Il tema in questione è senz’altro noto e alla ribalta delle cronache quotidiane nazionali, non foss’altro per le ansiogene ripercussioni ripetute come un mantra dai media: “I proprietari di immobili o chi decide di acquistarne, dovrà sapere che, comprando una casa in classe G e F, entro pochi anni sarà obbligato a ristrutturarla per non rischiare una perdita del valore dell’immobile”, oppure “La direttiva prevede che gli Stati introducano delle norme per vietare la vendita e l’affitto degli immobili che, a partire dal 2027, (per gli appartamenti in condominio gli standard scatteranno invece nel 2030), non abbiano raggiunto il minimo di efficienza energetica richiesto”. Ad oggi, febbraio 2025, nulla di tutto ciò ha trovato un riscontro, né da un punto di vista legislativo, né da un punto di vista commerciale nel mercato immobiliare.

L’Italia dovrà approvare un decreto entro il mese di gennaio 2026. L’analisi che mi accingo a fare non vuole disquisire sui legittimi principi che hanno ispirato la direttiva o abbracciare aspetti ideologici o dogmatici in materie ambientali o climatiche, bensì fotografare lo stato di un patrimonio immobiliare nazionale datato, eterogeneo, distribuito in un territorio costellato, tra l’altro, da beni che costituiscono patrimonio dell’umanità (UNESCO) e della nostra millenaria cultura. L’idea di efficientare i nostri immobili è assolutamente condivisibile e trovo che, grazie ai progressi compiuti nella ricerca di nuovi materiali da applicare all’edilizia, sia doveroso migliorare sicurezza, qualità della vita e risparmio energetico/salvaguardia ambientale. Ma credo altresì che tale efficientamento debba necessariamente considerare in modo opportuno il patrimonio edilizio, architettonico e storico di ogni singolo paese, poiché quello italiano è estremamente diverso da quello finlandese, ad esempio. L’ennesimo paradosso europeo prevede inoltre che le attuali classi energetiche non siano uniformi all’interno dell’ Unione e che ogni singola classe attribuita nei differenti paesi membri certifichi prestazioni di consumo diverse tra loro. Assurdo!

Secondo la quinta edizione del rapporto redatto da Enea e Comitato Termotecnico Italiano Energia e Ambiente (Cti), dall’analisi degli A.P.E. emessi nel 2023 emerge che il 46,6% delle prestazioni energetiche nazionali appartiene alle peggiori classi F e G. Il dato potrebbe sembrare positivo o incoraggiante, ma domandiamoci: quanti di noi hanno un A.P.E. del appartamento in cui vive di cui è proprietario? Il rapporto considera inoltre immobili con diversa destinazione d’uso, non solo abitazioni. Salvo chi ha eseguito importanti ristrutturazioni al proprio alloggio, dove ha sostituito il sistema di riscaldamento, gli infissi, ha inserito pannelli fotovoltaici o solari oppure ha coibentato l’abitazione, gli A.P.E sono stati realizzati solo per gli immobili che si vogliono affittare o vendere. Il dato quindi è parziale, considerando che, a fine 2024, il 73,4% degli italiani (dati Eurostat) possiede almeno una casa di proprietà. Ci sono quindi decine di milioni di unità immobiliari ancora sconosciute all’ “anagrafica energetica nazionale”. Tralasciando ulteriori noiosi dati statistici, e memore dell’atteggiamento sempre prono del nostro paese a recepire i diktat imposti da Bruxelles, provo ad ipotizzare lo scenario normativo con le Direttive paventate in premessa. I concetti giuridici di proprietà, possesso e godimento dovranno essere riscritti. Contemporaneamente le detrazioni fiscali già previste per gli interventi efficientanti verranno progressivamente ridotte negli anni a venire, fino ad azzerarsi. Ci attende quindi un lento ed ineluttabile esproprio della proprietà del bene rifugio “per antonomasia”?

