Dati mercato immobiliare residenziale Comune di Verona ’24

Dati mercato immobiliare residenziale Provincia di Verona ’24

Il 5 giugno 2025 l’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2024 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare.

Osservando l’andamento del mercato regionale, la provincia veronese rappresenta per il quarto anno consecutivo la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro alla provincia di Venezia, con una quota complessiva del 19.3% rispetto al 21.6% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane sempre la provincia di Padova con il 18,2%. Se la provincia di Venezia ha registrato un aumento delle compravendite pari al +6% rispetto al 2023, Verona registra un calo del -1,7% e Padova è stazionaria.

Il mercato regionale veneto l’anno passato ha rappresentato l’ 8,78%, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite ed il 7,69% dello stock nazionale di immobili residenziali con 2.690.247 unità immobiliari presenti sul territorio. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2024, vi è stato un calo complessivo del -1.7% pari a 12.330 operazioni, così come è avvenuto nel Comune di Verona con un -3.8% rispetto al 2024, pari a 3.455 compravendite complessive.

L’analisi pubblicata quest’anno, evidenzia com’era già accaduto l’anno scorso, che gli appartamenti più venduti nella nostra provincia e nel capoluogo, il “taglio” dimensionale più venduto è quello compreso tra 85mq e 115mq che da solo rappresenta un terzo circa delle compravendite registrate. In controtendenza al “fenomeno” esploso già da qualche anno anche nella nostra provincia, relativo alla conversione di unità residenziali ad “uso turistico”, il “taglio” dimensionale tradizionalmente più vocato a tale utilizzo ovvero “fino a 50mq”, risulta in calo in termini d’acquisto del -3,3% dopo il -14.1% circa registrato nel 2023, rappresentando comunque il 5% circa della quota complessiva del mercato. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2024 in termini percentuali è appannaggio del “Territorio rurale ad Ovest, a scarsa densità edilizia” -Zona OMI R2, con un +161,5% pari a 17 compravendite, dato statistico marginale a fronte di un +14% per la microzona di “S.Croce-B.go Trieste-Porto S.Pancrazio-S.Michele-Molini”- Zona OMI D2 pari a 346 compravendite. Il peggiore è stato il “Territorio Collinare a Nord, a scarsa densità edilizia” – zona OMI R3, con 15 operazioni. Da evidenziare ai fini statistici la forte diminuzione di compravendite registrate rispettivamente nelle zone periferiche identificate dai quartieri di B.go Roma-Toma-Tombetta- Cristo Lavoratore-Primo Maggio-Palazzina – zona OMI D8, al -17,1% e B.go Venezia-Biondella – zona OMI C2 con -13.4% rispetto al 2023. In termini di quotazioni immobiliari medie, nel 2024 la città di Verona ha registrato per il terzo anno consecutivo un ulteriore incremento del +8,3%, arrivando a 2.023 €/mq. Nei quartieri del capoluogo, anche l’anno scorso le quotazioni medie in €/mq più alte si sono registrate nell’area del centro città denominata Zona OMI B2 corrispondente a Centro Storico, S.Stefano, S.Maria Rocca Maggiore, L.ge Porta Vittoria, con 3.767 €/mq in aumento del +3,2% rispetto al 2023.

In provincia, la macro area dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2024, dietro il capoluogo, è stata ancora una volta la zona del Basso Veronese, con una quota del 22,3% corrispondente a 2.747 compravendite. E’ importante evidenziare, il rilevante e brusco calo di compravendite rilevato in Lessinia -10,6% e l’interno lago -11,6%. Il dato migliore registrato nella provincia di Verona è riferito ai Comuni della Cintura con un +11,9%.

Tornando alle quotazioni medie, anche per l’anno 2024 la più bassa è stata registrata nella macro area della Lessinia con 906 €/mq, in ribasso del -4% rispetto al 2023. L’area del lago di Garda continua a dominare le quotazioni medie più alte dell’intero nostro territorio provinciale con 2.953 €/mq, valore in costante crescita del +8,4%, dopo un +5.5% del 2023 ed un +3.8% registrato nel 2022. Il primato statistico del dato per la crescita delle quotazioni più alta nel 2024 è andato all’Interno Lago con un +8.9%. L’andamento del mercato immobiliare nel 2024 è stato fortemente condizionato dalla consistente crescita del tasso d’interesse dei mutui e la loro conseguente riduzione del numero di finanziamenti erogati dalle banche e contrastato dalla progressiva eliminazione e/o riduzione percentuale dei vari bonus fiscali previsti per efficientare energeticamente, mettere in sicurezza e rinnovare il “parco” immobiliare nazionale. Il nostro paese ad oggi non ha ancora recepito ed attuato la Direttiva Europea 2024/1275 approvata il 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia. Entro gennaio 2026 anche l’Italia dovrà decidere il proprio orientamento su questa controversa materia, auspicando che non assuma posizioni simili alla Francia, la quale ha deciso che dal 1/1/26 non permetterà la locazione delle unità immobiliari con la classe energetica G e dal 2034 con una classe energetica E.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Copyright foto: Immobiliare Ferroni

Il 20 maggio 2025 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il rapporto immobiliare annuale dedicato al settore residenziale, con dati e analisi relativi alla composizione e alle dinamiche del mercato immobiliare italiano delle abitazioni nel 2024. Questo documento analizza anche l’andamento del mercato dei mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito. Nel corso del 2024 il mercato immobiliare residenziale è cresciuto del 1,3% (pari a circa 10.000 abitazioni in più) rispetto al dato precedente riferito al 2023, chiudendo l’anno con 719.578 scambi. Come sempre il dato nazionale non include le compravendite effettuate nelle province di Trento e Bolzano dove vige il Catasto Tavolare.

Tra le città, nel 2024 Genova ha la performance migliore registrando un +3% seguita da Roma +2%. In calo invece Milano e Napoli rispettivamente a -3,5% e – 2,7% rispetto ai dati del 2023. Roma da sola rappresenta il 32,5% del mercato pari a 35.072 compravendite tra le grandi città italiane, seguita da Milano che rappresenta il 22,2% pari a 23.987 compravendite.

