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Superbonus 110%.

2020-2023: previsioni per il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare italiano si accinge a chiudere l'anno 2020 con una previsione di circa 500 mila compravendite residenziali secondo l'istituto Nomisma, quindi un dato fortemente negativo rispetto alle 604 mila operazioni concluse nel 2019. Questo aspetto rappresenta l'unico dato certo in un quadro generale dove molti temi che fino a pochi mesi fa rappresentavano delle certezze per famiglie italiane e gli investitori, ora queste certezze, dopo quasi 10 mesi di pandemia da Covid-19 sembrano essere improvvisamente evaporati. Ecco i temi in questione: in un quadro economico generale contraddistinto da fatturati aziendali in forte calo ed aumento della disoccupazione, le banche continueranno a sostenere l'acquisto/investimento immobiliare? Negli ultimi 5-10 anni, milioni di unità immobiliari sono state convertite ad uso turistico- ricettivo. Che fine faranno questi immobili? Privati ed aziende quanto tempo potranno ancora attendere una robusta ripresa del flusso turistico, in grado di riportare liquidità a casse vuote da mesi e già magari appesantite da ingenti investimenti fatti in epoche recenti che non riescono nemmeno a garantire il pagamento delle spese di mantenimento? In molte città italiane, da anni sono iniziate importanti riconversioni urbanistiche di aree in precedenza dismesse in distretti direzionali dedicati al settore terziario dei servizi. Con l'introduzione dello “smart working” quale futuro avranno tali immobili? L'esplosione della vendita di beni e servizi online, dominate dalle note piattaforme di e-commerce multinazionali, fenomeno peraltro iniziato già qualche anno fa, permetterà alle tradizionali attività commerciali con vetrina su strada di sopravvivere e quindi una piena occupazione di negozi e botteghe? Il processo di efficientamento energetico del parco immobiliare italiano ha subito una forte accelerazione con l'introduzione del superbonus 110 per cento. Quanti proprietari avranno ancora la volontà e la possibilità economica di intraprenderlo o concluderlo? Questi sono solo alcuni dei principali temi che caratterizzeranno il mercato immobiliare del nostro paese nei prossimi anni. Sempre secondo Nomisma le previsioni anche per il 2021 ipotizzano uno scenario non dissimile da quello dell’anno in corso, con un risultato complessivo di 495mila transazioni nell’ipotesi più favorevole e di 467 mila in quella più avversa. “Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612 mila, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso” sottolineano da Nomisma. Nel 2021 l’andamento delle compravendite immobiliari dipenderà dall’entità del rimbalzo economico oltre che “dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili”. L’attuale incertezza fa prevedere una ripresa lenta e graduale nel biennio 2022-2023 con un’intensità che non permetterà di recuperare in tempi brevi i livelli pre Covid-19, relegando il mercato, almeno fino al 2023, al di sotto delle 600 mila transazioni, sottolinea Nomisma. Il settore residenziale dovrebbe essere quello in cui si manifesterà per prima l’inversione di tendenza. Mentre per quel che riguarda le città, “Milano e Bologna saranno le prime a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023″. Al contrario, “i cali più intensi riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato”. In merito alle incertezze legate alla crisi del turismo è interessante evidenziare alcune iniziative intraprese da importanti capitali europee ed extra UE. Nel Comune di Lisbona in Portogallo per risolvere il locale problema dell'emergenza abitativa è in corso una riconversione degli appartamenti destinati agli affitti brevi. Nella capitale portoghese, migliaia di queste case, specialmente nei quartieri più caratteristici come l’Alfama, sono infatti rimaste sfitte a causa delle restrizioni agli spostamenti. Così la municipalità della capitale portoghese ha approfittato della situazione per portare avanti un programma che era allo studio già prima della pandemia, e che punta a convertire una parte degli oltre 20 mila appartamenti per turisti della città in alloggi popolari. L’iniziativa offre ai proprietari la possibilità di ricevere una cifra fino a 1000 euro al mese, se decidono di concedere le loro case in affitto per almeno cinque anni. Gli stessi appartamenti saranno poi presi in gestione dalla municipalità, che li affitterà a nuclei familiari bisognosi, per un canone fissato a massimo un terzo del reddito netto familiare. La proposta prevede anche il pagamento anticipato di tre anni di affitto. D’altra parte, chi aderisce al programma non potrà più, al termine dei cinque anni, riportare l’appartamento sul mercato di Airbnb e simili. L’esperimento di Lisbona rientra in una serie di iniziative