Abbiamo già apprezzato i molti vizi e le poche virtù dell’“Eco Bonus 110%”, che a fronte di rilevanti percentuali di P.I.L. ha contribuito a indebitare il nostro paese per aver efficientato solo il 4% ca. del patrimonio immobiliare nazionale. Siamo quindi proprio sicuri che la direzione normativa e tecnologica imposta sia realmente sostenibile a livello ambientale ed economico? Si vuole perseguire l’eliminazione di gas metano per il riscaldamento, quando l’elettricità che utilizziamo è prodotta al 85/90% proprio dalla medesima materia prima….

Milioni di condomini italiani non potranno utilizzare pannelli fotovoltaici e chi potrà farlo, tra 15/20 anni dovrà sostituirli. Nella sostituzione degli infissi, la stragrande maggioranza verrà realizzata in PVC, magari anche riciclato, certamente non un materiale naturale, ma senz’altro molto più conveniente dal punto di vista economico. Stesso ragionamento per quanto riguarda i cappotti termici, che utilizzano per economicità materiali di derivazione petrolchimica, talvolta pericolosi per la loro infiammabilità (vedi incendi ai grattacieli a Milano e Londra). Mi chiedo se siamo proprio sicuri e pronti a voler vivere in case sigillate ermeticamente, con potenziali problemi di muffe/condense (già oggi riscontrati), se per qualsivoglia motivo il sistema di ventilazione meccanica dovesse incepparsi… Ci stiamo rendendo dipendenti da un consumo spropositato di corrente elettrica. Le nostre case hanno sempre avuto una potenza elettrica disponibile di 3Kw. Dopo la diffusione dell’utilizzo dell’aria condizionata, siamo passati a 4,5/6 Kw. Le case moderne ora necessitano di 9/12Kw. Sembra che dovremo costruire centrali nucleari per poter far fronte a questa impennata esponenziale di consumo energetico, poiché non per tutti e non sempre, come è già stato detto, è possibile essere “energeticamente autonomi” con pannelli fotovoltaici.

In questo quadro che genera inquietudine, pare evidente un elemento costante, rappresentato dai costi proibitivi per acquistare i materiali per efficientare e dagli alti costi di mantenimento. In questi giorni tra l’altro si sta parlando dell’eccessivo prezzo dell’energia in Italia, di gran lunga il più elevato rispetto agli altri paesi europei, nonostante la liberalizzazione del mercato che avrebbe dovuto portare vantaggi per i consumatori grazie alla concorrenza. Da molti anni, come potrete constatare dai report che pubblico annualmente sull’andamento del mercato immobiliare forniti dall’Agenzia delle Entrate, il valore medio delle compravendite in Italia è tra €150/160.000 per un’abitazione di 70mq ca.. Se cercate di acquistare delle abitazioni nuove con classe energetica compresa tra l’A1 e l’A4, ovvero le più performanti, vedrete che nelle periferie di Verona i prezzi per un miniappartamento di 45/50mq partono da €180/190.000. La forbice tra domanda e offerta nel mercato immobiliare è piuttosto ampia e, a mio avviso, seguirà la logica della necessità/virtù piuttosto che quella del green, ricordando che già oggi il 30% ca. della popolazione non ha le credenziali economiche sufficienti per accedere ad un mutuo o per prendere un appartamento in affitto.

