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L’Amministratore di Condominio.

novembre 19, 2017

L’amministratore di condominio è il soggetto che si occupa l’amministrazione ordinaria e straordinaria dei beni comuni e servizi ad essi connessi. Tale ruolo può essere svolto da una persona fisica o da una società in possesso dei requisiti indicati dalla legge e ricopre funzioni esecutive rispetto a quanto deciso dall’assemblea condominiale.
Per la legge italiana è il “rappresentante legale del condominio” al quale sono attribuiti determinati compiti.

La legge di riferimento n.220 dell’11 dicembre 2012 non definisce quale forma deve assumere l’eventuale società bensì prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere.

La nomina

Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dello stabile.

Compiti e doveri dell’amministratore

a) In primo luogo la rappresentanza dei condomini. Ciò significa che nell’ambito dei suoi poteri e doveri egli rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro terzi sia contro i condomini.
Si pensi al caso in cui debba recuperare da un condomino moroso le spese di riscaldamento.
Allo stesso modo chi intende promuovere una causa contro il condominio (o anche solo inviare solleciti o comunicazioni) deve notificare presso l’amministratore tutti gli atti.

b) Obblighi: l’amministratore deve:

  • all’atto di nomina (e ad ogni rinnovo incarico) comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente,
  • stipulare una propria polizza professionale, se richiesto dai condomini come condizione per la nomina,
  • adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari,
  • affiggere sul luogo d’accesso al condominio un documento riportante tutti i suoi riferimenti di contatto (o di colui il quale eserciti tale mansione pro-tempore, qualora non vi sia l’amministratore),
  • aprire conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio,
  • alla cessazione dell’incarico, consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio ed i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni,
  • agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.

c) Doveri: l’amministratore deve sempre:

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea,
  • convocare l’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto condominiale,
  • garantire il rispetto e l’osservanza del regolamento di condominio,
  • disciplinare l’uso delle cose/beni comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne,
  • riscuotere i contributi,
  • erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dello stabile e per l’esercizio dei servizi comuni,
  • compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio,
  • aver cura degli adempimenti fiscali,
  • tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni,
  • aver cura della tenuta del registro dei verbali delle assemblee,
  • aver cura della tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore,
  • aver cura della tenuta del registro di contabilità,
  • conservare la documentazione riguardante la propria gestione,
  • in caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso,
  • predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

Compenso amministratore

L’amministratore nel momento in cui accetta la nomina deve specificare, voce per voce, l’importo richiesto a titolo di compenso per l’attività che svolgerà.
In caso di omissione di tale formalità, la nomina sarà da considersi nulla.

Nomina, durata e revoca incarico amministratore

La sua nomina è obbligatoria solo quando vi sono più di otto condomini. Sotto tale soglia è facoltativo. Il suo incarico dura un anno con rinnovo automatico ma l’assemblea ha la facoltà di revocare l’incarico con le modalità previste nel regolamento di condominio.
Se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dello stabile.
La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore non adempie agli obblighi e doveri indicati in precedenza.

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