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2020-2023: previsioni per il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare italiano si accinge a chiudere l'anno 2020 con una previsione di circa 500 mila compravendite residenziali secondo l'istituto Nomisma, quindi un dato fortemente negativo rispetto alle 604 mila operazioni concluse nel 2019. Questo aspetto rappresenta l'unico dato certo in un quadro generale dove molti temi che fino a pochi mesi fa rappresentavano delle certezze per famiglie italiane e gli investitori, ora queste certezze, dopo quasi 10 mesi di pandemia da Covid-19 sembrano essere improvvisamente evaporati. Ecco i temi in questione: in un quadro economico generale contraddistinto da fatturati aziendali in forte calo ed aumento della disoccupazione, le banche continueranno a sostenere l'acquisto/investimento immobiliare? Negli ultimi 5-10 anni, milioni di unità immobiliari sono state convertite ad uso turistico- ricettivo. Che fine faranno questi immobili? Privati ed aziende quanto tempo potranno ancora attendere una robusta ripresa del flusso turistico, in grado di riportare liquidità a casse vuote da mesi e già magari appesantite da ingenti investimenti fatti in epoche recenti che non riescono nemmeno a garantire il pagamento delle spese di mantenimento? In molte città italiane, da anni sono iniziate importanti riconversioni urbanistiche di aree in precedenza dismesse in distretti direzionali dedicati al settore terziario dei servizi. Con l'introduzione dello “smart working” quale futuro avranno tali immobili? L'esplosione della vendita di beni e servizi online, dominate dalle note piattaforme di e-commerce multinazionali, fenomeno peraltro iniziato già qualche anno fa, permetterà alle tradizionali attività commerciali con vetrina su strada di sopravvivere e quindi una piena occupazione di negozi e botteghe? Il processo di efficientamento energetico del parco immobiliare italiano ha subito una forte accelerazione con l'introduzione del superbonus 110 per cento. Quanti proprietari avranno ancora la volontà e la possibilità economica di intraprenderlo o concluderlo? Questi sono solo alcuni dei principali temi che caratterizzeranno il mercato immobiliare del nostro paese nei prossimi anni. Sempre secondo Nomisma le previsioni anche per il 2021 ipotizzano uno scenario non dissimile da quello dell’anno in corso, con un risultato complessivo di 495mila transazioni nell’ipotesi più favorevole e di 467 mila in quella più avversa. “Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612 mila, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso” sottolineano da Nomisma. Nel 2021 l’andamento delle compravendite immobiliari dipenderà dall’entità del rimbalzo economico oltre che “dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili”. L’attuale incertezza fa prevedere una ripresa lenta e graduale nel biennio 2022-2023 con un’intensità che non permetterà di recuperare in tempi brevi i livelli pre Covid-19, relegando il mercato, almeno fino al 2023, al di sotto delle 600 mila transazioni, sottolinea Nomisma. Il settore residenziale dovrebbe essere quello in cui si manifesterà per prima l’inversione di tendenza. Mentre per quel che riguarda le città, “Milano e Bologna saranno le prime a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023″. Al contrario, “i cali più intensi riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato”. In merito alle incertezze legate alla crisi del turismo è interessante evidenziare alcune iniziative intraprese da importanti capitali europee ed extra UE. Nel Comune di Lisbona in Portogallo per risolvere il locale problema dell'emergenza abitativa è in corso una riconversione degli appartamenti destinati agli affitti brevi. Nella capitale portoghese, migliaia di queste case, specialmente nei quartieri più caratteristici come l’Alfama, sono infatti rimaste sfitte a causa delle restrizioni agli spostamenti. Così la municipalità della capitale portoghese ha approfittato della situazione per portare avanti un programma che era allo