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L’atto di donazione di un immobile: cos’è, rischi e costi.

Partiamo dalla definizione del Codice Civile: art.769 - La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. La donazione è un contratto che come tutti i contratti e negozi in generale, ha una propria causa. L'elemento essenziale della causa della donazione è proprio l'animus donandi, cioè l'arricchimento dell'altra parte senza corrispettivo e non va confuso con i motivi che spingono a tale attribuzione. Acquistare una casa, quando la titolarità del bene immobile proviene da un atto di donazione, può rivelarsi rischioso e la banca potrebbe non concedere un mutuo a chi desidera comprare l'immobile il cui venditore l'ha ricevuto “in donazione”. La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. E con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà. Per proteggere la donazione l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita. Già perché bisogna ricordare che chi dona un immobile, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali per legge spetta sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. Questo significa che se una persona, quando è ancora in vita, compie donazioni che ne impoveriscono il patrimonio o con il proprio testamento, lascia gran parte dei propri beni a soggetti diversi dai legittimari, questi ultimi possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”. Dal notaio si può far firmare agli eredi legittimari una rinuncia a contestare la donazione: in questo modo questi si impegnano a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita, ossia poco dopo la donazione stessa. Essa, può essere annotata nei registri immobiliari a margine della donazione in modo da essere pubblica e conoscibile da chiunque. Rimane comunque sempre la facoltà ai legittimari di rivendicare anche nei confronti del donante, in modo diverso la propria parte di “legittima”. Questo è quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017. Tale sentenza, ricalca quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014). In merito alle compravendite immobiliari, una recente sentenza della Corte di Cassazione, la nr.32694/2019 stabilisce un principio innovativo a tutela dell'acquirente, qualora sia stata taciuta dal venditore la provenienza donativa del bene, e quindi i relativi rischi già evidenziati in precedenza emergano solo all'approssimarsi del rogito. Secondo la Corte di Cassazione in questo caso l'acquirente può rifiutare la stipula del rogito notarile perché la provenienza donativa del bene rappresenta una circostanza che influisce sulla stabilità dell'acquisto e anche sulla successiva circolazione del bene. Ciò in forza dell'art.1460 C.C., ovvero ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere alla sua obbligazione se l'altro non adempie contemporaneamente alla propria. La donazione è soggetta a una tassazione differente a seconda del livello di relazione e parentela tra donante e donatario. Se infatti la donazione avviene tra coniugi o parenti in linea retta, si applica l’aliquota del 4 per cento sulla parte di valore della casa che supera la franchigia di 1 milione di euro. Se la donazione avviene tra fratelli e sorelle, l’aliquota sale al 6 per cento, mentre la franchigia scende a 100 mila euro. Ancora, se la donazione interviene tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge (parenti entro il IV°grado), si applica l’aliquota del 6 per cento, ma senza alcuna franchigia. Infine, se la donazione avviene tra soggetti diversi da quelli finora precisati, l’aliquota sale all’8 per cento, senza franchigia. Eccezione è rappresentata dalla donazione in favore di un soggetto affetto da handicap grave: in questo caso la donazione non è soggetta a imposte, qualunque sia il rapporto di parentela, fino alla soglia di 1,5 milioni di euro. Alle imposte previste dalla legge poi bisogna aggiungere i costi del notaio, che solitamente dipende dal valore dell’immobile. Ricordiamo altresì che le aliquote di cui sopra vanno applicate al valore dei beni immobili, considerati solamente per il valore catastale. Al valore catastale si applicherà l’aliquota dell’1 per cento per l’imposta catastale, e del 2 per cento per l’imposta ipotecaria. Se tuttavia il donatario chiede l’agevolazione per la prima casa, le due imposte sono dovute in misura fissa. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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4 Febbraio 2020

