Post Taggati

mercato immobiliare.

Nuovi trends del mercato immobiliare nella “Fase 2”

L'avvento della pandemia di coronavirus e la conseguente quarantena hanno letteralmente buttato all'aria milioni di piani finanziari di persone e famiglie, e tra questi certamente anche l'acquisto di una casa. Nel precedente post di aprile ho cercato di rispondere ad alcune delle domande che si stanno ponendo oggi la maggior parte delle persone, in merito ai nuovi scenari che si verranno a configurare nel mercato immobiliare del presente e nell'immediato futuro. Ora cercherò di approfondire due delle principali tendenze emerse in questo primo quadrimestre del 2020 nel mercato immobiliare locale e nazionale, ovvero: la migrazione dal condominio verso la casa indipendente o semi indipendente e la nuova ripartenza del mercato delle locazioni. Tutti noi difficilmente dimenticheremo i giorni passati in forzata quarantena impostaci a partire dai primi di marzo. Negli appartamenti, i nuclei familiari si sono trovati a dover condividere 24 ore su 24, per molti giorni consecutivi, ogni metro quadrato della propria abitazione. I più fortunati hanno potuto godere di uno sbocco quale un giardino o un terrazzo, ma la maggior parte delle famiglie ha potuto utilizzare a malapena uno o due balconi per poter prendere una “boccata d'aria”. Nel milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie italiane, hanno dovuto convivere tra l'altro: bambini, disabili, anziani ed animali domestici, ognuno con le proprie necessità forzatamente ridotte. Le cronache ci hanno raccontato come gli amministratori condominiali sono stati costretti ad intervenire con l'ausilio delle forze dell'ordine, in alcuni casi, per riportare a toni più consoni e distesi “il clima” degli abitanti nei palazzi. Dal 4 maggio, ovvero da quando hanno permesso la riapertura delle agenzie immobiliari, i telefoni hanno ripreso a squillare con richieste crescenti per valutazioni immobiliare di alloggi in condominio finalizzate alla vendita in cambio di villette a schiera, porzioni di tri/quadrifamiliare, fino ad arrivare a case singole “possibilmente” isolate! Il 2019 si è chiuso con un dato complessivo di compravendite residenziali in Italia di oltre 603.000 transazioni, dove i 2/3 di queste rappresentano la platea di acquirenti che hanno comprato la loro “Prima casa”. Nel 2020 è certo che il numero di transazioni totali sarà largamente inferiore all'anno scorso, già marzo 2020 registra solo a Verona – 45,5% rispetto allo stesso periodo all'anno precedente, ma la percentuale imputabile al cosiddetto “Mercato di scambio” legata alla “Prima casa” sarà ancor più alta, a patto che tali transizioni abitative abbiano successo, ovvero che si riesca a vendere il proprio immobile e a ricomprarne uno rispondente alle nuove necessità. Ciò infatti non è da considerare un fatto così scontato, se prendiamo in considerazione in particolare il passaggio da appartamento in condominio ad unità abitativa semi indipendente. L'offerta di appartamenti è destinata ad aumentare e ciò andrà a discapito del loro valore di vendita. Per contro se questo venditore/acquirente vorrà rimanere all'interno del proprio Comune di residenza, è probabile che dovrà effettuare un conguaglio sul prezzo della nuova casa o villetta, oppure dovrà cambiare Comune per cercare un prezzo d'acquisto prossimo a quanto realizzato dalla vendita. Di norma queste due combinazioni non sono così semplici da verificarsi, poiché dipendono a loro volta da ulteriori variabili, quali ad esempio: la necessità di accendere un mutuo, oppure la scelta di doversi trasferire a diversi km dalla precedente abitazione, con tutte le conseguenze nascenti. Per quanto riguarda l'altro trend preso in esame, ovvero il mercato delle locazioni tradizionali costituito dalle durate contrattuali classiche di 4 anni + 4 anni e 3 anni + 2 anni, negli ultimi 7/8 anni questo ha registrato una progressiva e costante decurtazione di unità residenziali da adibire a locazioni brevi e ad uso turistico. Dall'estate 2020, ma probabilmente anche per i prossimi 2/3 anni, registreremo un fenomeno di ritorno di questi alloggi al mercato locativo tradizionale. Nonostante quindi il probabile aumento dell'offerta immobiliare, i prezzi degli affitti contrariamente alla prassi non scenderanno, anzi tenderanno a salire, alimentati dal forte incremento della domanda e dalla buona/ottima qualità degli alloggi rinnovati di recente per “ingolosire” i turisti. Quale sarà la domanda che andrà ad alimentare questo trend? Sicuramente tutta la platea di pubblico che non troverà sul mercato dell'acquisto ciò che desidera, per varie ragioni, tutto il nuovo personale sanitario e scolastico che verrà integrato nelle strutture pubbliche e private a seguito del COVID 19, e tutti i vari quadri/dirigenti aziendali che verranno ricollocati sul territorio, una volta superati e metabolizzati i vari congedi parentali, casse integrazioni, smart working ecc.. In questo quadro estremamente complesso ed ancora in corso di definizione, anche a causa dei nuovi protocolli di sicurezza da seguire, sarebbe auspicabile e di grande aiuto per tutto il settore immobiliare una forte riduzione del cosiddetto “turismo immobiliare”, rappresentato da quella consistente parte di potenziali acquirenti o conduttori, che di fatto non hanno una reale necessità di cambiare casa, ma che altresì visitano senza mai concludere decine di agenzie immobiliari nel corso dell'anno, andando a vedere, solo per pura curiosità, ogni nuovo immobile disponibile sul mercato! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
24 Maggio 2020

