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Mercato immobiliare italiano 2020 – 2030

Continua l'ottimismo e l'euforia nel mercato immobiliare italiano, alla luce dell'ennesimo incremento delle compravendite registrate nel 2018 rispetto all'anno precedente con un valore complessivo di 578.647 (residenziale, commerciale, pertinenze, ecc.) pari ad un +6,5% rispetto all'anno precedente, quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo. Ricordo che l'apice di tale parametro era stato raggiunto nel 2006 con 845.051 transazioni. Tutto bene quindi, non proprio! Il mercato immobiliare italiano poggia su fondamenta fragili. Senza fare riferimento alle criticità idrogeologiche e sismiche del nostro territorio, le dinamiche che determinano o motivano le persone ad acquistare o a vendere un immobile, sono storicamente riconducibili ai seguenti fattori: • incremento/decremento della fiducia circa il futuro (lavoro, salute, finanza, ecc.), • incremento/decremento dell’imposizione fiscale sugli immobili, • incremento/decremento della volatilità di investimenti alternativi (azioni, fondi, ecc.), • incremento dell’inflazione (casa = bene rifugio), • incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • incremento/decremento del costo del danaro (cioè della rata mensile del mutuo), • incremento/decremento della facilità nell’ottenere finanziamenti per acquistare casa, Ma il dato che influenza maggiormente le scelte d'acquisto di un immobile, a prescindere dalla sua destinazione d'uso, rimane principalmente l'ottenimento di un mutuo. Il comparto residenziale, ovvero il mercato prevalente del nostro paese, nel 2018 ha registrato circa 283 mila acquisti di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, in aumento rispetto al 2017 dell’8,8%, ma sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle acquistate grazie ad un mutuo, hanno riguardato circa il 55% degli scambi. Dopo questa doverosa panoramica sul recente passato, le analisi formulate da importanti società finanziarie internazionali in merito alle prospettive del mercato immobiliare italiano, delineano degli scenari abbastanza diversi dagli attuali, e sicuramente peggiorative rispetto al presente relativamente alle compravendite. Questo a causa dei seguenti fattori: • calo demografico della popolazione, • nr. di nuclei familiari pressoché stabile, almeno dal 2012 ad oggi, • la fusione in grandi gruppi bancari con conseguente drastica riduzione delle realtà bancarie del territorio, che selezioneranno sempre più la clientela richiedente un mutuo al fine di ridurre le loro sofferenze, NPL ecc..., • invecchiamento della popolazione, incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • impatto delle variazioni in decremento del reddito medio percepito dalla popolazione a causa della precarietà lavorativa, disoccupazione, ecc.., • incremento costi di costruzione/ristrutturazione per realizzare immobili con prestazioni energetiche elevate e conseguente incremento medio dei valori al mq. Alla luce di tali fattori, il mercato immobiliare dovrà essere in grado di recepire le mutate condizioni in particolar modo legate alla disponibilità economica degli acquirenti, ai nuovi nuclei familiari, spazi abitativi ridotti rispetto al passato capaci di prevedere anche spazi dedicati all'attività lavorativa in funzione dei nuovi modi di lavorare “a distanza”, all'età media degli acquirenti probabilmente più anziana e quindi con specifiche necessità funzionali. E' probabile quindi che l'altissimo tasso di proprietà immobiliare vantato dal popolo italiano, il secondo al mondo dopo il Giappone, nei prossimi anni vedrà una sensibile migrazione a favore della locazione. Ciò dipenderà principalmente, come detto, dalla capacità del mercato immobiliare e degli attori che lo determinano di realizzare proposte immobiliari realmente innovative e il più possibile rispondenti alle mutate necessità e possibilità della popolazione. Solo così l'attuale trend di crescita potrà essere mantenuto. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
25 Maggio 2019