Mercato Immobiliare: Verona vs Europa

Si è da poco concluso il 2019 ed anche per il mercato immobiliare è tempo di fare dei bilanci. Nonostante i dati ufficiali delle compravendite italiane che arriveranno tra la fine di maggio ed i primi di giugno 2020, gli addetti ai lavori già festeggiano il raggiungimento della soglia delle 600.000 operazioni residenziali, ovvero un valore già registrato negli anni 2009-2010. A prescindere dai toni enfatici che andremo a leggere nei prossimi mesi nei vari report di Agenzie delle Entrate, Nomisma e varie testate giornalistiche finanziarie, la realtà ci dice che, fatta eccezione per la città metropolitana di Milano, la rimanenza del paese “Italia” arranca, pur con qualche ulteriore altra rara eccezione. Milano sembra incanalare ed attrarre tutte le risorse e le energie positive del nostro paese e non solo, riqualificando con incessante dedizione, vecchie aree periferiche ed industriali abbandonate e degradate, creando nel contempo servizi ed infrastrutture moderne e funzionali adeguate ad una metropoli di oltre 3 milioni di abitanti. Le quotazioni nazionali dei prezzi al metro quadro stentano a superare significativamente i valori dell'inflazione pubblicati dall'Istat. I tempi medi per vendere un immobile residenziale in Italia sono ancora attorno ai 10 mesi. Ma oltre confine com'è la situazione? Il panorama immobiliare d'oltralpe è decisamente più vivace e dinamico registrando valori molto positivi su tutti i fronti: aumento di compravendite, aumento delle quotazioni al metro quadrato, e tempi di vendita dell'immobile che vanno dalle 3 settimane ad un massimo di 3 mesi dalla “messa in vendita”. Germania, Austria, Repubblica Ceca, Ungheria, Danimarca, Spagna, Francia e Portogallo richiamano acquirenti da tutta Europa, ma non solo, adottando incentivi fiscali e garantendo rendimenti da investimento annui almeno del 6%. Quindi solo la disastrata e martoriata Grecia fa peggio dell'Italia nel “mattone”! Dopo questa premessa ad ampio spettro, vediamo di focalizzare l'attenzione su com'è andato il mercato immobiliare di Verona nel 2019. Nell'anno che si è appena concluso, il mercato locale è cresciuto, sia in termini di prezzi al metro quadrato sia nel numero di operazioni complessive, anche se con “risicati” dati percentuali medi nazionali. Fatto salvo rare eccezioni, ancor'oggi per vendere un immobile a Verona non sono necessari di certo 21 giorni o 3 mesi, bensì serve ancora attendere molto più tempo per giungere all'obiettivo prefissato. Le ragioni sono molteplici ed a mio avviso partono da lontano, forse addirittura dal 1975, ovvero l'anno di redazione dell'ultimo piano regolatore, lo strumento di pianificazione urbanistica per antonomasia. Negli ultimi 45 anni cos'è cambiato significativamente a Verona? Probabilmente il dato più evidente si riferisce alla crescita esponenziale di notorietà e gradimento turistico riscontrato dal pubblico nazionale ed internazionale nei confronti della nostra città, al quale purtroppo, non si è saputo abbinare e far sviluppare una riqualificazione urbana ed infrastrutturale adeguata alle mutate necessità derivanti. Si sono succeduti solo migliaia di interventi urbanistici personalizzati e fini a se stessi, disconnessi tra loro, volti solamente ad ottenere consenso elettorale dal contribuente. Prova ne sia che, a differenza di Venezia o Firenze, la nostra città non annovera tra i propri residenti o dimoranti centinaia di cittadini americani, inglesi, tedeschi, giapponesi, russi, cinesi, arabi o mediorientali, che hanno deciso di investire importanti capitali tra le nostre mura! Offriamo loro qualcosa tra: noti poli museali e universitari, parchi urbani, infrastrutture ultramoderne ecc...? Forse qualche centro commerciale, nuovi palazzi a torre in arrivo in via Mameli, al Chievo, o all'ex area Tiberghien a San Michele Extra! I rendimenti degli investimenti immobiliari nel nostro territorio sono tali da aver spinto migliaia di nostri concittadini, ad inventarsi “ex novo” un'attività turistica, trasformando propri immobili in confortevoli “suites”, confidando in remunerazioni economiche maggiormente gratificanti. In mancanza di una lungimirante e strategica pianificazione concertata con professionisti competenti e slegati della “solita” politica, la nostra bella città sarà in grado, a mio avviso, di crescere sempre meno in termini di “qualità della vita”, e verrà fagocitata da un mediocre turismo di massa di transito che non porterà la tanto agognata “ricchezza”, bensì altri effetti collaterali, tra cui l'aumento di traffico (quindi smog) e sporcizia. Solo un costo del denaro ai minimi storici alimenta di fatto anche la domanda locale e stimola potenziali acquirenti ad investire a Verona, comunque preoccupati di fare “la scelta giusta” in un momento storico incerto. La nostra città vuole idealmente crescere e valorizzare le proprie virtù, ma nei fatti invece continua a cementificare nuovo suolo, quando dispone di milioni di metri quadrati da bonificare e convertire (vedi Verona sud). Il mercato è potenzialmente formato da: studenti, giovani, famiglie, anziani e turismo, disponibili a pagare il “giusto prezzo” per un edilizia residenziale di qualità, finalmente innovativa e sostenibile. La gestione di tali necessità, fenomeni e dinamiche deve essere attenta, altrimenti l'eterogenea platea di acquirenti di cui sopra, non trovando quello che cercano in città, guarderanno ai paesi europei menzionati in precedenza, dove potrebbero anche decidere di andare a vivere. Concludo con una riflessione emblematica in merito al valore culturale-artistico raggiunto dalla nostra bella città: quanti di noi avrebbero mai pensato che Verona sarebbe potuta diventare, in termini artistici, una filiale satellite di una seppur eccellente realtà museale come il “Mart” di Rovereto? Il pericolo di brillare solo di luce riflessa è dietro l'angolo, in un mondo così rapido e competitivo. Se il nostro mercato immobiliare finalmente produrrà immobili moderni, funzionali, qualitativi, ma architettonicamente contestualizzati alla nostra storia e tradizione, senza cercare di copiare “skyline” altrui che non ci appartengono, potrà stuzzicare “i palati” o meglio “i portafogli” di potenziali acquirenti veronesi e stranieri, desiderosi di investire bene i propri soldi e non in fabbricati mediocri ed anonimi. Buon 2020 a tutti!  Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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1 Gennaio 2020