studio già prima della pandemia, e che punta a convertire una parte degli oltre 20 mila appartamenti per turisti della città in alloggi popolari. L’iniziativa offre ai proprietari la possibilità di ricevere una cifra fino a 1000 euro al mese, se decidono di concedere le loro case in affitto per almeno cinque anni. Gli stessi appartamenti saranno poi presi in gestione dalla municipalità, che li affitterà a nuclei familiari bisognosi, per un canone fissato a massimo un terzo del reddito netto familiare. La proposta prevede anche il pagamento anticipato di tre anni di affitto. D’altra parte, chi aderisce al programma non potrà più, al termine dei cinque anni, riportare l’appartamento sul mercato di Airbnb e simili. L’esperimento di Lisbona rientra in una serie di iniziative che in varie parti del mondo puntano a dare una risposta all’emergenza abitativa. Città a forte vocazione turistica come Venezia, Barcellona, Amsterdam, Toronto e Parigi hanno dovuto ripensare la loro struttura economica. A Venezia l'estate scorsa è stato siglato un accordo per affittare appartamenti sfitti a studenti, tra alcuni proprietari, le autorità locali e le università. A Barcellona le autorità hanno fatto anche di più: a luglio è stata inviata una lettera di avvertimento a 14 tra banche e fondi di investimento, proprietari di uno stock di 194 appartamenti che sono sfitti da oltre due anni. Nella lettera si avvisava che se le case non fossero state affittate entro un mese, il Comune le avrebbe espropriate alla metà del valore di mercato per poi riconvertirle in alloggi popolari. Ad Amsterdam, ad esempio, gli affitti per le vacanze sono stati banditi nella città vecchia e fatti oggetto di restrizioni in altri quartieri, mentre a Toronto i proprietari di appartamenti in affitto su Airbnb e piattaforme simili sono stati obbligati a registrarsi presso il Comune. Una scelta analoga è stata fatta da Parigi, che ha introdotto una registrazione obbligatoria per chi vuole affittare immobili diversi dalla prima casa e e fissato in 120 giorni all’anno il limite massimo di tempo per gli affitti brevi. Una necessità oramai non più procrastinabile legata al cambiamento climatico ed alla riduzione dei consumi e dei livelli d'inquinamento, potrebbe rappresentare una delle poche ma importanti opportunità di ripartenza economica dell'indotto legato al mondo immobiliare: mi riferisco alla riqualificazione energetica dei “condomini colabrodo” che caratterizzano le città italiane ed europee. Tre quarti degli edifici in UE sprecano energia. Serve una svolta anche in Italia. Muffa al muro, dispersione del calore, spifferi, bollette salate in estate sono spesso segnali della scarsa qualità degli edifici. Come detto i tre quarti degli appartamenti, dei palazzi e di altre strutture presenti in Europa registrano pessime performance dal punto di vista energetico, segnala la Commissione UE. In questo modo contribuiscono al 36 per cento delle emissioni climalteranti. L’efficientamento energetico e il miglioramento degli spazi sono quindi fondamentali per un cambio di passo: Bruxelles e i governi nazionali ne sono consapevoli, per questo stanno realizzando piani e misure da favorire tali processi (tra le varie iniziative, in Italia si punta sul superbonus al 110 per cento). Eppure l’impegno preso potrebbe non bastare per soddisfare l’obiettivo, auspicato dalla Commissione, di tagliare le emissioni di gas a effetto serra di almeno il 55 per cento entro il 2030. Secondo un'analisi del Buildings Performance Institute Europe, l’attuale tasso annuale di ristrutturazione in Europa, inteso come la percentuale dello stock di edifici esistenti che viene ristrutturata, è pari all’1 per cento. L’Ue vuole raddoppiarla, ma non è sufficiente secondo gli autori del report. “Il tasso medio di ristrutturazioni dovrebbe salire almeno al 3 per cento all’anno”, sottolineano gli esperti, precisando che “gli interventi più profondi, che permettono risparmi energetici di almeno il 60 per cento, dovranno costituire il 70 per cento del totale delle attività”. In altre