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mercato immobiliare Verona e Provincia 2017.

Rigenerazione urbana. Verona cosa sta aspettando?

Uno dei temi di maggior attualità e dibattuti del momento, a livello nazionale ed internazionale, è quello della riqualificazione e della cosiddetta rigenerazione urbana. Il nostro paese è tra quelli più coinvolti e che necessita maggiormente di una nuova pianificazione in tal senso, dal momento che dispone di milioni di metri quadrati tra vecchie aree e distretti industriali che una volta rappresentavano il cuore pulsante della nostra industria manifatturiera e di trasformazione, tanto apprezzata a livello internazionale e che ora, a causa di una catastrofica politica di delocalizzazione che ha innescato una massiccia deindustrializzazione, ha lasciato sul territorio dei fantasmi urbani e suburbani abbandonati e fatiscenti che potrebbero con la loro riconversione generare uno straordinario volano per l'economia, l'occupazione e la fruibilità alla popolazione di nuovi spazi ripensati ed adeguati alle esigenze sociali del presente e di un immediato futuro. Anche Verona in tal senso porta in dote un patrimonio immobiliare interessante da rimodellare e da riportare a nuova vita, che potrebbe contribuire così a rilanciare una nuova e migliore qualità della vita per i propri cittadini e per riportare ai fasti di un tempo una città in piena decadenza e che negli ultimi vent'anni anni ha perso importanti leaderships finanziarie ed industriali. Sembra quasi che in tale periodo vi sia stato più un meticoloso tentativo volto alla cancellazione dalla nostra memoria storica riferita a delle aree di straordinario interesse storico architettonico, piuttosto che assecondare la necessità locali o un ambizione del momento di qualche velleitario imprenditore. Mi riferisco ad esempio al sito delle Cartiere di Verona tra via Basso Acquar e viale Piave, ed all'ex sito del lanificio Tiberghien tra i quartieri di borgo Venezia e San Michele Extra, ma vi sono molte altre aree all'interno dei nostri quartieri, magari meno note, attorno alle quali poi essi si sono sviluppati. Nella migliore delle ipotesi la nostra città sembra arrivare affannosamente e tardivamente a trovare soluzione rispondenti alle nostre esigenze, e quando miracolosamente ci riesce, ci propone delle opere superflue o peggio ancora inutili. Basti pensare al “laboratorio di sperimentazione urbano”di Verona Sud, che avrebbe dovuto rappresentare la versione veronese del quartiere parigino de “La Defanse” e che invece si è materializzato nell'ennesima accozzaglia di aree commerciali, direzionali e ricettive. Un altro tema irrisolto da decenni a Verona è il problema del traffico ed i mezzi di trasporti di cui una città moderna dovrebbe disporre. E' sotto gli occhi di tutti la miserevole vicenda legata al “filobus” che unitamente al leggendario “tunnel delle Torricelle” contribuiscono con la loro “non realizzazione” a penalizzare la nostra qualità dell'aria ed a svilire la credibilità in tema di servizi al cittadino offerti dalla nostra bella città. A distanza di decenni si continua ad edificare consumando irrimediabilmente territorio piuttosto che trasformare oculatamente l'esistente e si insiste a non dotare di un piano di trasporto pubblico efficace, moderno e poco impattante la nostra millenaria città, che sta soffocando per colpa di un crescente inquinamento combattuto ancora ipocritamente con “targhe alterne” o limitazioni di circolazione ai veicoli “euro 3,4,5..... Vediamo ore come si è scelto di riqualificare due realtà strategiche di Verona: l'ospedale di borgo Trento e l'università nel quartiere di Veronetta, ovvero due interventi iniziati qualche anno fa. Si è scelto di concentrare il polo ospedaliero nel centrale quartiere di borgo Trento realizzando ex novo interi edifici. Perchè non realizzare nel contempo anche un parcheggio in grado di risolvere un tutto o in parte il problema di parcheggio per i residenti che vivono nel quartiere? Le ex caserme austriache a ridosso del polo universitario sono state indiscutibilmente ben recuperate, tuttavia nelle aree circostanti di pertinenza si è pensato di realizzare del costosi ed antiestetici condomini residenziali destinati al mercato immobiliare, anziché realizzare una moderna cittadella pensata alla corposa compagine studentesca proveniente da tutta Italia e non solo. Perché? La speranza è che anche a causa della pandemia sanitaria che stiamo vivendo, tra chi possiede determinate aree in procinto di intervento di riqualificazione e l'amministrazione comunale vi sia un pragmatico e lungimirante dialogo affinché termini o si riduca la possibilità di creare opere o servizi inutili o fini a se stessi. Vi sono ai nastri di partenza centinaia di migliaia di nuovi appartamenti, molti dei quali in queste ex aree dismesse. Chi comprerà questi nuovi alloggi dai più strampalati stili architettonici? Le banche concedono finanziamenti con grande parsimonia, a differenza del passato. A Verona si passano di mano circa 3200/3400 appartamenti l'anno e vi sono oltre 20.000 abitazioni sfitte o invendute. I numeri dovrebbero dar conforto nella riflessione. Ritorniamo a realizzare ciò che veramente serve ed a farlo fatto bene affinché duri, creando valore e qualità degna della nostra tradizione, anziché realizzare il solito “hard discount immobiliare”. Forza Verona, esci da un anonima mediocrità...ce la puoi fare. In fin dei conti già i Romani, i Longobardi, gli Scaligeri, i Veneziani e gli Austriaci in passato hanno creduto in te! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
23 Novembre 2020

