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Verona.

Rigenerazione urbana. Verona cosa sta aspettando?

Uno dei temi di maggior attualità e dibattuti del momento, a livello nazionale ed internazionale, è quello della riqualificazione e della cosiddetta rigenerazione urbana. Il nostro paese è tra quelli più coinvolti e che necessita maggiormente di una nuova pianificazione in tal senso, dal momento che dispone di milioni di metri quadrati tra vecchie aree e distretti industriali che una volta rappresentavano il cuore pulsante della nostra industria manifatturiera e di trasformazione, tanto apprezzata a livello internazionale e che ora, a causa di una catastrofica politica di delocalizzazione che ha innescato una massiccia deindustrializzazione, ha lasciato sul territorio dei fantasmi urbani e suburbani abbandonati e fatiscenti che potrebbero con la loro riconversione generare uno straordinario volano per l'economia, l'occupazione e la fruibilità alla popolazione di nuovi spazi ripensati ed adeguati alle esigenze sociali del presente e di un immediato futuro. Anche Verona in tal senso porta in dote un patrimonio immobiliare interessante da rimodellare e da riportare a nuova vita, che potrebbe contribuire così a rilanciare una nuova e migliore qualità della vita per i propri cittadini e per riportare ai fasti di un tempo una città in piena decadenza e che negli ultimi vent'anni anni ha perso importanti leaderships finanziarie ed industriali. Sembra quasi che in tale periodo vi sia stato più un meticoloso tentativo volto alla cancellazione dalla nostra memoria storica riferita a delle aree di straordinario interesse storico architettonico, piuttosto che assecondare la necessità locali o un ambizione del momento di qualche velleitario imprenditore. Mi riferisco ad esempio al sito delle Cartiere di Verona tra via Basso Acquar e viale Piave, ed all'ex sito del lanificio Tiberghien tra i quartieri di borgo Venezia e San Michele Extra, ma vi sono molte altre aree all'interno dei nostri quartieri, magari meno note, attorno alle quali poi essi si sono sviluppati. Nella migliore delle ipotesi la nostra città sembra arrivare affannosamente e tardivamente a trovare soluzione rispondenti alle nostre esigenze, e quando miracolosamente ci riesce, ci propone delle opere superflue o peggio ancora inutili. Basti pensare al “laboratorio di sperimentazione urbano”di Verona Sud, che avrebbe dovuto rappresentare la versione veronese del quartiere parigino de “La Defanse” e che invece si è materializzato nell'ennesima accozzaglia di aree commerciali, direzionali e ricettive. Un altro tema irrisolto da decenni a Verona è il problema del traffico ed i mezzi di trasporti di cui una città moderna dovrebbe disporre. E' sotto gli occhi di tutti la miserevole vicenda legata al “filobus” che unitamente al leggendario “tunnel delle Torricelle” contribuiscono con la loro “non realizzazione” a penalizzare la nostra qualità dell'aria ed a svilire la credibilità in tema di servizi al cittadino offerti dalla nostra bella città. A distanza di decenni si continua ad edificare consumando irrimediabilmente territorio piuttosto che trasformare oculatamente l'esistente e si insiste a non dotare di un piano di trasporto pubblico efficace, moderno e poco impattante la nostra millenaria città, che sta soffocando per colpa di un crescente inquinamento combattuto ancora ipocritamente con “targhe alterne” o limitazioni di circolazione ai veicoli “euro 3,4,5..... Vediamo ore come si è scelto di riqualificare due realtà strategiche di Verona: l'ospedale di borgo Trento e l'università nel quartiere di Veronetta, ovvero due interventi iniziati qualche anno fa. Si è scelto di concentrare il polo ospedaliero nel centrale quartiere di borgo Trento realizzando ex novo interi edifici. Perchè non realizzare nel contempo anche un parcheggio in grado di risolvere un tutto o in parte il problema di parcheggio per i residenti che vivono nel quartiere? Le ex caserme austriache a ridosso del polo universitario sono state indiscutibilmente ben recuperate, tuttavia nelle aree circostanti di pertinenza si è pensato di realizzare del costosi ed antiestetici condomini residenziali destinati al mercato immobiliare, anziché realizzare una moderna cittadella pensata alla corposa compagine studentesca proveniente da tutta Italia e non solo. Perché? La speranza è che anche a causa della pandemia sanitaria che stiamo vivendo, tra chi possiede determinate aree in procinto di intervento di riqualificazione e l'amministrazione comunale vi sia un pragmatico e lungimirante dialogo affinché termini o si riduca la possibilità di creare opere o servizi inutili o fini a se stessi. Vi sono ai nastri di partenza centinaia di migliaia di nuovi appartamenti, molti dei quali in queste ex aree dismesse. Chi comprerà questi nuovi alloggi dai più strampalati stili architettonici? Le banche concedono finanziamenti con grande parsimonia, a differenza del passato. A Verona si passano di mano circa 3200/3400 appartamenti l'anno e vi sono oltre 20.000 abitazioni sfitte o invendute. I numeri dovrebbero dar conforto nella riflessione. Ritorniamo a realizzare ciò che veramente serve ed a farlo fatto bene affinché duri, creando valore e qualità degna della nostra tradizione, anziché realizzare il solito “hard discount immobiliare”. Forza Verona, esci da un anonima mediocrità...ce la puoi fare. In fin dei conti già i Romani, i Longobardi, gli Scaligeri, i Veneziani e gli Austriaci in passato hanno creduto in te! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
23 Novembre 2020