Sul lato dei prezzi, la media nazionale dei valori di compravendita del mercato residenziale negli ultimi anni non hanno ancora raggiunto il picco registrato tra il 2008 ed il 2011.

In evidenza:

• la superficie media per unità abitativa compravenduta
• il taglio di abitazione maggiormente compravenduto
• milioni di metri quadrati di abitazione vendute
• fatturato – somma dei valori compravenduti
• valore compravenduto medio o fatturato medio per unità abitativa
• nude proprietà – volume di compravendite
• mutui ipotecari
• capitale medio finanziato con mutuo ipotecario
• il tasso di interesse medio mutui
• durata media mutui
• rata media mensile mutui
• locazioni – volumi e tipi contratti

• la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 106 mq, pressoché identica al 2023,
• anche nel 2024, come negli ultimi 4 anni, il “taglio” di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, è quello compreso tra 50 mq e 85 mq, oltre 224 mila pari a circa il 31% del totale, mentre quasi 191 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85 mq e 115 mq, pari al 26% del totale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 mq nel 2024 supera 19% del totale.
• sono state vendute abitazioni per oltre 76 milioni di metri quadrati, in aumento del 1,2% rispetto al 2023,
• i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2024 ammonta a 114 miliardi ca. in aumento del 2,3% rispetto al 2023,
• in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) registra un leggero aumento a 158.600 euro rispetto al 2023,
• Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, circa 413.900 euro, seguita da Firenze, con un valore medio di poco meno di 281.900 euro e Roma con 261.300 euro.
• in merito alle nude proprietà, queste rappresentano il 3,8% del totale delle compravendite immobiliari con un volume di compravendite pari ad 27.342 in diminuzione del 3,3% rispetto al 2023,
• Le compravendite del diritto di nuda proprietà nelle principali città registrano una predominanza di transazioni nella città di Roma (circa il 32%). Le compravendite di nuda proprietà rispetto al 2022 sono nel complesso in crescita in tutte le città ad eccezione di Roma e Napoli, dove il calo è del 4,3% e del 6% rispettivamente,
• nel corso del 2024 sono stati registrati 283.000 acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in aumento del 4,6% rispetto al 2023. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con mutuo hanno riguardato il 41,7% degli scambi, in leggero aumento del 1,6% rispetto al 2022. Ricordo che nel 2021 erano il 51,2%.
• nel 2024, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di 134.800 euro, in leggero aumento di 4.400 euro rispetto al 2023,
• il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni diminuisce nel 2024 rispetto al 2023 portandosi al 3,60% contro il precedente al 4,29% del 2023 ed al minino storico registrato nel 2021 all’1,87%,
• è pressoché stazionaria la durata media del mutuo a 25,3 anni. Da segnalare che tale parametro nel 2021 era di 23,9 anni,
• sale ancora anche la rata media mensile del mutuo, passando a 677 euro mensili. Nel 2021 era 588 euro e 702 euro nel 2023.

In conclusione il dato sulle locazioni.

Nel 2024 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.610.778 pressoché identico al dato 2023 e contro il dato 2021 di 1.655.971. Relativamente ai soli nuovi contratti ad uso residenziale registrati nel 2024, questi ammontano a 1.274.663 ovvero -0,6% rispetto al 2023. Nel 2021 erano 1.324.271. Il 64,8% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni rispetto al 75% del 2023.

Complessivamente le abitazioni locate nel 2024 ammontano a poco meno del 7% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 7,5 miliardi di euro ca. di canone annuo totale per oltre 85.6 milioni di metri quadrati di superficie residenziale in affitto.

Il segmento dei contratti agevolati concordati, ovvero “il famoso” 3 anni + 2 anni, nel 2024 ha rappresentato il 23,9% pari a 241.877 del totale dei nuovi contratti registrati. Nel 2023 erano il 27,1%.

Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell’Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni


Foto di Oleksandr Pidvalnyi da Pixabay

Il tema in questione è senz’altro noto e alla ribalta delle cronache quotidiane nazionali, non foss’altro per le ansiogene ripercussioni ripetute come un mantra dai media: “I proprietari di immobili o chi decide di acquistarne, dovrà sapere che, comprando una casa in classe G e F, entro pochi anni sarà obbligato a ristrutturarla per non rischiare una perdita del valore dell’immobile”, oppure “La direttiva prevede che gli Stati introducano delle norme per vietare la vendita e l’affitto degli immobili che, a partire dal 2027, (per gli appartamenti in condominio gli standard scatteranno invece nel 2030), non abbiano raggiunto il minimo di efficienza energetica richiesto”. Ad oggi, febbraio 2025, nulla di tutto ciò ha trovato un riscontro, né da un punto di vista legislativo, né da un punto di vista commerciale nel mercato immobiliare.

L’Italia dovrà approvare un decreto entro il mese di gennaio 2026. L’analisi che mi accingo a fare non vuole disquisire sui legittimi principi che hanno ispirato la direttiva o abbracciare aspetti ideologici o dogmatici in materie ambientali o climatiche, bensì fotografare lo stato di un patrimonio immobiliare nazionale datato, eterogeneo, distribuito in un territorio costellato, tra l’altro, da beni che costituiscono patrimonio dell’umanità (UNESCO) e della nostra millenaria cultura. L’idea di efficientare i nostri immobili è assolutamente condivisibile e trovo che, grazie ai progressi compiuti nella ricerca di nuovi materiali da applicare all’edilizia, sia doveroso migliorare sicurezza, qualità della vita e risparmio energetico/salvaguardia ambientale. Ma credo altresì che tale efficientamento debba necessariamente considerare in modo opportuno il patrimonio edilizio, architettonico e storico di ogni singolo paese, poiché quello italiano è estremamente diverso da quello finlandese, ad esempio. L’ennesimo paradosso europeo prevede inoltre che le attuali classi energetiche non siano uniformi all’interno dell’ Unione e che ogni singola classe attribuita nei differenti paesi membri certifichi prestazioni di consumo diverse tra loro. Assurdo!

