Scenari immobiliari ai tempi del Coronavirus
Dopo alcuni anni di timida ripresa del mercato immobiliare italiano, dove si sono registrati incrementi del numero di compravendite, non accompagnati peraltro dalla risalita delle quotazioni al metro quadrato, l’epidemia di questo controverso virus riscriverà inevitabilmente le tendenze, l’andamento e le prospettive di crescita del mercato residenziale, commerciale e direzionale del nostro paese, ma non solo.
Nonostante si possano ancora leggere online previsioni ottimistiche di crescita di mercati e quotazioni in analisi condotte da illustri società internazionali del settore, protagoniste a livello mondiale ed in grado di spostare ingenti capitali d’investimento da una parte all’altra del pianeta, ritengo che tali, alla luce di quanto sta accadendo non solo in Italia, siano tutte da riscrivere poiché formulate tra la fine 2019 ed inizio 2020, con prospettive totalmente diverse rispetto ad oggi. In attesa di avere dati certi e non previsioni, si possono tuttavia già fare delle considerazioni agli scenari che ci attendono, ma soprattutto in merito a cosa potrà cambiare a causa del nebuloso quadro economico che ci accingiamo ad affrontare.
Il mercato residenziale, difficilmente potrà raggiungere le 600.000 compravendite, ovvero il dato superato lo scorso anno. Chi vorrà realizzare in tempi ragionevolmente brevi, dovrà giocoforza abbassare il prezzo di vendita e chi è presente sul mercato da molto tempo, magari 1 o 2 anni, dovrà suo malgrado accettare di rivedere seriamente al ribasso il proprio prezzo proposto, eliminando in tal modo alibi superflui come: “non ho bisogno di vendere” oppure “ma io l’avevo pagato …..euro e non voglio rimetterci”. Gli scenari del 2006-2007 sono lontani e difficilmente riproponibili. Quindi meglio accettare la realtà per evitare perdite ulteriori.
Oggi possiamo leggere ovunque che il costo del denaro è ai minimi storici e quindi mai come oggi sarebbe auspicabile, opportuno e conveniente contrarre un mutuo bancario ad un favoloso tasso d’interesse! Peccato però che pochissimi istituti bancari italiani possano accedere realmente a questi canali diretti di finanziamento erogati dalla BCE, data la frammentata e malconcia galassia bancaria nostrana. E’ inoltre probabile che già in fase d’istruttoria, durante la richiesta di mutuo, le banche alzino l’asticella dei requisiti per rilasciare il finanziamento e/o riducano la percentuale d’intervento creando il famoso “credit crunch”, in conseguenza al complicato scenario economico attuale, riducendo di fatto l’accesso al credito alla platea di pubblico che determina la fascia di mercato immobiliare prevalente, ovvero quella che cerca di acquistare la “prima casa”.
Come è noto uno dei comparti economici più colpiti dalla diffusione del Coronavirus è quello del turismo. Negli ultimi 4/5 anni, in quest’area di business si sono riversate decine di migliaia di proprietari immobiliari italiani allettati da “leggendari guadagni” a fronte di una breve concessione dell’alloggio ed un azzeramento del rischio di morosità dell’occupante. Questo significativo “stock immobiliare”, data la compromissione del business per l’anno in corso, cercherà di ricollocarsi velocemente nel mercato delle locazioni tradizionali a lungo termine, puntando a monetizzare il più possibile, calmierando in tal modo la risicata offerta di appartamenti disponibili degli ultimi anni. I canoni di locazione subiranno, a mio avviso, una contrazione di almeno il 10/15% data la nuova offerta creatasi e soprattutto del ridotto canone potenzialmente pagabile dai conduttori a causa di buste paghe più leggere rispetto all’anno scorso (nella migliore delle ipotesi) erogate da aziende più o meno in difficoltà. La contrazioni dei canoni non subirà ulteriori riduzioni, a mio avviso, grazie ai due seguenti motivi: in questo comparto rientreranno anche coloro i quali non otterranno il finanziamento richiesto alle banche, quindi vi sarà un nuovo segmento di pubblico motivato da una reale necessità, contribuendo a mantenere alta la domanda e perché la qualità di questi alloggi sarà più alta della media presente ora sul mercato e quindi più costosa.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare commerciale, ovvero quello riferito alle botteghe e negozi, credo che tutto dipenderà dalle politiche di sostegno alle attività che adotterà il governo italiano. Il settore del commercio al dettaglio come è noto, già da anni è in difficoltà a causa prima dell’avvento dei centri commerciali e poi delle grandi piattaforme di e-commerce come “Amazon”. Questo “fermo attività”, se non adeguatamente sostenuto con politiche di tutela, riduzione e rilancio fiscale, vedrà una feroce riduzione degli “esercizi commerciali” che decideranno di riaprire, appena sarà possibile. Dal lato della proprietà, nello scenario peggiore, questi si vedrebbero liberare i propri “spazi” in una considerevole quantità, causa disdetta o peggio per morosità. Ciò comporterebbe nel medio termine una necessaria e robusta riduzione dei canoni mensili che potrebbe comunque non bastare ad incentivare l’apertura di nuove attività. Alla luce delle considerazioni appena fatte, ritengo inutile dilungarmi su prospettive e andamento del mercato delle compravendite commerciali, poiché considero evidenti i motivi che andrebbero a penalizzare l’interesse di un imprenditore ad acquistare “i muri” dove esercitare la propria attività o di un’ investitore interessato ad acquistare un negozio per trarne un rendita.
Per il mercato immobiliare direzionale, ovvero quello riferito agli uffici, vale in parte quanto detto in precedenza per gli esercizi commerciali, ovvero tutto dipenderà dalle politiche di sostegno che adotterà il governo italiano, questa volta però riferito alle professioni. Tuttavia credo che per molti studi professionali non vi sia altra scelta se non quello dello “sharing office” o ufficio condiviso, per cercare di ridurre i cosiddetti “costi fissi” e certi a fronte di incerti introiti. In tal senso gli uffici di grandi dimensioni, ovvero oltre i 300/400mq, manterranno delle prospettive di sviluppo e crescita. Diversamente, credo che chi possiede un ufficio di 50/100mq debba pensare seriamente a convertire la destinazione d’uso dello stesso ad un utilizzo che consideri le attuali necessità del mercato, valutando anche le diverse imposizioni fiscali che gravano sugli uffici rispetto alle abitazioni.
In questo momento straordinario, credo che sarebbe auspicabile pensare a nuovi strumenti legislativi innovativi e flessibili, volti riformare le locazioni commerciali/direzionali. L’attuale impianto legislativo della Legge nr.392 del 1978, la vecchia legge sull’Equo Canone, a mio avviso è inadatta e incapace a rapportarsi e regolamentare le necessità attuali del mondo del commercio e delle professioni, dopo oltre quarantanni dall’entrata in vigore.
Staremo a vedere, per il momento rimaniamo a casa e pensiamo a preservare prima di tutto la nostra salute.
Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
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