di 15.000,00 euro. L’imposta dovrà essere versata soltanto per la differenza tra la plusvalenza e le migliorie documentate, ovvero 15.000,00 euro. Allo scopo del calcolo della base imponibile sulla plusvalenza è bene ricordare che le opere in questione devono essere effettivamente delle migliorie, e che non possono essere fatte rientrare le operazioni ordinarie di manutenzione all’interno di questa categoria. Come si paga e quando l'imposta sulla plusvalenza? Ci sono in realtà due possibili scelte per il contribuente che si trova a dover pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare: tramite tassazione ordinaria, ovvero si può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento; oppure si può chiedere in sede di rogito di applicare l'imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio si preoccuperà di pagare una volta che l’atto sarà registrato per via telematica; Per quanto riguarda la seconda opzione è bene ricordare che non è assolutamente possibile scegliere questo tipo di tassazione successivamente alla chiusura del rogito e che devono farne richiesta tutti gli eventuali venditori, la cui volontà deve dunque concorrere nel caso in cui si tratti di un bene immobile cointestato. Va inoltre ricordato che anche nel caso di pagamento dilazionato, l’imposta sulla plusvalenza è dovuta immediatamente nel caso in cui si dovesse scegliere la seconda opzione. Per chi volesse approfondire la materia segnalo la norma di legge che opera in relazione alle plusvalenze sulle cessioni immobiliari. L’articolo 67 del TUIR, che al comma b) fa appunto riferimento alle plusvalenze che vengono realizzate attraverso la cessione, a titolo oneroso, di immobili che vengano ceduti entro 5 anni dalla loro costruzione o dal loro precedente acquisto. Un'ultima curiosità: I terreni devono pagare la tassa sulla successione? I terreni che siano in possesso di potenziale utilizzazione edificatoria, ovvero che siano edificabili, rientrano nella categoria di immobili che sono soggetti ad una eventuale imposta sulla plusvalenza da immobili. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_knopparus'>knopparus</a> Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_ravital'>ravital</a>
Immobiliare Ferroni
22 Novembre 2018

4 Ragioni che ti fanno perdere la Casa in Affitto che cerchi!

Prendere una casa in affitto potrebbe non sembrare complicato o non richiedere particolari abilità, ma state tranquilli: molto può andare storto! Questo è particolarmente vero se state cercando per la prima volta casa, ma anche le persone con più traslochi alle spalle, potrebbero aver bisogno di un aggiornamento su come diventare l'inquilino più ambito del mercato. Quali sono le buone notizie? I requisiti per affittare un appartamento sono abbastanza facili da ottenere. Le cattive? Se non li conoscete, potreste perdere la casa che desiderate, in particolare con un mercato in rapida evoluzione e con sempre meno offerta. Nel tentativo di risparmiarvi l'imbarazzo e la delusione per esservi fatti scappare la vostra casa preferita, ecco alcuni dei motivi (per dirla senza mezzi termini) per cui i potenziali candidati conduttori non vengono presi in considerazione dai proprietari di casa. 1. Sovrastima di ciò che ci si può permettere Molte persone sottovalutano il reale canone mensile che possono permettersi e, a loro volta, vedono appartamenti che non possono permettersi in base al loro reddito. In generale, i proprietari, e le agenzie immobiliari valutano che il vostro affitto non sia superiore ad 1/3 del reddito. Quindi, se guadagnate € 1.500,00 al mese, dovreste valutare di prendere un appartamento ad un canone di € 500,00 al mese. E se così non fosse potrebbero esserci delle eccezioni? Certo, potreste valutare appartamenti con un affitto più alto se avete un co-firmatario o garante con un reddito dichiarato tale da sciogliere ogni riserva del proprietario o magari avete delle rendite finanziarie. Nel caso di co-firmatario o garante, non ci si aspetta che viva con voi, ma che potrà offrire solo quelle tranquillità rituali, e qualora sia necessario. Anche ai co-firmatari o garanti verranno vagliate le loro credenziali di reddito.  2. Non decidere abbastanza velocemente l mercato degli affitti negli ultimi anni in Italia ha ridotto notevolmente la propria offerta in quanto una parte consistente di esso è stato convertito o assorbito dal mercato turistico, B&B ed affini. Per contro, molti potenziali acquirenti sono diventati potenziali inquilini. Da sempre le soluzioni con il miglior rapporto qualità/dotazione/prezzo vengono rapidamente affittate, quindi è consigliabile muoversi velocemente. Se avete già individuato quello che amate e cercate, non perdere tempo a guardare altre soluzioni. I portali immobiliari più noti offrono molti filtri per selezionare ciò che cercate ed attivando degli alert, a fronte di una registrazione gratuita al sito web, vi trasmetteranno in tempo reale tramite email o sms, le nuove soluzioni disponibili con i requisiti prescelti. 3. Non poter disporre della somma da versare a titolo di deposito cauzionale Generalmente, la legge permette ai proprietari di richiedere agli affittuari di fornire in sede di sottoscrizione del contratto un deposito cauzionale. Questo deposito può arrivare fino a 3 mensilità del canone di locazione. Il deposito cauzionale è come un'assicurazione per il proprietario a garanzia di eventuali danni arrecati dal conduttore alla proprietà. Il padrone di casa potrà attingere a tale deposito per riparare o sostituire in tutto o in parte quanto danneggiato. Se al termine della locazione non verranno constatati danni all'immobile, bensì solo la normale usura, il deposito vi verrà restituito fruttifero degli interessi legali. 4. Referenze incomplete o insufficienti Quando si deve competere con molti potenziali conduttori qualificati e referenziati per prendere una casa in affitto meglio avere disponibili buste paga, cedolini della pensione, dichiarazioni dei redditi, lettere di presentazione dei precedenti proprietari dove si è abitato in precedenza e quanto altro possa rafforzare la vostra candidatura. La precisione e l'accuratezza rappresentano sempre un ottimo biglietto da visita. A tal proposito nei paesi anglosassoni esistono degli elenchi consultabili nei quali compaiono in una sorta di graduatoria i potenziali conduttori. Esistono anche delle cosiddette “black list” dove sono inseriti i conduttori sfrattati, o che hanno creato dei problemi durante il rapporto di locazione. Esistono infine dei siti web che danno delle recensioni ai proprietari di casa, agli inquilini ed anche al condominio. Qualcuno forse porrà la questione della privacy, certo è che poter accedere a delle informazioni vere e aggiornate prima di stipulare un contratto che dura molti anni, permetterebbe di evitare tante debilitanti e costose liti che mandano al collasso i tribunali. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_piksel'>piksel</a>
Immobiliare Ferroni
25 Ottobre 2018