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Immobiliare Ferroni.

LA CASA E’ ANCORA UN BENE RIFUGIO?.

Marzo 22, 2022

Prima di addentrarci nell’analisi e nell’evoluzione del concetto, vediamo cosa vuol dire “bene rifugio”.

La Treccani propone questa definizione: “Categoria di beni che il risparmiatore ritiene sia in grado di preservare la ricchezza reale nel tempo e, in periodi di inflazione, di conservare il valore reale dell’oggetto acquistato. Essi non sono esposti a perdite in conto capitale per la fluttuazione dei loro prezzi, in quanto sfuggono alla svalutazione o la subiscono in misura minore del denaro liquido, pertanto, vengono richiesti in quanto considerati meno soggetti alle conseguenze di una crisi economico-finanziaria.

Possono essere inclusi nella categoria dei beni rifugio gli immobili, l’oro, le materie prime preziose come argento o platino, le opere d’arte, i gioielli, gli oggetti preziosi e così via. Ma possono essere considerati tali anche le valute forti o i titoli di Stato di Paesi con le economie più stabili. In periodi di crisi economica, sussiste il rischio che il loro acquisto possa innescare un eccesso di domanda e una bolla speculativa, che potrebbe favorire proprio la fluttuazione e l’instabilità dei prezzi da cui il risparmiatore voleva rifuggire con l’acquisto di tali ritenuti sicuri.

Alla luce di quanto sopra espresso, la risposta alla domanda formulata nel titolo a mio avviso dovrebbe essere SI, ma fino al 2008 ovvero fino a quando Lehman Brothers, una delle più grandi banche d’affari di New York, avviò la procedura fallimentare. La bancarotta segnò l’inizio di una pesante crisi economica globale. Fino al allora, tutti noi eravamo abituati a convivere con una “sana” inflazione determinata da una continua crescita economica che induceva l’incremento dei prezzi di beni e servizi tra cui i valori immobiliari.

Dopo il 2008 la risposta al quesito iniziale si è progressivamente modificata arrivando all’attuale “NO non più, salvo eccezioni”. Quali sarebbero queste eccezioni?

Ubicazione, tipo di casa e dimensione assumono un importanza determinante nella protezione e la crescita del capitale investito nell’immobile. In un quadro di crescita economico finanziario a velocità variabile, tra USA, Europa ed Asia, il nostro paese si è contraddistinto per una continua ed inesorabile decrescita, nonostante la casa sia sempre stata il punto fermo nella vita di circa 80 italiani su 100. Le basi di riflessione su cui poggia la tesi dell’investimento in immobili quali “beni rifugio devono essere necessariamente riconsiderate. Si riteneva che il mercato immobiliare, non risentisse di turbolenze economico-sociali ed instabilità politica di un paese, della finanza globale connessa a volatilità estrema, bensì soltanto dalla famosa legge della domanda e dell’offerta. Invece “il mattone” non si è dimostrato così impermeabile a tali fattori. Va inoltre considerato il diffuso e dissennato consumo di territorio perpetrato ovunque in Italia da nord a sud, a partire dal secondo dopoguerra fino ad oggi e la conseguente rapidità con cui sempre più aree urbane si sono sviluppate espandendo i limiti territoriali delle città. Ciò ha determinato mediamente una riduzione sensibile dei prezzi medi al metro quadrato, soprattutto degli immobili non recenti, lontani anni luce dagli attuali standard di qualità dei materiali di costruzione impiegati e performance energetiche, una riduzione delle dimensioni medie delle abitazioni seguendo il trend del calo demografico e della conseguente riduzione dei nuclei familiari.

La classica domanda che un risparmiatore di solito si pone è la seguente: se ho 150/200.000 euro da investire, avendo già una prima casa, quanto conviene acquistare un secondo immobile affinché il mio capitale sia protetto ed allo stesso tempo aumenti di valore nel tempo e produca anche una rendita? Non esiste una risposta universale valida per tutti.

Prima di tutto bisognerebbe domandarsi cosa ci si aspetta dall’investimento che vogliamo fare, perché trattandosi di un capitale immobilizzato è difficile da rendere liquido in tempi brevi, come può essere ad esempio un fondo d’investimento dal quale possiamo uscire in tre/quattro giorni, in caso di necessità improvvise ed anche soltanto per una parte del capitale investito, cosa non attuabile se possediamo un immobile. Gli immobili consentono di creare rendite se posti in locazione ed uno dei vantaggi è che nel malaugurato caso di una pesante svalutazione del valore di mercato, la rendita in valore assoluto non muta, fino a quando rimane il conduttore; diciamo che potremmo paragonare un’immobile ad un’obbligazione a tasso fisso con cedola su valore nominale che nel nostro caso sarebbe il valore di acquisto del bene. E come per le obbligazioni il valore di mercato dell’immobile può oscillare.

Il “mantra” ripetuto dal mondo finanziario è “diversificare” il capitale da investire per “spalmare” il cosiddetto rischio. Anche per la casa sarebbe auspicabile dividere il capitale a disposizione effettuando più acquisti in diverse zone della città/periferia o provincia, dividendo in tal modo il rischio che una zona specifica prescelta venga compromessa in termini di “appeal” dal mercato a causa di scelte attuate da amministrazioni pubbliche, attività commerciali, traffico, inquinamento, ecc… Valutare soluzioni nuove o completamente da ristrutturare. Nel primo caso avremo una garanzia decennale sul bene prodotta direttamente dal costruttore e molti “anni di grazia” da manutenzioni straordinarie. Nella seconda ipotesi d’acquisto, possibilmente effettuata ad un adeguato valore allo stato dell’immobile, andremo noi in base ai nostri obbiettivi e possibilità economiche a plasmare l’investimento.

Scegliendo di comprare in zone apprezzate del mercato, come centri storici o note località turistiche o collocate a ridosso di luoghi ad elevato interesse come Università, ad esempio, anche a fronte di un iniziale incremento di spesa talvolta significativo, le statistiche storiche mostrano un maggior mantenimento di valore della casa nelle fasi di mercato ribassista. Alla luce di queste considerazioni, quando si vuole investire capitali in immobili principalmente a fini di protezione, visto che abbiamo analizzato l’oggetto del contendere come bene rifugio”, esso conviene a chi ha disponibilità di liquidità in eccesso ed ha una prospettiva di mantenere il bene per almeno 5/7 anni.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

Foto: Pixabay – Mohamed Hassan 3229757

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