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Immobiliare Ferroni.

Provvedimenti per la Casa nella Legge di Bilancio 2020.

Ottobre 23, 2019

Come ogni ultimo trimestre dell’anno, il nostro governo si accinge a predisporre la legge di bilancio.

Anche nel 2020 il bene più prezioso ed amato dagli italiani, ovvero la casa, sarà al centro di provvedimenti complessivamente negativi, che andranno ad appesantire la già insopportabile pressione fiscale gravante sugli immobili del nostro paese. Entrando nel merito, il primo provvedimento che prevede un aumento di costi riguarda l’imposta ipotecaria e catastale dovute nei trasferimenti di proprietà a titolo oneroso di immobili, donazioni, successioni ecc.. soggetti ad imposta di registro. Per le transazioni tra privati/persone fisiche infatti, le imposte previste di cui sopra, per chi potrà godere dell’agevolazione fiscale della “Prima casa”, passeranno da €50,00 a €150,00 cadauna. Quindi per la stessa operazione di compravendita, se effettuata nel 2020 si pagheranno €200,00 in più dal notaio. Una riduzione del 25% delle stesse imposte è prevista invece per le transazioni soggette a Iva. Acquistando un immobile da impresa costruttrice, queste passeranno da €200,00 a €150,00 euro, con un risparmio complessivo di €100,00.

Ricordo che statisticamente le transazioni immobiliari soggette ad imposta di registro sono di gran lunga superiori di quelle soggette ad Iva.

Il secondo provvedimento che prevede un aumento di costi riguarda l’ormai famoso affitto a canone concordato, meglio noto come “3 anni + 2 anni”. Fino alla fine di quest’anno, questo tipo di contratto prevede l’opzione fiscale della “Cedolare secca” al 10%. Dall’anno prossimo e con una previsione fiscale strutturale, tale aliquota salirà al 12,5%. Questa prospettiva, secondo le principali associazioni sindacali rappresentanti i proprietari ed i conduttori, contribuirà a ridurre ulteriormente l’offerta degli alloggi disponibili sul mercato provocando un incremento dei canoni locativi, a causa di un’ulteriore migrazione da parte dei proprietari immobiliari nel “magico” mondo delle locazioni turistiche. L’aggettivo “Magico” è volutamente riferito alle taumaturgiche aspettative di realizzo di migliaia di proprietari immobiliari propensi a locare a turisti la propria casa, in un mercato entrato già da anni in una pericolosa “bolla”, destinato inevitabilmente a ridimensionarsi non appena verranno completati e messi a regime tutti gli accorgimenti normativi che verranno imposti da vari regolamenti comunali, provinciali, regionali ecc..

Il terzo provvedimento, che potrebbe sembrare positivo apparentemente, introduce una nuova agevolazione fiscale a fronte di un opera di straordinaria manutenzione denominata “Bonus facciate”. Tale misura che potrà essere utilizzata solo nel 2020, prevede la detrazione del 90% delle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate degli edifici. Tale provvedimento pensato dall’attuale ministro Franceschini, è volto a migliorare il “volto” delle nostre città. A mio avviso questo intervento è un “doppione” in quanto esiste già un provvedimento analogo che è stato prorogato fino a fine 2020, l’ “Eco-bonus”.(Detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici nella misura del 65%). Almeno la metà del parco immobiliare italiano è rappresentato da fabbricati ricostruiti dopo il secondo dopoguerra. In questi edifici privi di ogni principio costruttivo di risparmio energetico, in questi ultimi anni si è iniziato ad adottare il cosiddetto “Cappotto termico”, che notoriamente abbina anche il rifacimento della facciata. Personalmente avrei incentivato tale iniziativa, aumentando le percentuali di detraibilità fiscale di tutti quei provvedimenti volti a ridurre lo spreco e l’inefficienza energetica.

La Legge di bilancio prevede inoltre il rinnovo del “Bonus ristrutturazione”, detrazione per le ristrutturazioni edilizie nella misura del 50% con limite di spesa di 96.000, il “Sisma bonus”, mentre rimane un punto interrogativo per il “Bonus mobili ed elettrodomestici” e per il “Bonus verde”. Il primo consiste in una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A o A+ per un importo massimo di 10.000 euro, il secondo consiste in una detrazione IRPEF del 36% sulle spese sostenute per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato.

In merito a tutte queste recenti o nuove opportunità di riqualificazione condominiale, ritengo sia interessante evidenziare un aspetto sconosciuto o comunque poco noto ai più. La vita negli edifici in cui vivono circa 30 milioni di italiani è cambiata il 18 giugno 2013 con l’entrata in vigore della “Riforma del condominio” varata con la legge nr.220/2012. Con essa infatti, le maggioranze previste per costituire l’assemblea ed i quorum necessari all’approvazione delle iniziative proposte, sono state significativamente ridotte. Ciò ha già creato situazioni problematiche, dove condomini contrari ad interventi straordinari in quanto in condizione di difficoltà economica, non potendo far fronte alla delibera condominiale che ora impone il pagamento anticipato di tali opere, hanno ricevuto decreti ingiuntivi, azioni legali ecc…

In conclusione ritengo che si sia persa ancora un’occasione per riformulare una nuova moderna politica fiscale gravante sugli immobili, che invece rimangono solo esclusivamente beni da tassare sempre di più per tamponare la sempre più profonda voragine del nostro debito pubblico.

Michele Ferroni – Imobiliare Ferroni

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