Auto elettrica, le colonnine di ricarica nel condominio e nei singoli garages

Molti italiani stanno valutando l’acquisto di un autoveicolo elettrico. Il mercato automobilistico è in grande fermento in tutto il mondo, e questo fenomeno ancora marginale in Italia, crescerà significativamente nei prossimi anni, ponendo nel contempo nuove problematiche. Una di queste è senz'altro relativa all'inserimento delle colonnine della ricarica all'interno dei condomini. Si può chiedere al condominio di installare prese adatte alla ricarica di auto elettriche? Quali maggioranze servono? Come si ripartono le spese? L'acquisto e l'installazione degli impianti possono essere deliberati, in prima o in seconda convocazione, a maggioranza (secondo comma articolo 17-quinquies decreto legge 22/6/2012, n. 83). La spesa va ripartita in base ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione, mentre quella riguardante la ricarica va ripartita in base al consumo registrato dall’accorgimento tecnico consigliato dall’installatore. Se il condominio non assume la delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, il condomino interessato può installare il dispositivo a proprie spese. Gli altri condomini potranno in ogni tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di manutenzione ed esecuzione dell’opera, attualizzate al valore della moneta. Un altro tema è legato all'installazione di una colonnina all'interno di un garage. Enel X società leader del settore (tra gli altri operatori ci sono A2A, Acea, Iren e Hera), punta a installare in Italia 14 mila colonnine elettriche entro il 2020 e 28 mila entro il 2022. Il piano al quale fa riferimento la divisione del gruppo Enel dedicata ai prodotti innovativi e soluzioni digitali, uno dei cui business è la mobilità elettrica, prevede un investimento fino a 300 milioni di euro. Attualmente Enel X ha già installato 6500 punti di ricarica (al ritmo di oltre 150 a settimana), alcuni dei quali sono in corso di attivazione. Ma quanto costano? Le JuiceBox (o wall box, ossia box a parete), punti di ricarica principalmente per uso domestico, sono apparati intelligenti che si possono acquistare al costo complessivo di mille euro. Sono inoltre stati studiati degli accordi con il settore automotive per proporre pacchetti che permettano di comprare una wall box contestualmente all’acquisto del veicolo elettrico. Una volta acquistata la JuiceBox, un tecnico di Enel si occupa di fare un breve sopralluogo a casa dell'acquirente. Quindi, se la potenza è sufficiente, si collega la wall box al contatore domestico, oppure si chiede un allaccio dedicato. Dovranno essere redatti ed introdotti nuovi protocolli di sicurezza condominiali da integrare nei regolamenti di condominio, come per quanto è già accaduto in passato per le auto alimentate a gpl e metano. La speranza tuttavia è che tali nuovi provvedimenti siano sincronizzati ed aggiornati periodicamente alle ultime evoluzioni tecniche degli impianti, poiché è ancora frequente purtroppo trovare regolamenti condominiali che impediscono il parcheggio al piano terreno o al primo interrato di autoveicoli alimentati a gpl, nonostante l’entrata in vigore del Decreto 22 novembre 2002 del Ministero dell’Interno, pubblicato sulla G.U. n.283 del 3 dicembre 2002, il quale afferma che gli autoveicoli a GPL che montano un impianto dotato di sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE/ONU 67-01 (tutte quelle auto sulle quali l’impianto è stato installato dopo il 1 gennaio 2001), possono parcheggiare al primo piano interrato delle autorimesse, anche se organizzate su più piani interrati. Staremo a vedere! Immobiliare Ferroni
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21 Novembre 2019

