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Mercato immobiliare italiano 2020 – 2030

Continua l'ottimismo e l'euforia nel mercato immobiliare italiano, alla luce dell'ennesimo incremento delle compravendite registrate nel 2018 rispetto all'anno precedente con un valore complessivo di 578.647 (residenziale, commerciale, pertinenze, ecc.) pari ad un +6,5% rispetto all'anno precedente, quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo. Ricordo che l'apice di tale parametro era stato raggiunto nel 2006 con 845.051 transazioni. Tutto bene quindi, non proprio! Il mercato immobiliare italiano poggia su fondamenta fragili. Senza fare riferimento alle criticità idrogeologiche e sismiche del nostro territorio, le dinamiche che determinano o motivano le persone ad acquistare o a vendere un immobile, sono storicamente riconducibili ai seguenti fattori: • incremento/decremento della fiducia circa il futuro (lavoro, salute, finanza, ecc.), • incremento/decremento dell’imposizione fiscale sugli immobili, • incremento/decremento della volatilità di investimenti alternativi (azioni, fondi, ecc.), • incremento dell’inflazione (casa = bene rifugio), • incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • incremento/decremento del costo del danaro (cioè della rata mensile del mutuo), • incremento/decremento della facilità nell’ottenere finanziamenti per acquistare casa, Ma il dato che influenza maggiormente le scelte d'acquisto di un immobile, a prescindere dalla sua destinazione d'uso, rimane principalmente l'ottenimento di un mutuo. Il comparto residenziale, ovvero il mercato prevalente del nostro paese, nel 2018 ha registrato circa 283 mila acquisti di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, in aumento rispetto al 2017 dell’8,8%, ma sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle acquistate grazie ad un mutuo, hanno riguardato circa il 55% degli scambi. Dopo questa doverosa panoramica sul recente passato, le analisi formulate da importanti società finanziarie internazionali in merito alle prospettive del mercato immobiliare italiano, delineano degli scenari abbastanza diversi dagli attuali, e sicuramente peggiorative rispetto al presente relativamente alle compravendite. Questo a causa dei seguenti fattori: • calo demografico della popolazione, • nr. di nuclei familiari pressoché stabile, almeno dal 2012 ad oggi, • la fusione in grandi gruppi bancari con conseguente drastica riduzione delle realtà bancarie del territorio, che selezioneranno sempre più la clientela richiedente un mutuo al fine di ridurre le loro sofferenze, NPL ecc..., • invecchiamento della popolazione, incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • impatto delle variazioni in decremento del reddito medio percepito dalla popolazione a causa della precarietà lavorativa, disoccupazione, ecc.., • incremento costi di costruzione/ristrutturazione per realizzare immobili con prestazioni energetiche elevate e conseguente incremento medio dei valori al mq. Alla luce di tali fattori, il mercato immobiliare dovrà essere in grado di recepire le mutate condizioni in particolar modo legate alla disponibilità economica degli acquirenti, ai nuovi nuclei familiari, spazi abitativi ridotti rispetto al passato capaci di prevedere anche spazi dedicati all'attività lavorativa in funzione dei nuovi modi di lavorare “a distanza”, all'età media degli acquirenti probabilmente più anziana e quindi con specifiche necessità funzionali. E' probabile quindi che l'altissimo tasso di proprietà immobiliare vantato dal popolo italiano, il secondo al mondo dopo il Giappone, nei prossimi anni vedrà una sensibile migrazione a favore della locazione. Ciò dipenderà principalmente, come detto, dalla capacità del mercato immobiliare e degli attori che lo determinano di realizzare proposte immobiliari realmente innovative e il più possibile rispondenti alle mutate necessità e possibilità della popolazione. Solo così l'attuale trend di crescita potrà essere mantenuto. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
25 Maggio 2019

Il Mercato Immobiliare Italiano è davvero ripartito?

Riprendendo ed analizzando le riflessioni fatte nell'articolo apparso sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” del 12 ottobre del giornalista Emiliano Sgambato, viene da porsi la domanda: ma il mercato immobiliare italiano è veramente ripartito? In merito a quest'argomento si è gia scritto molto nel corso dell'anno. Abbiamo visto numerose statistiche e previsioni tutte orientate all'ottimismo, con incrementi di compravendite e mutui erogati dalle banche. Quindi leggo che dalle statistiche diffuse dal Notariato, in occasione del 52esimo Congresso nazionale in corso a Palermo, “il 55% degli acquisti di fabbricati (incluse le pertinenze come box e cantine) avviene per una cifra al di sotto dei 100mila euro e nel 56,5% dei casi si richiede l’applicazione dei benefici fiscali prima casa”. Questo dato conferma una tendenza che negli ultimi 2/3 anni rilevo anche nella zona dove opero prevalentemente, ovvero la città di Verona. Ciò non vuol dire che non si effettuano più operazioni immobiliari per importi di 300mila euro, 500mila euro o per importi superiori, semplicemente queste sono più episodiche ed occasionali di qualche anno fa. Un altro fatto rilevante, apparso nello scenario immobiliare italiano, espressione del momento economico difficile del nostro paese, è l'esplosione di proposte immobiliari “arrivate”alle aste giudiziarie e fallimentari. Non tutte per la verità rappresentano, a mio avviso, delle “cosiddette” occasioni, ma solo per il fatto di essere proposte dai Tribunali, le devono per forza essere per l'immaginario collettivo! Molti potenziali acquirenti, con budget prevalentemente medio bassi, incuriositi da questo fenomeno, hanno grandi aspettative in questo nuovo “discount immobiliare”per la ricerca di una casa da abitare o per fare trading. In attesa che l'anno si concluda e che quindi si possano analizzare dei dati completi e definitivi, scendendo più nel dettaglio delle statistiche notarili ottenute elaborando i dati in possesso del 92% dei notai in esercizio nel primo semestre 2017, sono state effettuate a livello nazionale 401.432 compravendite di beni immobili, terreni agricoli compresi. Di queste 300.929 hanno riguardato i fabbricati residenziali destinati ad abitazione e locali pertinenziali, cioè box, cantine e posti auto. Potremmo parlare di una ripartenza del mercato, a mio avviso, quando e soltanto: a fronte di un ritorno all'acquisto di case, da parte degli italiani e/o di investitori stranieri, nelle tante famose località di mare, lago, montagna ecc.....tasse permettendo, quando verranno vendute le oltre 450.000 case nuove, finite ed invendute, oggi presenti e disponibili nel nostro paese. quando società, professionisti ed aziende torneranno ad acquistare immobili direzionali, commerciali e produttivi. Perchè ciò accada, c'è bisogno che l'economia riparta seriamente, non dello zero virgola per cento e che la gente, ma soprattutto i giovani, abbiano un posto di lavoro che garantisca loro uno stipendio tale da poter giustificare, per almeno vent'anni, una “scommessa economica” chiamata mutuo! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
16 Ottobre 2017