parole, non sono utili lavori superficiali, perché non consentono di abbattere significativamente i consumi e quindi l’impatto sull’ambiente (e il nostro portafoglio). Questi interventi di efficientamento energetico dovranno seguire il principio del NZEB (nearly zero-energy building, edifici il cui consumo energetico è quasi pari a zero): significa realizzare strutture che garantiscono la massima efficienza energetica, mentre ulteriori bisogni verranno soddisfatti facendo ricorso a fonti alternative. Un processo che “richiede uno sforzo strategico per decarbonizzare i sistemi di riscaldamento e raffreddamento“. Gli obiettivi da raggiungere entro il 2030 secondo il BPIE sono un taglio della richiesta di energia usata per riscaldare d’inverno e rinfrescare d’estate del 24,8 per cento entro il 2030 rispetto ai consumi del 2015. “Non si dovranno dotare le nuove case, costruite dal 2021 in avanti, di sistemi di riscaldamento basati sull’uso di fonti fossili”, si legge nel report. Certo è che con prospettive economiche generalizzate a tinte fosche, i governi di ogni singolo stato, Italia compresa, dovranno contribuire all'attuazione di questo ambizioso piano alleggerendo l'elevata pressione fiscale che oggi grava sulle proprietà immobiliari, per cercare di liberare investimenti e fondi privati che potrebbero contribuire in maniera determinante alla ripresa economica del paese, fondi che oggi giacciono in misura crescente sui conti correnti bancari degli italiani (+3 per cento nel 2020 sul 2019)! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_sergeychayko'>sergeychayko</a>
Immobiliare Ferroni
16 Dicembre 2020

Allerta recessione: cosa devono sapere gli acquirenti e i venditori sul mercato immobiliare

Alla fine dell'anno scorso, i dipartimenti di analisi e statistica delle principali istituzioni finanziarie ed immobiliari nazionali ed internazionali, scommettevano su una lenta ma costante ripresa del numero di compravendite del mercato residenziale italiano e di una timida ripresa delle quotazioni al metro quadrato degli immobili. Tutto ciò nonostante un quadro economico e politico europeo completamente da ridisegnare, dopo l'uscita del Regno Unito dalla compagine europea ed una Germania che, dopo aver inanellato anni di continua crescita economica ed export commerciale da record, conosceva per la prima volta preoccupanti segnali di flessione nei suoi inossidabili “trends”. Per la verità, il nostro scenario economico non era tale da giustificare particolari slanci di serenità ed ottimismo, ma tant'è. Dall'11 marzo di quest'anno, siamo bloccati nelle nostre case, in un paese che già arrancava per mantenere il passo degli altri inquilini della casa europea, costretto a fermarsi, spaventato dalla diffusione di una controversa epidemia mortale, e di fatto travolto da una recessione economica di cui ancor oggi non abbiamo una precisa percezione, ma che di certo ci imporrà pesantissimi sacrifici per poterne uscire. Le compravendite e i prezzi delle case diminuiranno? L'istituto Nomisma prevede, nello scenario peggiore, fino a 120.000 compravendite residenziali in meno per il mercato 2020, e fino al -10% di riduzione media dei prezzi delle case nel triennio fino al 2022. Nonostante i tassi d'interesse dei mutui bancari siano più bassi di sempre, è probabile che vi sarà un calo del capitale erogato dalle banche e della loro percentuale d'intervento nell'acquisto immobiliare. Quale sarà il comparto economico più danneggiato dalla pandemia? Il più colpito da questa situazione senza precedenti nell'epoca moderna, è senza dubbio quello legato al turismo, l'ospitalità e l'intrattenimento, che in Italia muove un indotto complessivo di 146 miliardi di euro (dati ISTAT 2015) ed ha un impatto complessivo sull'economia del nostro paese, tra PIL e occupazione, pari al 13% (dato del 2017 - Fonte WTTC). Dopo il terremoto finanziario provocato dal fallimento Lehman-Brother nel 2008, il nostro comparto immobiliare è riuscito in parte a risollevarsi e con esso l'intera economia, grazie soprattutto agli ingenti