Secondo la quinta edizione del rapporto redatto da Enea e Comitato Termotecnico Italiano Energia e Ambiente (Cti), dall’analisi degli A.P.E. emessi nel 2023 emerge che il 46,6% delle prestazioni energetiche nazionali appartiene alle peggiori classi F e G. Il dato potrebbe sembrare positivo o incoraggiante, ma domandiamoci: quanti di noi hanno un A.P.E. del appartamento in cui vive di cui è proprietario? Il rapporto considera inoltre immobili con diversa destinazione d’uso, non solo abitazioni. Salvo chi ha eseguito importanti ristrutturazioni al proprio alloggio, dove ha sostituito il sistema di riscaldamento, gli infissi, ha inserito pannelli fotovoltaici o solari oppure ha coibentato l’abitazione, gli A.P.E sono stati realizzati solo per gli immobili che si vogliono affittare o vendere. Il dato quindi è parziale, considerando che, a fine 2024, il 73,4% degli italiani (dati Eurostat) possiede almeno una casa di proprietà. Ci sono quindi decine di milioni di unità immobiliari ancora sconosciute all’ “anagrafica energetica nazionale”. Tralasciando ulteriori noiosi dati statistici, e memore dell’atteggiamento sempre prono del nostro paese a recepire i diktat imposti da Bruxelles, provo ad ipotizzare lo scenario normativo con le Direttive paventate in premessa. I concetti giuridici di proprietà, possesso e godimento dovranno essere riscritti. Contemporaneamente le detrazioni fiscali già previste per gli interventi efficientanti verranno progressivamente ridotte negli anni a venire, fino ad azzerarsi. Ci attende quindi un lento ed ineluttabile esproprio della proprietà del bene rifugio “per antonomasia”?

Abbiamo già apprezzato i molti vizi e le poche virtù dell’“Eco Bonus 110%”, che a fronte di rilevanti percentuali di P.I.L. ha contribuito a indebitare il nostro paese per aver efficientato solo il 4% ca. del patrimonio immobiliare nazionale. Siamo quindi proprio sicuri che la direzione normativa e tecnologica imposta sia realmente sostenibile a livello ambientale ed economico? Si vuole perseguire l’eliminazione di gas metano per il riscaldamento, quando l’elettricità che utilizziamo è prodotta al 85/90% proprio dalla medesima materia prima….

Milioni di condomini italiani non potranno utilizzare pannelli fotovoltaici e chi potrà farlo, tra 15/20 anni dovrà sostituirli. Nella sostituzione degli infissi, la stragrande maggioranza verrà realizzata in PVC, magari anche riciclato, certamente non un materiale naturale, ma senz’altro molto più conveniente dal punto di vista economico. Stesso ragionamento per quanto riguarda i cappotti termici, che utilizzano per economicità materiali di derivazione petrolchimica, talvolta pericolosi per la loro infiammabilità (vedi incendi ai grattacieli a Milano e Londra). Mi chiedo se siamo proprio sicuri e pronti a voler vivere in case sigillate ermeticamente, con potenziali problemi di muffe/condense (già oggi riscontrati), se per qualsivoglia motivo il sistema di ventilazione meccanica dovesse incepparsi… Ci stiamo rendendo dipendenti da un consumo spropositato di corrente elettrica. Le nostre case hanno sempre avuto una potenza elettrica disponibile di 3Kw. Dopo la diffusione dell’utilizzo dell’aria condizionata, siamo passati a 4,5/6 Kw. Le case moderne ora necessitano di 9/12Kw. Sembra che dovremo costruire centrali nucleari per poter far fronte a questa impennata esponenziale di consumo energetico, poiché non per tutti e non sempre, come è già stato detto, è possibile essere “energeticamente autonomi” con pannelli fotovoltaici.

In questo quadro che genera inquietudine, pare evidente un elemento costante, rappresentato dai costi proibitivi per acquistare i materiali per efficientare e dagli alti costi di mantenimento. In questi giorni tra l’altro si sta parlando dell’eccessivo prezzo dell’energia in Italia, di gran lunga il più elevato rispetto agli altri paesi europei, nonostante la liberalizzazione del mercato che avrebbe dovuto portare vantaggi per i consumatori grazie alla concorrenza. Da molti anni, come potrete constatare dai report che pubblico annualmente sull’andamento del mercato immobiliare forniti dall’Agenzia delle Entrate, il valore medio delle compravendite in Italia è tra €150/160.000 per un’abitazione di 70mq ca.. Se cercate di acquistare delle abitazioni nuove con classe energetica compresa tra l’A1 e l’A4, ovvero le più performanti, vedrete che nelle periferie di Verona i prezzi per un miniappartamento di 45/50mq partono da €180/190.000. La forbice tra domanda e offerta nel mercato immobiliare è piuttosto ampia e, a mio avviso, seguirà la logica della necessità/virtù piuttosto che quella del green, ricordando che già oggi il 30% ca. della popolazione non ha le credenziali economiche sufficienti per accedere ad un mutuo o per prendere un appartamento in affitto.

Focalizzandomi sul territorio che meglio conosco, ovvero la provincia di Verona e il suo capoluogo, e analizzando le migliaia di immobili che ho avuto il privilegio di conoscere in trentanni di attività, posso ragionevolmente affermare che: almeno un 50% appartiene al periodo storico compreso tra il XVI°secolo e gli anni ’30/’40, un ulteriore 40% appartiene al secondo dopoguerra fino alla fine del secondo millennio, il rimanente 10% appartiene agli ultimi 25 anni. Le classi energetiche F e G rappresentano almeno il 60/70% e, in alcuni casi, sono riferite a immobili di fascino e pregio non solo architettonico, ma anche storico/artistico. Non sempre purtroppo queste proprietà sono protette dal vincolo monumentale della ex Legge nr.1089 del 1939 ora Dlgs nr.42 del 2004, che oggi sembra essere l’unico baluardo di protezione e deroga alla Direttiva Green. Scorrendo gli articoli che compongono la normativa, tra gli immobili che potranno essere esclusi dagli interventi di ristrutturazione, troviamo anche: “Edifici con particolare valore storico e architettonico”. Sembra ormai assodato che nel decreto che approverà l’Italia, verranno inserite anche altre tipologie immobiliari, oggi non protette dal vincolo monumentale, ma che per le loro caratteristiche storiche, architettoniche ed artistiche, saranno esentate dal subire interventi impattanti, come ad esempio: case/ville d’epoca Liberty, Ville Venete, palazzi storici nei quali vi siano elementi di pregio come affreschi, travi a cassettoni decorati ecc… che potranno essere “risparmiati” da interventi che potrebbero compromettere il loro valore e che non sono attuabili per le caratteristiche intrinseche dei fabbricati stessi. Per non parlare poi dei centri storici delle nostre città, che spesso hanno una storia millenaria e che per questo non possono essere modificati.

