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andamento mercato immobiliare Verona 2019.

Verona e Provincia – Dati Mercato Immobiliare 2019

Il 19 giugno 2020 L’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2019 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che Verona città e provincia hanno rappresentano anche per l’anno passato la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 20% rispetto al 20.7% del nostro capoluogo di regione. Terza è Padova con il 18,8%. Il nostro mercato regionale anche l’anno passato ha rappresentato quasi il 10%, il 9,67% per la precisione, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2019, vi è stata una crescita complessiva del +4,9% pari a 11.497 operazioni nell'intera area veronese, mentre vi è stato un calo del -0,8% ovvero 3.334 compravendite relativamente a Verona capoluogo, dato peggiore del valore medio nazionale pari al +4,2. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2019 è appannaggio dai quartieri di Golosine e Santa Lucia o zona OMI D4, con 370 compravendite, mentre il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 3 operazioni. Interessante ai fini statistici, da rilevare il forte aumento di compravendite registrate nella zona identificata dai quartieri di Ponte Crencano, Quinzano, Avesa, Parona, prima collina a nord della città, balzata ad un +34,2% rispetto al 2018. A livello di quotazioni medie €/mq, nei vari quartieri di Verona i prezzi sono rimasti all'incirca gli stessi del 2018, con l’area del centro città a farla da padrone. Da segnalare la forte riduzione del -8,2% delle quotazioni registrate nei quartieri di borgo Milano, Navigatori, Saval, Stadio, Porta Nuova fuori mura. In provincia, la macroarea dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2019, dietro il capoluogo, è stata la bassa veronese con una quota del 19,8% ovvero 2.271 compravendite, vantando nel contempo la quotazione media più bassa con 930 €/mq. L'area del lago di Garda rimane la zona dove si registrano i prezzi medi più alti dell'intero territorio provinciale veronese relativamente alle quotazioni medie con 2.316 €/mq, valore in crescità rispetto al 2018 del +4,1%. Le altre microaree non hanno subito variazioni nella quotazione degne di nota eccezion fatta per la Lessinia con un -4,5% rispetto all'anno precedente. Infine in merito al numero di operazioni effettuate nell'intera nostra provincia, è interessante osservare la crescita straordinaria rilevata in Lessinia orientale, Lessinia ed Est veronese con rispettivamente +38,4%, +23,5% e +20,6% rispetto al 2018. Come già evidenziato nel mio analogo report dell'anno scorso, analizzando i dati raccolti dall'Agenzia delle Entrate, si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni in €/mq degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, effettuate da una fascia di popolazione che dispone di limitate possibilità economiche e molto spesso finanziata quasi interamente da un mutuo ipotecario. Purtroppo questo trend proseguirà almeno per quest'anno! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
19 Giugno 2020