Provvedimenti per la Casa nella Legge di Bilancio 2020

Come ogni ultimo trimestre dell'anno, il nostro governo si accinge a predisporre la legge di bilancio. Anche nel 2020 il bene più prezioso ed amato dagli italiani, ovvero la casa, sarà al centro di provvedimenti complessivamente negativi, che andranno ad appesantire la già insopportabile pressione fiscale gravante sugli immobili del nostro paese. Entrando nel merito, il primo provvedimento che prevede un aumento di costi riguarda l'imposta ipotecaria e catastale dovute nei trasferimenti di proprietà a titolo oneroso di immobili, donazioni, successioni ecc.. soggetti ad imposta di registro. Per le transazioni tra privati/persone fisiche infatti, le imposte previste di cui sopra, per chi potrà godere dell'agevolazione fiscale della “Prima casa”, passeranno da €50,00 a €150,00 cadauna. Quindi per la stessa operazione di compravendita, se effettuata nel 2020 si pagheranno €200,00 in più dal notaio. Una riduzione del 25% delle stesse imposte è prevista invece per le transazioni soggette a Iva. Acquistando un immobile da impresa costruttrice, queste passeranno da €200,00 a €150,00 euro, con un risparmio complessivo di €100,00. Ricordo che statisticamente le transazioni immobiliari soggette ad imposta di registro sono di gran lunga superiori di quelle soggette ad Iva. Il secondo provvedimento che prevede un aumento di costi riguarda l'ormai famoso affitto a canone concordato, meglio noto come “3 anni + 2 anni”. Fino alla fine di quest'anno, questo tipo di contratto prevede l'opzione fiscale della “Cedolare secca” al 10%. Dall'anno prossimo e con una previsione fiscale strutturale, tale aliquota salirà al 12,5%. Questa prospettiva, secondo le principali associazioni sindacali rappresentanti i proprietari ed i conduttori, contribuirà a ridurre ulteriormente l'offerta degli alloggi disponibili sul mercato provocando un incremento dei canoni locativi, a causa di un'ulteriore migrazione da parte dei proprietari immobiliari nel “magico” mondo delle locazioni turistiche. L'aggettivo “Magico” è volutamente riferito alle taumaturgiche aspettative di realizzo di migliaia di proprietari immobiliari propensi a locare a turisti la propria casa, in un mercato entrato già da anni in una pericolosa “bolla”, destinato inevitabilmente a ridimensionarsi non appena verranno completati e messi a regime tutti gli accorgimenti normativi che verranno imposti da vari regolamenti comunali, provinciali, regionali ecc.. Il terzo provvedimento, che potrebbe sembrare positivo apparentemente, introduce una nuova agevolazione fiscale a fronte di un opera di straordinaria manutenzione denominata “Bonus facciate”. Tale misura che potrà essere utilizzata solo nel 2020, prevede la detrazione del 90% delle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate degli edifici. Tale provvedimento pensato dall'attuale ministro Franceschini, è volto a migliorare il “volto” delle nostre città. A mio avviso questo intervento è un “doppione” in quanto esiste già un provvedimento analogo che è stato prorogato fino a fine 2020, l' “Eco-bonus”.(Detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici nella misura del 65%). Almeno la metà del parco immobiliare italiano è rappresentato da fabbricati ricostruiti dopo il secondo dopoguerra. In questi edifici privi di ogni principio costruttivo di risparmio energetico, in questi ultimi anni si è iniziato ad adottare il cosiddetto “Cappotto termico”, che notoriamente abbina anche il rifacimento della facciata. Personalmente avrei incentivato tale iniziativa, aumentando le percentuali di detraibilità fiscale di tutti quei provvedimenti volti a ridurre lo spreco e l'inefficienza energetica. La Legge di bilancio prevede inoltre il rinnovo del “Bonus ristrutturazione”, detrazione per le ristrutturazioni edilizie nella misura del 50% con limite di spesa di 96.000, il “Sisma bonus”, mentre rimane un punto interrogativo per il “Bonus mobili ed elettrodomestici” e per il “Bonus verde”. Il primo consiste in una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A o A+ per un importo massimo di 10.000 euro, il secondo consiste in una detrazione IRPEF del 36% sulle spese sostenute per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato. In merito a tutte queste recenti o nuove opportunità di riqualificazione condominiale, ritengo sia interessante evidenziare un aspetto sconosciuto o comunque poco noto ai più. La vita negli edifici in cui vivono circa 30 milioni di italiani è cambiata il 18 giugno 2013 con l’entrata in vigore della “Riforma del condominio” varata con la legge nr.220/2012. Con essa infatti, le maggioranze previste per costituire l'assemblea ed i quorum necessari all'approvazione delle iniziative proposte, sono state significativamente ridotte. Ciò ha già creato situazioni problematiche, dove condomini contrari ad interventi straordinari in quanto in condizione di difficoltà economica, non potendo far fronte alla delibera condominiale che ora impone il pagamento anticipato di tali opere, hanno ricevuto decreti ingiuntivi, azioni legali ecc... In conclusione ritengo che si sia persa ancora un'occasione per riformulare una nuova moderna politica fiscale gravante sugli immobili, che invece rimangono solo esclusivamente beni da tassare sempre di più per tamponare la sempre più profonda voragine del nostro debito pubblico. Michele Ferroni - Imobiliare Ferroni
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23 Ottobre 2019

E’ possibile affittare la prima casa?

Oggi più che mai, dopo aver acquistato la “prima” casa, gli scenari posso cambiare rapidamente generando nuove necessità, tra cui appunto quella di affittare la propria “prima” casa, per motivi economici o per una diversa esigenza di spazio. Chi ha acquistato recentemente un'abitazione, ricorderà le domande poste dal notaio e cosa ha dovuto dichiarare in sede di rogito per ottenere lo “sconto fiscale” ovvero per ottenere l'aliquota fiscale ridotta al 2% acquistando da privato oppure 4% acquistando dal costruttore/impresa edile. Con una normativa così complicata, è del tutto normale porsi dei dubbi come, ad esempio, quelli in materia di affitto, ovvero se è possibile acquistare una casa con l'agevolazione fiscale per poi affittarla. La risposta è si, e fin da subito! In realtà per usufruire delle agevolazioni fiscali “prima casa” non é necessario mantenere la residenza in quell’abitazione (circolari Agenzia Entrate n. 38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001 e n. 1/E del 02/03/1994). La legge specifica che si deve mantenere la residenza nel Comune ove é ubicato l’immobile, ma non necessariamente nell'immobile acquistato, nella via e al numero civico di quest’ultimo. Quindi, sarebbe possibile ad esempio dare in affitto la “prima” casa e andare ad andare a vivere in un altro immobile, magari ottenuto in comodato gratuito da un parente. Questa opportunità non è praticabile invece acquistando un immobile considerato di lusso, ovvero appartenente alla categoria catastale A/1 o ad essa riconducibile, in base alle caratteristiche tecniche dello stesso, come ad esempio la dimensione di 200/300mq. Naturalmente se nella “prima” casa non ci si abita, si vanno a perdere tutte quelle agevolazioni legate alla tassazione locale come IMU e TASI, poichè per definizione si applicano e se ne godono solamente abitandola. Diverso invece é il discorso relativo alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo. Per poter detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, é necessario prendere la residenza non solo nel Comune in cui è ubicato l'immobile, ma specificatamente nello stesso per il quale si è ottenuto il mutuo. Quindi, in conclusione, in caso d'affitto, si manterranno i benefici sulle tasse pagate, ma non si potranno detrarre gli interessi dall’IRPEF,(Nella prossima legge finanziaria 2020 si parla di ridurli al 17%!!) e si pagheranno le imposte locali. Immobiliare Ferroni
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21 Settembre 2019

Verona e Provincia – Dati Mercato Immobiliare 2018

Il 4 giugno 2019 L'Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2018 ed elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall'Osservatorio Mercato Immobiliare. I dati nazionali gli abbiamo già pubblicati nel precedente nostro post di maggio 2019. Prima di entrare nel merito dell'andamento del mercato provinciale veronese, vogliamo solo ricordare che Verona città e Verona provincia hanno rappresentano anche per l'anno passato le seconde realtà venete per numero di operazioni complessive dietro a Venezia. Il nostro mercato regionale l'anno passato ha rappresentato il 10% del intero mercato immobiliare italiano. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2018, vi è stata una crescita complessiva del 5,5% e di un 5,2% solo a Verona capoluogo con le sue 3359 compravendite, peggiore del dato medio nazionale. All'interno della micro zona cittadina identificata dell'OMI, il primato di operazioni è detenuto dai quartieri B.go Milano, Navigatori, Saval, Stadio, P.ta Nuova (Fuori Mura) o zona OMI C3, con 363 compravendite, il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Ovest, a scarsa densità edilizia o zona R2 con 10 operazioni. Interessante ai fini statici, da rilevare il forte aumento di operazioni registrate nel quartiere di Veronetta che nel 2017 aveva sofferto un -26% e l'anno corso è balzata ad un +55%. A livello di quotazioni medie €/mq, nei vari quartieri di Verona i prezzi sono rimasti pressappoco gli stessi registrati nel 2017, con l'area del centro città a farla da padrone. Nella nostra provincia, fatta eccezione per l'area del lago di Garda dove i prezzi sono saliti quasi del 3% rispetto al 2017 risultando in tal modo la micro area provinciale con la quotazione media €/mq più alta, le altre zone non hanno subito variazioni di prezzo degne di nota. Infine in merito al numero di operazioni in provincia di Verona, i Comuni della Cintura, Villafranca e Lessinia hanno registrato significativi incrementi rispettivamente del 12%, 10,5% e 9,1. Disaggregando i dati, si nota tuttavia che il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra in zone con i minori prezzi al metro quadrato, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo e riservate ad una fascia medio bassa di aspiranti proprietari. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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24 Giugno 2019