La mia agenzia in tal senso ha siglato in esclusiva un accordo con un professionista di lunga data ed esperienza riconosciuta nel campo dei Beni Culturali, il dott. Riccardo Battiferro Bertocchi, storico dell’arte, che ha brevettato un sistema di certificazione a livello europeo per proteggere e quindi esentare da eventuali scempi, immobili oggi in classe F o G, che qualcuno vorrebbe deprezzati, e che quindi dopo accurate indagini documentali verranno equiparati in termini di protezione ai “Beni dichiarati monumento nazionale”. Sarebbe curioso ed interessante domandare agli acquirenti stranieri, come americani, giapponesi, cinesi, mediorientali, russi ecc…che comprano importanti immobili nelle nostre straordinarie città d’arte, se quando iniziano la ricerca, il loro primo requisito è la classe energetica…. E’ giusto che ognuno di noi attui ogni attenzione, procedura, investimento volto a proteggere i propri beni e a valorizzarli secondo le proprie competenze e possibilità economiche. Prima però di “sbarazzarci” di un’abitazione o di una casa costruita magari prima delle delle due guerre mondiali, per aggiornare il proprio “parco immobiliare”, pensateci bene! Contattatemi senza impegno per confrontarci ed analizzare razionalmente la situazione e per determinare il reale valore del vostro bene immobile. Così potrete decidere consapevolmente e cogliere le migliori opportunità di mercato.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Copyright immagine Foto di Rosy / Bad Homburg / Germany da Pixabay

Il 5 giugno 2024 l’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2023 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare.

Osservando l’andamento del mercato regionale, la provincia veronese rappresenta per il terzo anno consecutivo la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro alla provincia di Venezia, con una quota complessiva del 19.9% rispetto al 20.5% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane sempre la provincia di Padova con il 18,4%. Tutte e tre le provincie hanno registrato un calo di compravendite ben oltre al -10% rispetto al 2022. Il mercato regionale veneto l’anno passato ha rappresentato l’ 8,81%, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite ed il 7,69% dello stock nazionale di immobili residenziali con 2.681.243 unità immobiliari presenti sul territorio.

Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2023, vi è stato un calo complessivo del -10.6% pari a 12.539 operazioni, così come è avvenuto nel Comune di Verona con un -8.8% rispetto al 2022, pari a 3.590 compravendite complessive, dato quest’ultimo leggermente migliore rispetto al dato medio nazionale del -9.7%.

L’analisi pubblicata quest’anno, evidenzia un nuovo ed interessante dato relativo al dettaglio dimensionale degli appartamenti più venduti nella singola provincia e capoluogo. Nell’area di Verona, il “taglio” dimensionale più venduto è quello compreso tra 85mq e 115mq che da solo rappresenta un terzo circa delle compravendite registrate. In controtendenza al “fenomeno” esploso già da qualche anno anche nella nostra provincia, relativo alla conversione di unità residenziali ad “uso turistico”, il “taglio” dimensionale tradizionalmente più vocato a tale utilizzo ovvero “fino a 50mq”, risulta in calo in termini d’acquisto del -14.1% circa, rappresentando comunque il 5% circa della quota complessiva del mercato.

All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2023 è appannaggio dai quartieri di Golosine, Santa Lucia o zona OMI D4, con 401 compravendite, mentre il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Ovest, a scarsa densità edilizia o zona R2, con 7 operazioni. Da evidenziare ai fini statistici la forte diminuzione di compravendite registrate rispettivamente nelle zone centrali identificate dai quartieri di S.Zeno, Porta Palio, Valverde, Cittadella, Porta Nuova (dentro mura) o zona OMI B7, al -23.1% e Borgo Trento, Pindemonte Valdonega o zona OMI B5 con -16.5% rispetto al 2022. In termini di quotazioni immobiliari medie, nel 2023 la città di Verona ha registrato un ulteriore incremento del +3.3%, dopo il +1.9% del 2022, arrivando a 1.870 €/mq. Nei quartieri del capoluogo, anche l’anno scorso le quotazioni medie in €/mq più alte si sono registrate nell’area del centro città denominata Zona OMI B2 corrispondente a Centro Storico, S.Stefano, S.Maria Rocca Maggiore, L.ge Porta Vittoria, con 3.683 €/mq.

In provincia, la macro area dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2023, dietro il capoluogo, è stata ancora una volta la zona del Basso Veronese, con una quota del 21.4% corrispondente a 2.687 compravendite. E’ importante evidenziare, dopo quattro anni di incrementi percentuali rilevanti, il brusco calo di compravendite rilevato in Lessinia Orientale -19.7% e Lessinia -17.5% rispetto al dato 2022. Tuttavia il dato peggiore in assoluto registrato nella provincia di Verona è riferito all’altro nostro versante montano, ovvero quello denominato Baldo – Valdadige con -23%.

Tornando alle quotazioni medie, anche per l’anno 2023 la più bassa è stata registrata nella macro area della Lessinia con 943 €/mq, in rialzo del +1.5% rispetto al 2022. L’area del lago di Garda continua a dominare le quotazioni medie più alte dell’intero nostro territorio provinciale con 2.701 €/mq, valore in costante crescita del +5.5%, dopo un +3.8% registrato nel 2022. Il primato statistico del dato per la crescita delle quotazioni più alta nel 2023 è andato a Villafranca con un +6.5%.