Focalizzandomi sul territorio che meglio conosco, ovvero la provincia di Verona e il suo capoluogo, e analizzando le migliaia di immobili che ho avuto il privilegio di conoscere in trentanni di attività, posso ragionevolmente affermare che: almeno un 50% appartiene al periodo storico compreso tra il XVI°secolo e gli anni ’30/’40, un ulteriore 40% appartiene al secondo dopoguerra fino alla fine del secondo millennio, il rimanente 10% appartiene agli ultimi 25 anni. Le classi energetiche F e G rappresentano almeno il 60/70% e, in alcuni casi, sono riferite a immobili di fascino e pregio non solo architettonico, ma anche storico/artistico. Non sempre purtroppo queste proprietà sono protette dal vincolo monumentale della ex Legge nr.1089 del 1939 ora Dlgs nr.42 del 2004, che oggi sembra essere l’unico baluardo di protezione e deroga alla Direttiva Green. Scorrendo gli articoli che compongono la normativa, tra gli immobili che potranno essere esclusi dagli interventi di ristrutturazione, troviamo anche: “Edifici con particolare valore storico e architettonico”. Sembra ormai assodato che nel decreto che approverà l’Italia, verranno inserite anche altre tipologie immobiliari, oggi non protette dal vincolo monumentale, ma che per le loro caratteristiche storiche, architettoniche ed artistiche, saranno esentate dal subire interventi impattanti, come ad esempio: case/ville d’epoca Liberty, Ville Venete, palazzi storici nei quali vi siano elementi di pregio come affreschi, travi a cassettoni decorati ecc… che potranno essere “risparmiati” da interventi che potrebbero compromettere il loro valore e che non sono attuabili per le caratteristiche intrinseche dei fabbricati stessi. Per non parlare poi dei centri storici delle nostre città, che spesso hanno una storia millenaria e che per questo non possono essere modificati.

La mia agenzia in tal senso ha siglato in esclusiva un accordo con un professionista di lunga data ed esperienza riconosciuta nel campo dei Beni Culturali, il dott. Riccardo Battiferro Bertocchi, storico dell’arte, che ha brevettato un sistema di certificazione a livello europeo per proteggere e quindi esentare da eventuali scempi, immobili oggi in classe F o G, che qualcuno vorrebbe deprezzati, e che quindi dopo accurate indagini documentali verranno equiparati in termini di protezione ai “Beni dichiarati monumento nazionale”. Sarebbe curioso ed interessante domandare agli acquirenti stranieri, come americani, giapponesi, cinesi, mediorientali, russi ecc…che comprano importanti immobili nelle nostre straordinarie città d’arte, se quando iniziano la ricerca, il loro primo requisito è la classe energetica…. E’ giusto che ognuno di noi attui ogni attenzione, procedura, investimento volto a proteggere i propri beni e a valorizzarli secondo le proprie competenze e possibilità economiche. Prima però di “sbarazzarci” di un’abitazione o di una casa costruita magari prima delle delle due guerre mondiali, per aggiornare il proprio “parco immobiliare”, pensateci bene! Contattatemi senza impegno per confrontarci ed analizzare razionalmente la situazione e per determinare il reale valore del vostro bene immobile. Così potrete decidere consapevolmente e cogliere le migliori opportunità di mercato.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

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Il 5 giugno 2024 l’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2023 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare.

Osservando l’andamento del mercato regionale, la provincia veronese rappresenta per il terzo anno consecutivo la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro alla provincia di Venezia, con una quota complessiva del 19.9% rispetto al 20.5% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane sempre la provincia di Padova con il 18,4%. Tutte e tre le provincie hanno registrato un calo di compravendite ben oltre al -10% rispetto al 2022. Il mercato regionale veneto l’anno passato ha rappresentato l’ 8,81%, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite ed il 7,69% dello stock nazionale di immobili residenziali con 2.681.243 unità immobiliari presenti sul territorio.

Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2023, vi è stato un calo complessivo del -10.6% pari a 12.539 operazioni, così come è avvenuto nel Comune di Verona con un -8.8% rispetto al 2022, pari a 3.590 compravendite complessive, dato quest’ultimo leggermente migliore rispetto al dato medio nazionale del -9.7%.

L’analisi pubblicata quest’anno, evidenzia un nuovo ed interessante dato relativo al dettaglio dimensionale degli appartamenti più venduti nella singola provincia e capoluogo. Nell’area di Verona, il “taglio” dimensionale più venduto è quello compreso tra 85mq e 115mq che da solo rappresenta un terzo circa delle compravendite registrate. In controtendenza al “fenomeno” esploso già da qualche anno anche nella nostra provincia, relativo alla conversione di unità residenziali ad “uso turistico”, il “taglio” dimensionale tradizionalmente più vocato a tale utilizzo ovvero “fino a 50mq”, risulta in calo in termini d’acquisto del -14.1% circa, rappresentando comunque il 5% circa della quota complessiva del mercato.

