Cos’è, come si calcola e quando si paga la Plusvalenza Immobiliare

Si parla di plusvalenza immobiliare quando dalla vendita di un immobile, comprato qualche anno prima, si ricava un prezzo più alto rispetto a quello d’acquisto. In alcuni casi, però, in cui la plusvalenza immobiliare viene tassata: questo avviene quando dall’acquisto dell’immobile alla vendita dello stesso non sono trascorsi più di 5 anni, ovvero per le cosiddette operazioni speculative. In tal caso infatti, la plusvalenza rappresenta un reddito per il venditore e viene tassata come tale. È bene sottolineare, però, che la plusvalenza si considera solamente per quegli immobili, acquisiti per titolo oneroso (ad esempio per compravendita o per donazione) e non quelli che fanno riferimento a una successione. Per quanto riguarda la vendita dell’immobile donato c’è da fare un’ulteriore precisazione: per il calcolo dei 5 anni non si deve tener conto della data in cui è stata effettuata la donazione, bensì di quella in cui chi dona è entrato in possesso del bene immobile. Non si considera, infine, come operazione speculativa la vendita dell’abitazione adibita ad abitazione principale del venditore o di un suo familiare.

Quanto si paga di imposta sulla plusvalenza?

Per il calcolo della tassa sulla plusvalenza dell’immobile si applica un’imposta sostitutiva del 20%. Il 20% si calcola esclusivamente sul valore della plusvalenza, ossia sulla differenza che c’è tra il corrispettivo incassato e il costo di acquisizione. Quest’ultimo deve essere però aumentato dei costi eventuali che l’acquirente ha sostenuto per la ristrutturazione dell’immobile.

Le migliorie intervenute sull’immobile, le cui relative spese siano state regolarmente registrate, possono essere sottratte dal calcolo della plusvalenza. Immaginiamo di avere una plusvalenza immobiliare di 30.000,00 euro, e di avere spese documentate per il miglioramento dell’immobile di 15.000,00 euro. L’imposta dovrà essere versata soltanto per la differenza tra la plusvalenza e le migliorie documentate, ovvero 15.000,00 euro. Allo scopo del calcolo della base imponibile sulla plusvalenza è bene ricordare che le opere in questione devono essere effettivamente delle migliorie, e che non possono essere fatte rientrare le operazioni ordinarie di manutenzione all’interno di questa categoria.

Come si paga e quando l’imposta sulla plusvalenza?

Ci sono in realtà due possibili scelte per il contribuente che si trova a dover pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare:

• tramite tassazione ordinaria, ovvero si può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento;
• oppure si può chiedere in sede di rogito di applicare l’imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio si preoccuperà di pagare una volta che l’atto sarà registrato per via telematica;

Per quanto riguarda la seconda opzione è bene ricordare che non è assolutamente possibile scegliere questo tipo di tassazione successivamente alla chiusura del rogito e che devono farne richiesta tutti gli eventuali venditori, la cui volontà deve dunque concorrere nel caso in cui si tratti di un bene immobile cointestato.

Va inoltre ricordato che anche nel caso di pagamento dilazionato, l’imposta sulla plusvalenza è dovuta immediatamente nel caso in cui si dovesse scegliere la seconda opzione. Per chi volesse approfondire la materia segnalo la norma di legge che opera in relazione alle plusvalenze sulle cessioni immobiliari. L’articolo 67 del TUIR, che al comma b) fa appunto riferimento alle plusvalenze che vengono realizzate attraverso la cessione, a titolo oneroso, di immobili che vengano ceduti entro 5 anni dalla loro costruzione o dal loro precedente acquisto.

Un’ultima curiosità: I terreni devono pagare la tassa sulla successione?

I terreni che siano in possesso di potenziale utilizzazione edificatoria, ovvero che siano edificabili, rientrano nella categoria di immobili che sono soggetti ad una eventuale imposta sulla plusvalenza da immobili.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

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