L’andamento del mercato immobiliare in questo 2024 è fortemente condizionato dalla consistente riduzione del numero di mutui ipotecari erogati dalle banche e contrastato dalla progressiva eliminazione e/o riduzione percentuale dei vari bonus fiscali previsti dallo Stato per efficientare energeticamente, mettere in sicurezza e rinnovare il “parco” immobiliare nazionale. Vedremo infine come il nostro paese intenderà recepire ed attuare la recente Direttiva Europea 2024/1275 approvata il 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Copyright immagine Verona: Immobiliare Ferroni

Il 21 maggio 2024 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il rapporto immobiliare annuale dedicato al settore residenziale, con dati e analisi relativi alla composizione e alle dinamiche del mercato immobiliare italiano delle abitazioni nel 2023. Questo documento analizza anche l’andamento del mercato dei mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito. Nel corso del 2023 il mercato immobiliare residenziale è calato del 9,7% (pari a 76.000 abitazioni in meno) rispetto al dato precedente riferito al 2022, chiudendo l’anno con 709.591 scambi. Come sempre il dato nazionale non include le compravendite effettuate nelle province di Trento e Bolzano dove vige il Catasto Tavolare.

I comuni capoluogo mostrano delle flessioni più accentuate rispetto ai comuni minori.

Tra le città, il calo è più accentuato in particolare per il mercato residenziale di Bologna, -16,1% rispetto al 2022, e di Roma, -14,4%, che da sola rappresenta il 32% del mercato nelle grandi città. Piuttosto elevati risultano i decrementi anche a Milano e a Firenze, che registrano un calo di compravendite intorno al 13% sul 2022.

Sul lato dei prezzi, la media nazionale dei valori di compravendita del mercato residenziale negli ultimi anni non hanno ancora raggiunto il picco registrato tra il 2008 ed il 2011, rimanendo nel solo anno 2023 inferiori del 10% circa.

In evidenza:

• la superficie media per unità abitativa compravenduta
• il taglio di abitazione maggiormente compravenduto
• milioni di metri quadrati di abitazione vendute
• fatturato – somma dei valori compravenduti
• valore compravenduto medio o fatturato medio per unità abitativa
• nude proprietà – volume di compravendite
• mutui ipotecari
• capitale medio finanziato con mutuo ipotecario
• il tasso di interesse medio mutui
• durata media mutui
• rata media mensile mutui
• locazioni – volumi e tipi contratti

• la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 106,1 mq in lieve calo rispetto al 2022 (106,8 mq) ed al 2021 (108,3 mq),
• anche nel 2023, come negli ultimi 3 anni, il “taglio” di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, è quello compreso tra 50 mq e 85 mq, oltre 221 mila pari a circa il 31,2% del totale (-8,5 sul 2022), mentre quasi 188 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85 mq e 115 mq, pari al 26,5% del totale (-10,7% sul 2022). La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 mq nel 2023 supera 17% del totale (-11% sul 2022).
• sono state vendute abitazioni per oltre 75 milioni di metri quadrati, in diminuzione del 10,3% rispetto al 2022,
• i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2023 ammonta a 111 miliardi contro i 123 miliardi di euro del 2022, pari al -10%,
• in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) registra un leggero calo a 156.600 euro, con una diminuzione rispetto all’anno precedente 700 euro e di 1.800 euro del 2021. Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, circa 380 mila euro, seguita da Firenze, con un valore medio di poco meno di 273 mila euro, e Roma, con 255 mila euro circa.
• in merito alle nude proprietà, queste rappresentano il 3,9% del totale delle compravendite immobiliari con un volume di compravendite pari ad 28.214 in rialzo del 1,7% rispetto al 2022. Le compravendite del diritto di nuda proprietà nelle principali città registrano una predominanza di transazioni nella città di Roma (circa il 32%). Le compravendite di nuda proprietà rispetto al 2022 sono nel complesso in crescita in tutte le città ad eccezione di Roma e Napoli, dove il calo è del 4,3% e del 6% rispettivamente,
• nel corso del 2023 sono stati registrati poco meno di 270.000 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in forte calo del 26% rispetto al 2022. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con mutuo hanno riguardato il 39,9% degli scambi, in calo del 8,5% rispetto al 2022. Nel 2021 erano il 51,2%. Si tratta della più marcata flessione dell’incidenza dal 2011 e riguarda tutte le aree del paese,
• nel 2023, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di 130.200 euro, in diminuzione di 8.000 euro rispetto al 2022 e di 10.800 euro rispetto al 2021,
• il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta nel 2023 rispetto al 2022 portandosi al 4,29% contro il precedente al 2,50% ed al minino storico registrato nel 2021 all’1,87%,
• aumenta anche la durata media del mutuo passando da 23,9 anni del 2021 a 24,8 anni del 2022 e al dato 2023 di 25,5 anni,
• sale anche la rata media mensile del mutuo, passando da 588 euro del 2021 a 623 euro del 2022 e 702 euro del 2023 con un balzo del +12,6%.

In conclusione il dato sulle locazioni.

Nel 2023 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.610.994 rispetto al 1.618.856 del 2022 e contro il dato 2021 di 1.655.971. Tali contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili. Relativamente ai soli nuovi contratti ad uso residenziale registrati nel 2023, questi ammontano a 1.282.487 rispetto al 1.297.044 del 2022 e contro i 1.324.271 del 2021. Oltre il, 75% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni.

Complessivamente le abitazioni locate nel 2023 ammontano a poco meno del 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 5,8 miliardi di euro di canone annuo totale per oltre 76 milioni di metri quadrati di superficie residenziale in affitto. Il segmento dei contratti agevolati concordati, ovvero con la durata di 3 anni + 2 anni, nel 2023 ha rappresentato il 27,1% del totale dei nuovi contratti registrati.

Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell’Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che Verona città e provincia hanno rappresentano, come accaduto nel 2021 e 2020, la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 19,9% rispetto al 20.7% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane sempre Padova con il 18,6%.

Verona e provincia – dati vendita case ’22

Il nostro mercato regionale l’anno passato ha rappresentato l’ 8,92%, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite.

Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2022, vi è stata una crescita complessiva del +1,6% pari a 14.023 operazioni nell’intera area veronese, mentre vi è stato un aumento del +4% ovvero 3.936 compravendite complessive relativamente a Verona capoluogo, dato quest’ultimo leggermente peggiore rispetto al dato medio nazionale pari al +4,7%.

All’interno della microzona cittadina, il primato di operazioni registrate nel 2022 è appannaggio dai quartieri di S.Croce, B.go Trieste, Porto S.Pancrazio, S.Michele e Molini o zona OMI D2, con 427 compravendite.Il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 9 operazioni. Importante, il forte aumento di compravendite registrate nella zona identificata dai quartieri di S.Zeno, Porta Palio, Valverde, Cittadella, Porta Nuova (dentro mura) o zona OMI B7, balzata ad un +47% rispetto al 2021. Il decremento più marcato si è registrato nella zona B.go Roma, Tomba, Tombetta, Cristo Lavoratore, Primo Maggio, Palazzina con un -31,7% rispetto al valore del 2021. A livello di quotazioni immobiliari medie, nel 2022 la città di Verona ha registrato un incremento del +1,9% rispetto all’anno precedente con 1.810 €/mq. Nei quartieri del capoluogo, relativamente alle quotazioni, è la zona OMI B2 corrispondente a Centro Storico, S.Stefano, S.Maria Rocca Maggiore, l.ge Porta Vittoria a farla da padrone con un valore medio di 3.683 €/mq.

In provincia, la macro area dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2022, dietro il capoluogo, è stata ancora una volta la zona del Basso Veronese con una quota del 20,3% corrispondente a 2.853 compravendite. E’ considerevole l’ennesima crescita di compravendite rilevata in Lessinia, pari al +21,9% sul dato del 2021. Tale tendenza è iniziata nel 2019 con un +38,4% rispetto al 2018 poi costantemente proseguita negli ultimi quattro anni, con incrementi percentuali consistenti. E’ curioso riscontrare dalle Pubblicazioni OMI Statistiche Regionali evidenziate e che potete consultare, come l’altro versante montano della nostra provincia, ovvero quello denominato Baldo – Valdadige non riscuota lo stesso interesse della Lessinia.

Tornando alle quotazioni medie, la più bassa è stata registrata nella macro area della Lessinia con 930 €/mq in rialzo del +4,6% rispetto al 2021. L’area del lago di Garda rimane saldamente la zona dove si registrano le quotazioni medie più alte dell’intero nostro territorio provinciale con 2.559 €/mq, valore in crescita rispetto al 2021 del +3,8%. Le altre macro aree non hanno subito variazioni nella quotazione degne di nota, eccezion fatta per la Lessinia Orientale con un -6,5% rispetto all’anno precedente.

Come già evidenziato nei miei precedenti ed analoghi report riferiti agli anni 2021, 2020 e 2019, analizzando i dati raccolti dall’Agenzia delle Entrate, si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni in €/mq degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, effettuate da una fascia di popolazione che dispone di limitate possibilità economiche e molto spesso finanziata quasi interamente da un mutuo ipotecario. Tale tendenza non è destinata a proseguire a causa del robusto incremento del costo del denaro applicato dalla Banca Centrale Europea (BCE), che ha portato il costo del denaro, o tasso d’interesse dallo 0% di un anno fa al 3,75% di oggi, con l’intento dichiarato di arrivare tra il 5%-6%, per combattere l’alto tasso d’inflazione dei prezzi al consumo. Questo fenomeno purtroppo si ripercuoterà sul tassi di mutuo che applicheranno le banche alla clientela, imponendo degli interessi in vigore 25/30 anni fa. Secondo voi questo farà bene al mercato immobiliare? L’autorevole istituto Nomisma ha già pubblicato una previsione relativa all’andamento del mercato immobiliare residenziale 2023 dove prevede un calo del -14,7% di transazioni rispetto al 2022.

Alla luce di queste previsioni speriamo che vengano presi provvedimenti da parte del governo volti al alleggerire tali pressioni sulla casa!

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Copyright immagine Verona: Immobiliare Ferroni

Il 18 maggio 2023 l’ Agenzia delle Entrate ha pubblicato il rapporto annuale dedicato al mercato immobiliare residenziale, con dati e analisi relativi alla composizione e dinamiche delle compravendite e locazioni di abitazioni in Italia nel 2022. Il documento analizza anche l’andamento del mercato dei mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito. Anche nel 2022 il numero di transazioni è cresciuto, ma solo del +4,7% (pari a 30.000 abitazioni in più) rispetto al dato precedente riferito al 2021 del +34%. Superato quindi il “rimbalzo” post pandemia da Sars CoV-2 o Covid 19, il trend ha mantenuto il segno positivo consolidando la crescita e raggiungendo un volume di scambi che non si realizzava da più di quindici anni, ovvero 784.486 abitazioni compravendute.

In evidenza:

• la superficie media per unità abitativa compravenduta
• il taglio di abitazione maggiormente compravenduto
• milioni di metri quadrati di abitazione vendute
• fatturato – somma dei valori compravenduti
• valore compravenduto medio o fatturato medio per unità abitativa
• nude proprietà – volume di compravendite
• mutui ipotecari
• capitale medio finanziato con mutuo ipotecario
• il tasso di interesse medio mutui
• durata media mutui
• rata media mensile mutui
• locazioni – volumi e tipi contratti

• la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 106,8 in lieve calo rispetto al 2021 (108,3 mq),
• il taglio di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, anche nel 2022, è compreso tra 50 mq e 85 mq, oltre 242 mila pari a circa il 30% del totale, mentre poco più di 200 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85 mq e 115 mq, quasi il 27% del totale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 mq nel 2022 supera 17% del totale, in decrescita rispetto agli anni precedenti.
• sono state vendute abitazioni per un totale di quasi 84 milioni di metri quadrati, in aumento del 3,2% rispetto al 2021,
• i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2022 ammonta a 123 miliardi contro i 119 miliardi di euro del 2021, pari al +3,9%,
• in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) registra un leggero calo a 157.300 euro, con una diminuzione rispetto all’anno precedente di 1.100 euro,
• in merito alle nude proprietà, queste rappresentano il 3,4% del totale delle compravendite immobiliari con un volume di compravendite pari ad 27,688 è rimasto sostanzialmente stabile, +0.4% rispetto al 2021,
• nel corso del 2022 sono stati registrati poco più di 364 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in leggero calo del -0,6% rispetto al 2021. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco meno della metà degli scambi, 48,4% rispetto al 51,2% del 2021,
• nel 2022, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di poco superiore a 138.000 euro, in aumento di 2,800 euro rispetto al 2021,
• il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta nel 2022 rispetto al 2021 portandosi al 2,5% contro il precedente minino storico registrato al’1,87%,
• aumenta anche la durata media del mutuo passando da 23,9 anni del 2021 a 24,8 anni del 2022,
• sale anche la rata media mensile del mutuo del 1,5% passando da 588 euro del 2021 a 623 euro del 2022.

In conclusione il dato sulle locazioni

Nel 2022 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.618.856 contro il dato 2021 di 1.655.971 contratti, pari a -2,2%. Tali contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili. Relativamente ai soli nuovi contratti ad uso residenziale registrati nel 2022, questi ammontano a 1.297.044, contro i 1.324.271 del 2021, in diminuzione quindi del 2,1%. Oltre il, 76% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni.

Complessivamente le abitazioni locate nel 2022 ammontano a poco meno del 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 5,5 miliardi di euro di canone annuo totale per oltre 76 milioni di metri quadrati di superficie residenziale in affitto.

Il segmento dei contratti agevolati concordati, ovvero i famosi 3 anni + 2 anni, nel 2022 ha rappresentato il 27,1% del totale dei nuovi contratti registrati.

Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell’Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Anche nel 2023 l’Immobiliare Ferroni a contribuito a fornire dati e valutazioni sull’andamento del mercato immobiliare a Verona.

Quando si acquista una abitazione, non di lusso, vale a dire che non dev’essere di categoria catastale A1 – abitazioni di tipo signorile, A8 – abitazioni in ville o A9 – castelli e palazzi di pregio, chiedendo l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge, bisogna in sede di rogito notarile dichiarare:

a) di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato;

b) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il proprio coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile acquistato;

c) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da essa stessa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni disposte dalle norme richiamate nella nota II-bis, articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986;

d) di essere a conoscenza delle sanzioni comminate in ipotesi di decadenza

Requisiti per non perdere l’agevolazione fiscale di acquisto “prima casa”

Una volta acquistata l’abitazione con lo sconto fiscale “prima casa”:

a) bisogna trasferire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.(La norma non prevede vincoli di mantenimento di questo requisito. A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n.399 del 1° agosto 2022),

b) non si potrà rivendere tale immobile prima dei 5 anni dall’acquisto, pena la perdita delle agevolazioni fiscali.

Qualora si voglia venderlo prima di tale periodo si perderà il diritto alle agevolazioni ottenute e si dovranno versare al fisco tutte le imposte non pagate (cioè la differenza tra le imposte di registro, catastale e ipotecaria agevolate versate e quelle che si sarebbero dovute pagare senza agevolazioni), una sovrattassa del 30% sulle imposte non pagate e una tassazione sull’eventuale plusvalenza se non si è usato l’immobile come abitazione principale propria o dei propri familiari per il periodo tra l’acquisto e la vendita.

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra o la riceve in donazione in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Per un più dettagliato quadro delle varie casistiche previste dall’Agenzia delle Entrate in tal senso, potete cliccare sul seguente link.

Dopo questa lunga ma doverosa premessa, vediamo ora l’ipotesi in cui un proprietario di un’abitazione, voglia per vari motivi vendere la sola nuda proprietà.

Ciò è possibile? Si, devono però passare cinque anni! E’ quanto ha affermato dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione 231/E dell’8 agosto 2007.

Altrimenti si applica quanto già descritto in precedenza, nonostante chi acquista una nuda proprietà di fatto abbia solamente uno sconto sul prezzo di acquisto applicato in base all’età dell’usufruttuario, non potendo disporre del bene e di suoi eventuali frutti (affitti) fino alla morte dell’usufruttuario.

Per definizione infatti la nuda proprietà è un caso di proprietà privata a cui non si accompagna un diritto reale di godimento del bene relativo.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

L’immobiliare Ferroni assiste la propria clientela in ogni momento della compravendita!

Immagine in evidenza by Tumisu e Max from Pixabay

La cronaca delle prime settimane del 2023 pone inquietanti interrogativi in merito alle nostre case di proprietà, alla luce del nuovo tentativo da parte della Commissione Europea di limitarne nella migliore delle ipotesi, o di espropriare nello scenario peggiore, proprietà, possesso e godimento.

Già perché non bastavano le preoccupazioni provocate da Covid, guerra in Ucraina, l’inflazione più alta degli ultimi 40 anni, prezzi dell’energia fuori controllo e la recessione.

L’UE è ritornata alla carica con il suo “vecchio cavallo di battaglia”, concernente l’attuazione del cosiddetto “Fit for 55”, ovvero un pacchetto di riforme e regolamenti economici e sociali promulgate dalla stessa, basate sulla lotta al cambiamento climatico e alla riduzione delle emissioni di gas serra.

Salvo ravvedimenti o rinsavimenti improbabili visti i precedenti, tra due mesi il Parlamento Europeo ratificherà una Direttiva Comunitaria che prevederà entro il 2030 che le nostre case di proprietà dovranno essere in classe energetica “E”, entro il 2033 in classe “D” e nel 2050 dovranno raggiungere le zero emissioni di CO2.

Mi chiedo ma l’Italia, il paese delle Soprintendenze, delle Associazioni come Italia Nostra, FAI, Istituto Regionale Ville Venete / Dimore storiche ecc…Confedilizia ecc… può’ accettare di adottare una norma così autolesionistica?

Le stesse Francia e Spagna, con patrimoni immobiliari simili al nostro, come possono solo pensare applicare al loro patrimonio immobiliare una legge cosi punitiva e lesiva degli interessi dei propri cittadini e delle proprie economie?