investimenti destinati ad alberghi, residence, camping, appartamenti turistici e B&B. Come si comporteranno i potenziali acquirenti ed i venditori? Molti potenziali acquirenti che avevano pianificato l'acquisto di una casa nel 2020, in questo momento si stanno domandando se l'azienda dove lavoravano “riaprirà i battenti” oppure no. Chiaramente questo quadro d'incertezza generale contribuirà a rimandare o peggio ad annullare il progetto d'acquisto di questa parte della popolazione. Molti proprietari altresì presenti da molto tempo sul mercato con la loro proprietà da vendere, potrebbero decidere di ritirarla in attesa di tempi migliori. Il mondo immobiliare italiano non ha la reattività di quello d'oltre oceano, capace di fluttuare quasi come un mercato azionario. Tale fenomeno replica peraltro le rispettive economie italiana ed americana, con la seconda che determina fortemente le scelte della prima grazie a politica, fiscalità e mondo del lavoro molto meno burocratizzati dei nostri e quindi più veloce a reagire e pianificare ogni ambito socioeconomico. Quali mercati immobiliari potrebbero essere maggiormente colpiti dalla recessione? I mercati che hanno più probabilità di essere colpiti dalla recessione, almeno inizialmente, sono quelli che dipendono fortemente da viaggi, turismo e ospitalità, quindi città d'arte e principali località turistiche, e soprattutto gli immobili di fascia alta o di lusso. Una casa milionaria non è esattamente una necessità e in genere essa richiede più tempo per essere venduta già in tempi normali. Chi tra i potenziali acquirenti investitori avesse investito i propri capitali nel mercato azionario potrebbe aver perso anche il 30/40%, a causa dal tracollo subito in borsa tra fine febbraio e fine marzo. E probabile che gli attori protagonisti di questo mercato immobiliare saranno: chi ancora avrà bisogno di una casa, ma in quota minoritaria, dato che oltre l'80% degli italiani una casa già la possiede, e chi sarà motivato a cercare il cosiddetto “affare”! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Copyright immagine: <a href='https://it.123rf.com/profile_paulfleet'>paulfleet</a>
Immobiliare Ferroni
21 Aprile 2020

Sei proprietario di una casa e la vuoi vendere al meglio? Applica queste 7 strategie!

Con una prospettiva per il mercato immobiliare italiano di lenta ma progressiva ripartenza, vediamo i modi in cui i venditori possono cercare di ottenere il miglior prezzo per la loro proprietà. Il nostro mercato, a differenza degli altri ed in particolare di quelli anglosassoni, non è ancora in grado di fornire quasi in tempo reale dei dati significativi su trends ed andamenti di: compravendite, prezzi e quotazioni al metro quadrato, mutui ipotecari ed altro. Grazie ad alcuni istituti di ricerca ed autorevoli portali immobiliari tra cui: Nomisma ed Immobiliare.it, Casa.it riceviamo delle utili indicazioni, in attesa dei dati ufficiali emanati dall'Agenzia delle Entrate. Sei proprietario di una casa e la vuoi vendere al meglio? Applica queste 7 strategie! Con una prospettiva per il mercato immobiliare italiano di lenta ma progressiva ripartenza, dove anche secondo il 2° Rapporto 2017 sul Mercato Immobiliare di Nomisma, nelle 13 grandi città monitorate dall’Osservatorio si registra una sostanziale stabilità dei prezzi delle abitazioni, esaminiamo i modi in cui i venditori possono assicurarsi di ottenere il miglior prezzo per la loro proprietà. 1. Menzionare le scuole Mentre la domanda di alloggi secondo Nomisma, attraverso un’indagine condotta su un campione rappresentativo di famiglie italiane, registra un sostanziale congelamento delle intenzioni di acquisto, la domanda di buone scuole non lo è. Se vivete in un'area o quartiere dove sono presenti istituti scolastici o università “eccellenti”, utilizzatelo come elemento di valorizzazione della vostra proprietà. Ciò è ancora più importante in concomitanza agli inizi di scuole e corsi di laurea. Tale elemento da noi non è ancora così determinante, ma in altri paesi del mondo tale aspetto rappresenta un 30-40% degli