Ha ancora senso determinare il Valore di una Casa per Metro Quadrato?

Viviamo un momento storico dove l'offerta del mercato immobiliare è di gran lunga superiore alla domanda e necessità d'acquisto. Nonostante una significativa riduzione dei prezzi delle case registrata negli ultimi 10/15 anni ed un costo del denaro ai minimi storici, leggiamo a momenti alterni di una timida ripresa delle compravendite, ma con numeri ancora molto distanti dai valori massimi registrati nei prima anni 2000. Nel mentre, molti punti fermi, certezze, teorie e strategie nel mondo finanziario ed immobiliare sono state riviste e rimodulate a seguito dello “tsunami finanziario americano” del 2008. In questo nuovo scenario ha ancora senso determinare il valore - prezzo di vendita di una casa per metro quadrato? Ancor oggi la maggior parte dei siti web, portali immobiliari e riviste immobiliari indicano la superficie in metri quadrati come secondo parametro, dopo il prezzo, quale elemento di ricerca per individuare le proposte più interessanti nei lunghi elenchi. Molti potenziali acquirenti considerano la superficie e il rapporto prezzo/metro quadrato come fattore determinante per decidere o meno di visitare una casa. Ma ciò non significa che sia l'unico modo, il più accurato e completo per determinare il valore di una casa e confrontarlo con altre. Perché? Semplicemente perché tutte le case sono diverse. La maggior parte delle volte, quando si valuta un'abitazione, possono esserci differenze da piccole a significative. Il valore-prezzo per metro quadrato rappresenta solo una variabile: la dimensione. Ci sono molte altre variabili che possono influenzare il valore della casa. Quali sono? Vediamole insieme. Perché il prezzo per metro quadrato non è un buon indicatore di valore? Le case sono costruite e quindi disponibili: in diversi stili e tipologie, in diverse epoche di costruzione, costruite con materiali diversi, dotate di servizi diversi ed in diverse ubicazioni geografiche. Ogni elemento ha un profondo effetto sul valore-prezzo complessivo di una casa e non ha nulla a che fare con le dimensioni. Il prezzo per metro quadrato inoltre non tiene conto di eventuali migliorie apportate e/o ristrutturazioni. Una cucina nuova o un nuovo impianto di condizionamento aggiungeranno valore ad una casa senza modificare la metratura complessiva della proprietà. Pertanto, due case possono avere esattamente la stessa dimensione, ma possono apparire completamente diverse all'interno. Quali sono i migliori modi per determinare il valore di una casa? Ora che abbiamo chiarito il motivo per cui il prezzo per metro quadrato non è un indicatore accurato di valore, esaminiamo due modi in cui puoi ottenere un'idea migliore di ciò che vale la tua casa. 1. Il metodo migliore per determinare il valore di una casa è il metodo del confronto. Questo è ciò che gli agenti immobiliari, periti e tecnici del settore fanno quando devono calcolare i prezzi per una quotazione. Il confronto di case simili nella stessa zona, in un raggio di 500mt., vi darà la migliore lettura sul valore reale in quel determinato mercato. Quando si misura il valore della propria casa, bisognerebbe cercare innanzitutto stili e tipologie di proprietà simili (ad esempio, appartamenti in condominio o in villetta a schiera). Una volta individuati e confrontati stessi stili di immobili, si inizia a valutare gli elementi specifici della casa confrontando ad esempio stesso numero di camere da letto, bagni e garage, giardini, affacci/vista ecc.. Quindi, prendiamo in considerazione eventuali ristrutturazioni e servizi opzionali come aria condizionata, impianto antifurto ecc.. Se una proprietà viene completamente ristrutturata con nuovi infissi, impianto elettrico domotico ecc.. sarà necessario tenerne opportunamente conto in sede di valutazione del prezzo. Scegliendo