Una nuova Opportunità nel Mercato Immobiliare: gli Ostelli della Gioventù

Nella quarta città d'arte italiana esplode il fenomeno “Bed & Breakfast” ed “Appartamenti uso Turistico”. A Verona, in particolare nella zona centrale della città, ma non solo, già da alcuni anni è in atto un'importante trasformazione  nell'utilizzo degli immobili residenziali, fino a pochi anni fa destinati alla locazione tradizionale di lungo periodo, a quelli di breve o brevissima permanenza destinata ai turisti. I motivi sono semplici: reddittività compresa tra il 2% e 4% lorda annua, crescenti adempimenti burocratico-fiscali e costose morosità dei conduttori, hanno spinto numerosi proprietari ed una nuova generazione di piccoli imprenditori a ricercare maggiori soddisfazioni in un mercato, che nel 2017 ha visto transitare a Verona circa 20 milioni di turisti sempre più propensi a preferire questa “nuova” formula di ospitalità alla tradizionale offerta alberghiera. In questo scenario, da oltre 40 anni, a Verona l'Ostello della Gioventù di Villa Francescatti, ubicato nel suggestivo rione di San Giovanni in Valle ha ospitato, come recita il loro sito web oltre 560.000 ospiti. Questa struttura ricettiva ora è chiusa ed al suo posto, dalla prossima estate, sarà operativo in via Dalla Bona, in zona Porta Palio, il nuovo Ostello della Gioventù realizzato dalla Cooperativa Sociale l’Officina dell’AIAS – Associazione Italiana Assistenza Spastici. Questa nuova struttura garantirà tuttavia solo 40 posti letto, un numero senza dubbio insufficiente per la domanda turistica cittadina. In questi giorni una nuova struttura analoga verrà inaugurata a Roma. The RomeHello in via Torino è un progetto che è stato sposato dalla Cassa Nazionale di Previdenza dei Dottori Commercialisti che ha affittato un suo immobile e ha seguito passo dopo passo i lavori di costruzione. The RomeHello offrirà 60 camere per un totale di 197 posti letto, un bar all’ingresso, una corte interna dotata di tavolo da ping -pong e abbellita da murales. Gli artisti che hanno accettato di disegnare sulle pareti dell’Ostello hanno devoluto il compenso a organizzazioni quali Amnesty International, Baobab Experience, Medici senza Frontiere e Save the Children. Questi tipi di strutture potrebbero offrire nuove opportunità di “Business” ai nostri imprenditori e contribuire alla creazione di nuove opportunità lavorative, in un paese come l'Italia tra i “Top Ten” dei paese più visitati al mondo. In questa particolare formula di ospitalità, il nostro paese avrebbe dei margini di crescita esponenziali al cospetto di altri paesi europei e nel mondo, molto più “Maturi ed Ospitali" con i giovani viaggiatori ed più in generale il segmento del turismo "Low Cost". Michele Ferroni  
Immobiliare Ferroni
18 Febbraio 2018

Siete pronti per la Verona del Futuro?