Mercato Immobiliare: Verona vs Europa

Si è da poco concluso il 2019 ed anche per il mercato immobiliare è tempo di fare dei bilanci. Nonostante i dati ufficiali delle compravendite italiane che arriveranno tra la fine di maggio ed i primi di giugno 2020, gli addetti ai lavori già festeggiano il raggiungimento della soglia delle 600.000 operazioni residenziali, ovvero un valore già registrato negli anni 2009-2010. A prescindere dai toni enfatici che andremo a leggere nei prossimi mesi nei vari report di Agenzie delle Entrate, Nomisma e varie testate giornalistiche finanziarie, la realtà ci dice che, fatta eccezione per la città metropolitana di Milano, la rimanenza del paese “Italia” arranca, pur con qualche ulteriore altra rara eccezione. Milano sembra incanalare ed attrarre tutte le risorse e le energie positive del nostro paese e non solo, riqualificando con incessante dedizione, vecchie aree periferiche ed industriali abbandonate e degradate, creando nel contempo servizi ed infrastrutture moderne e funzionali adeguate ad una metropoli di oltre 3 milioni di abitanti. Le quotazioni nazionali dei prezzi al metro quadro stentano a superare significativamente i valori dell'inflazione pubblicati dall'Istat. I tempi medi per vendere un immobile residenziale in Italia sono ancora attorno ai 10 mesi. Ma oltre confine com'è la situazione? Il panorama immobiliare d'oltralpe è decisamente più vivace e dinamico registrando valori molto positivi su tutti i fronti: aumento di compravendite, aumento delle quotazioni al metro quadrato, e tempi di vendita dell'immobile che vanno dalle 3 settimane ad un massimo di 3 mesi dalla “messa in vendita”. Germania, Austria, Repubblica Ceca, Ungheria, Danimarca, Spagna, Francia e Portogallo richiamano acquirenti da tutta Europa, ma non solo, adottando incentivi fiscali e garantendo rendimenti da investimento annui almeno del 6%. Quindi solo la disastrata e martoriata Grecia fa peggio dell'Italia nel “mattone”! Dopo questa premessa ad ampio spettro, vediamo di focalizzare l'attenzione su com'è andato il mercato immobiliare di Verona nel 2019. Nell'anno che si è appena concluso, il mercato locale è cresciuto, sia in termini di prezzi al metro quadrato sia nel numero di operazioni complessive, anche se con “risicati” dati percentuali medi nazionali. Fatto salvo rare eccezioni, ancor'oggi per vendere un immobile a Verona non sono necessari di certo 21 giorni o 3 mesi, bensì serve ancora attendere molto più tempo per giungere all'obiettivo prefissato. Le ragioni sono molteplici ed a mio avviso partono da lontano, forse addirittura dal 1975, ovvero l'anno di redazione dell'ultimo piano regolatore, lo strumento di pianificazione urbanistica per antonomasia. Negli ultimi 45 anni cos'è cambiato significativamente a Verona? Probabilmente il dato più evidente si riferisce alla crescita esponenziale di notorietà e gradimento turistico riscontrato dal pubblico nazionale ed internazionale nei confronti della nostra città, al quale purtroppo, non si è saputo abbinare e far sviluppare una riqualificazione urbana ed infrastrutturale adeguata alle mutate necessità derivanti. Si sono succeduti solo migliaia di interventi urbanistici personalizzati e fini a se stessi, disconnessi tra loro, volti solamente ad ottenere consenso elettorale dal contribuente. Prova ne sia che, a differenza di Venezia o Firenze, la nostra città non annovera tra i propri residenti o dimoranti centinaia di cittadini americani, inglesi, tedeschi, giapponesi, russi, cinesi, arabi o mediorientali, che hanno deciso di investire importanti capitali tra le nostre mura! Offriamo loro qualcosa tra: noti poli museali e universitari, parchi urbani, infrastrutture ultramoderne ecc...? Forse qualche centro commerciale, nuovi palazzi a torre in arrivo in via Mameli, al Chievo, o all'ex area Tiberghien a San Michele Extra! I rendimenti degli investimenti immobiliari nel nostro territorio sono tali da aver spinto migliaia di nostri concittadini, ad inventarsi “ex novo” un'attività turistica, trasformando propri immobili in confortevoli “suites”, confidando in remunerazioni economiche maggiormente gratificanti. In mancanza di una lungimirante e strategica pianificazione concertata con professionisti competenti e slegati della “solita” politica, la nostra bella città sarà in grado, a mio avviso, di crescere sempre meno in termini di “qualità della vita”, e verrà fagocitata da un mediocre turismo di massa di transito che non porterà la tanto agognata “ricchezza”, bensì altri effetti collaterali, tra cui l'aumento di traffico (quindi smog) e sporcizia. Solo un costo del denaro ai minimi storici alimenta di fatto anche la domanda locale e stimola potenziali acquirenti ad investire a Verona, comunque preoccupati di fare “la scelta giusta” in un momento storico incerto. La nostra città vuole idealmente crescere e valorizzare le proprie virtù, ma nei fatti invece continua a cementificare nuovo suolo, quando dispone di milioni di metri quadrati da bonificare e convertire (vedi Verona sud). Il mercato è potenzialmente formato da: studenti, giovani, famiglie, anziani e turismo, disponibili a pagare il “giusto prezzo” per un edilizia residenziale di qualità, finalmente innovativa e sostenibile. La gestione di tali necessità, fenomeni e dinamiche deve essere attenta, altrimenti l'eterogenea platea di acquirenti di cui sopra, non trovando quello che cercano in città, guarderanno ai paesi europei menzionati in precedenza, dove potrebbero anche decidere di andare a vivere. Concludo con una riflessione emblematica in merito al valore culturale-artistico raggiunto dalla nostra bella città: quanti di noi avrebbero mai pensato che Verona sarebbe potuta diventare, in termini artistici, una filiale satellite di una seppur eccellente realtà museale come il “Mart” di Rovereto? Il pericolo di brillare solo di luce riflessa è dietro l'angolo, in un mondo così rapido e competitivo. Se il nostro mercato immobiliare finalmente produrrà immobili moderni, funzionali, qualitativi, ma architettonicamente contestualizzati alla nostra storia e tradizione, senza cercare di copiare “skyline” altrui che non ci appartengono, potrà stuzzicare “i palati” o meglio “i portafogli” di potenziali acquirenti veronesi e stranieri, desiderosi di investire bene i propri soldi e non in fabbricati mediocri ed anonimi. Buon 2020 a tutti!  Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
1 Gennaio 2020