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Mortgages.

L’Andamento del Mercato dei Mutui nel 2017

I dati relativi all'acquisto di un immobile grazie ad un mutuo ipotecario rappresentano da sempre un importante indicazione che influisce significativamente l'andamento del mercato immobiliare ed in generale contribuisce a fotografare lo stato di salute dell'economia del nostro paese. Secondo l'ultimo rapporto pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato, tra il 2016 e il 2017 i mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito sono aumentati di circa il 6,7% attestandosi a 372.517 finanziamenti. In testa a questa classifica troviamo la regione Lombardia con il 22,35% delle operazioni complessive, seguita dal Veneto con il 9,96% ed il Lazio con il 9,61%, in coda il Molise con lo 0,28%. Guardando le fasce d'importo, sebbene si confermi l'assoluta prevalenza dei finanziamenti fino a 150 mila euro (sono il 71,9% sul totale), un dato particolarmente interessante e significativo è rappresentato dall'incremento del +35,06% relativo ai finanziamenti tra i 450 mila e i 500 mila euro. Le fasce di età che hanno ottenuto la maggior parte dei finanziamenti risultano essere le più giovani, e quindi di età compresa tra i 18-35 anni (36% di media circa) e tra i 36-45 anni (31% di media circa). Un ultimo dato a mio avviso interessante è rappresentato dal capitale erogato e rilevato dalle note d'iscrizione ipotecarie a fronte di garanzia su beni immobili, dove si registra un aumento dell'erogazione per un totale di € 6.821.377.328. Infine le surroghe* rappresentano l'11,62% delle tipologie di finanziamento. Michele Ferroni Immobiliare Ferroni *E' il subentro a titolo particolare nel credito e nelle garanzie ad esso relative che sorge di norma quando un debitore (es. mutuatario) si accorda con un nuovo soggetto (una nuova banca) per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario (artt.1201 e seguenti codice civile; art.120-quater D.Lgs. n.385/1993).
Immobiliare Ferroni
26 Luglio 2018

Il Mercato Immobiliare Italiano è davvero ripartito?

Riprendendo ed analizzando le riflessioni fatte nell'articolo apparso sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” del 12 ottobre del giornalista Emiliano Sgambato, viene da porsi la domanda: ma il mercato immobiliare italiano è veramente ripartito? In merito a quest'argomento si è gia scritto molto nel corso dell'anno. Abbiamo visto numerose statistiche e previsioni tutte orientate all'ottimismo, con incrementi di compravendite e mutui erogati dalle banche. Quindi leggo che dalle statistiche diffuse dal Notariato, in occasione del 52esimo Congresso nazionale in corso a Palermo, “il 55% degli acquisti di fabbricati (incluse le pertinenze come box e cantine) avviene per una cifra al di sotto dei 100mila euro e nel 56,5% dei casi si richiede l’applicazione dei benefici fiscali prima casa”. Questo dato conferma una tendenza che negli ultimi 2/3 anni rilevo anche nella zona dove opero prevalentemente, ovvero la città di Verona. Ciò non vuol dire che non si effettuano più operazioni immobiliari per importi di 300mila euro, 500mila euro o per importi superiori, semplicemente queste sono più episodiche ed occasionali di qualche anno fa. Un altro fatto rilevante, apparso nello scenario immobiliare italiano, espressione del momento economico difficile del nostro paese, è l'esplosione di proposte immobiliari “arrivate”alle aste giudiziarie e fallimentari. Non tutte per la verità rappresentano, a mio avviso, delle “cosiddette” occasioni, ma solo per il fatto di essere proposte dai Tribunali, le devono per forza essere per l'immaginario collettivo! Molti potenziali acquirenti, con budget prevalentemente medio bassi, incuriositi da questo fenomeno, hanno grandi aspettative in questo nuovo “discount immobiliare”per la ricerca di una casa da abitare o per fare trading. In attesa che l'anno si concluda e che quindi si possano analizzare dei dati completi e definitivi, scendendo più nel dettaglio delle statistiche notarili ottenute elaborando i dati in possesso del 92% dei notai in esercizio nel primo semestre 2017, sono state effettuate a livello nazionale 401.432 compravendite di beni immobili, terreni agricoli compresi. Di queste 300.929 hanno riguardato i fabbricati residenziali destinati ad abitazione e locali pertinenziali, cioè box, cantine e posti auto. Potremmo parlare di una ripartenza del mercato, a mio avviso, quando e soltanto: a fronte di un ritorno all'acquisto di case, da parte degli italiani e/o di investitori stranieri, nelle tante famose località di mare, lago, montagna ecc.....tasse permettendo, quando verranno vendute le oltre 450.000 case nuove, finite ed invendute, oggi presenti e disponibili nel nostro paese. quando società, professionisti ed aziende torneranno ad acquistare immobili direzionali, commerciali e produttivi. Perchè ciò accada, c'è bisogno che l'economia riparta seriamente, non dello zero virgola per cento e che la gente, ma soprattutto i giovani, abbiano un posto di lavoro che garantisca loro uno stipendio tale da poter giustificare, per almeno vent'anni, una “scommessa economica” chiamata mutuo! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
16 Ottobre 2017

Ecco 4 cose che un agente immobiliare vorrebbe dirti quando acquisti una casa

L'acquisto di una casa non è come “comprare un paio di scarpe”! Ovviamente ciò richiede un esborso economico molto più consistente, pensieri, tempo per sopralluoghi e valutazioni che precedono la decisione dell'acquisto. Dal momento che ciò non accade così spesso, è quindi comprensibile non riuscire a gestire ogni aspetto di questo passaggio nel modo migliore. Ma indovina un po'? C'è qualcuno che potrebbe mostrarti come procedere dandoti i giusti consigli per raggiungere quest'importante obiettivo, limitando considerevolmente errori e stress: il tuo agente immobiliare! Sei curioso di sapere quali sono queste cose? Leggi quali informazioni e consigli noi dell'Immobiliare Ferroni vogliamo suggerirti, in modo da farti risparmiare tempo, costi e preoccupazioni, alla luce dell'operazione immobiliare che ti accingi ad affrontare. 1. Sapere cosa potete permettervi prima di iniziare la ricerca Sarebbe una sciocchezza trovare la casa perfetta, se i soldi non fossero un problema. Siate realisti! Per la maggior parte delle persone, il denaro non cresce sugli alberi, ciò significa che dovranno essere prese in considerazione le proprie reali disponibilità finanziarie. Quindi, individuare la fascia di prezzo realmente accessibile, evitando di sprecare tempo a visionare o valutare l'acquisto di immobili irraggiungibili e fuori portata. Sarebbe come andare a fare shopping in via Montenapoleone con pochi spiccioli nel portafogli! Se l'acquisto dipendesse dall'ottenimento di un mutuo-finanziamento, per ottenere un orientamento semplice e concreto sulle propria situazione finanziaria, sono disponibili online molti portali dedicati o programmi anche all'interno del sito della vostra banca che, in base ad informazioni quali: reddito, risparmi e altri dettagli, possono calcolare quale intervento bancario potreste realmente ottenere. Ancor meglio sarebbe recarsi nella propria banca, dove si è già conosciuti, ed ottenere una lettera di pre-delibera del mutuo. Tale aspetto rappresenta l'elemento più importante a favore dell'acquirente, perché lo aiuta a muoversi velocemente nel fare un'offerta e dal momento che il tuo prestito è già garantito dalla banca. 2. Esprimere il reale pensiero all'agente immobiliare dopo aver effettuato una visita Molte persone ritengono “superfluo” o peggio “offensivo” esprimere il proprio parere o il proprio pensiero direttamente all'agente immobiliare, una volta effettuata la visita all'immobile. Sbagliato! L'agente immobiliare non si offenderà qualora gli o le direte che l'immobile visionato non vi piace o non fa al caso vostro! I vostri feedback ed indicazioni aiuteranno ad ottimizzare ed affinare la ricerca dell'immobile realmente rispondente alle vostre necessità. Non ricevendo alcuna indicazione potremmo entrambi rischiare di vedere soluzioni inutili e perdere del tempo. 3. Non dovete vedere ogni casa in un raggio di 30 km Non devi guardare centinaia di proprietà per trovare quella giusta! Se ti rivolgerai ad un agente immobiliare serio, esperto e competente, non avrai bisogno di vedere tutto quello che il mercato offre. L'agente che hai incaricato o scelto verificherà le proprietà per te assicurandoti di guardare solo quelli che soddisfa le tue esigenze. In Italia le collaborazioni in generale tra professionisti non godono di grande successo. Questo è un peccato, ma ci stiamo lavorando! Tuttavia tra professionisti seri, corretti e lungimiranti, soprattutto in periodi come gli ultimi anni dove il mercato fatica a ripartire, offrendo peraltro buone opportunità di acquisto, un efficacie collaborazione potrebbe garantire un servizio all'acquirente ancor più mirato e personalizzato. Quindi se la prima casa che vedi è quella “giusta”, non sorprenderti! Ciò vuol solo significare che il tuo agente ha fatto bene il suo lavoro. 4. Non lasciarti condizionare dagli scenari economici o dal cambiamento delle tue necessità Certo, l'acquisto di una casa è un grande impegno. Nel mentre, molte cose potrebbero cambiare: l'andamento del mercato, le tue necessità di spazio, il tuo luogo lavorativo ecc.. Ok, ricordati che hai acquistato si un bene immobile, ma “rivendibile”. Se hai acceso un mutuo ventennale per acquistare la tua casa, ricordati che le valutazioni sulla “bontà dell'acquisto” si dovranno fare alla fine o comunque non nell'immediato. Se hai bisogno di una camera o di un bagno in più, quindi devi vendere la tua casa per acquistarne una più grande, stai vivendo il momento più favorevole per risolvere la tua necessità. Prima di tutto il costo del denaro è ai minimi storici dal dopoguerra ad oggi. Magari il mercato immobiliare oggi non ti gratifica come vorresti, ma ti permetterà di acquistare a prezzi più convenienti la tua prossima casa. Sarebbe stato peggio, ripetere la stessa operazione con condizioni di mercato estremamente favorevoli, come è accaduto agli inizi degli anni 2000. Michele Ferroni dell'Immobiliare Ferroni, agente d'affari in mediazione dal 1996 presso la CCIAA di Verona
Immobiliare Ferroni
15 Settembre 2017
acquistare casa o affittarla

Nel 2017 è meglio acquistare casa o affittarla?

Ecco l'eterno dilemma di chi cerca casa! La risposta sembrerebbe apparentemente facile ed immediata alla luce del crollo del costo del denaro e del rendimento degli investimenti finanziari sicuri oggi e non lascerebbe adito a dubbi sulla risposta, ovvero comprare. In merito a questa tematica molto si è scritto e si è sempre cercato di trovare una formula universalmente applicabile. In realtà non è cosi! Le condizioni che fanno propendere all'acquisto a nostro avviso dovrebbero essere almeno le seguenti: disporre già di una quota del capitale necessaria a comprare pari almeno al 20-30% del valore dell’abitazione, se si ha bisogno di ottenere un mutuo; essere intenzionati ad abitare nella casa per almeno una decina d’anni, aver bisogno di un'abitazione medio piccola, cercare in centri urbani di media o piccola dimensione o in quartieri di periferia.Il luogo comune diffuso che asserisce che se la rata è molto vicina a quella dell’affitto o addirittura inferiore l’acquisto è consigliabile, non è sempre vero o comunque non lo è per tutte le situazioni. I numeri riferiti alle compravendite degli ultimi anni mostrano che la convenienza del mutuo è maggiore nelle aree periferiche e negli alloggi medio piccoli. Tale dato non dovrebbe sorprendere perché gli affitti non sono direttamente proporzionali al valore delle case, ma tendono a decrescere in termini percentuali sul prezzo dell’immobile quando questo è più alto. Nelle grandi città italiane i prezzi al metro quadrato salgono considerevolmente nella compravendita, come anche le richieste dei canoni di locazione che sono influenzati al rialzo anche dal mercato turistico e studentesco. In precedenza abbiamo menzionato anche l'acquisto mediante la concessione di un mutuo. Ancora oggi molte banche finanziano quasi interamente le compravendite. Tuttavia affinché l’acquisto risulti conveniente e soprattutto sostenibile al mutuatario, come detto, l'intervento non dovrebbe superare il 70-80% del valore d'acquisto immobiliare. Secondo un indagine congiunturale di Agenzia Entrate, Banca d’Italia e Tecnoborsa chi ha comprato casa nel 2015 con il mutuo, si è finanziato in media per il 64,7% del valore dell’immobile. Ci siamo inoltre precedentemente riferiti all'intenzione o alla prospettiva di abitare l'alloggio che si vuol comprare per almeno una decina d'anni. Questo periodo permetterebbe di ammortizzare e spalmare i costi accessori e necessari all'acquisto. Come è noto per avere “le chiavi in mano” vanno aggiunti costi non indifferenti: le imposte agevolate di trasferimento, (2% sul valore catastale + 100 euro se si compra da privato; il 4% sul prezzo + 600 euro se si compra dal costruttore); le spese notarili (due atti se c’è anche il mutuo), costi d'istruttoria per il mutuo, imposta sostitutiva e perizia e gli eventuali costi per l’agenzia immobiliare.
Immobiliare Ferroni
2 Agosto 2016
Mercato immobiliare, le grandi città trainano le compravendite
aside

Mercato immobiliare, le grandi città trainano le compravendite, +8,6% nel I trimestre

Buone notizie per il mercato immobiliare italiano; le grandi città trainano il mercato immobiliare. Secondo i dati dell'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate infatti, il mercato immobiliare nazionale è ancora in crescita nel primo trimestre del 2017. Il settore delle abitazioni cresce dell'8,6%, con rialzi a doppia cifra per le compravendite di abitazioni nelle città di Firenze, Genova, Milano e Roma. Ancor più sostenuta è la crescita dei vani accessori. Cantine e soffitte, nel primo trimestre 2017 guidano la crescita con un +17%, mentre per garages e posti auto risulta un aumento in linea con quello delle abitazioni (+8,7%). In crescita anche gli scambi nel settore terziario-commerciale (+10,8%) e in quello produttivo (+12,2%). Nel primo trimestre 2017 le abitazioni compravendute sono state 122mila, quasi 10mila in più rispetto allo stesso periodo del 2016, con una crescita dell'8,6%. Analizzando nel dettaglio i dati delle transazioni, a mostrare un tasso di variazione più elevato, seppur riferito ad un più basso numero di scambi, sono state le isole, con un +11,9%. Al nord, i rialzi sono stati vicini al 10%, prossimi all'8% al centro, mentre al sud gli scambi sono saliti del 5,1%.
Immobiliare Ferroni
2 Agosto 2016