Ma questa nuova religione legata al “Green”, “Climate change” e “Global Warming” incentrata su temi infarciti di demagogia ecologica da assumere quasi come un dogma, dovrà pure contestualizzarsi adeguatamente in realtà sociali, economiche, urbanistiche ed ambientali così eterogenee come ad esempio tra Helsinki ed Atene.

Altrimenti si tratterà dell’ennesimo provvedimento europeo volto ad alienare le straordinarie identità culturali e patrimoniali nazionali dei paesi membri, questa volta con l’aggravante di azzerare scientemente sacrifici ed investimenti economici di milioni di cittadini.

Intendiamoci, il fatto di poter ridurre emissioni inquinanti, consumi energetici e di rendere più sicure le nostre case è indiscutibilmente un fatto positivo ed un fine da perseguire. Tuttavia una cosa è avere la possibilità di farlo, altra cosa invece è essere costretti ad attuare tale diktat per non vedere vanificato anni di sacrifici.

Già perché tutto ciò accadrebbe in un momento storico dove i prezzi delle materie prime come cemento, ferro, legno, vetro ecc.. sono triplicati. Il costo del denaro nel frattempo è ritornato improvvisamente a livelli di almeno 15 anni fa.

In questo quadro a tinte fosche, ho identificato un appiglio concreto in grado di scongiurare questo scenario apparentemente già segnato, paradossalmente rappresentato dalle “Banche”.

Direte le banche cosa c’entrano? Secondo il Censis il 70,8% delle famiglie italiane è proprietario della casa in cui vive. Secondo altri dati dell’Agenzia delle Entrate, il 66% di queste ha acceso un mutuo ipotecario sulla propria casa.

Al momento quindi, “di fatto”, poco meno della metà delle case degli italiani sono “di proprietà” delle banche fino all’estinzione del debito contratto.

In virtù di ciò, colossi finanziari quotati in borsa, con interessi internazionali radicati da oltre mezzo secolo, possono permettersi tutto d’un tratto di vedersi azzerare capitali sui quali hanno investito centinaia di milioni di euro?

Ricordo che l’87% degli immobili italiani è datato come epoca di costruzione ante 1917 e che quindi appartiene alle classi energetiche peggiori “F” e “G”.

Molte di queste proprietà difficilmente potranno migliorare significativamente la loro classe se non a fronte di ulteriori ingenti investimenti economici.

ACE ed APE attribuiscono il rendimento energetico delle nostre case

Vediamo ora qual è stata l’escalation temporale adottata dal nostro paese in tema di miglioramento della prestazione energetica degli edifici.

Nel 2005 il governo italiano emanò il D.lgs nr.192/2005 mediante il quale tutti i fabbricati costruiti ex novo e gli interventi di riqualificazione dovevano essere dotati di ACE (attestato di certificazione energetica).

Tale D.lgs recepiva la Direttiva Europea 91/2002 in merito al rendimento energetico nell’edilizia.

Vennero così introdotte le classi di efficienza come per gli elettrodomestici, dalla G, la peggiore o dispersiva alla A, la migliore o conservativa.

Nel 2013 recependo la nuova Direttiva Europea 31/2010 venne introdotto un nuovo D.lgs nr.63/2013 mediante il quale veniva cambiato il nome del certificato attestante la performance da ACE ad APE (attestato di prestazione energetica).

Venne reso obbligatorio la redazione di quest’ultimo documento quale allegato nelle compravendite anche di tutti gli immobili usati e nelle locazioni, pena nullità dell’atto stesso, eccezion fatta per le pertinenze come garages, cantine ecc..

Da allora questo documento è divenuto obbligatorio anche solo per promuovere un immobile sul mercato, pena sanzioni fino ad €5.000,00 alla proprietà ed all’eventuale agente immobiliare incaricato.

L’introduzione delle detrazioni fiscali Ecobonus al 65% e Superbonus al 110% per le case di proprietà

Al fine di agevolare ed implementare tali interventi, lo Stato italiano ha introdotto dal 2013 l’ “Ecobonus al 65%”, ovvero uno sconto fiscale applicabile a tutti gli interventi straordinari volti al miglioramento energetico degli immobili, attuabile grazie alla sostituzioni di infissi, impianti termici, integrazione impiantistiche con pannelli solari fotovoltaici ecc…

Nel 2020 è partito lo straordinario “carrozzone” del “Superbonus al 110” grazie al quale abbiamo assistito a repentini: cambi di regolamenti attuativi, scontistiche di costi detraibili in fattura, individuazioni di soggetti preposti alla cessione del credito, raddoppio nella migliore delle ipotesi del prezzo dei materiali da impiegare ed interventi di durata biblica.

Andamento dei prezzi delle case di proprietà in vendita ed affitto in 19 paesi membri UE dal 2010 al 2022

Alla luce di tutti questi interventi di innovazione e sconti fiscali utilizzati da centinaia di migliaia di nostri connazionali alle loro proprietà, verrebbe automatico pensare a quale importante apprezzamento queste hanno apportato al patrimonio immobiliare italiano.

Purtroppo, come vedremo, non è andata esattamente così.

Il grafico sotto riportato realizzato da Eurostat in merito ad uno studio sull’incremento dei valori immobiliari nei mercati di affitto e vendita in 19 paesi membri UE tra il 2010 ed il 1° quadrimestre del 2022, dimostra come non solo in Italia non vi sia stato incremento di valore, ma addirittura vi sia stato una perdita del 10%.

In paesi come Estonia, Ungheria, Lussemburgo, Cechia, Lettonia, Lituania e Austria i valori sono almeno raddoppiati!

Quindi mi chiedo alla luce di questa rilevazione, avendo la possibilità di poter effiecientare le nostre case, in quale misura ciò ha senso?

Non c’è il rischio che tutte queste opere affiancate da una burocrazia infernale, oltre a rappresentare una spesa insostenibile per larga parte della popolazione, non rappresentino, dati alla mano, nemmeno un buon investimento o possano tramutarsi in una nuova tassa patrimoniale?

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

L’immobiliare Ferroni è in grado di farti ottenere l’APE per la tua casa!

Immagine in evidenza by Alexandra_Koch from Pixabay