Mercato immobiliare italiano 2020 – 2030

Continua l'ottimismo e l'euforia nel mercato immobiliare italiano, alla luce dell'ennesimo incremento delle compravendite registrate nel 2018 rispetto all'anno precedente con un valore complessivo di 578.647 (residenziale, commerciale, pertinenze, ecc.) pari ad un +6,5% rispetto all'anno precedente, quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo. Ricordo che l'apice di tale parametro era stato raggiunto nel 2006 con 845.051 transazioni. Tutto bene quindi, non proprio! Il mercato immobiliare italiano poggia su fondamenta fragili. Senza fare riferimento alle criticità idrogeologiche e sismiche del nostro territorio, le dinamiche che determinano o motivano le persone ad acquistare o a vendere un immobile, sono storicamente riconducibili ai seguenti fattori: • incremento/decremento della fiducia circa il futuro (lavoro, salute, finanza, ecc.), • incremento/decremento dell’imposizione fiscale sugli immobili, • incremento/decremento della volatilità di investimenti alternativi (azioni, fondi, ecc.), • incremento dell’inflazione (casa = bene rifugio), • incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • incremento/decremento del costo del danaro (cioè della rata mensile del mutuo), • incremento/decremento della facilità nell’ottenere finanziamenti per acquistare casa, Ma il dato che influenza maggiormente le scelte d'acquisto di un immobile, a prescindere dalla sua destinazione d'uso, rimane principalmente l'ottenimento di un mutuo. Il comparto residenziale, ovvero il mercato prevalente del nostro paese, nel 2018 ha registrato circa 283 mila acquisti di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, in aumento rispetto al 2017 dell’8,8%, ma sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle acquistate grazie ad un mutuo, hanno riguardato circa il 55% degli scambi. Dopo questa doverosa panoramica sul recente passato, le analisi formulate da importanti società finanziarie internazionali in merito alle prospettive del mercato immobiliare italiano, delineano degli scenari abbastanza diversi dagli attuali, e sicuramente peggiorative rispetto al presente relativamente alle compravendite. Questo a causa dei seguenti fattori: • calo demografico della popolazione, • nr. di nuclei familiari pressoché stabile, almeno dal 2012 ad oggi, • la fusione in grandi gruppi bancari con conseguente drastica riduzione delle realtà bancarie del territorio, che selezioneranno sempre più la clientela richiedente un mutuo al fine di ridurre le loro sofferenze, NPL ecc..., • invecchiamento della popolazione, incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • impatto delle variazioni in decremento del reddito medio percepito dalla popolazione a causa della precarietà lavorativa, disoccupazione, ecc.., • incremento costi di costruzione/ristrutturazione per realizzare immobili con prestazioni energetiche elevate e conseguente incremento medio dei valori al mq. Alla luce di tali fattori, il mercato immobiliare dovrà essere in grado di recepire le mutate condizioni in particolar modo legate alla disponibilità economica degli acquirenti, ai nuovi nuclei familiari, spazi abitativi ridotti rispetto al passato capaci di prevedere anche spazi dedicati all'attività lavorativa in funzione dei nuovi modi di lavorare “a distanza”, all'età media degli acquirenti probabilmente più anziana e quindi con specifiche necessità funzionali. E' probabile quindi che l'altissimo tasso di proprietà immobiliare vantato dal popolo italiano, il secondo al mondo dopo il Giappone, nei prossimi anni vedrà una sensibile migrazione a favore della locazione. Ciò dipenderà principalmente, come detto, dalla capacità del mercato immobiliare e degli attori che lo determinano di realizzare proposte immobiliari realmente innovative e il più possibile rispondenti alle mutate necessità e possibilità della popolazione. Solo così l'attuale trend di crescita potrà essere mantenuto. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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25 Maggio 2019

Mercato Immobiliare: più ombre che luci…

L'anno 2018 si è appena concluso con un 6,5% di incremento delle compravendite immobiliari pari a circa 580.000 transazioni. In merito a questo valore apparentemente incoraggiante si devono fare tuttavia alcune riflessioni: i prezzi del mattone sono ovunque, tranne pochissimi casi, in flessione. Secondo gli autorevoli punti di vista dell'Osservatorio Immobiliare di Nomisma e dell'Istat, le compravendite residenziali nel 2019 continueranno a crescere, ma a un ritmo molto più contenuto rispetto a quello degli ultimi anni (del 2-3% contro il 6,5% del 2018), con stime ancora più al ribasso per il 2020 e il 2021. L’entità del rallentamento dipenderà dall’efficacia delle misure di politica economica poste in essere dal Governo, oltre che dalla disponibilità del sistema bancario, già peraltro in forte sofferenza per note crisi sistemiche, a supportare il desiderio di tanti italiani ad acquistare un immobile, visto il sempre più precarizzato mondo del lavoro al quale si accompagna una maggiore precarietà reddituale. Con la sola eccezione di Milano, metropoli di dimensione e prestigio internazionale, l'Italia continua in una preoccupante stagnazione delle quotazioni degli immobili, in costante calo, che la pone nel poco invidiabile ruolo di fanalino di coda in Europa. Da cosa dipende allora il trend positivo delle compravendite? Secondo noi si tratta di operazioni prevalentemente orientate all'acquisto della prima casa e di valore di mercato mediamente inferiori ai 200.000 €, per le quali le famiglie stanno impegnando le ultime risorse di risparmio disponibili, magari ricorrendo a mutui come “extrema ratio”. Che fare dunque per invertire la rotta? La risposta non è semplice, dato che le variabili in gioco sono molteplici: senza un maggiore potere d'acquisto delle famiglie ed una stabilizzazione dei contratti lavorativi difficilmente le persone continueranno a riporre nelle case di proprietà il proprio sogno. Soprattutto le fasce giovanili della popolazione, senza più il sostegno finanziario della propria famiglia, non solo non saranno in grado di acquistare un immobile, ma nemmeno permettersi di affittarne uno in molti quartieri delle città italiane. Il compito della politica dovrebbe essere quello di garantire un diritto sancito costituzionalmente come quello alla casa. A livello locale inoltre negli ultimi anni, a causa del taglio ai trasferimenti agli enti territoriali, sono letteralmente schizzate alle stelle tasse ed imposte locali, come addizionali Irpef, Imu, Irap e Tasi generando enormi introiti che non stati trasformati in servizi alla collettività, come ad esempio un piano organico di housing sociale, destinato a giovani ed anziani, oggi le fasce più vulnerabili della popolazione. Michele Ferroni - Immobiliari Ferroni
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28 Marzo 2019