Vediamo di seguito alcune delle scelte urbanistiche ed immobiliari che le varie amministrazioni Comunali hanno varato negli anni per la nostra città. Inutile dire che Verona dal secondo dopoguerra ad oggi è molto cambiata. Molte meraviglie purtroppo sono andate perdute per sempre. Sono nati molti quartieri, talvolta senza un progetto lungimirante, a più ampio respiro, che assecondasse l'innata vocazione cittadina ad essere un crocevia strategico per il traffico merci ed importante sito culturale a livello quantomeno europeo. Ma i nodi vengono sempre inesorabilmente al pettine! Oggi Verona conta quasi 280 mila abitanti, ed ogni giorno vede transitare ulteriori 100/150 mila lavoratori od avventori provenienti da fuori città. Pur non avendo tangenziali milanesi o raccordi anulari romani, per percorrere 10/15 km perdiamo delle ore della nostra vita. Vi domanderete, ma tutta questa premessa cosa c'entra? C'entra eccome, perché questa valutazione incide sulla scelta di dove acquistare una casa, unitamente a scelte affettive, scuole ed altri servizi fondamentali. Il mercato immobiliare, come è noto a tutti, stenta ancor'oggi a riprendersi. I prezzi del “mattone” hanno perso mediamente un 30% dal 2008 ad oggi, con timidi segnali di risalita, e solo in determinate aree. Nel 2016, nel Comune di Verona ci sono state 3006 operazioni di compravendite relative ad immobili residenziali (dato Agenzia delle Entrate). Sul mercato immobiliare cittadino oggi ci sono circa 20 mila immobili disponibili ed altri 10 mila sono vuoti o sfitti (dato aggiornato al 2015). Nonostante l'eloquenza di questi numeri, molti imprenditori credono ancora nel mattone, senza considerare però le reali necessità del mercato. Se consideriamo: l'inesorabile calo demografico e l'invecchiamento della popolazione, il reale potere di spesa medio dell'acquirente (al 30/06/17 il 55% delle transazioni residenziali sono avvenute per valori commerciali fino a €100 mila, fonte Notariato.it) l'esplosione del fenomeno migratorio non è assolutamente in grado di partecipare alla ripartenza degli acquisti di alloggi, perchè allora non puntare alla riqualificazione di aree degradate del nostro Comune, ristrutturando dove possibile l'esistente o realizzando edifici efficienti e funzionali pensati per un “Housing Sociale”, da non confondere con le vecchie “case popolari”? Questo modello di business e di “tipologia alternativa” nel panorama immobiliare è già presente ed apprezzata da anni, ad esempio nel Regno Unito ma non solo, dove si realizzano edifici, isolati e talvolta interi quartieri dedicati alla “Terza Età” oppure agli “Studenti Universitari”, con spazi e servizi condominiali condivisi, assecondati da fiscalità e convenzioni d'impiego convenienti ad entrambe le parti, ovvero l'imprenditore / developer e l'acquirente / investitore. Secondo voi gli interventi immobiliari previsti all'ex area Tiberghien tra borgo Venezia e San Michele, all'ex area Cartiere tra viale Piave e il Basso Acquar, l'area verde tra Parona ed il Nassar, i numerosi nuovi interventi in realizzazione a Quinzano / Ponte Crencano tra cui anche l'ex area BAM in via Mameli, ma l'elenco sarebbe lungo, contribuiranno a realizzare alloggi inaccessibili economicamente o tipologie abitative superate, oppure si sincronizzeranno alla reale necessità e/o potenzialità economica degli acquirenti di oggi e domani? Il tempo, come al solito, è sempre galantuomo! Speriamo solo di non doverci rammaricare per l'ennesima volta delle scelte fatte dalle diverse amministrazioni comunali. Sicuramente questo rifiorire dell'offerta immobiliare non farà certo bene ai prezzi delle case presenti sul mercato!
Immobiliare Ferroni
12 Dicembre 2017