Mercato immobiliare residenziale ’23

Il mercato immobiliare residenziale in Italia nel 2023

Il 21 maggio 2024 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il rapporto immobiliare annuale dedicato al settore residenziale, con dati e analisi relativi alla composizione e alle dinamiche del mercato immobiliare italiano delle abitazioni nel 2023. Questo documento analizza anche l’andamento del mercato dei mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito. Nel corso del 2023 il mercato immobiliare residenziale è calato del 9,7% (pari a 76.000 abitazioni in meno) rispetto al dato precedente riferito al 2022, chiudendo l’anno con 709.591 scambi. Come sempre il dato nazionale non include le compravendite effettuate nelle province di Trento e Bolzano dove vige il Catasto Tavolare.

I comuni capoluogo mostrano delle flessioni più accentuate rispetto ai comuni minori.

Tra le città, il calo è più accentuato in particolare per il mercato residenziale di Bologna, -16,1% rispetto al 2022, e di Roma, -14,4%, che da sola rappresenta il 32% del mercato nelle grandi città. Piuttosto elevati risultano i decrementi anche a Milano e a Firenze, che registrano un calo di compravendite intorno al 13% sul 2022.

Sul lato dei prezzi, la media nazionale dei valori di compravendita del mercato residenziale negli ultimi anni non hanno ancora raggiunto il picco registrato tra il 2008 ed il 2011, rimanendo nel solo anno 2023 inferiori del 10% circa.

In evidenza:

• la superficie media per unità abitativa compravenduta
• il taglio di abitazione maggiormente compravenduto
• milioni di metri quadrati di abitazione vendute
• fatturato – somma dei valori compravenduti
• valore compravenduto medio o fatturato medio per unità abitativa
• nude proprietà – volume di compravendite
• mutui ipotecari
• capitale medio finanziato con mutuo ipotecario
• il tasso di interesse medio mutui
• durata media mutui
• rata media mensile mutui
• locazioni – volumi e tipi contratti

• la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 106,1 mq in lieve calo rispetto al 2022 (106,8 mq) ed al 2021 (108,3 mq),
• anche nel 2023, come negli ultimi 3 anni, il “taglio” di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, è quello compreso tra 50 mq e 85 mq, oltre 221 mila pari a circa il 31,2% del totale (-8,5 sul 2022), mentre quasi 188 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85 mq e 115 mq, pari al 26,5% del totale (-10,7% sul 2022). La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 mq nel 2023 supera 17% del totale (-11% sul 2022).
• sono state vendute abitazioni per oltre 75 milioni di metri quadrati, in diminuzione del 10,3% rispetto al 2022,
• i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2023 ammonta a 111 miliardi contro i 123 miliardi di euro del 2022, pari al -10%,
• in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) registra un leggero calo a 156.600 euro, con una diminuzione rispetto all’anno precedente 700 euro e di 1.800 euro del 2021. Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, circa 380 mila euro, seguita da Firenze, con un valore medio di poco meno di 273 mila euro, e Roma, con 255 mila euro circa.
• in merito alle nude proprietà, queste rappresentano il 3,9% del totale delle compravendite immobiliari con un volume di compravendite pari ad 28.214 in rialzo del 1,7% rispetto al 2022. Le compravendite del diritto di nuda proprietà nelle principali città registrano una predominanza di transazioni nella città di Roma (circa il 32%). Le compravendite di nuda proprietà rispetto al 2022 sono nel complesso in crescita in tutte le città ad eccezione di Roma e Napoli, dove il calo è del 4,3% e del 6% rispettivamente,
• nel corso del 2023 sono stati registrati poco meno di 270.000 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in forte calo del 26% rispetto al 2022. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con mutuo hanno riguardato il 39,9% degli scambi, in calo del 8,5% rispetto al 2022. Nel 2021 erano il 51,2%. Si tratta della più marcata flessione dell’incidenza dal 2011 e riguarda tutte le aree del paese,
• nel 2023, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di 130.200 euro, in diminuzione di 8.000 euro rispetto al 2022 e di 10.800 euro rispetto al 2021,
• il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta nel 2023 rispetto al 2022 portandosi al 4,29% contro il precedente al 2,50% ed al minino storico registrato nel 2021 all’1,87%,
• aumenta anche la durata media del mutuo passando da 23,9 anni del 2021 a 24,8 anni del 2022 e al dato 2023 di 25,5 anni,
• sale anche la rata media mensile del mutuo, passando da 588 euro del 2021 a 623 euro del 2022 e 702 euro del 2023 con un balzo del +12,6%.

In conclusione il dato sulle locazioni.

Nel 2023 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.610.994 rispetto al 1.618.856 del 2022 e contro il dato 2021 di 1.655.971. Tali contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili. Relativamente ai soli nuovi contratti ad uso residenziale registrati nel 2023, questi ammontano a 1.282.487 rispetto al 1.297.044 del 2022 e contro i 1.324.271 del 2021. Oltre il, 75% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni.

Complessivamente le abitazioni locate nel 2023 ammontano a poco meno del 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 5,8 miliardi di euro di canone annuo totale per oltre 76 milioni di metri quadrati di superficie residenziale in affitto. Il segmento dei contratti agevolati concordati, ovvero con la durata di 3 anni + 2 anni, nel 2023 ha rappresentato il 27,1% del totale dei nuovi contratti registrati.

Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell’Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni