Dati mercato immobiliare residenziale Comune di Verona ’25

Dati mercato immobiliare residenziale Provincia di Verona ’25

Compravendite case Verona ’25 – Il 5 giugno 2026 l’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2025 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare.

Osservando l’andamento del mercato regionale, la provincia veronese rappresenta per il quinto anno consecutivo la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro alla provincia di Venezia, con una quota complessiva del 19.1% rispetto al 20.8% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane sempre la provincia di Padova con il 18.6%. La provincia di Verona ha registrato un aumento delle compravendite pari al +3.9% rispetto al 2024.

Il mercato regionale veneto l’anno passato ha rappresentato l’ 8.68%, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite ed il 7,70% dello stock nazionale di immobili residenziali con 2.698.691 unità immobiliari presenti sul territorio.

Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2025, vi è stato un aumento complessivo del +3.9% pari a 12.812 operazioni, così come è avvenuto nel Comune di Verona con un +7.7% rispetto al 2025, pari a 3.723 compravendite complessive.

L’analisi pubblicata quest’anno, evidenzia com’era già accaduto l’anno scorso, che gli appartamenti più venduti nella nostra provincia e nel capoluogo, il “taglio” dimensionale più venduto è quello compreso tra 85mq e 115mq che da solo rappresenta un terzo circa delle compravendite registrate. Nel 2025 si evidenzia il “fenomeno” emerso già da qualche anno anche nella nostra provincia, relativo alla conversione di unità residenziali ad “uso turistico”.

Il “taglio” dimensionale tradizionalmente più vocato a tale utilizzo, ovvero “fino a 50mq”, che risulta in netto aumento in termini d’acquisto. Lo scorso anno infatti si è registrato un incremento del +8.8% a livello provinciale ed una vera e propria “esplosione” d’interesse a livello Verona città con un +27.1%. All’interno delle microzone cittadine identificate dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2025 in termini percentuali è appannaggio del “Territorio collinare a Nord, a scarsa densità edilizia”-Zona OMI R3, con un +136,9% pari a 367 compravendite, dato statistico marginale a fronte di un +16% per la microzona di “B.go Milano-B.go Nuovo-Saval-Stadio-P.ta Nuova (fuori mura)” – Zona OMI C5 pari a 540 compravendite.

Il peggiore è stato il “Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia” – zona OMI R1, con 6 operazioni. Da evidenziare ai fini statistici la forte diminuzione di compravendite registrate rispettivamente nelle zone periferiche identificate dai quartieri di Navigatori-Ponte Crencano-Quinzano-Avesa-Parona-Prima collina a Nord della città, zona OMI C4, pari al -11,1% rispetto al 2024. In termini di quotazioni immobiliari medie, nel 2025 la città di Verona ha registrato per il quarto anno consecutivo un ulteriore incremento pari al +10.1%, arrivando a 2.229 €/mq. Nei quartieri del capoluogo, anche l’anno scorso le quotazioni medie in €/mq più alte si sono registrate nell’area del centro città denominata Zona OMI B2 corrispondente a Centro Storico, S.Stefano, S.Maria Rocca Maggiore, L.ge Porta Vittoria, con 3.967 €/mq in aumento del +4,8% rispetto al 2024.

In provincia, la macro area dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2025, dietro il capoluogo, è stata ancora una volta la zona del Basso Veronese, con una quota del 22,4% corrispondente a 2.868 compravendite. E’ importante evidenziare, il rilevante e brusco calo di compravendite rilevato nell’area del lago di Garda pari al -13,2%. Il dato migliore registrato nella provincia di Verona è riferito all’area del Baldo Valdadige con un +64,8%. Quest’ultima zona rappresenta però solo lo 0.8% del mercato immobiliare provinciale, con 102 operazioni nel 2025.

Tornando alle quotazioni medie, anche per l’anno 2025 la più bassa rimane appannaggio della macro area “Lessinia” con 919 €/mq, in rialzo del +1.5% rispetto al 2024. L’area del lago di Garda continua a dominare le quotazioni medie più alte dell’intero nostro territorio provinciale con 3.111 €/mq, valore in continua crescita del 5.3% dopo un +8,4% sul 2024, un +5.5% del 2023 ed un +3.8% registrato nel 2022. Il primato statistico del dato per la crescita delle quotazioni più alta nel 2025 è andato all’Interno Lago con un +11.7%.

In conclusione, relativamente al mercato delle locazioni a Verona città, nel 2025 sono stati registrati complessivamente 8917 contratti per abitazioni, con un incremento del +7% rispetto al 2024.

L’andamento positivo del mercato immobiliare nel 2025 è stato fortemente sostenuto dalla consistente riduzione del tasso d’interesse dei mutui (quasi un punto percentuale) ed il conseguente incremento del numero di finanziamenti erogati dalle banche, contrastato solamente dalla progressiva eliminazione e/o riduzione percentuale dei vari bonus fiscali previsti per efficientare energeticamente, mettere in sicurezza e rinnovare il “parco” immobiliare nazionale.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Copyright foto: Immobiliare Ferroni

Dati mercato immobiliare residenziale Comune di Verona ’24

Dati mercato immobiliare residenziale Provincia di Verona ’24

Il 5 giugno 2025 l’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2024 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare.

Osservando l’andamento del mercato regionale, la provincia veronese rappresenta per il quarto anno consecutivo la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro alla provincia di Venezia, con una quota complessiva del 19.3% rispetto al 21.6% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane sempre la provincia di Padova con il 18,2%. Se la provincia di Venezia ha registrato un aumento delle compravendite pari al +6% rispetto al 2023, Verona registra un calo del -1,7% e Padova è stazionaria.

Il mercato regionale veneto l’anno passato ha rappresentato l’ 8,78%, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite ed il 7,69% dello stock nazionale di immobili residenziali con 2.690.247 unità immobiliari presenti sul territorio. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2024, vi è stato un calo complessivo del -1.7% pari a 12.330 operazioni, così come è avvenuto nel Comune di Verona con un -3.8% rispetto al 2024, pari a 3.455 compravendite complessive.

L’analisi pubblicata quest’anno, evidenzia com’era già accaduto l’anno scorso, che gli appartamenti più venduti nella nostra provincia e nel capoluogo, il “taglio” dimensionale più venduto è quello compreso tra 85mq e 115mq che da solo rappresenta un terzo circa delle compravendite registrate. In controtendenza al “fenomeno” esploso già da qualche anno anche nella nostra provincia, relativo alla conversione di unità residenziali ad “uso turistico”, il “taglio” dimensionale tradizionalmente più vocato a tale utilizzo ovvero “fino a 50mq”, risulta in calo in termini d’acquisto del -3,3% dopo il -14.1% circa registrato nel 2023, rappresentando comunque il 5% circa della quota complessiva del mercato. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2024 in termini percentuali è appannaggio del “Territorio rurale ad Ovest, a scarsa densità edilizia” -Zona OMI R2, con un +161,5% pari a 17 compravendite, dato statistico marginale a fronte di un +14% per la microzona di “S.Croce-B.go Trieste-Porto S.Pancrazio-S.Michele-Molini”- Zona OMI D2 pari a 346 compravendite. Il peggiore è stato il “Territorio Collinare a Nord, a scarsa densità edilizia” – zona OMI R3, con 15 operazioni. Da evidenziare ai fini statistici la forte diminuzione di compravendite registrate rispettivamente nelle zone periferiche identificate dai quartieri di B.go Roma-Toma-Tombetta- Cristo Lavoratore-Primo Maggio-Palazzina – zona OMI D8, al -17,1% e B.go Venezia-Biondella – zona OMI C2 con -13.4% rispetto al 2023. In termini di quotazioni immobiliari medie, nel 2024 la città di Verona ha registrato per il terzo anno consecutivo un ulteriore incremento del +8,3%, arrivando a 2.023 €/mq. Nei quartieri del capoluogo, anche l’anno scorso le quotazioni medie in €/mq più alte si sono registrate nell’area del centro città denominata Zona OMI B2 corrispondente a Centro Storico, S.Stefano, S.Maria Rocca Maggiore, L.ge Porta Vittoria, con 3.767 €/mq in aumento del +3,2% rispetto al 2023.

In provincia, la macro area dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2024, dietro il capoluogo, è stata ancora una volta la zona del Basso Veronese, con una quota del 22,3% corrispondente a 2.747 compravendite. E’ importante evidenziare, il rilevante e brusco calo di compravendite rilevato in Lessinia -10,6% e l’interno lago -11,6%. Il dato migliore registrato nella provincia di Verona è riferito ai Comuni della Cintura con un +11,9%.

Tornando alle quotazioni medie, anche per l’anno 2024 la più bassa è stata registrata nella macro area della Lessinia con 906 €/mq, in ribasso del -4% rispetto al 2023. L’area del lago di Garda continua a dominare le quotazioni medie più alte dell’intero nostro territorio provinciale con 2.953 €/mq, valore in costante crescita del +8,4%, dopo un +5.5% del 2023 ed un +3.8% registrato nel 2022. Il primato statistico del dato per la crescita delle quotazioni più alta nel 2024 è andato all’Interno Lago con un +8.9%. L’andamento del mercato immobiliare nel 2024 è stato fortemente condizionato dalla consistente crescita del tasso d’interesse dei mutui e la loro conseguente riduzione del numero di finanziamenti erogati dalle banche e contrastato dalla progressiva eliminazione e/o riduzione percentuale dei vari bonus fiscali previsti per efficientare energeticamente, mettere in sicurezza e rinnovare il “parco” immobiliare nazionale. Il nostro paese ad oggi non ha ancora recepito ed attuato la Direttiva Europea 2024/1275 approvata il 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia. Entro gennaio 2026 anche l’Italia dovrà decidere il proprio orientamento su questa controversa materia, auspicando che non assuma posizioni simili alla Francia, la quale ha deciso che dal 1/1/26 non permetterà la locazione delle unità immobiliari con la classe energetica G e dal 2034 con una classe energetica E.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Copyright foto: Immobiliare Ferroni

Il tema in questione è senz’altro noto e alla ribalta delle cronache quotidiane nazionali, non foss’altro per le ansiogene ripercussioni ripetute come un mantra dai media: “I proprietari di immobili o chi decide di acquistarne, dovrà sapere che, comprando una casa in classe G e F, entro pochi anni sarà obbligato a ristrutturarla per non rischiare una perdita del valore dell’immobile”, oppure “La direttiva prevede che gli Stati introducano delle norme per vietare la vendita e l’affitto degli immobili che, a partire dal 2027, (per gli appartamenti in condominio gli standard scatteranno invece nel 2030), non abbiano raggiunto il minimo di efficienza energetica richiesto”. Ad oggi, febbraio 2025, nulla di tutto ciò ha trovato un riscontro, né da un punto di vista legislativo, né da un punto di vista commerciale nel mercato immobiliare.

L’Italia dovrà approvare un decreto entro il mese di gennaio 2026. L’analisi che mi accingo a fare non vuole disquisire sui legittimi principi che hanno ispirato la direttiva o abbracciare aspetti ideologici o dogmatici in materie ambientali o climatiche, bensì fotografare lo stato di un patrimonio immobiliare nazionale datato, eterogeneo, distribuito in un territorio costellato, tra l’altro, da beni che costituiscono patrimonio dell’umanità (UNESCO) e della nostra millenaria cultura. L’idea di efficientare i nostri immobili è assolutamente condivisibile e trovo che, grazie ai progressi compiuti nella ricerca di nuovi materiali da applicare all’edilizia, sia doveroso migliorare sicurezza, qualità della vita e risparmio energetico/salvaguardia ambientale. Ma credo altresì che tale efficientamento debba necessariamente considerare in modo opportuno il patrimonio edilizio, architettonico e storico di ogni singolo paese, poiché quello italiano è estremamente diverso da quello finlandese, ad esempio. L’ennesimo paradosso europeo prevede inoltre che le attuali classi energetiche non siano uniformi all’interno dell’ Unione e che ogni singola classe attribuita nei differenti paesi membri certifichi prestazioni di consumo diverse tra loro. Assurdo!

Secondo la quinta edizione del rapporto redatto da Enea e Comitato Termotecnico Italiano Energia e Ambiente (Cti), dall’analisi degli A.P.E. emessi nel 2023 emerge che il 46,6% delle prestazioni energetiche nazionali appartiene alle peggiori classi F e G. Il dato potrebbe sembrare positivo o incoraggiante, ma domandiamoci: quanti di noi hanno un A.P.E. del appartamento in cui vive di cui è proprietario? Il rapporto considera inoltre immobili con diversa destinazione d’uso, non solo abitazioni. Salvo chi ha eseguito importanti ristrutturazioni al proprio alloggio, dove ha sostituito il sistema di riscaldamento, gli infissi, ha inserito pannelli fotovoltaici o solari oppure ha coibentato l’abitazione, gli A.P.E sono stati realizzati solo per gli immobili che si vogliono affittare o vendere. Il dato quindi è parziale, considerando che, a fine 2024, il 73,4% degli italiani (dati Eurostat) possiede almeno una casa di proprietà. Ci sono quindi decine di milioni di unità immobiliari ancora sconosciute all’ “anagrafica energetica nazionale”. Tralasciando ulteriori noiosi dati statistici, e memore dell’atteggiamento sempre prono del nostro paese a recepire i diktat imposti da Bruxelles, provo ad ipotizzare lo scenario normativo con le Direttive paventate in premessa. I concetti giuridici di proprietà, possesso e godimento dovranno essere riscritti. Contemporaneamente le detrazioni fiscali già previste per gli interventi efficientanti verranno progressivamente ridotte negli anni a venire, fino ad azzerarsi. Ci attende quindi un lento ed ineluttabile esproprio della proprietà del bene rifugio “per antonomasia”?

Abbiamo già apprezzato i molti vizi e le poche virtù dell’“Eco Bonus 110%”, che a fronte di rilevanti percentuali di P.I.L. ha contribuito a indebitare il nostro paese per aver efficientato solo il 4% ca. del patrimonio immobiliare nazionale. Siamo quindi proprio sicuri che la direzione normativa e tecnologica imposta sia realmente sostenibile a livello ambientale ed economico? Si vuole perseguire l’eliminazione di gas metano per il riscaldamento, quando l’elettricità che utilizziamo è prodotta al 85/90% proprio dalla medesima materia prima….

Milioni di condomini italiani non potranno utilizzare pannelli fotovoltaici e chi potrà farlo, tra 15/20 anni dovrà sostituirli. Nella sostituzione degli infissi, la stragrande maggioranza verrà realizzata in PVC, magari anche riciclato, certamente non un materiale naturale, ma senz’altro molto più conveniente dal punto di vista economico. Stesso ragionamento per quanto riguarda i cappotti termici, che utilizzano per economicità materiali di derivazione petrolchimica, talvolta pericolosi per la loro infiammabilità (vedi incendi ai grattacieli a Milano e Londra). Mi chiedo se siamo proprio sicuri e pronti a voler vivere in case sigillate ermeticamente, con potenziali problemi di muffe/condense (già oggi riscontrati), se per qualsivoglia motivo il sistema di ventilazione meccanica dovesse incepparsi… Ci stiamo rendendo dipendenti da un consumo spropositato di corrente elettrica. Le nostre case hanno sempre avuto una potenza elettrica disponibile di 3Kw. Dopo la diffusione dell’utilizzo dell’aria condizionata, siamo passati a 4,5/6 Kw. Le case moderne ora necessitano di 9/12Kw. Sembra che dovremo costruire centrali nucleari per poter far fronte a questa impennata esponenziale di consumo energetico, poiché non per tutti e non sempre, come è già stato detto, è possibile essere “energeticamente autonomi” con pannelli fotovoltaici.

In questo quadro che genera inquietudine, pare evidente un elemento costante, rappresentato dai costi proibitivi per acquistare i materiali per efficientare e dagli alti costi di mantenimento. In questi giorni tra l’altro si sta parlando dell’eccessivo prezzo dell’energia in Italia, di gran lunga il più elevato rispetto agli altri paesi europei, nonostante la liberalizzazione del mercato che avrebbe dovuto portare vantaggi per i consumatori grazie alla concorrenza. Da molti anni, come potrete constatare dai report che pubblico annualmente sull’andamento del mercato immobiliare forniti dall’Agenzia delle Entrate, il valore medio delle compravendite in Italia è tra €150/160.000 per un’abitazione di 70mq ca.. Se cercate di acquistare delle abitazioni nuove con classe energetica compresa tra l’A1 e l’A4, ovvero le più performanti, vedrete che nelle periferie di Verona i prezzi per un miniappartamento di 45/50mq partono da €180/190.000. La forbice tra domanda e offerta nel mercato immobiliare è piuttosto ampia e, a mio avviso, seguirà la logica della necessità/virtù piuttosto che quella del green, ricordando che già oggi il 30% ca. della popolazione non ha le credenziali economiche sufficienti per accedere ad un mutuo o per prendere un appartamento in affitto.

Focalizzandomi sul territorio che meglio conosco, ovvero la provincia di Verona e il suo capoluogo, e analizzando le migliaia di immobili che ho avuto il privilegio di conoscere in trentanni di attività, posso ragionevolmente affermare che: almeno un 50% appartiene al periodo storico compreso tra il XVI°secolo e gli anni ’30/’40, un ulteriore 40% appartiene al secondo dopoguerra fino alla fine del secondo millennio, il rimanente 10% appartiene agli ultimi 25 anni. Le classi energetiche F e G rappresentano almeno il 60/70% e, in alcuni casi, sono riferite a immobili di fascino e pregio non solo architettonico, ma anche storico/artistico. Non sempre purtroppo queste proprietà sono protette dal vincolo monumentale della ex Legge nr.1089 del 1939 ora Dlgs nr.42 del 2004, che oggi sembra essere l’unico baluardo di protezione e deroga alla Direttiva Green. Scorrendo gli articoli che compongono la normativa, tra gli immobili che potranno essere esclusi dagli interventi di ristrutturazione, troviamo anche: “Edifici con particolare valore storico e architettonico”. Sembra ormai assodato che nel decreto che approverà l’Italia, verranno inserite anche altre tipologie immobiliari, oggi non protette dal vincolo monumentale, ma che per le loro caratteristiche storiche, architettoniche ed artistiche, saranno esentate dal subire interventi impattanti, come ad esempio: case/ville d’epoca Liberty, Ville Venete, palazzi storici nei quali vi siano elementi di pregio come affreschi, travi a cassettoni decorati ecc… che potranno essere “risparmiati” da interventi che potrebbero compromettere il loro valore e che non sono attuabili per le caratteristiche intrinseche dei fabbricati stessi. Per non parlare poi dei centri storici delle nostre città, che spesso hanno una storia millenaria e che per questo non possono essere modificati.

La mia agenzia in tal senso ha siglato in esclusiva un accordo con un professionista di lunga data ed esperienza riconosciuta nel campo dei Beni Culturali, il dott. Riccardo Battiferro Bertocchi, storico dell’arte, che ha brevettato un sistema di certificazione a livello europeo per proteggere e quindi esentare da eventuali scempi, immobili oggi in classe F o G, che qualcuno vorrebbe deprezzati, e che quindi dopo accurate indagini documentali verranno equiparati in termini di protezione ai “Beni dichiarati monumento nazionale”. Sarebbe curioso ed interessante domandare agli acquirenti stranieri, come americani, giapponesi, cinesi, mediorientali, russi ecc…che comprano importanti immobili nelle nostre straordinarie città d’arte, se quando iniziano la ricerca, il loro primo requisito è la classe energetica…. E’ giusto che ognuno di noi attui ogni attenzione, procedura, investimento volto a proteggere i propri beni e a valorizzarli secondo le proprie competenze e possibilità economiche. Prima però di “sbarazzarci” di un’abitazione o di una casa costruita magari prima delle delle due guerre mondiali, per aggiornare il proprio “parco immobiliare”, pensateci bene! Contattatemi senza impegno per confrontarci ed analizzare razionalmente la situazione e per determinare il reale valore del vostro bene immobile. Così potrete decidere consapevolmente e cogliere le migliori opportunità di mercato.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Copyright immagine Foto di Rosy / Bad Homburg / Germany da Pixabay

Il 5 giugno 2024 l’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2023 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare.

Osservando l’andamento del mercato regionale, la provincia veronese rappresenta per il terzo anno consecutivo la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro alla provincia di Venezia, con una quota complessiva del 19.9% rispetto al 20.5% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane sempre la provincia di Padova con il 18,4%. Tutte e tre le provincie hanno registrato un calo di compravendite ben oltre al -10% rispetto al 2022. Il mercato regionale veneto l’anno passato ha rappresentato l’ 8,81%, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite ed il 7,69% dello stock nazionale di immobili residenziali con 2.681.243 unità immobiliari presenti sul territorio.

Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2023, vi è stato un calo complessivo del -10.6% pari a 12.539 operazioni, così come è avvenuto nel Comune di Verona con un -8.8% rispetto al 2022, pari a 3.590 compravendite complessive, dato quest’ultimo leggermente migliore rispetto al dato medio nazionale del -9.7%.

L’analisi pubblicata quest’anno, evidenzia un nuovo ed interessante dato relativo al dettaglio dimensionale degli appartamenti più venduti nella singola provincia e capoluogo. Nell’area di Verona, il “taglio” dimensionale più venduto è quello compreso tra 85mq e 115mq che da solo rappresenta un terzo circa delle compravendite registrate. In controtendenza al “fenomeno” esploso già da qualche anno anche nella nostra provincia, relativo alla conversione di unità residenziali ad “uso turistico”, il “taglio” dimensionale tradizionalmente più vocato a tale utilizzo ovvero “fino a 50mq”, risulta in calo in termini d’acquisto del -14.1% circa, rappresentando comunque il 5% circa della quota complessiva del mercato.

All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2023 è appannaggio dai quartieri di Golosine, Santa Lucia o zona OMI D4, con 401 compravendite, mentre il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Ovest, a scarsa densità edilizia o zona R2, con 7 operazioni. Da evidenziare ai fini statistici la forte diminuzione di compravendite registrate rispettivamente nelle zone centrali identificate dai quartieri di S.Zeno, Porta Palio, Valverde, Cittadella, Porta Nuova (dentro mura) o zona OMI B7, al -23.1% e Borgo Trento, Pindemonte Valdonega o zona OMI B5 con -16.5% rispetto al 2022. In termini di quotazioni immobiliari medie, nel 2023 la città di Verona ha registrato un ulteriore incremento del +3.3%, dopo il +1.9% del 2022, arrivando a 1.870 €/mq. Nei quartieri del capoluogo, anche l’anno scorso le quotazioni medie in €/mq più alte si sono registrate nell’area del centro città denominata Zona OMI B2 corrispondente a Centro Storico, S.Stefano, S.Maria Rocca Maggiore, L.ge Porta Vittoria, con 3.683 €/mq.

In provincia, la macro area dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2023, dietro il capoluogo, è stata ancora una volta la zona del Basso Veronese, con una quota del 21.4% corrispondente a 2.687 compravendite. E’ importante evidenziare, dopo quattro anni di incrementi percentuali rilevanti, il brusco calo di compravendite rilevato in Lessinia Orientale -19.7% e Lessinia -17.5% rispetto al dato 2022. Tuttavia il dato peggiore in assoluto registrato nella provincia di Verona è riferito all’altro nostro versante montano, ovvero quello denominato Baldo – Valdadige con -23%.

Tornando alle quotazioni medie, anche per l’anno 2023 la più bassa è stata registrata nella macro area della Lessinia con 943 €/mq, in rialzo del +1.5% rispetto al 2022. L’area del lago di Garda continua a dominare le quotazioni medie più alte dell’intero nostro territorio provinciale con 2.701 €/mq, valore in costante crescita del +5.5%, dopo un +3.8% registrato nel 2022. Il primato statistico del dato per la crescita delle quotazioni più alta nel 2023 è andato a Villafranca con un +6.5%.

L’andamento del mercato immobiliare in questo 2024 è fortemente condizionato dalla consistente riduzione del numero di mutui ipotecari erogati dalle banche e contrastato dalla progressiva eliminazione e/o riduzione percentuale dei vari bonus fiscali previsti dallo Stato per efficientare energeticamente, mettere in sicurezza e rinnovare il “parco” immobiliare nazionale. Vedremo infine come il nostro paese intenderà recepire ed attuare la recente Direttiva Europea 2024/1275 approvata il 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Copyright immagine Verona: Immobiliare Ferroni

Il 18 maggio 2023 l’ Agenzia delle Entrate ha pubblicato il rapporto annuale dedicato al mercato immobiliare residenziale, con dati e analisi relativi alla composizione e dinamiche delle compravendite e locazioni di abitazioni in Italia nel 2022. Il documento analizza anche l’andamento del mercato dei mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito. Anche nel 2022 il numero di transazioni è cresciuto, ma solo del +4,7% (pari a 30.000 abitazioni in più) rispetto al dato precedente riferito al 2021 del +34%. Superato quindi il “rimbalzo” post pandemia da Sars CoV-2 o Covid 19, il trend ha mantenuto il segno positivo consolidando la crescita e raggiungendo un volume di scambi che non si realizzava da più di quindici anni, ovvero 784.486 abitazioni compravendute.

In evidenza:

• la superficie media per unità abitativa compravenduta
• il taglio di abitazione maggiormente compravenduto
• milioni di metri quadrati di abitazione vendute
• fatturato – somma dei valori compravenduti
• valore compravenduto medio o fatturato medio per unità abitativa
• nude proprietà – volume di compravendite
• mutui ipotecari
• capitale medio finanziato con mutuo ipotecario
• il tasso di interesse medio mutui
• durata media mutui
• rata media mensile mutui
• locazioni – volumi e tipi contratti

• la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 106,8 in lieve calo rispetto al 2021 (108,3 mq),
• il taglio di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, anche nel 2022, è compreso tra 50 mq e 85 mq, oltre 242 mila pari a circa il 30% del totale, mentre poco più di 200 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85 mq e 115 mq, quasi il 27% del totale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 mq nel 2022 supera 17% del totale, in decrescita rispetto agli anni precedenti.
• sono state vendute abitazioni per un totale di quasi 84 milioni di metri quadrati, in aumento del 3,2% rispetto al 2021,
• i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2022 ammonta a 123 miliardi contro i 119 miliardi di euro del 2021, pari al +3,9%,
• in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) registra un leggero calo a 157.300 euro, con una diminuzione rispetto all’anno precedente di 1.100 euro,
• in merito alle nude proprietà, queste rappresentano il 3,4% del totale delle compravendite immobiliari con un volume di compravendite pari ad 27,688 è rimasto sostanzialmente stabile, +0.4% rispetto al 2021,
• nel corso del 2022 sono stati registrati poco più di 364 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in leggero calo del -0,6% rispetto al 2021. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco meno della metà degli scambi, 48,4% rispetto al 51,2% del 2021,
• nel 2022, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di poco superiore a 138.000 euro, in aumento di 2,800 euro rispetto al 2021,
• il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta nel 2022 rispetto al 2021 portandosi al 2,5% contro il precedente minino storico registrato al’1,87%,
• aumenta anche la durata media del mutuo passando da 23,9 anni del 2021 a 24,8 anni del 2022,
• sale anche la rata media mensile del mutuo del 1,5% passando da 588 euro del 2021 a 623 euro del 2022.

In conclusione il dato sulle locazioni

Nel 2022 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.618.856 contro il dato 2021 di 1.655.971 contratti, pari a -2,2%. Tali contratti hanno interessato quasi 2 milioni di immobili. Relativamente ai soli nuovi contratti ad uso residenziale registrati nel 2022, questi ammontano a 1.297.044, contro i 1.324.271 del 2021, in diminuzione quindi del 2,1%. Oltre il, 76% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni.

Complessivamente le abitazioni locate nel 2022 ammontano a poco meno del 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 5,5 miliardi di euro di canone annuo totale per oltre 76 milioni di metri quadrati di superficie residenziale in affitto.

Il segmento dei contratti agevolati concordati, ovvero i famosi 3 anni + 2 anni, nel 2022 ha rappresentato il 27,1% del totale dei nuovi contratti registrati.

Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell’Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

La cronaca delle prime settimane del 2023 pone inquietanti interrogativi in merito alle nostre case di proprietà, alla luce del nuovo tentativo da parte della Commissione Europea di limitarne nella migliore delle ipotesi, o di espropriare nello scenario peggiore, proprietà, possesso e godimento.

Già perché non bastavano le preoccupazioni provocate da Covid, guerra in Ucraina, l’inflazione più alta degli ultimi 40 anni, prezzi dell’energia fuori controllo e la recessione.

L’UE è ritornata alla carica con il suo “vecchio cavallo di battaglia”, concernente l’attuazione del cosiddetto “Fit for 55”, ovvero un pacchetto di riforme e regolamenti economici e sociali promulgate dalla stessa, basate sulla lotta al cambiamento climatico e alla riduzione delle emissioni di gas serra.

Salvo ravvedimenti o rinsavimenti improbabili visti i precedenti, tra due mesi il Parlamento Europeo ratificherà una Direttiva Comunitaria che prevederà entro il 2030 che le nostre case di proprietà dovranno essere in classe energetica “E”, entro il 2033 in classe “D” e nel 2050 dovranno raggiungere le zero emissioni di CO2.

Mi chiedo ma l’Italia, il paese delle Soprintendenze, delle Associazioni come Italia Nostra, FAI, Istituto Regionale Ville Venete / Dimore storiche ecc…Confedilizia ecc… può’ accettare di adottare una norma così autolesionistica?

Le stesse Francia e Spagna, con patrimoni immobiliari simili al nostro, come possono solo pensare applicare al loro patrimonio immobiliare una legge cosi punitiva e lesiva degli interessi dei propri cittadini e delle proprie economie?

Ma questa nuova religione legata al “Green”, “Climate change” e “Global Warming” incentrata su temi infarciti di demagogia ecologica da assumere quasi come un dogma, dovrà pure contestualizzarsi adeguatamente in realtà sociali, economiche, urbanistiche ed ambientali così eterogenee come ad esempio tra Helsinki ed Atene.

Altrimenti si tratterà dell’ennesimo provvedimento europeo volto ad alienare le straordinarie identità culturali e patrimoniali nazionali dei paesi membri, questa volta con l’aggravante di azzerare scientemente sacrifici ed investimenti economici di milioni di cittadini.

Intendiamoci, il fatto di poter ridurre emissioni inquinanti, consumi energetici e di rendere più sicure le nostre case è indiscutibilmente un fatto positivo ed un fine da perseguire. Tuttavia una cosa è avere la possibilità di farlo, altra cosa invece è essere costretti ad attuare tale diktat per non vedere vanificato anni di sacrifici.

Già perché tutto ciò accadrebbe in un momento storico dove i prezzi delle materie prime come cemento, ferro, legno, vetro ecc.. sono triplicati. Il costo del denaro nel frattempo è ritornato improvvisamente a livelli di almeno 15 anni fa.

In questo quadro a tinte fosche, ho identificato un appiglio concreto in grado di scongiurare questo scenario apparentemente già segnato, paradossalmente rappresentato dalle “Banche”.

Direte le banche cosa c’entrano? Secondo il Censis il 70,8% delle famiglie italiane è proprietario della casa in cui vive. Secondo altri dati dell’Agenzia delle Entrate, il 66% di queste ha acceso un mutuo ipotecario sulla propria casa.

Al momento quindi, “di fatto”, poco meno della metà delle case degli italiani sono “di proprietà” delle banche fino all’estinzione del debito contratto.

In virtù di ciò, colossi finanziari quotati in borsa, con interessi internazionali radicati da oltre mezzo secolo, possono permettersi tutto d’un tratto di vedersi azzerare capitali sui quali hanno investito centinaia di milioni di euro?

Ricordo che l’87% degli immobili italiani è datato come epoca di costruzione ante 1917 e che quindi appartiene alle classi energetiche peggiori “F” e “G”.

Molte di queste proprietà difficilmente potranno migliorare significativamente la loro classe se non a fronte di ulteriori ingenti investimenti economici.

ACE ed APE attribuiscono il rendimento energetico delle nostre case

Vediamo ora qual è stata l’escalation temporale adottata dal nostro paese in tema di miglioramento della prestazione energetica degli edifici.

Nel 2005 il governo italiano emanò il D.lgs nr.192/2005 mediante il quale tutti i fabbricati costruiti ex novo e gli interventi di riqualificazione dovevano essere dotati di ACE (attestato di certificazione energetica).

Tale D.lgs recepiva la Direttiva Europea 91/2002 in merito al rendimento energetico nell’edilizia.

Vennero così introdotte le classi di efficienza come per gli elettrodomestici, dalla G, la peggiore o dispersiva alla A, la migliore o conservativa.

Nel 2013 recependo la nuova Direttiva Europea 31/2010 venne introdotto un nuovo D.lgs nr.63/2013 mediante il quale veniva cambiato il nome del certificato attestante la performance da ACE ad APE (attestato di prestazione energetica).

Venne reso obbligatorio la redazione di quest’ultimo documento quale allegato nelle compravendite anche di tutti gli immobili usati e nelle locazioni, pena nullità dell’atto stesso, eccezion fatta per le pertinenze come garages, cantine ecc..

Da allora questo documento è divenuto obbligatorio anche solo per promuovere un immobile sul mercato, pena sanzioni fino ad €5.000,00 alla proprietà ed all’eventuale agente immobiliare incaricato.

L’introduzione delle detrazioni fiscali Ecobonus al 65% e Superbonus al 110% per le case di proprietà

Al fine di agevolare ed implementare tali interventi, lo Stato italiano ha introdotto dal 2013 l’ “Ecobonus al 65%”, ovvero uno sconto fiscale applicabile a tutti gli interventi straordinari volti al miglioramento energetico degli immobili, attuabile grazie alla sostituzioni di infissi, impianti termici, integrazione impiantistiche con pannelli solari fotovoltaici ecc…

Nel 2020 è partito lo straordinario “carrozzone” del “Superbonus al 110” grazie al quale abbiamo assistito a repentini: cambi di regolamenti attuativi, scontistiche di costi detraibili in fattura, individuazioni di soggetti preposti alla cessione del credito, raddoppio nella migliore delle ipotesi del prezzo dei materiali da impiegare ed interventi di durata biblica.

Andamento dei prezzi delle case di proprietà in vendita ed affitto in 19 paesi membri UE dal 2010 al 2022

Alla luce di tutti questi interventi di innovazione e sconti fiscali utilizzati da centinaia di migliaia di nostri connazionali alle loro proprietà, verrebbe automatico pensare a quale importante apprezzamento queste hanno apportato al patrimonio immobiliare italiano.

Purtroppo, come vedremo, non è andata esattamente così.

Il grafico sotto riportato realizzato da Eurostat in merito ad uno studio sull’incremento dei valori immobiliari nei mercati di affitto e vendita in 19 paesi membri UE tra il 2010 ed il 1° quadrimestre del 2022, dimostra come non solo in Italia non vi sia stato incremento di valore, ma addirittura vi sia stato una perdita del 10%.

In paesi come Estonia, Ungheria, Lussemburgo, Cechia, Lettonia, Lituania e Austria i valori sono almeno raddoppiati!

Quindi mi chiedo alla luce di questa rilevazione, avendo la possibilità di poter effiecientare le nostre case, in quale misura ciò ha senso?

Non c’è il rischio che tutte queste opere affiancate da una burocrazia infernale, oltre a rappresentare una spesa insostenibile per larga parte della popolazione, non rappresentino, dati alla mano, nemmeno un buon investimento o possano tramutarsi in una nuova tassa patrimoniale?

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

L’immobiliare Ferroni è in grado di farti ottenere l’APE per la tua casa!

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Nel documento in oggetto emergono ulteriori interessanti dati come ad esempio:

• la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 108,3 mq, che risulta in aumento rispetto al 2020 (+0,8 mq) e al 2019 (+2,2 mq)
  
• il taglio di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, anche nel 2021, sia stato quello compreso tra 50mq e 85mq, oltre 226 mila pari a circa il 30% del totale, mentre poco meno di 200 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85 mq e 115 mq, quasi il 27% del totale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 mq nel 2021 supera 18% del totale, ancora in crescita rispetto agli anni precedenti.
• sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 81 milioni di metri quadrati, in aumento del 35% rispetto al 2020 e del 26,4% rispetto al 2019,
• i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2021 ammonta a 119 miliardi di euro, in aumento del +33,3% e 29,6 miliardi di euro in più del 2020 e sia rispetto al 2019 (+21,6% e 21,1 miliardi di euro in più)
• in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) registra un leggero calo a 158.600 euro, con una diminuzione rispetto all’anno precedente di 800 euro e 2900 sul 2019,
• nel corso del 2021 sono stati registrati poco meno di 366 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in aumento del 34% rispetto al 2020 e del 27,6% rispetto al 2019. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche,quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51,2%,in leggero aumento rispetto al 2020, quando erano pari al 51,0% e con un aumento ancora più accentuato rispetto al 2019, anno in cui tale incidenza era pari a 49,5%.
• nel 2021, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di 136.000 euro, in aumento di 4.300 euro rispetto al 2020 e oltre 8.000 euro rispetto al 2019,
  
• il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni si riduce, rispetto al 2020, di ulteriori 0,05 punti percentuali portandosi all’ 1,87%, segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica,
• la durata media del mutuo è in lieve aumento a 23,9 anni,
• la rata media si mantiene nel complesso stabile intorno ai 588 euro.

In conclusione il dato sulle locazioni.

Nel 2021 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.704.809, il 7,3% in più rispetto al 2020 ma il 4,9% in meno rispetto aòl 2019. Tali contratti hanno interessato oltre 2 milioni di immobili. Relativamente ai soli contratti ad uso residenziale, questi ammontano a 1.365.646, in aumento dell’5,9% rispetto al dato del 2020. Oltre il, 77% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni.

Complessivamente le abitazioni locate nel 2021 ammontano al 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 5,5 miliardi di euro di canone annuo totale per oltre 78 milioni di metri quadrati di superficie residenziale in affitto.

Il segmento dei contratti agevolati concordati ha registrato un incremento significativo: +8,5% nel numero di abitazioni locate rispetto al 2020, +19,6% sul 2019; +11,1% nell’ammontare dei canoni percepiti sul 2020, +20,5% sul 2019.

Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell’Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

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La Treccani propone questa definizione: “Categoria di beni che il risparmiatore ritiene sia in grado di preservare la ricchezza reale nel tempo e, in periodi di inflazione, di conservare il valore reale dell’oggetto acquistato. Essi non sono esposti a perdite in conto capitale per la fluttuazione dei loro prezzi, in quanto sfuggono alla svalutazione o la subiscono in misura minore del denaro liquido, pertanto, vengono richiesti in quanto considerati meno soggetti alle conseguenze di una crisi economico-finanziaria.

Possono essere inclusi nella categoria dei beni rifugio gli immobili, l’oro, le materie prime preziose come argento o platino, le opere d’arte, i gioielli, gli oggetti preziosi e così via. Ma possono essere considerati tali anche le valute forti o i titoli di Stato di Paesi con le economie più stabili. In periodi di crisi economica, sussiste il rischio che il loro acquisto possa innescare un eccesso di domanda e una bolla speculativa, che potrebbe favorire proprio la fluttuazione e l’instabilità dei prezzi da cui il risparmiatore voleva rifuggire con l’acquisto di tali ritenuti sicuri.

Alla luce di quanto sopra espresso, la risposta alla domanda formulata nel titolo a mio avviso dovrebbe essere SI, ma fino al 2008 ovvero fino a quando Lehman Brothers, una delle più grandi banche d’affari di New York, avviò la procedura fallimentare. La bancarotta segnò l’inizio di una pesante crisi economica globale. Fino al allora, tutti noi eravamo abituati a convivere con una “sana” inflazione determinata da una continua crescita economica che induceva l’incremento dei prezzi di beni e servizi tra cui i valori immobiliari.

Dopo il 2008 la risposta al quesito iniziale si è progressivamente modificata arrivando all’attuale “NO non più, salvo eccezioni”. Quali sarebbero queste eccezioni?

Ubicazione, tipo di casa e dimensione assumono un importanza determinante nella protezione e la crescita del capitale investito nell’immobile. In un quadro di crescita economico finanziario a velocità variabile, tra USA, Europa ed Asia, il nostro paese si è contraddistinto per una continua ed inesorabile decrescita, nonostante la casa sia sempre stata il punto fermo nella vita di circa 80 italiani su 100. Le basi di riflessione su cui poggia la tesi dell’investimento in immobili quali “beni rifugio” devono essere necessariamente riconsiderate. Si riteneva che il mercato immobiliare, non risentisse di turbolenze economico-sociali ed instabilità politica di un paese, della finanza globale connessa a volatilità estrema, bensì soltanto dalla famosa legge della domanda e dell’offerta. Invece “il mattone” non si è dimostrato così impermeabile a tali fattori. Va inoltre considerato il diffuso e dissennato consumo di territorio perpetrato ovunque in Italia da nord a sud, a partire dal secondo dopoguerra fino ad oggi e la conseguente rapidità con cui sempre più aree urbane si sono sviluppate espandendo i limiti territoriali delle città. Ciò ha determinato mediamente una riduzione sensibile dei prezzi medi al metro quadrato, soprattutto degli immobili non recenti, lontani anni luce dagli attuali standard di qualità dei materiali di costruzione impiegati e performance energetiche, una riduzione delle dimensioni medie delle abitazioni seguendo il trend del calo demografico e della conseguente riduzione dei nuclei familiari.

La classica domanda che un risparmiatore di solito si pone è la seguente: se ho 150/200.000 euro da investire, avendo già una prima casa, quanto conviene acquistare un secondo immobile affinché il mio capitale sia protetto ed allo stesso tempo aumenti di valore nel tempo e produca anche una rendita? Non esiste una risposta universale valida per tutti.

Prima di tutto bisognerebbe domandarsi cosa ci si aspetta dall’investimento che vogliamo fare, perché trattandosi di un capitale immobilizzato è difficile da rendere liquido in tempi brevi, come può essere ad esempio un fondo d’investimento dal quale possiamo uscire in tre/quattro giorni, in caso di necessità improvvise ed anche soltanto per una parte del capitale investito, cosa non attuabile se possediamo un immobile. Gli immobili consentono di creare rendite se posti in locazione ed uno dei vantaggi è che nel malaugurato caso di una pesante svalutazione del valore di mercato, la rendita in valore assoluto non muta, fino a quando rimane il conduttore; diciamo che potremmo paragonare un’immobile ad un’obbligazione a tasso fisso con cedola su valore nominale che nel nostro caso sarebbe il valore di acquisto del bene. E come per le obbligazioni il valore di mercato dell’immobile può oscillare.

Il “mantra” ripetuto dal mondo finanziario è “diversificare” il capitale da investire per “spalmare” il cosiddetto rischio. Anche per la casa sarebbe auspicabile dividere il capitale a disposizione effettuando più acquisti in diverse zone della città/periferia o provincia, dividendo in tal modo il rischio che una zona specifica prescelta venga compromessa in termini di “appeal” dal mercato a causa di scelte attuate da amministrazioni pubbliche, attività commerciali, traffico, inquinamento, ecc… Valutare soluzioni nuove o completamente da ristrutturare. Nel primo caso avremo una garanzia decennale sul bene prodotta direttamente dal costruttore e molti “anni di grazia” da manutenzioni straordinarie. Nella seconda ipotesi d’acquisto, possibilmente effettuata ad un adeguato valore allo stato dell’immobile, andremo noi in base ai nostri obbiettivi e possibilità economiche a plasmare l’investimento.

Scegliendo di comprare in zone apprezzate del mercato, come centri storici o note località turistiche o collocate a ridosso di luoghi ad elevato interesse come Università, ad esempio, anche a fronte di un iniziale incremento di spesa talvolta significativo, le statistiche storiche mostrano un maggior mantenimento di valore della casa nelle fasi di mercato ribassista. Alla luce di queste considerazioni, quando si vuole investire capitali in immobili principalmente a fini di protezione, visto che abbiamo analizzato l’oggetto del contendere come “bene rifugio”, esso conviene a chi ha disponibilità di liquidità in eccesso ed ha una prospettiva di mantenere il bene per almeno 5/7 anni.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Foto: Pixabay – Mohamed Hassan 3229757

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Ma per un proprietario immobiliare è conveniente avere lo Stato Italiano come conduttore?

Nei quasi 27 anni di attività professionale mi è capitato di affittare delle abitazioni alla Pubblica Amministrazione.

La proprietà/locatore, dopo un iniziale entusiasmo, nella maggior parte dei casi alla scadenza del primo periodo di contratto non ha più voluto rinnovare tale l’impegno.

Talvolta si sono verificati lunghi tempi di attesa per ricevere il pagamento del canone pattuito, altre volte il “sub conduttore” aveva causato qualche danno al bene locato.

Naturalmente ciò può accedere anche un con un qualsiasi altro conduttore.

Tuttavia data la stringente e costante pressione a cui è sottoposto il cittadino italiano ad adempiere puntualmente ai propri doveri, saremmo portati a pensare che anche lo Stato ricambi con lo stesso zelo l’assolvimento dei propri impegni presi.

Ma se per quanto riguarda gli immobili residenziali, ovvero il classico appartamento, oggi la richiesta è rappresentata da molteplici potenziali candidati, con referenze economiche sempre da verificare con attenzione, relativamente agli immobili commerciali e direzionali, magari di grandi dimensioni, questi o sono compatibili ad un utilizzo legato al mondo della logistica, oppure a servizi in outsourcing, altrimenti a causa del loro canone impegnativo rischiano di non trovare un conduttore in grado offrire delle referenze tali da giustificare un impegno contrattuale di sei, nove o dodici anni.

Succede quindi che lo Stato Italiano si proponga, per una serie di sue necessità e/o convenienze, a locare questi immobili di grandi dimensioni. La Questura di Verona e l’Archivio di Stato ad esempio oggi pagano rispettivamente l’affitto ad un proprietario privato e ad un ente privato.

Quindi possiamo serenamente locare un nostro immobile alla Pubblica Amministrazione?

Chi già l’aveva in conduzione di un proprio immobile prima del 2020 si è visto recapitare una proposta di stipula di un nuovo contratto di locazione della durata di anni nove a fronte di un canone annuo commisurato al valore minimo locativo fissato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ridotto del 15 per cento. Di fatto siamo ben lontani dai valori locativi di mercato.

Inoltre “In considerazione dell’eccezionalità della situazione economica e tenuto conto delle esigenze prioritarie di raggiungimento degli obiettivi di contenimento della spesa pubblica, a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, per gli anni 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022, l’aggiornamento relativo alla variazione degli indici ISTAT, previsto dalla normativa vigente, non si applica al canone dovuto dalle amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione (…) nonché dalle Autorità indipendenti ivi inclusa la Commissione nazionale per le società e la borsa (Consob) per l’utilizzo in locazione passiva di immobili per finalità istituzionali”.

(articolo 3, comma 1, del decreto-legge n. 95 del 2012)

Che cosa significa quest’ultimo paragrafo? Che da undici anni lo Stato, quando utilizza un immobile di proprietà di altri, si rifiuta di applicare una regola tradizionale nei rapporti di locazione: quella che impone al conduttore di aggiornare ogni anno il canone sulla base di uno specifico indice ISTAT, al fine di adeguarlo al “costo della vita”.

Aggiornamento quantomai necessario, specie in periodi di inflazione marcata, se si considera che i contratti in questione hanno solitamente una durata di dodici anni (sei più sei), sempre con il medesimo canone.

Undici anni iniziati dal Governo Monti fino ad arrivare al Governo Draghi, con il decreto “Mille proroghe” (art.3, comma 3, d.l. n.228/2021, che ha aggiunto il 2022 al lungo elenco di annualità interessate dalla disposizione).

Undici anni trincerati da “esigenze prioritarie di raggiungimento degli obiettivi di contenimento della spesa pubblica”.

Peccato che lo Stato si preoccupi di contenere la spesa pubblica solo quando c’è da pagare a un proprietario quanto concordato in contratto e previsto da una sua legge!

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Foto eur-gefbc2d697_640 by Samuele Schirò from Pixabay

Le aree di Milano e Roma rappresentano complessivamente quasi il 10% dell’intero mercato italiano.

Nel documento in oggetto emergono ulteriori interessanti dati come ad esempio:

• la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 107,5 mq che, di contro, risulta maggiore rispetto al 2019 (+1,3 mq),
• il taglio di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, anche nel 2020, sia stato quello compreso tra 50mq e 85mq, oltre 167 mila pari a circa il 30% del totale,
• sono state vendute abitazioni per un totale di circa 60 milioni di metri quadrati, in calo del 6,5% rispetto al 2019,
• i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2020 ammonta a poco più di 89 miliardi di euro, in calo dell’8,7% rispetto al 2019 (circa 8,5 miliardi di euro meno del precedente anno),
• in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) continua a risultare più elevato è stato di 159.623 euro, con una diminuzione rispetto all’anno precedente di 1.880 euro,
• nel corso del 2020 sono stati registrati poco meno di 273 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in calo del 4,8% rispetto all’anno precedente. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche,quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51%,in leggero aumento rispetto al 2019, quando erano pari al 49,5%,
• nel 2020, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di 131.500 euro, in aumento di 4.000 euro rispetto al 2019,
• il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni si riduce, rispetto al 2019, di ulteriori 0,20 punti percentuali portandosi all’ 1,93%, segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica,
• la durata media del mutuo è in lieve aumento a 23,5 anni,
• la rata media si mantiene nel complesso stabile intorno ai 580 euro.

In conclusione il dato sulle locazioni.

Nel 2020 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.587.867, il 12% circa in meno rispetto al 2019. Tali contratti hanno interessato quasi 1,9 milioni di immobili. Relativamente ai soli contratti ad uso, questi ammontano a 1.289.339, in calo dell’8,8% rispetto al dato del 2019. Quasi il, 79% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni.

Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell’Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

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