Le Locazioni a Verona e in Italia dopo l’esplosione del “fenomeno” B&B

Mentre si sprecano in questi giorni articoli dai toni trionfalistici, che riportano una recente indagine Istat relativa all’andamento del mercato delle compravendite del mattone italiano 2018, con un +4,8% sul 2017, conosceremo in questo post l’andamento del mercato delle locazioni in Italia e più nello specifico nel Comune di Verona nel 2017, ultimo anno disponibile al momento, incrociando e decifrando i pochi e sommari dati statistici disponibili, e come questi siano stati nel corso degli ultimi 4/5 anni radicalmente cambiati dall’esplosione del fenomeno “B&B”.

Gli unici dati certi di partenza sono rappresentati dal dato nazionale 2017 sulle nuove locazioni residenziali registrate in Italia, ovvero 1.373.091 con un -0,8% rispetto al 2016. In base ai dati a nostra disposizione e ricavati dall’Agenzia delle Entrate, possiamo ragionevolmente affermare che nel 2017 nel Comune di Verona si sono registrati almeno 8000 nuovi contratti di locazioni residenziali. Secondo un report sull’andamento del mercato immobiliare a Verona, che abbiamo ricevuto da Nomisma nel corso di questo mese di aprile, questo afferma che il 60% ca. della domanda locale di immobili residenziali è rivolto alla locazione.

E’ curioso e significativo rilevare come l’oltre 1.370.000 di abitazioni locate a livello nazionale, secondo l’AdE rappresenti solo il 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono poco meno di 4,8 miliardi di euro di canone totale, per quasi 73 milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni prese in affitto. Parallelamente alle locazioni tradizionali dominate dai famosi “patti in deroga” alla vecchia legge nr.392 del 1978 ad equo canone, ed alla riforma del 1998 con la legge nr.431 che ha dato vita tra ‘altro al “famoso” contratto di 3 anni + 2 anni, anche a Verona nascevano i primi B&B a metà anni ’90, che hanno iniziato a dare ospitalità per una breve durata prevalentemente a turisti.

Ora nel 2019 il fenomeno è letteralmente esploso ed a Verona città vi sono 3872 unità ricettive tra centro storico e quartieri limitrofi. Quest’ultimo dato riporta le strutture ufficiali, tuttavia sembra che sui portali del settore, come ad esempio Booking e AirB&B, siano presenti oltre 5000 proposte disponibili. Questo fenomeno ha assunto una rilevanza tale ed in diversi ambiti, che sta determinando cambiamenti importanti nel mercato immobiliare nazionale e locale. Infatti a fare da contraltare alla stagnazione dei prezzi nelle compravendite, si registra una maggiore vitalità del segmento locativo, le cui quotazioni hanno ripreso a crescere già da alcuni semestri grazie a questa nuova componente di utilizzo temporaneo (turistico, professionale e sanitario).

I vantaggi per i proprietari sono evidenti sul piano della redditività e dei minori rischi di inadempienze, ma la portata di tale fenomeno produce allo stesso tempo effetti di spiazzamento della domanda tradizionale (famiglie, single e studenti) che si è trovata improvvisamente a fronteggiare una significativa riduzione dell’offerta, in alcune città anche del 40%-50% in meno rispetto a pochi anni fa ed un aggravio in termini di onerosità non riconducibile all’evoluzione dei redditi.

Secondo quanto indicato dal report di dicembre 2018 de i “Quaderni dell’Osservatorio – Appunti di Economia immobiliare”, sul fronte della locazione, per i prossimi 12 mesi, le rilevazioni evidenziano un aumento delle famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione, con oltre 2 milioni di nuclei già sul mercato o che intendono attivarsi, per un valore complessivo potenziale annuo di fatturato del settore nell’ordine di 11,3 miliardi di euro. Negli ultimi dieci anni la domanda di affitto ha subito profonde modificazioni a causa di alcune nuove dinamiche intercorse: da una parte i lunghi anni di crisi economica hanno ridotto la capacità di spesa delle famiglie, dall’altra la precarietà del lavoro per le generazioni più giovani, una nuova cultura della mobilità lavorativa, il minore attaccamento dei giovani adulti alla proprietà del bene casa, la preferenza a vivere nelle città, ben infrastrutturate dal punto di vista di servizi e opportunità, ma con mercati della locazione meno accessibili dal punto di vista economico.

Alla luce di quanto evidenziato in questo post, è probabile che nel corso di questi prossimi anni, gli italiani decideranno di optare sempre di più ad offrire le proprie abitazioni ad un utenza turistica e/o professionale, per una breve permanenza, in cerca di alte redditività a basso rischio. Per contro l’offerta tradizionale tenderà a ridursi considerevolmente, costando molto di più rispetto a pochi anni fa. Nasceranno anche in Italia e a Verona i condohotel? Staremo a vedere…

Michele Ferroni – Immobillare Ferroni