All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2023 è appannaggio dai quartieri di Golosine, Santa Lucia o zona OMI D4, con 401 compravendite, mentre il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Ovest, a scarsa densità edilizia o zona R2, con 7 operazioni. Da evidenziare ai fini statistici la forte diminuzione di compravendite registrate rispettivamente nelle zone centrali identificate dai quartieri di S.Zeno, Porta Palio, Valverde, Cittadella, Porta Nuova (dentro mura) o zona OMI B7, al -23.1% e Borgo Trento, Pindemonte Valdonega o zona OMI B5 con -16.5% rispetto al 2022. In termini di quotazioni immobiliari medie, nel 2023 la città di Verona ha registrato un ulteriore incremento del +3.3%, dopo il +1.9% del 2022, arrivando a 1.870 €/mq. Nei quartieri del capoluogo, anche l’anno scorso le quotazioni medie in €/mq più alte si sono registrate nell’area del centro città denominata Zona OMI B2 corrispondente a Centro Storico, S.Stefano, S.Maria Rocca Maggiore, L.ge Porta Vittoria, con 3.683 €/mq.

In provincia, la macro area dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2023, dietro il capoluogo, è stata ancora una volta la zona del Basso Veronese, con una quota del 21.4% corrispondente a 2.687 compravendite. E’ importante evidenziare, dopo quattro anni di incrementi percentuali rilevanti, il brusco calo di compravendite rilevato in Lessinia Orientale -19.7% e Lessinia -17.5% rispetto al dato 2022. Tuttavia il dato peggiore in assoluto registrato nella provincia di Verona è riferito all’altro nostro versante montano, ovvero quello denominato Baldo – Valdadige con -23%.

Tornando alle quotazioni medie, anche per l’anno 2023 la più bassa è stata registrata nella macro area della Lessinia con 943 €/mq, in rialzo del +1.5% rispetto al 2022. L’area del lago di Garda continua a dominare le quotazioni medie più alte dell’intero nostro territorio provinciale con 2.701 €/mq, valore in costante crescita del +5.5%, dopo un +3.8% registrato nel 2022. Il primato statistico del dato per la crescita delle quotazioni più alta nel 2023 è andato a Villafranca con un +6.5%.

L’andamento del mercato immobiliare in questo 2024 è fortemente condizionato dalla consistente riduzione del numero di mutui ipotecari erogati dalle banche e contrastato dalla progressiva eliminazione e/o riduzione percentuale dei vari bonus fiscali previsti dallo Stato per efficientare energeticamente, mettere in sicurezza e rinnovare il “parco” immobiliare nazionale. Vedremo infine come il nostro paese intenderà recepire ed attuare la recente Direttiva Europea 2024/1275 approvata il 24 aprile 2024 sulla prestazione energetica nell’edilizia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Copyright immagine Verona: Immobiliare Ferroni

Quando si acquista una abitazione, non di lusso, vale a dire che non dev’essere di categoria catastale A1 – abitazioni di tipo signorile, A8 – abitazioni in ville o A9 – castelli e palazzi di pregio, chiedendo l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge, bisogna in sede di rogito notarile dichiarare:

a) di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato;

b) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il proprio coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile acquistato;

c) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da essa stessa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni disposte dalle norme richiamate nella nota II-bis, articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986;

d) di essere a conoscenza delle sanzioni comminate in ipotesi di decadenza

Requisiti per non perdere l’agevolazione fiscale di acquisto “prima casa”

Una volta acquistata l’abitazione con lo sconto fiscale “prima casa”:

a) bisogna trasferire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.(La norma non prevede vincoli di mantenimento di questo requisito. A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n.399 del 1° agosto 2022),

b) non si potrà rivendere tale immobile prima dei 5 anni dall’acquisto, pena la perdita delle agevolazioni fiscali.

