AFFITTO CASA – Sono più convenienti i contratti tradizionali o l’uso turistico?

Negli ultimi anni, per i proprietari di unità immobiliari ad uso residenziale, grazie anche alla contemporanea ascesa del mercato turistico in Italia, si sono create delle nuove opportunità per far “monetizzare” al meglio il proprio immobile. E’ noto a tutti il fenomeno dei cosiddetti “AirB&B”, che, soprattutto in città d’arte e nelle maggiori località turistiche del paese, sembrano aver soppiantato le tradizionali attività ricettive grazie a carenze nel loro sviluppo e coordinamento proprio di catene alberghiere nazionali ed internazionali, andando a colmare nicchie di mercato rese libere da alberghi, residences ecc… Per chi dispone di un immobile da locare, oltre ai tradizionali contratti previsti dalla legge nr.431/1998, ovvero il diffusissimo contratto definito “agevolato, calmierato o concordato”di tre anni con rinnovo di ulteriore due anni ed il “classico” quattro anni rinnovabile per un pari periodo, ora si prospetta anche l’ipotesi di affittare ad un uso turistico. Va detto che per permanenze oltre i 30gg, la legge sopra indicata comunque prevedeva l’utilizzo del contratto cosiddetto “transitorio”. Vi era ad oggi quindi la necessità di regolamentare le permanenze brevi, comunque inferiori a 30gg. Con “l’esplosione” negli ultimi 4-5 anni di B&B, appartamenti uso turistico, ecc… ora molti proprietari sono “tentati” ed “incuriositi” da questa opportunità.

Prima di tutto tale opzione è attuabile soprattutto quando l’immobile ha un’ubicazione in località turistiche o nelle principali città d’arte. Nei periodi cosiddetti di “alta stagione”, optando per tale utilizzo, si renderà necessaria una notevole disponibilità temporale per gestire ogni incombenza rituale, non ultimi check in – check out. Da ricordare infine che l’alta stagione, talvolta corrisponde ai nostri momenti di vacanza, quindi è bene esserne consapevoli e decidere se riposare e divertirsi o intraprendere un nuovo lavoro. Rimanendo a quest’opzione, con la legge 96/2017 e D.L. n.50 del 24/4/17, in cui, all’articolo 4, si dispone che a decorrere dal 1°giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data, si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca con l’aliquota del 21%, a cui vanno aggiunti i costi per promuovere l’attività sui principali motori di ricerca ed i costi per la gestione dell’attività. Per gli appartamenti ad uso turistico è necessaria inoltre una pratica urbanistica, per destinare ufficialmente l’immobile a tale uso, con un sensibile aggravio di costi iniziali. Poiché tali attività richiedono anche degli adempimenti burocratici autorizzativi, probabilmente non sono adatte a coloro che intendono affittare solo una stanza o un solo immobile. Le locazioni tradizionali, una volta identificato e scelto il conduttore, richiedono una gestione senz’altro più tranquilla. Entrambi i contratti sopra menzionati prevedono un’opzione fiscale con “cedolare secca” da pagare durante l’anno al 10% per i contratti di durata triennale e transitori (15% dal 2018) mentre al 21% per i contratti di durata quadriennale. In tali casi vi sono solo le incombenze di registrazione e chiusura contratto presso l’Agenzia delle Entrate a costo zero per le parti contraenti, mentre sono state eliminate le incombenze fiscali intermedie. Il locatore ha il solo obbligo di non variare il canone durante il periodo contrattuale. Queste opzioni fiscali non sono cumulabili con altre utilizzate, ad esempio per la ristrutturazione dell’immobile.

Per semplificare il concetto, potremmo paragonare la locazione turistica ad un investimento sui mercati azionari, pertanto più rischioso, mentre la locazione con i contratti tradizionali potrebbe essere assimilata ad un investimento obbligazionario, dunque con un reddito più basso ma più sicuro. Purtroppo comunque le recenti cronache giudiziarie ci hanno mostrato quanto entrambi questi investimenti monetari possano essere pericolosi: nel nostro paese al giorno d’oggi non ci sono tutele sufficienti, persino per gli investimenti obbligazionari che dovrebbero essere meno rischiosi. Ecco dunque che investire in immobili può essere ancora conveniente, poiché nella locazione, utilizzando i contratti previsti dalla legge nr.431/1998, anche se la redditività mediamente è “bassa” almeno non c’è rischio di perdita della proprietà o azzeramento del suo valore.