case simili, è consigliabile tenere conto delle seguenti variabili: Posizione, dimensione, numero di camere e bagni, condizione / stato d'uso, piano, servizi opzionali/accessori, terreno in caso di ville o case mono/bi/trifamiliari ecc.., vista/panorama/affaccio 2. Un'analisi di mercato comparabile. Si può effettuare una ricerca anche da soli cercando in vecchie riviste del settore (sei mesi - max un anno, non più vecchie) o archivi informatici tipo quelli dell'Agenzia delle Entrate (OMI) della propria città, ma la migliore scelta per ottenere dati accurati sarà di rivolgersi ad un professionista immobiliare competente ed esperto. Applicando questo metodo otterremo informazioni molto più generiche e quindi imprecise, in quanto questi tabulati non riportano dettagli precisi come il piano di una casa o i servizi – accessori di cui essa dispone esprimendo in tal modo un puro valore medio matematico. In merito anche alle ubicazioni o zone, in alcune grandi realtà metropolitane, i quartieri rappresentano delle “città nella città”, ma all'interno di essi le differenze tra una via o una piazza sono talvolta rilevanti. Nei paesi anglosassoni esistono delle figure professionali come periti indipendenti o società che effettuano perizie immobiliari indipendenti. Tali figure accreditate ed autorevolmente riconosciute dai singoli stati, esprimono e fissano il valore di mercato all'immobile nella vendita che dovrà poi essere riproposto dagli agenti immobiliari. Tali “reports” fotografano in modo accurato e realistico la condizione dell'immobile evidenziando oggettivamente ogni pregio e difetto dello stesso. In Italia tale attività dovrebbe essere svolta da “periti esperti del Tribunale” che di fatto intervengono solo in occasione particolari come procedure fallimentari, ecc.., o se chiamati in causa durante contenziosi civili e penali da giudici, pubblici ministeri e avvocati di parte. Tuttavia il loro ruolo, la loro terzietà e dedizione non è paragonabile a quella anglosassone, poiché gli stessi sono contemporaneamente professionisti iscritti a ben più prestigiosi e remunerativi albi professionali quali geometri, architetti, ingegneri, dove esercitano prevalentemente la loro attività. Va sottolineato inoltre, per dovere di cronaca, che la qualità e quantità di dati/informazioni a disposizione di tali tecnici, sono molto diversi e talvolta molto difficilmente reperibili in Italia, quasi in tempo reale e facilmente ottenibili invece nei paesi anglosassoni. Le considerazioni espresse in questo articolo sono un tentativo di spiegare, dopo oltre 22 anni di attività nel settore, perché talvolta case simili tra loro vengono vendute a prezzi significativamente diversi. Ricordiamoci sempre che i presupposti di una vendita effettuata entro 90/120 gg ed a valori di mercato partono da una corretta valutazione iniziale effettuata da professionisti esperti. I venditori pensano sempre che la loro casa valga più del valore effettivo di mercato, a causa del loro attaccamento personale. In effetti, è difficile ridimensionare anni o decenni di ricordi in una casa ad un numero. È anche difficile accettare che la tua casa valga meno di quello che l'hai pagata, o che puoi limitarti a realizzare solo parte del prezzo delle ristrutturazione che hai effettuato. In media, i lavori di ristrutturazione raccoglieranno solo un ritorno sull'investimento del 64% (dato ricavato da statistiche americane del settore immobiliare), anche se questo varia in base al tipo di intervento che hai effettuato. In conclusione, poiché la stragrande maggioranza delle operazioni di compravendite residenziali vengono effettuare tra due soggetti privati, ricordiamoci che queste vengono fatte “a corpo e non a misura”! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
20 Settembre 2018

Il Mercato Immobiliare Italiano è davvero ripartito?