che in varie parti del mondo puntano a dare una risposta all’emergenza abitativa. Città a forte vocazione turistica come Venezia, Barcellona, Amsterdam, Toronto e Parigi hanno dovuto ripensare la loro struttura economica. A Venezia l'estate scorsa è stato siglato un accordo per affittare appartamenti sfitti a studenti, tra alcuni proprietari, le autorità locali e le università. A Barcellona le autorità hanno fatto anche di più: a luglio è stata inviata una lettera di avvertimento a 14 tra banche e fondi di investimento, proprietari di uno stock di 194 appartamenti che sono sfitti da oltre due anni. Nella lettera si avvisava che se le case non fossero state affittate entro un mese, il Comune le avrebbe espropriate alla metà del valore di mercato per poi riconvertirle in alloggi popolari. Ad Amsterdam, ad esempio, gli affitti per le vacanze sono stati banditi nella città vecchia e fatti oggetto di restrizioni in altri quartieri, mentre a Toronto i proprietari di appartamenti in affitto su Airbnb e piattaforme simili sono stati obbligati a registrarsi presso il Comune. Una scelta analoga è stata fatta da Parigi, che ha introdotto una registrazione obbligatoria per chi vuole affittare immobili diversi dalla prima casa e e fissato in 120 giorni all’anno il limite massimo di tempo per gli affitti brevi. Una necessità oramai non più procrastinabile legata al cambiamento climatico ed alla riduzione dei consumi e dei livelli d'inquinamento, potrebbe rappresentare una delle poche ma importanti opportunità di ripartenza economica dell'indotto legato al mondo immobiliare: mi riferisco alla riqualificazione energetica dei “condomini colabrodo” che caratterizzano le città italiane ed europee. Tre quarti degli edifici in UE sprecano energia. Serve una svolta anche in Italia. Muffa al muro, dispersione del calore, spifferi, bollette salate in estate sono spesso segnali della scarsa qualità degli edifici. Come detto i tre quarti degli appartamenti, dei palazzi e di altre strutture presenti in Europa registrano pessime performance dal punto di vista energetico, segnala la Commissione UE. In questo modo contribuiscono al 36 per cento delle emissioni climalteranti. L’efficientamento energetico e il miglioramento degli spazi sono quindi fondamentali per un cambio di passo: Bruxelles e i governi nazionali ne sono consapevoli, per questo stanno realizzando piani e misure da favorire tali processi (tra le varie iniziative, in Italia si punta sul superbonus al 110 per cento). Eppure l’impegno preso potrebbe non bastare per soddisfare l’obiettivo, auspicato dalla Commissione, di tagliare le emissioni di gas a effetto serra di almeno il 55 per cento entro il 2030. Secondo un'analisi del Buildings Performance Institute Europe, l’attuale tasso annuale di ristrutturazione in Europa, inteso come la percentuale dello stock di edifici esistenti che viene ristrutturata, è pari all’1 per cento. L’Ue vuole raddoppiarla, ma non è sufficiente secondo gli autori del report. “Il tasso medio di ristrutturazioni dovrebbe salire almeno al 3 per cento all’anno”, sottolineano gli esperti, precisando che “gli interventi più profondi, che permettono risparmi energetici di almeno il 60 per cento, dovranno costituire il 70 per cento del totale delle attività”. In altre parole, non sono utili lavori superficiali, perché non consentono di abbattere significativamente i consumi e quindi l’impatto sull’ambiente (e il nostro portafoglio). Questi interventi di efficientamento energetico dovranno seguire il principio del NZEB (nearly zero-energy building, edifici il cui consumo energetico è quasi pari a zero): significa realizzare strutture che garantiscono la massima efficienza energetica, mentre ulteriori bisogni verranno soddisfatti facendo ricorso a fonti alternative. Un processo che “richiede uno sforzo strategico per decarbonizzare i sistemi di riscaldamento e raffreddamento“. Gli obiettivi da raggiungere entro il 2030 secondo il BPIE sono un taglio della richiesta di energia usata per riscaldare d’inverno e rinfrescare d’estate del 24,8 per cento entro il 2030 rispetto ai consumi del 2015. “Non si dovranno dotare le nuove case, costruite dal 2021 in avanti, di sistemi di riscaldamento basati sull’uso di fonti fossili”, si legge nel report. Certo è che con prospettive economiche generalizzate a tinte fosche, i governi di ogni singolo stato, Italia compresa, dovranno contribuire all'attuazione di questo ambizioso piano alleggerendo l'elevata pressione fiscale che oggi grava sulle proprietà immobiliari, per cercare di liberare investimenti e fondi privati che potrebbero contribuire in maniera determinante alla ripresa economica del paese, fondi che oggi giacciono in misura crescente sui conti correnti bancari degli italiani (+3 per cento nel 2020 sul 2019)! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
16 Dicembre 2020