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LA CASA E’ ANCORA UN BENE RIFUGIO?

Prima di addentrarci nell'analisi e nell'evoluzione del concetto, vediamo cosa vuol dire “bene rifugio”. La Treccani propone questa definizione: “Categoria di beni che il risparmiatore ritiene sia in grado di preservare la ricchezza reale nel tempo e, in periodi di inflazione, di conservare il valore reale dell’oggetto acquistato. Essi non sono esposti a perdite in conto capitale per la fluttuazione dei loro prezzi, in quanto sfuggono alla svalutazione o la subiscono in misura minore del denaro liquido, pertanto, vengono richiesti in quanto considerati meno soggetti alle conseguenze di una crisi economico-finanziaria. Possono essere inclusi nella categoria dei beni rifugio gli immobili, l’oro, le materie prime preziose come argento o platino, le opere d’arte, i gioielli, gli oggetti preziosi e così via. Ma possono essere considerati tali anche le valute forti o i titoli di Stato di Paesi con le economie più stabili. In periodi di crisi economica, sussiste il rischio che il loro acquisto possa innescare un eccesso di domanda e una bolla speculativa, che potrebbe favorire proprio la fluttuazione e l’instabilità dei prezzi da cui il risparmiatore voleva rifuggire con l’acquisto di tali ritenuti sicuri. Alla luce di quanto sopra espresso, la risposta alla domanda formulata nel titolo a mio avviso dovrebbe essere SI, ma fino al 2008 ovvero fino a quando Lehman Brothers, una delle più grandi banche d'affari di New York, avviò la procedura fallimentare. La bancarotta segnò l'inizio di una pesante crisi economica globale. Fino al allora, tutti noi eravamo abituati a convivere con una “sana” inflazione determinata da una continua crescita economica che induceva l'incremento dei prezzi di beni e servizi tra cui i valori immobiliari. Dopo il 2008 la risposta al quesito iniziale si è progressivamente modificata arrivando all'attuale “NO non più, salvo eccezioni”. Quali sarebbero queste eccezioni? Ubicazione, tipo di casa e dimensione assumono un importanza determinante nella protezione e la crescita del capitale investito nell'immobile. In un quadro di crescita economico finanziario a velocità variabile, tra USA, Europa ed Asia, il nostro paese si è contraddistinto per una continua ed inesorabile decrescita, nonostante la casa sia sempre stata il punto fermo nella vita di circa 80 italiani su 100. Le basi di riflessione su cui poggia la tesi dell’investimento in immobili quali “beni rifugio” devono essere necessariamente riconsiderate. Si riteneva che il mercato immobiliare, non risentisse di turbolenze economico-sociali ed instabilità politica di un paese, della finanza globale connessa a volatilità estrema, bensì soltanto dalla famosa legge della domanda e dell’offerta. Invece “il mattone” non si è dimostrato così impermeabile a tali fattori. Va inoltre considerato il diffuso e dissennato consumo di territorio perpetrato ovunque in Italia da nord a sud, a partire dal secondo dopoguerra fino ad oggi e la conseguente rapidità con cui sempre più aree urbane si sono sviluppate espandendo i limiti territoriali delle città. Ciò ha determinato mediamente una riduzione sensibile dei prezzi medi al metro quadrato, soprattutto degli immobili non recenti, lontani anni luce dagli attuali standard di qualità dei materiali di costruzione impiegati e performance energetiche, una riduzione delle dimensioni medie delle abitazioni seguendo il trend del calo demografico e della conseguente riduzione dei nuclei familiari. La classica domanda che un risparmiatore di solito si pone è la seguente: se ho 150/200.000 euro da investire, avendo già una prima casa, quanto conviene acquistare un secondo immobile affinché il mio capitale sia protetto ed allo stesso tempo aumenti di valore nel tempo e produca anche una rendita? Non esiste una risposta universale valida per tutti. Prima di tutto bisognerebbe domandarsi cosa ci si aspetta dall'investimento che vogliamo