Qualora si voglia venderlo prima di tale periodo si perderà il diritto alle agevolazioni ottenute e si dovranno versare al fisco tutte le imposte non pagate (cioè la differenza tra le imposte di registro, catastale e ipotecaria agevolate versate e quelle che si sarebbero dovute pagare senza agevolazioni), una sovrattassa del 30% sulle imposte non pagate e una tassazione sull’eventuale plusvalenza se non si è usato l’immobile come abitazione principale propria o dei propri familiari per il periodo tra l’acquisto e la vendita.

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra o la riceve in donazione in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Per un più dettagliato quadro delle varie casistiche previste dall’Agenzia delle Entrate in tal senso, potete cliccare sul seguente link.

Dopo questa lunga ma doverosa premessa, vediamo ora l’ipotesi in cui un proprietario di un’abitazione, voglia per vari motivi vendere la sola nuda proprietà.

Ciò è possibile? Si, devono però passare cinque anni! E’ quanto ha affermato dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione 231/E dell’8 agosto 2007.

Altrimenti si applica quanto già descritto in precedenza, nonostante chi acquista una nuda proprietà di fatto abbia solamente uno sconto sul prezzo di acquisto applicato in base all’età dell’usufruttuario, non potendo disporre del bene e di suoi eventuali frutti (affitti) fino alla morte dell’usufruttuario.

Per definizione infatti la nuda proprietà è un caso di proprietà privata a cui non si accompagna un diritto reale di godimento del bene relativo.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

L’immobiliare Ferroni assiste la propria clientela in ogni momento della compravendita!

Immagine in evidenza by Tumisu e Max from Pixabay

Nel Regno Unito invece, anche se siamo in presenza di un differente ordinamento giuridico e quadro normativo sul tema della proprietà immobiliare e della relativa tassazione, il settore del Real Estate non è considerato dai principali schieramenti politici come nell’italica visione, ovvero del “limone da spremere”, bensì come uno straordinario comparto produttivo in grado di sostenere l’economia, sviluppando parallelamente politiche legate al cosiddetto Welfare ed alla crescita demografica, con misure di sostegno all’acquisto immobiliare specifiche per giovani e giovani coppie, come vedremo. In tal modo il governo britannico adotta provvedimenti volti ad allargare la platea di pubblico in grado di acquistare una casa, aumentando l’interesse nel settore e richiamando importanti investimenti di capitale straniero nel proprio mercato immobiliare. Questa attenzione e disponibilità garantita al mercato britannico, non a caso ha prodotto nel 2020 un aumento dei prezzi delle case dell’8,5%, quando in gran parte dell’Europa e del mondo si sono registrati pesanti cali dei valori immobiliari. Nell’ultima legge finanziaria presentata il mese scorso a Londra, il cancelliere dello Scacchiere Rishi Sunak per aiutare i giovani e gli acquirenti cosiddetti “prima casa”, ha annunciato una garanzia sui mutui per immobili di un costo fino a 600mila sterline.