Mercato Immobiliare: più ombre che luci…

L'anno 2018 si è appena concluso con un 6,5% di incremento delle compravendite immobiliari pari a circa 580.000 transazioni. In merito a questo valore apparentemente incoraggiante si devono fare tuttavia alcune riflessioni: i prezzi del mattone sono ovunque, tranne pochissimi casi, in flessione. Secondo gli autorevoli punti di vista dell'Osservatorio Immobiliare di Nomisma e dell'Istat, le compravendite residenziali nel 2019 continueranno a crescere, ma a un ritmo molto più contenuto rispetto a quello degli ultimi anni (del 2-3% contro il 6,5% del 2018), con stime ancora più al ribasso per il 2020 e il 2021. L’entità del rallentamento dipenderà dall’efficacia delle misure di politica economica poste in essere dal Governo, oltre che dalla disponibilità del sistema bancario, già peraltro in forte sofferenza per note crisi sistemiche, a supportare il desiderio di tanti italiani ad acquistare un immobile, visto il sempre più precarizzato mondo del lavoro al quale si accompagna una maggiore precarietà reddituale. Con la sola eccezione di Milano, metropoli di dimensione e prestigio internazionale, l'Italia continua in una preoccupante stagnazione delle quotazioni degli immobili, in costante calo, che la pone nel poco invidiabile ruolo di fanalino di coda in Europa. Da cosa dipende allora il trend positivo delle compravendite? Secondo noi si tratta di operazioni prevalentemente orientate all'acquisto della prima casa e di valore di mercato mediamente inferiori ai 200.000 €, per le quali le famiglie stanno impegnando le ultime risorse di risparmio disponibili, magari ricorrendo a mutui come “extrema ratio”. Che fare dunque per invertire la rotta? La risposta non è semplice, dato che le variabili in gioco sono molteplici: senza un maggiore potere d'acquisto delle famiglie ed una stabilizzazione dei contratti lavorativi difficilmente le persone continueranno a riporre nelle case di proprietà il proprio sogno. Soprattutto le fasce giovanili della popolazione, senza più il sostegno finanziario della propria famiglia, non solo non saranno in grado di acquistare un immobile, ma nemmeno permettersi di affittarne uno in molti quartieri delle città italiane. Il compito della politica dovrebbe essere quello di garantire un diritto sancito costituzionalmente come quello alla casa. A livello locale inoltre negli ultimi anni, a causa del taglio ai trasferimenti agli enti territoriali, sono letteralmente schizzate alle stelle tasse ed imposte locali, come addizionali Irpef, Imu, Irap e Tasi generando enormi introiti che non stati trasformati in servizi alla collettività, come ad esempio un piano organico di housing sociale, destinato a giovani ed anziani, oggi le fasce più vulnerabili della popolazione. Michele Ferroni - Immobiliari Ferroni
Immobiliare Ferroni
28 Marzo 2019

Legge di Bilancio 2019 e Bonus Casa

La legge di bilancio 2019 tradisce nuovamente le tante aspettative di professionisti del settore, operatori economici, investitori ed in generale di tutti noi cittadini. Questo è quanto traspare dalle analisi dei provvedimenti decisi, prevalentemente rivolti al settore residenziale (85% del mercato immobiliare italiano), e trattandosi per lo più di ulteriori proroghe a quanto già introdotto negli anni passati. Ma vediamo nel merito i principali provvedimenti approvati, tra bonus fiscali prorogati e novità relativi al settore immobiliare. - Bonus Verde, ovvero la detrazione del 36% e fino a 5.000 euro di spesa per la cura di giardini e terrazzi privati e prorogata al 31/12/2019. - Detrazioni recupero edilizio, risparmio energetico e acquisto mobili ed elettrodomestici – Anche per il 2019, vengono confermate le detrazioni fiscali relative alle spese sostenute per gli interventi di efficienza energetica (a seconda dei casi, 50%, 65%, 70%, 75%, 80%, 85%), di recupero edilizio (50%) e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (50%). - Cedolare secca sugli immobili commerciali – Per i contratti di locazione, stipulati nel 2019, relativi a locali commerciali, rientranti nella categoria catastale C/1 (fino a 600 mq di superficie, escluse le pertinenze) è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca con aliquota del 21%. - Acconto cedolare secca – A partire dal 2021 la misura dell’acconto dovuto per la cedolare secca, attualmente pari al 95%, viene innalzata al 100%. - Deducibilità Imu immobili strumentali – Viene elevata dal 20% al 40% la percentuale di deducibilità dalle imposte sui redditi dell’Imu dovuta sugli immobili strumentali. - Imu-Tasi per immobili concessi in comodato – La riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu e della Tasi prevista per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzano come abitazione principale viene estesa, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori. - Proroga maggiorazione Tasi – Per il 2019, i Comuni possono continuare a mantenere con espressa deliberazione del Consiglio comunale la stessa maggiorazione Tasi già confermata per gli anni 2016, 2017 e 2018. - Rivalutazione terreni e partecipazioni - Rivalutabili, entro il prossimo 30 giugno, terreni e partecipazioni posseduti alla data del 1° gennaio 2019. Si ridetermina il valore delle aliquote per il calcolo dell’imposta sostitutiva: 11% per le partecipazioni qualificate, 10% per le partecipazioni non qualificate e per i terreni edificabili e con destinazione agricola Potrete trovare le aliquote, tetti di spesa e modalità di applicazione dettagliati dei molti provvedimenti prorogati di cui sopra nel nostro post pubblicato a gennaio 2018 “Bonus Casa e Legge di Bilancio 2018”. Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
5 Gennaio 2019