Legge di Bilancio 2019 e Bonus Casa

La legge di bilancio 2019 tradisce nuovamente le tante aspettative di professionisti del settore, operatori economici, investitori ed in generale di tutti noi cittadini. Questo è quanto traspare dalle analisi dei provvedimenti decisi, prevalentemente rivolti al settore residenziale (85% del mercato immobiliare italiano), e trattandosi per lo più di ulteriori proroghe a quanto già introdotto negli anni passati. Ma vediamo nel merito i principali provvedimenti approvati, tra bonus fiscali prorogati e novità relativi al settore immobiliare. - Bonus Verde, ovvero la detrazione del 36% e fino a 5.000 euro di spesa per la cura di giardini e terrazzi privati e prorogata al 31/12/2019. - Detrazioni recupero edilizio, risparmio energetico e acquisto mobili ed elettrodomestici – Anche per il 2019, vengono confermate le detrazioni fiscali relative alle spese sostenute per gli interventi di efficienza energetica (a seconda dei casi, 50%, 65%, 70%, 75%, 80%, 85%), di recupero edilizio (50%) e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (50%). - Cedolare secca sugli immobili commerciali – Per i contratti di locazione, stipulati nel 2019, relativi a locali commerciali, rientranti nella categoria catastale C/1 (fino a 600 mq di superficie, escluse le pertinenze) è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca con aliquota del 21%. - Acconto cedolare secca – A partire dal 2021 la misura dell’acconto dovuto per la cedolare secca, attualmente pari al 95%, viene innalzata al 100%. - Deducibilità Imu immobili strumentali – Viene elevata dal 20% al 40% la percentuale di deducibilità dalle imposte sui redditi dell’Imu dovuta sugli immobili strumentali. - Imu-Tasi per immobili concessi in comodato – La riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu e della Tasi prevista per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzano come abitazione principale viene estesa, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori. - Proroga maggiorazione Tasi – Per il 2019, i Comuni possono continuare a mantenere con espressa deliberazione del Consiglio comunale la stessa maggiorazione Tasi già confermata per gli anni 2016, 2017 e 2018. - Rivalutazione terreni e partecipazioni - Rivalutabili, entro il prossimo 30 giugno, terreni e partecipazioni posseduti alla data del 1° gennaio 2019. Si ridetermina il valore delle aliquote per il calcolo dell’imposta sostitutiva: 11% per le partecipazioni qualificate, 10% per le partecipazioni non qualificate e per i terreni edificabili e con destinazione agricola Potrete trovare le aliquote, tetti di spesa e modalità di applicazione dettagliati dei molti provvedimenti prorogati di cui sopra nel nostro post pubblicato a gennaio 2018 “Bonus Casa e Legge di Bilancio 2018”. Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
5 Gennaio 2019

Cos’è, come si calcola e quando si paga la Plusvalenza Immobiliare

Si parla di plusvalenza immobiliare quando dalla vendita di un immobile, comprato qualche anno prima, si ricava un prezzo più alto rispetto a quello d’acquisto. In alcuni casi, però, in cui la plusvalenza immobiliare viene tassata: questo avviene quando dall’acquisto dell’immobile alla vendita dello stesso non sono trascorsi più di 5 anni, ovvero per le cosiddette operazioni speculative. In tal caso infatti, la plusvalenza rappresenta un reddito per il venditore e viene tassata come tale. È bene sottolineare, però, che la plusvalenza si considera solamente per quegli immobili, acquisiti per titolo oneroso (ad esempio per compravendita o per donazione) e non quelli che fanno riferimento a una successione. Per quanto riguarda la vendita dell’immobile donato c’è da fare un’ulteriore precisazione: per il calcolo dei 5 anni non si deve tener conto della data in cui è stata effettuata la donazione, bensì di quella in cui chi dona è entrato in possesso del bene immobile. Non si considera, infine, come operazione speculativa la vendita dell’abitazione adibita ad abitazione principale del venditore o di un suo familiare. Quanto si paga di imposta sulla plusvalenza? Per il calcolo della tassa sulla plusvalenza dell’immobile si applica un’imposta sostitutiva del 20%. Il 20% si calcola esclusivamente sul valore della plusvalenza, ossia sulla differenza che c’è tra il corrispettivo incassato e il costo di acquisizione. Quest’ultimo deve essere però aumentato dei costi eventuali che l’acquirente ha sostenuto per la ristrutturazione dell’immobile. Le migliorie intervenute sull’immobile, le cui relative spese siano state regolarmente registrate, possono essere sottratte dal calcolo della plusvalenza. Immaginiamo di avere una plusvalenza immobiliare di 30.000,00 euro, e di avere spese documentate per il miglioramento dell’immobile di 15.000,00 euro. L’imposta dovrà essere versata soltanto per la differenza tra la plusvalenza e le migliorie documentate, ovvero 15.000,00 euro. Allo scopo del calcolo della base imponibile sulla plusvalenza è bene ricordare che le opere in questione devono essere effettivamente delle migliorie, e che non possono essere fatte rientrare le operazioni ordinarie di manutenzione all’interno di questa categoria. Come si paga e quando l'imposta sulla plusvalenza? Ci sono in realtà due possibili scelte per il contribuente che si trova a dover pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare: tramite tassazione ordinaria, ovvero si può calcolare la plusvalenza e inserire la stessa sotto la voce “altri redditi” della dichiarazione dei redditi, per poi pagare la relativa aliquota IRPEF di riferimento; oppure si può chiedere in sede di rogito di applicare l'imposta sostitutiva del 20%, che va pagata contestualmente al rogito e che il notaio si preoccuperà di pagare una volta che l’atto sarà registrato per via telematica; Per quanto riguarda la seconda opzione è bene ricordare che non è assolutamente possibile scegliere questo tipo di tassazione successivamente alla chiusura del rogito e che devono farne richiesta tutti gli eventuali venditori, la cui volontà deve dunque concorrere nel caso in cui si tratti di un bene immobile cointestato. Va inoltre ricordato che anche nel caso di pagamento dilazionato, l’imposta sulla plusvalenza è dovuta immediatamente nel caso in cui si dovesse scegliere la seconda opzione. Per chi volesse approfondire la materia segnalo la norma di legge che opera in relazione alle plusvalenze sulle cessioni immobiliari. L’articolo 67 del TUIR, che al comma b) fa appunto riferimento alle plusvalenze che vengono realizzate attraverso la cessione, a titolo oneroso, di immobili che vengano ceduti entro 5 anni dalla loro costruzione o dal loro precedente acquisto. Un'ultima curiosità: I terreni devono pagare la tassa sulla successione? I terreni che siano in possesso di potenziale utilizzazione edificatoria, ovvero che siano edificabili, rientrano nella categoria di immobili che sono soggetti ad una eventuale imposta sulla plusvalenza da immobili. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
22 Novembre 2018