fare, perché trattandosi di un capitale immobilizzato è difficile da rendere liquido in tempi brevi, come può essere ad esempio un fondo d’investimento dal quale possiamo uscire in tre/quattro giorni, in caso di necessità improvvise ed anche soltanto per una parte del capitale investito, cosa non attuabile se possediamo un immobile. Gli immobili consentono di creare rendite se posti in locazione ed uno dei vantaggi è che nel malaugurato caso di una pesante svalutazione del valore di mercato, la rendita in valore assoluto non muta, fino a quando rimane il conduttore; diciamo che potremmo paragonare un’immobile ad un’obbligazione a tasso fisso con cedola su valore nominale che nel nostro caso sarebbe il valore di acquisto del bene. E come per le obbligazioni il valore di mercato dell'immobile può oscillare. Il “mantra” ripetuto dal mondo finanziario è “diversificare” il capitale da investire per “spalmare” il cosiddetto rischio. Anche per la casa sarebbe auspicabile dividere il capitale a disposizione effettuando più acquisti in diverse zone della città/periferia o provincia, dividendo in tal modo il rischio che una zona specifica prescelta venga compromessa in termini di “appeal” dal mercato a causa di scelte attuate da amministrazioni pubbliche, attività commerciali, traffico, inquinamento, ecc... Valutare soluzioni nuove o completamente da ristrutturare. Nel primo caso avremo una garanzia decennale sul bene prodotta direttamente dal costruttore e molti “anni di grazia” da manutenzioni straordinarie. Nella seconda ipotesi d'acquisto, possibilmente effettuata ad un adeguato valore allo stato dell'immobile, andremo noi in base ai nostri obbiettivi e possibilità economiche a plasmare l'investimento. Scegliendo di comprare in zone apprezzate del mercato, come centri storici o note località turistiche o collocate a ridosso di luoghi ad elevato interesse come Università, ad esempio, anche a fronte di un iniziale incremento di spesa talvolta significativo, le statistiche storiche mostrano un maggior mantenimento di valore della casa nelle fasi di mercato ribassista. Alla luce di queste considerazioni, quando si vuole investire capitali in immobili principalmente a fini di protezione, visto che abbiamo analizzato l’oggetto del contendere come “bene rifugio”, esso conviene a chi ha disponibilità di liquidità in eccesso ed ha una prospettiva di mantenere il bene per almeno 5/7 anni. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto: Pixabay - Mohamed Hassan 3229757 Foto di <a href="https://pixabay.com/it/users/mohamed_hassan-5229782/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=3229757">mohamed Hassan</a> da <a href="https://pixabay.com/it/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=3229757">Pixabay</a>
Immobiliare Ferroni
22 Marzo 2022

Quale futuro per i mini appartamenti?

I mini appartamenti, tipicamente mono e bilocali, sono tipologie abitative entrate di recente nel panorama immobiliare, soprattutto nelle città di provincia come Verona dove, a partire dagli anni '90 nelle nuove costruzioni, queste soluzioni hanno trovato un crescente spazio e gradimento nel pubblico. Nelle grandi città tali soluzioni erano già presenti da almeno 10-15 anni ad uso e consumo di lavoratori fuori sede e studenti universitari. Nel tempo questi mini appartamenti hanno attratto molti degli investitori tradizionali che volevano diversificare le loro risorse allocate nel classico investimento finanziario rappresentato dai “B.O.T.” acquistati tramite la propria banca, scoprendo la piacevole sorpresa dovuta all'inflazione che all'epoca, in alcune zone della città, poteva generare una rivalutazione del capitale immobiliare anche del 5-6% annuo ed una redditività locativa del 3-4% annuo lorda. Fino agli anni della nota crisi finanziaria partita dagli Usa a fine del 2007 in seguito al fallimento della banca Lehman Brothers, i mini appartamenti hanno rappresentato un ottimo e sicuro investimento. Chi li aveva acquistati prima del passaggio monetario da Lira ad Euro avvenuto nel 2002, si è addirittura trovato con il raddoppio di valore del capitale investito in precedenza. Nel periodo storico compreso tra la fine degli anni '90 ed i primi anni del nuovo millennio, molti soggetti “addetti ai lavori e non” sono approdati al mondo del trading immobiliare, chi utilizzando capitali propri, altri finanziati dalle banche che in quegli anni hanno contribuito a gonfiare la “bolla immobiliare” europea. I risultati sono sotto gli occhi di tutti, con arditi frazionamenti di appartamenti di grandi dimensioni in due o tre unità più piccole e trasformazioni di uffici in abitazione, talvolta dando vita a soluzione abitative improbabili ma soprattutto invivibili. Ciò nonostante il mercato “tirava” e tutto velocemente si vendeva e rivendeva. Nel mentre Verona scalava la classifica delle città turistiche più importanti d'Italia e d'Europa arrivando alla quarta piazza della classifica nazionale. Il mercato delle locazioni fino all'introduzione nel 2011 dell'opzione fiscale della “cedolare secca”, tra alti e bassi, offriva prevalentemente opportunità di abitazione a medio - lungo termine nella nostra città, con una marginale offerta di abitazioni ad uso turistico e B&B. Poi i numeri di quest'ultimo segmento d'offerta sono cresciuti esponenzialmente anno dopo anno raggiungendo circa le 5000 unità ad uso turistico e stanze in B&B nell'intero Comune. I mini appartamenti in tale scenario rappresentavano “la gallina dalle uova d'oro” in quanto perfetti ad uso e consumo del turismo “mordi e fuggi” di Verona. Il fenomeno è esploso portando con se malumori nei condomini, con via vai di turisti e trolley a tutte le ore del giorno e della notte, prezzi di camere ed appartamenti superiori a suites di hotels a quattro e cinque stelle!! Questo boom turistico capace di generare introiti anni luce superiori alla locazione tradizionale, anche in questo caso ha richiamato investimenti importanti da parte di soggetti “addetti ai lavori e non” che hanno acquistato mono e bilocali, convertito le loro seconde o terze case di proprietà e “secondo lavoristi” inesperti che prendevano appartamenti grandi in locazione subaffittandoli a loro volta più o meno regolarmente a turisti. Da marzo 2020 a causa dell'esplosione planetaria della pandemia da Sars – CoV-2 meglio nota come Covid-19, tutto questo comparto è fermo e conta danni economici ingenti per mancata presenza dei turisti stranieri. Molti sperano in una ripartenza dalla prossima primavera-estate, ma ancora troppe incognite aleggiano sulla voglia e la possibilità di viaggiare di persone e famiglie, in virtù anche del danno economico derivato dalla contemporanea chiusura di moltissime attività commerciali e lavorative, che ridurrà pesantemente redditi e ricchezza di centinaia di milioni di cittadini nel mondo. Alla luce di quanto sta accadendo, i mini appartamenti avranno ancora un loro “appeal” nel mercato immobiliare? Probabilmente si, ma solo dopo aver registrato un sostanziale ribasso economico dei prezzi richiesti. Oggi nei quartieri centrali di Verona sono in vendita oltre un centinaio di tali soluzioni, con richieste economiche a partire dai 100mila euro fino a superare la funambolica cifra di 350mila euro. Dato il loro prezzo, anche nei quartieri periferici difficilmente i ragazzi giovani con contratti a tempo determinato o con buste paga da euro 1.100/1.200 mese, ovvero la maggioranza di loro, potranno accedere a mutui bancari se non con l'aiuto economico dei genitori. Le banche hanno deciso di penalizzare i propri clienti aumentando considerevolmente i loro costi di mantenimento della liquidità miliardaria depositata nei conti correnti. Questo potrebbe spingere molti a “rifugiarsi” nel mattone. Dunque mono e bilocali potrebbero rappresentare l'unica alternativa all'investimento azionario, che oggi tassa plusvalenze e dividendi al 26% e tralasciando il mercato obbligazionario che propone rendimenti addirittura negativi! Il mercato