Il mercato immobiliare a Verona e Provincia nel 2017 – Dati definitivi

Il 22 maggio 2018 l'Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati relativi alle operazioni di compravendita immobiliare in Italia registrate dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) nell'anno 2017. Le compravendite residenziali l'anno scorso sono aumentate del 4,9% rispetto al 2016, facendo registrare 542.480 transazioni. Nonostante il dato positivo, l'incremento registrato è nettamente inferiore al 18,6% del 2016/2015. Il rapporto dell'OMI, conclude l'analisi del trend affremando che: ”Dovremmo quindi attenderci, nel prossimo futuro, il perdurare della crescita moderata degli scambi di abitazioni e probabilmente una condizione di stazionarietà sul versante dei prezzi“. A tal proposito è forse utile ricordare alcuni numeri significativi del mercato immobiliare residenziale degli ultimi 18 anni. Il picco più alto in Italia è stato raggiunto nel 2006 con 869.307 transazioni - di cui 3492 a Verona, mentre il picco più basso è stato raggiunto a livello nazionale nel 2013 con 403.325 transazioni, mentre a Verona si è registrato nell'anno precedente con 1958 transazioni. Analizzando nel dettaglio le performance della provincia di Verona dell'anno scorso, la crescita delle transazioni è stata del 7,8% quindi migliore del dato medio nazionale con 10.379 registrate, confermando il trend di crescita nel numero delle transazioni seppur più contenuto rispetto al periodo 2016/2015. Il primato del numero di compravendite lo registra il nostro capoluogo di provincia. Il Comune di Verona infatti registra 3192 operazioni concluse, con un 8% di incremento rispetto al 2016. La micro zona cittadina identificata dall'OMI che detiene il primato di operazioni nel 2017 è stata Chievo, Saval, b.go Milano, b.go Nuovo e S.Massimo. Interessante ai fini statistici, da rilevale il forte calo di operazioni registrate nel quartiere centrale di Veronetta, che ha perso un 26% di compravendite rispetto al 2016. Altra curiosità statistica significativa è relativa alle quotazioni immobiliari medie in euro al mq nelle micro aree della provincia di Verona. Secondo l'OMI, il primato lo scorso anno è andato alla “zona Lago” con un valore medio al mq nelle compravendite registrate di €2.162,00, seconda la zona del "Comune di Verona" con €1.776/mq e terza, molto distanziata, la “zona Valpolicella” con €1.380,00/mq. La zona definita dall'OMI come “Comuni della Cintura” come Grezzana, Bussolengo, Pescantina, Sommacampagna, Sona, Castel D'Azzano e Buttapietra, ha perso il 3,73% in termini di quotazione in euro al mq nelle compravendite registrate nel corso del 2017 rispetto al 2016. Nel "Comune di Verona" il primato della quotazione immobiliare spetta alla zona Centro Storico, Santo Stefano, Santa Maria Rocca Maggiore e lungadige Porta Vittoria, con queste ultime quattro micro aree nella zona che noi definiamo in realtà come "Veronetta", con un valore medio al mq nelle compravendite registrate nel 2017 di €3.358,00, seconda la zona b.go Trento, Pindemonte, Valdonega con €2.367,00/mq e terza, la zona San Zeno, Porta Palio, Valverde, Cittadella, Porta Nuova (Dentro Mura) con €2.100,00/mq. Il quartiere centrale di Veronetta, ha perso il 6,7% in termini di quotazione in euro al mq nelle compravendite registrate nel corso del 2017 rispetto al 2016. Le quotazioni immobiliari medie in euro al mq registrate nel capoluogo l'anno scorso sono le stesse registrate nel 2004. In questo quadro generale ricordiamo che l'attuale stock immobiliare residenziale nuovo ed usato disponibile sul mercato nel Comune di Verona è di 20.000 immobili circa.  Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate
Immobiliare Ferroni
3 Giugno 2018