Riprendendo ed analizzando le riflessioni fatte nell'articolo apparso sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” del 12 ottobre del giornalista Emiliano Sgambato, viene da porsi la domanda: ma il mercato immobiliare italiano è veramente ripartito? In merito a quest'argomento si è gia scritto molto nel corso dell'anno. Abbiamo visto numerose statistiche e previsioni tutte orientate all'ottimismo, con incrementi di compravendite e mutui erogati dalle banche. Quindi leggo che dalle statistiche diffuse dal Notariato, in occasione del 52esimo Congresso nazionale in corso a Palermo, “il 55% degli acquisti di fabbricati (incluse le pertinenze come box e cantine) avviene per una cifra al di sotto dei 100mila euro e nel 56,5% dei casi si richiede l’applicazione dei benefici fiscali prima casa”. Questo dato conferma una tendenza che negli ultimi 2/3 anni rilevo anche nella zona dove opero prevalentemente, ovvero la città di Verona. Ciò non vuol dire che non si effettuano più operazioni immobiliari per importi di 300mila euro, 500mila euro o per importi superiori, semplicemente queste sono più episodiche ed occasionali di qualche anno fa. Un altro fatto rilevante, apparso nello scenario immobiliare italiano, espressione del momento economico difficile del nostro paese, è l'esplosione di proposte immobiliari “arrivate”alle aste giudiziarie e fallimentari. Non tutte per la verità rappresentano, a mio avviso, delle “cosiddette” occasioni, ma solo per il fatto di essere proposte dai Tribunali, le devono per forza essere per l'immaginario collettivo! Molti potenziali acquirenti, con budget prevalentemente medio bassi, incuriositi da questo fenomeno, hanno grandi aspettative in questo nuovo “discount immobiliare”per la ricerca di una casa da abitare o per fare trading. In attesa che l'anno si concluda e che quindi si possano analizzare dei dati completi e definitivi, scendendo più nel dettaglio delle statistiche notarili ottenute elaborando i dati in possesso del 92% dei notai in esercizio nel primo semestre 2017, sono state effettuate a livello nazionale 401.432 compravendite di beni immobili, terreni agricoli compresi. Di queste 300.929 hanno riguardato i fabbricati residenziali destinati ad abitazione e locali pertinenziali, cioè box, cantine e posti auto. Potremmo parlare di una ripartenza del mercato, a mio avviso, quando e soltanto: a fronte di un ritorno all'acquisto di case, da parte degli italiani e/o di investitori stranieri, nelle tante famose località di mare, lago, montagna ecc.....tasse permettendo, quando verranno vendute le oltre 450.000 case nuove, finite ed invendute, oggi presenti e disponibili nel nostro paese. quando società, professionisti ed aziende torneranno ad acquistare immobili direzionali, commerciali e produttivi. Perchè ciò accada, c'è bisogno che l'economia riparta seriamente, non dello zero virgola per cento e che la gente, ma soprattutto i giovani, abbiano un posto di lavoro che garantisca loro uno stipendio tale da poter giustificare, per almeno vent'anni, una “scommessa economica” chiamata mutuo! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
16 Ottobre 2017
Mercato immobiliare, le grandi città trainano le compravendite
aside

Mercato immobiliare, le grandi città trainano le compravendite, +8,6% nel I trimestre

Buone notizie per il mercato immobiliare italiano; le grandi città trainano il mercato immobiliare. Secondo i dati dell'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate infatti, il mercato immobiliare nazionale è ancora in crescita nel primo trimestre del 2017. Il settore delle abitazioni cresce dell'8,6%, con rialzi a doppia cifra per le compravendite di abitazioni nelle città di Firenze, Genova, Milano e Roma. Ancor più sostenuta è la crescita dei vani accessori. Cantine e soffitte, nel primo trimestre 2017 guidano la crescita con un +17%, mentre per garages e posti auto risulta un aumento in linea con quello delle abitazioni (+8,7%). In crescita anche gli scambi nel settore terziario-commerciale (+10,8%) e in quello produttivo (+12,2%). Nel primo trimestre 2017 le abitazioni compravendute sono state 122mila, quasi 10mila in più rispetto allo stesso periodo del 2016, con una crescita dell'8,6%. Analizzando nel dettaglio i dati delle transazioni, a mostrare un tasso di variazione più elevato, seppur riferito ad un più basso numero di scambi, sono state le isole, con un +11,9%. Al nord, i rialzi sono stati vicini al 10%, prossimi all'8% al centro, mentre al sud gli scambi sono saliti del 5,1%.
Immobiliare Ferroni
2 Agosto 2016