delle locazioni di mini appartamenti attualmente è inflazionato da un'offerta abbondante e gonfiata dalle pretese di realizzo economico da parte di quei proprietari che hanno momentaneamente parcheggiato il loro appartamento turistico nel mercato tradizionale in attesa del ritorno dell'orda turistica. Prendendo sempre in considerazione i quartieri più centrali di Verona, oggi sono disponibili oltre 200 proposte tra mono e bilocali con canoni mensili compresi tra €370 e €2500. Considerato che prima dello scoppio della pandemia la situazione economica del nostro paese non era affatto buona, gli effetti economici collaterali negativi prodotti da quest'ultima andranno a sommarsi per una considerevole fascia di popolazione. Il nostro primato mondiale relativo alla percentuale di popolazione che detiene una casa di proprietà, ben oltre l'80%, è probabile che verrà eroso significativamente nei prossimi anni. Chi sarà colpito più duramente da questa situazione dovrà, quando possibile, ridurre il proprio spazio vitale, cercando una casa più piccola da acquistare o affittare, cercando contestualmente di crearsi anche una liquidità per “sbarcare il lunario”. Nonostante le incognite e le preoccupazioni legate al futuro che ci attende, a mio avviso l'interesse per i mini appartamenti rimarrà alto e trasversale, e chi già li detiene avrà sempre un bene in grado di garantire una buona redditività. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_in4mal'>in4mal</a>
Immobiliare Ferroni
24 Gennaio 2021

Il Condohotel, nuova opportunità d’investimento anche in Italia

A tre anni dal decreto contenuto nello "Sblocca Italia" per rivitalizzare contemporaneamente il comparto degli alberghi a bassa profittabilità ed il mercato delle seconde case, questi complessi "ibridi" immobiliari nel nostro paese non hanno ancora raccolto l'appeal ed il successo riscontrato in paesi del mondo come gli USA ed in particolare la Florida. Dovevano «diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri». Questo è quanto si proponeva l’allora governo Renzi nel 2014. I condohotels, sono una formula turistico immobiliare molto usata negli Stati Uniti, Florida in primis, tuttavia sono presenti in note località turistiche internazionali come Caraibi, Mar Rosso in Egitto, Emirati Arabi. Si tratta — secondo la definizione contenuta in un rapporto di Scenari Immobiliari — di «alberghi aperti al pubblico, composti da una o più unità immobiliari, che forniscono alloggio, servizi accessori e vitto». Si ottengono tramite la conversione in residenziale di seconde case per il 40% per cento massimo della superficie di una struttura ricettiva, creando unità indipendenti, dotate di servizi autonomi e cucina. Problemi di contrattualistica (atti di vendita, di accatastamento, di gestione) e di natura fiscale (costi di gestione non detraibili) stanno rallentando la crescita di questa particolare forma di riqualificazione ed investimento immobiliare anche nel nostro paese. La logica commerciale dei condohotels infatti è finalizzata alla rivitalizzazione di quelle strutture che per problemi dimensionali elevati o di stagionalità, faticano ad essere remunerative. Le unità vengono vendute ad acquirenti, ma continuano ad essere affittate come una normale camera d'albergo, attraverso un contratto di gestione, durante il quale non verrà utilizzata dal proprietario, che a sua volta potrà partecipare agli utili della gestione. Peccato che finora non abbiano avuto lo sviluppo previsto per la mancanza — scrive Scenari Immobiliari — «di chiarezza legislativa». La spiccata vocazione turistica del nostro paese potrebbe trarre straordinari benefici per rilanciare e riqualificare parti di territorio e un patrimonio immobiliare turistico già esistente e realizzato alla fine del secolo scorso, ma oggi in disuso o utilizzato solo in parte, con modesti introiti d'esercizio. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_guigaamartins'>guigaamartins</a>
Immobiliare Ferroni
26 Giugno 2017