Il Mercato Immobiliare Italiano è davvero ripartito?

Riprendendo ed analizzando le riflessioni fatte nell'articolo apparso sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” del 12 ottobre del giornalista Emiliano Sgambato, viene da porsi la domanda: ma il mercato immobiliare italiano è veramente ripartito? In merito a quest'argomento si è gia scritto molto nel corso dell'anno. Abbiamo visto numerose statistiche e previsioni tutte orientate all'ottimismo, con incrementi di compravendite e mutui erogati dalle banche. Quindi leggo che dalle statistiche diffuse dal Notariato, in occasione del 52esimo Congresso nazionale in corso a Palermo, “il 55% degli acquisti di fabbricati (incluse le pertinenze come box e cantine) avviene per una cifra al di sotto dei 100mila euro e nel 56,5% dei casi si richiede l’applicazione dei benefici fiscali prima casa”. Questo dato conferma una tendenza che negli ultimi 2/3 anni rilevo anche nella zona dove opero prevalentemente, ovvero la città di Verona. Ciò non vuol dire che non si effettuano più operazioni immobiliari per importi di 300mila euro, 500mila euro o per importi superiori, semplicemente queste sono più episodiche ed occasionali di qualche anno fa. Un altro fatto rilevante, apparso nello scenario immobiliare italiano, espressione del momento economico difficile del nostro paese, è l'esplosione di proposte immobiliari “arrivate”alle aste giudiziarie e fallimentari. Non tutte per la verità rappresentano, a mio avviso, delle “cosiddette” occasioni, ma solo per il fatto di essere proposte dai Tribunali, le devono per forza essere per l'immaginario collettivo! Molti potenziali acquirenti, con budget prevalentemente medio bassi, incuriositi da questo fenomeno, hanno grandi aspettative in questo nuovo “discount immobiliare”per la ricerca di una casa da abitare o per fare trading. In attesa che l'anno si concluda e che quindi si possano analizzare dei dati completi e definitivi, scendendo più nel dettaglio delle statistiche notarili ottenute elaborando i dati in possesso del 92% dei notai in esercizio nel primo semestre 2017, sono state effettuate a livello nazionale 401.432 compravendite di beni immobili, terreni agricoli compresi. Di queste 300.929 hanno riguardato i fabbricati residenziali destinati ad abitazione e locali pertinenziali, cioè box, cantine e posti auto. Potremmo parlare di una ripartenza del mercato, a mio avviso, quando e soltanto: a fronte di un ritorno all'acquisto di case, da parte degli italiani e/o di investitori stranieri, nelle tante famose località di mare, lago, montagna ecc.....tasse permettendo, quando verranno vendute le oltre 450.000 case nuove, finite ed invendute, oggi presenti e disponibili nel nostro paese. quando società, professionisti ed aziende torneranno ad acquistare immobili direzionali, commerciali e produttivi. Perchè ciò accada, c'è bisogno che l'economia riparta seriamente, non dello zero virgola per cento e che la gente, ma soprattutto i giovani, abbiano un posto di lavoro che garantisca loro uno stipendio tale da poter giustificare, per almeno vent'anni, una “scommessa economica” chiamata mutuo! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
16 Ottobre 2017