Vendita nuda proprietà se è prima casa
Requisiti per ottenere l’agevolazione fiscale di acquisto “prima casa”
Quando si acquista una abitazione, non di lusso, vale a dire che non dev’essere di categoria catastale A1 – abitazioni di tipo signorile, A8 – abitazioni in ville o A9 – castelli e palazzi di pregio, chiedendo l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge, bisogna in sede di rogito notarile dichiarare:
a) di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato;
b) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il proprio coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile acquistato;
c) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da essa stessa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni disposte dalle norme richiamate nella nota II-bis, articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986;
d) di essere a conoscenza delle sanzioni comminate in ipotesi di decadenza
Requisiti per non perdere l’agevolazione fiscale di acquisto “prima casa”
Una volta acquistata l’abitazione con lo sconto fiscale “prima casa”:
a) bisogna trasferire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.(La norma non prevede vincoli di mantenimento di questo requisito. A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n.399 del 1° agosto 2022),
b) non si potrà rivendere tale immobile prima dei 5 anni dall’acquisto, pena la perdita delle agevolazioni fiscali.
Qualora si voglia venderlo prima di tale periodo si perderà il diritto alle agevolazioni ottenute e si dovranno versare al fisco tutte le imposte non pagate (cioè la differenza tra le imposte di registro, catastale e ipotecaria agevolate versate e quelle che si sarebbero dovute pagare senza agevolazioni), una sovrattassa del 30% sulle imposte non pagate e una tassazione sull’eventuale plusvalenza se non si è usato l’immobile come abitazione principale propria o dei propri familiari per il periodo tra l’acquisto e la vendita.
Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra o la riceve in donazione in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Per un più dettagliato quadro delle varie casistiche previste dall’Agenzia delle Entrate in tal senso, potete cliccare sul seguente link.
Dopo questa lunga ma doverosa premessa, vediamo ora l’ipotesi in cui un proprietario di un’abitazione, voglia per vari motivi vendere la sola nuda proprietà.
Ciò è possibile? Si, devono però passare cinque anni! E’ quanto ha affermato dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione 231/E dell’8 agosto 2007.
Altrimenti si applica quanto già descritto in precedenza, nonostante chi acquista una nuda proprietà di fatto abbia solamente uno sconto sul prezzo di acquisto applicato in base all’età dell’usufruttuario, non potendo disporre del bene e di suoi eventuali frutti (affitti) fino alla morte dell’usufruttuario.
Per definizione infatti la nuda proprietà è un caso di proprietà privata a cui non si accompagna un diritto reale di godimento del bene relativo.
Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
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