Il mercato immobiliare a Verona e Provincia nel 2017 – Dati definitivi

Il 22 maggio 2018 l'Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati relativi alle operazioni di compravendita immobiliare in Italia registrate dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) nell'anno 2017. Le compravendite residenziali l'anno scorso sono aumentate del 4,9% rispetto al 2016, facendo registrare 542.480 transazioni. Nonostante il dato positivo, l'incremento registrato è nettamente inferiore al 18,6% del 2016/2015. Il rapporto dell'OMI, conclude l'analisi del trend affremando che: ”Dovremmo quindi attenderci, nel prossimo futuro, il perdurare della crescita moderata degli scambi di abitazioni e probabilmente una condizione di stazionarietà sul versante dei prezzi“. A tal proposito è forse utile ricordare alcuni numeri significativi del mercato immobiliare residenziale degli ultimi 18 anni. Il picco più alto in Italia è stato raggiunto nel 2006 con 869.307 transazioni - di cui 3492 a Verona, mentre il picco più basso è stato raggiunto a livello nazionale nel 2013 con 403.325 transazioni, mentre a Verona si è registrato nell'anno precedente con 1958 transazioni. Analizzando nel dettaglio le performance della provincia di Verona dell'anno scorso, la crescita delle transazioni è stata del 7,8% quindi migliore del dato medio nazionale con 10.379 registrate, confermando il trend di crescita nel numero delle transazioni seppur più contenuto rispetto al periodo 2016/2015. Il primato del numero di compravendite lo registra il nostro capoluogo di provincia. Il Comune di Verona infatti registra 3192 operazioni concluse, con un 8% di incremento rispetto al 2016. La micro zona cittadina identificata dall'OMI che detiene il primato di operazioni nel 2017 è stata Chievo, Saval, b.go Milano, b.go Nuovo e S.Massimo. Interessante ai fini statistici, da rilevale il forte calo di operazioni registrate nel quartiere centrale di Veronetta, che ha perso un 26% di compravendite rispetto al 2016. Altra curiosità statistica significativa è relativa alle quotazioni immobiliari medie in euro al mq nelle micro aree della provincia di Verona. Secondo l'OMI, il primato lo scorso anno è andato alla “zona Lago” con un valore medio al mq nelle compravendite registrate di €2.162,00, seconda la zona del "Comune di Verona" con €1.776/mq e terza, molto distanziata, la “zona Valpolicella” con €1.380,00/mq. La zona definita dall'OMI come “Comuni della Cintura” come Grezzana, Bussolengo, Pescantina, Sommacampagna, Sona, Castel D'Azzano e Buttapietra, ha perso il 3,73% in termini di quotazione in euro al mq nelle compravendite registrate nel corso del 2017 rispetto al 2016. Nel "Comune di Verona" il primato della quotazione immobiliare spetta alla zona Centro Storico, Santo Stefano, Santa Maria Rocca Maggiore e lungadige Porta Vittoria, con queste ultime quattro micro aree nella zona che noi definiamo in realtà come "Veronetta", con un valore medio al mq nelle compravendite registrate nel 2017 di €3.358,00, seconda la zona b.go Trento, Pindemonte, Valdonega con €2.367,00/mq e terza, la zona San Zeno, Porta Palio, Valverde, Cittadella, Porta Nuova (Dentro Mura) con €2.100,00/mq. Il quartiere centrale di Veronetta, ha perso il 6,7% in termini di quotazione in euro al mq nelle compravendite registrate nel corso del 2017 rispetto al 2016. Le quotazioni immobiliari medie in euro al mq registrate nel capoluogo l'anno scorso sono le stesse registrate nel 2004. In questo quadro generale ricordiamo che l'attuale stock immobiliare residenziale nuovo ed usato disponibile sul mercato nel Comune di Verona è di 20.000 immobili circa.  Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate
Immobiliare Ferroni
3 Giugno 2018