Il mercato immobiliare a Verona e Provincia nel 2017 – Dati definitivi

Il 22 maggio 2018 l'Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati relativi alle operazioni di compravendita immobiliare in Italia registrate dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) nell'anno 2017. Le compravendite residenziali l'anno scorso sono aumentate del 4,9% rispetto al 2016, facendo registrare 542.480 transazioni. Nonostante il dato positivo, l'incremento registrato è nettamente inferiore al 18,6% del 2016/2015. Il rapporto dell'OMI, conclude l'analisi del trend affremando che: ”Dovremmo quindi attenderci, nel prossimo futuro, il perdurare della crescita moderata degli scambi di abitazioni e probabilmente una condizione di stazionarietà sul versante dei prezzi“. A tal proposito è forse utile ricordare alcuni numeri significativi del mercato immobiliare residenziale degli ultimi 18 anni. Il picco più alto in Italia è stato raggiunto nel 2006 con 869.307 transazioni - di cui 3492 a Verona, mentre il picco più basso è stato raggiunto a livello nazionale nel 2013 con 403.325 transazioni, mentre a Verona si è registrato nell'anno precedente con 1958 transazioni. Analizzando nel dettaglio le performance della provincia di Verona dell'anno scorso, la crescita delle transazioni è stata del 7,8% quindi migliore del dato medio nazionale con 10.379 registrate, confermando il trend di crescita nel numero delle transazioni seppur più contenuto rispetto al periodo 2016/2015. Il primato del numero di compravendite lo registra il nostro capoluogo di provincia. Il Comune di Verona infatti registra 3192 operazioni concluse, con un 8% di incremento rispetto al 2016. La micro zona cittadina identificata dall'OMI che detiene il primato di operazioni nel 2017 è stata Chievo, Saval, b.go Milano, b.go Nuovo e S.Massimo. Interessante ai fini statistici, da rilevale il forte calo di operazioni registrate nel quartiere centrale di Veronetta, che ha perso un 26% di compravendite rispetto al 2016. Altra curiosità statistica significativa è relativa alle quotazioni immobiliari medie in euro al mq nelle micro aree della provincia di Verona. Secondo l'OMI, il primato lo scorso anno è andato alla “zona Lago” con un valore medio al mq nelle compravendite registrate di €2.162,00, seconda la zona del "Comune di Verona" con €1.776/mq e terza, molto distanziata, la “zona Valpolicella” con €1.380,00/mq. La zona definita dall'OMI come “Comuni della Cintura” come Grezzana, Bussolengo, Pescantina, Sommacampagna, Sona, Castel D'Azzano e Buttapietra, ha perso il 3,73% in termini di quotazione in euro al mq nelle compravendite registrate nel corso del 2017 rispetto al 2016. Nel "Comune di Verona" il primato della quotazione immobiliare spetta alla zona Centro Storico, Santo Stefano, Santa Maria Rocca Maggiore e lungadige Porta Vittoria, con queste ultime quattro micro aree nella zona che noi definiamo in realtà come "Veronetta", con un valore medio al mq nelle compravendite registrate nel 2017 di €3.358,00, seconda la zona b.go Trento, Pindemonte, Valdonega con €2.367,00/mq e terza, la zona San Zeno, Porta Palio, Valverde, Cittadella, Porta Nuova (Dentro Mura) con €2.100,00/mq. Il quartiere centrale di Veronetta, ha perso il 6,7% in termini di quotazione in euro al mq nelle compravendite registrate nel corso del 2017 rispetto al 2016. Le quotazioni immobiliari medie in euro al mq registrate nel capoluogo l'anno scorso sono le stesse registrate nel 2004. In questo quadro generale ricordiamo che l'attuale stock immobiliare residenziale nuovo ed usato disponibile sul mercato nel Comune di Verona è di 20.000 immobili circa.  Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate
Immobiliare Ferroni
3 Giugno 2018