Nuovi trends del mercato immobiliare nella “Fase 2”
L’avvento della pandemia di coronavirus e la conseguente quarantena hanno letteralmente buttato all’aria milioni di piani finanziari di persone e famiglie, e tra questi certamente anche l’acquisto di una casa. Nel precedente post di aprile ho cercato di rispondere ad alcune delle domande che si stanno ponendo oggi la maggior parte delle persone, in merito ai nuovi scenari che si verranno a configurare nel mercato immobiliare del presente e nell’immediato futuro. Ora cercherò di approfondire due delle principali tendenze emerse in questo primo quadrimestre del 2020 nel mercato immobiliare locale e nazionale, ovvero: la migrazione dal condominio verso la casa indipendente o semi indipendente e la nuova ripartenza del mercato delle locazioni.
Tutti noi difficilmente dimenticheremo i giorni passati in forzata quarantena impostaci a partire dai primi di marzo. Negli appartamenti, i nuclei familiari si sono trovati a dover condividere 24 ore su 24, per molti giorni consecutivi, ogni metro quadrato della propria abitazione. I più fortunati hanno potuto godere di uno sbocco quale un giardino o un terrazzo, ma la maggior parte delle famiglie ha potuto utilizzare a malapena uno o due balconi per poter prendere una “boccata d’aria”. Nel milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie italiane, hanno dovuto convivere tra l’altro: bambini, disabili, anziani ed animali domestici, ognuno con le proprie necessità forzatamente ridotte. Le cronache ci hanno raccontato come gli amministratori condominiali sono stati costretti ad intervenire con l’ausilio delle forze dell’ordine, in alcuni casi, per riportare a toni più consoni e distesi “il clima” degli abitanti nei palazzi. Dal 4 maggio, ovvero da quando hanno permesso la riapertura delle agenzie immobiliari, i telefoni hanno ripreso a squillare con richieste crescenti per valutazioni immobiliare di alloggi in condominio finalizzate alla vendita in cambio di villette a schiera, porzioni di tri/quadrifamiliare, fino ad arrivare a case singole “possibilmente” isolate!
Il 2019 si è chiuso con un dato complessivo di compravendite residenziali in Italia di oltre 603.000 transazioni, dove i 2/3 di queste rappresentano la platea di acquirenti che hanno comprato la loro “Prima casa”. Nel 2020 è certo che il numero di transazioni totali sarà largamente inferiore all’anno scorso, già marzo 2020 registra solo a Verona – 45,5% rispetto allo stesso periodo all’anno precedente, ma la percentuale imputabile al cosiddetto “Mercato di scambio” legata alla “Prima casa” sarà ancor più alta, a patto che tali transizioni abitative abbiano successo, ovvero che si riesca a vendere il proprio immobile e a ricomprarne uno rispondente alle nuove necessità.
Ciò infatti non è da considerare un fatto così scontato, se prendiamo in considerazione in particolare il passaggio da appartamento in condominio ad unità abitativa semi indipendente. L’offerta di appartamenti è destinata ad aumentare e ciò andrà a discapito del loro valore di vendita. Per contro se questo venditore/acquirente vorrà rimanere all’interno del proprio Comune di residenza, è probabile che dovrà effettuare un conguaglio sul prezzo della nuova casa o villetta, oppure dovrà cambiare Comune per cercare un prezzo d’acquisto prossimo a quanto realizzato dalla vendita. Di norma queste due combinazioni non sono così semplici da verificarsi, poiché dipendono a loro volta da ulteriori variabili, quali ad esempio: la necessità di accendere un mutuo, oppure la scelta di doversi trasferire a diversi km dalla precedente abitazione, con tutte le conseguenze nascenti.
Per quanto riguarda l’altro trend preso in esame, ovvero il mercato delle locazioni tradizionali costituito dalle durate contrattuali classiche di 4 anni + 4 anni e 3 anni + 2 anni, negli ultimi 7/8 anni questo ha registrato una progressiva e costante decurtazione di unità residenziali da adibire a locazioni brevi e ad uso turistico. Dall’estate 2020, ma probabilmente anche per i prossimi 2/3 anni, registreremo un fenomeno di ritorno di questi alloggi al mercato locativo tradizionale. Nonostante quindi il probabile aumento dell’offerta immobiliare, i prezzi degli affitti contrariamente alla prassi non scenderanno, anzi tenderanno a salire, alimentati dal forte incremento della domanda e dalla buona/ottima qualità degli alloggi rinnovati di recente per “ingolosire” i turisti. Quale sarà la domanda che andrà ad alimentare questo trend? Sicuramente tutta la platea di pubblico che non troverà sul mercato dell’acquisto ciò che desidera, per varie ragioni, tutto il nuovo personale sanitario e scolastico che verrà integrato nelle strutture pubbliche e private a seguito del COVID 19, e tutti i vari quadri/dirigenti aziendali che verranno ricollocati sul territorio, una volta superati e metabolizzati i vari congedi parentali, casse integrazioni, smart working ecc..
In questo quadro estremamente complesso ed ancora in corso di definizione, anche a causa dei nuovi protocolli di sicurezza da seguire, sarebbe auspicabile e di grande aiuto per tutto il settore immobiliare una forte riduzione del cosiddetto “turismo immobiliare”, rappresentato da quella consistente parte di potenziali acquirenti o conduttori, che di fatto non hanno una reale necessità di cambiare casa, ma che altresì visitano senza mai concludere decine di agenzie immobiliari nel corso dell’anno, andando a vedere, solo per pura curiosità, ogni nuovo immobile disponibile sul mercato!
Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
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