elementi che determinano la scelta, nelle menti degli acquirenti, dove acquistare casa. 2. Approfondire le possibilità urbanistiche concesse dai Comuni Ci sono molti modi per aggiungere valore a una proprietà senza dover spendere una fortuna in home staging o ristrutturazioni per presentare la casa al meglio. Uno è quello di approfondire e sviluppare le possibilità urbanistiche previste dai vari “Piani Casa” ed affini, in particolare per case indipendenti, ville, rustici e loro pertinenze e lotti di terreno edificabili, ottenendo già il permesso di costruire o l'approvazione del progetto. Questo piccolo investimento aiuterà gli acquirenti a vedere il pieno potenziale della vostra offerta e l'opportunità di aggiungere valore al loro prossimo investimento. 3. Partire da un prezzo di vendita reale In un mercato saturo di offerta, i potenziali acquirenti tendono ad escludere sistematicamente le offerte presenti da troppo tempo sul mercato o quelle ritenute, a torto o ragione, “fuori prezzo”. Richiedere valutazioni da agenti immobiliari esperti e che conoscono realmente il territorio e togliere dal prezzo di vendita iniziale qualche punto percentuale per competere al meglio con quanto già presente sul mercato. Andrete ad intercettare molte visite e potrete giocarvi al meglio le vostre possibilità di vendita. 4. Utilizzare degli incentivi Se volete ottenere una vendita rapida, offrite incentivi ai potenziali acquirenti che li possano “stuzzicare l'appetito”. Ci sono molte possibilità attuabili, ma ciò dipende dal singolo venditore. Alcuni venditori lasciano “optionals” aggiunti in un secondo momento all'immobile compresi nel prezzo come: impianti d'aria condizionata, stufe a pellet, impianti domotici, arredi o parti di essi, fino ad arrivare al pagamento della parcella del notaio, normalmente a carico dell'acquirente. Per gli immobili recentemente ristrutturati si potrebbero “girare” le detrazioni fiscali residue a nome del nuovo acquirente. 5. Frazionare lotto di terreno o immobili con terreni Se si dispone di una tenuta o di una casa con lotti di terreno significativi, considerare l'ipotesi di dividerli in modo tale da non pregiudicare l'interesse dell'immobile o della proprietà, bensì di rendere più accessibili e attraenti le superfici ed il prezzo richiesto. Tale ipotesi è applicabile anche nel caso di terreni edificabili o agricoli. Un questi ultimi due casi, nel primo si potrebbero invogliare più componenti dello stesso nucleo familiare ad effettuare l'acquisto, genitori-figli ad esempio, mentre nel secondo, l'idea di avere uno sconosciuto non gradito o un concorrente commerciale sul terreno agricolo confinante potrebbe indurre l'acquirente ad acquistare più del necessario. 6. Visite “open day” In Italia non è ancora entrato nelle abitudini di chi vende un'immobile, ma quando un'immobile è sul mercato, valutare di fare una o più giornate intere dedicate alla visita di esso. Questa strategia potrebbe: intercettare più acquirenti che hanno limitate possibilità temporali per vedere immobili. Gli acquirenti inoltre possono “vivere” più a lungo la casa e vederla in diversi momenti della giornata, magari in un ambiente rilassato e già predisposto all'accoglienza. Magari a qualcuno potrà dare fastidio, però la contemporanea presenza di più potenziali acquirenti potrebbe spingere il loro desiderio d'acquisto e fare un'offerta prima degli altri. 7. Avere fiducia nell'agente immobiliare incaricato Infine, l'agente immobiliare che avete scelto, tutte queste strategie ed altre, se è un professionista esperto e competente già le conosce e le applicherà di volta in volta nel modo migliore per arrivare a raccogliere la miglior offerta possibile. Il vostro agente ha attuato queste strategie centinaia e migliaia di volte prima. Sappiate che sul mercato, tutto può succedere, ma le cose migliori si verificano se si ha una buona strategia e la si implementa bene e con oculatezza. Siate pazienti, ascoltate i consigli e fidatevi dell'esperienza dell'Immobiliare Ferroni.  
Immobiliare Ferroni
29 Agosto 2017