Per diventare proprietari basterà avere una somma pari al 5% del valore della casa e ottenere un mutuo per il restante 95%, più facile da ottenere rispetto al recente passato, dato che sarà garantito dal Tesoro. Tra le altre importanti misure adottate, è stata prorogata la sospensione delle imposte di bollo per gli immobili di valore inferiore a 500mila sterline, che rappresentano il 90% delle compravendite in Gran Bretagna, e la riduzione della tassa per immobili di valore superiore al mezzo milione. La misura introdotta nel luglio scorso, era in scadenza a fine marzo, ma è stata prorogata per tre mesi, fino al 30 giugno. Oltre tale termine non vi sarà un brusco ritorno allo status quo ante luglio 2020. Il cancelliere infatti ha annunciato che per altri tre mesi la tassa verrà sospesa per gli immobili di valore inferiore a 250mila sterline. In UK si tornerà allo “stamp duty” del 3% per immobili sopra la soglia delle 125mila sterline solo dal primo ottobre 2021 in poi. La sospensione di tale imposta ha avuto l’effetto sperato, rilanciando il mercato, mai così alto dal 2014, nonostante i lunghi periodi di quarantena. I prezzi anche nel 2021 continuano a salire anche dopo la Brexit, tant’è che nel mese di febbraio appena trascorso, il prezzo medio di un immobile è aumentato dello 0,7% toccando le 231.068 sterline, il livello più alto mai registrato. Secondo gli ultimi dati di Her Majesty’s Revenue & Customs, il Fisco britannico, nel mese di gennaio sono state registrate un numero record di compravendite, 121.640 ovvero il 24,1% in più del gennaio 2020. Secondo i calcoli del portale immobiliare Rightmove, con la proroga a fine giugno, altre 300mila persone potranno acquistare casa senza pagare l’imposta di registro, con un mancato introito per il Tesoro di 1,75 miliardi di sterline.

In Italia dal 2014 l’imposta di registro agevolata è rimasta ferma al 2% se si acquista da un privato, si paga l’Iva al 4% se si acquista da un costruttore, che diventano il 9% oppure 10% se non si tratta della prima casa. Oltre alle imposte di cui sopra vanno aggiunte le imposte ipotecaria e catastale. Ricordo inoltre che l’imposta di registro si calcola sul valore catastale, mentre l’Iva va computata sul valore reale di mercato dell’immobile. Per chi ha meno di 35 anni e vuole acquistare la sua prima casa, esiste un Fondo di Garanzia mutui, che copre fino al 50% della quota capitale per acquistare una casa per importi non superiori a 250mila euro. Tuttavia questo Fondo di Garanzia è destinato ad alcune categorie specifiche: giovani coppie di cui almeno un componente under 35; nuclei familiari monogenitoriali con figli minorenni, lavoratori atipici con meno di 35 anni, conduttori di alloggi popolari.

Ma il vorace fisco italiano non finisce mai di sorprendere e grazie alla Brexit, l’IVIE ovvero l’IMU che pagano gli italiani proprietari di un immobile all’estero, dal 2021 sarà paragonabile ad una mini-patrimoniale. Con la Brexit, la Gran Bretagna non è più parte dell’Ue: non c’è più quindi lo scambio automatico di informazioni del mercato unico. Lo 0,76% non si calcolerà più sulla rendita catastale, valore non più riconosciuto perché fuori area Ue, ma verrà calcolato sul valore di mercato o sul prezzo di acquisto (il più basso tra i due). A Londra, dove i prezzi delle case sono astronomici, in particolar modo nella zona centrale, il prezzo medio per un mini appartamento è di 500mila sterline, quindi da quest’anno un proprietario italiano dovrà pagare circa 4400 euro annui, mentre ad Edimburgo è pari a circa la metà per la stessa tipologia immobiliare.

Nei prossimi anni, lo stato italiano dovrà fronteggiare nuove importanti sfide legate al efficientamento energetico dei fabbricati pubblici e privati, all’ottimizzazione del proprio patrimonio pubblico, alla messa in sicurezza di milioni di fabbricati edificati in zone a rischio dissesto idrogeologico e sismico, ed alla riduzione della burocrazia oggi presente tra fisco, amministrazioni locali, ecc.. Solo se il mercato immobiliare potrà utilizzare degli incentivi finalizzati all’aumento della qualità degli immobili costruiti e ristrutturati grazie all’introduzione di nuove tecnologie e nuovi materiali, alla digitalizzazione delle procedure burocratiche ed una riduzione delle imposte sulla seconda casa, potrà iniziare la ripresa delle compravendite ed un aumento delle quotazioni immobiliari. Diversamente avremo delle “città stato” come Milano e poche alte realtà simili, ma nel contempo tante desolate periferie nella nostra bella Italia.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

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