Condohotels, nuova opportunità d’investimento anche in Italia

A tre anni dal decreto contenuto nello “Sblocca Italia” per rivitalizzare contemporaneamente il comparto degli alberghi a bassa profittabilità ed il mercato delle seconde case, questi complessi “ibridi” immobiliari nel nostro paese non hanno ancora raccolto l’appeal ed il successo riscontrato in paesi del mondo come gli USA ed in particolare la Florida. Dovevano «diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri». Questo è quanto si proponeva l’allora governo Renzi nel 2014. I condohotels, sono una formula turistico immobiliare molto usata negli Stati Uniti, Florida in primis, tuttavia sono presenti in note località turistiche internazionali come Caraibi, Mar Rosso in Egitto, Emirati Arabi.

Si tratta — secondo la definizione contenuta in un rapporto di Scenari Immobiliari — di «alberghi aperti al pubblico, composti da una o più unità immobiliari, che forniscono alloggio, servizi accessori e vitto». Si ottengono tramite la conversione in residenziale di seconde case per il 40% per cento massimo della superficie di una struttura ricettiva, creando unità indipendenti, dotate di servizi autonomi e cucina. Problemi di contrattualistica (atti di vendita, di accatastamento, di gestione) e di natura fiscale (costi di gestione non detraibili) stanno rallentando la crescita di questa particolare forma di riqualificazione ed investimento immobiliare anche nel nostro paese. La logica commerciale dei condohotels infatti è finalizzata alla rivitalizzazione di quelle strutture che per problemi dimensionali elevati o di stagionalità, faticano ad essere remunerative. Le unità vengono vendute ad acquirenti, ma continuano ad essere affittate come una normale camera d’albergo, attraverso un contratto di gestione, durante il quale non verrà utilizzata dal proprietario, che a sua volta potrà partecipare agli utili della gestione. Peccato che finora non abbiano avuto lo sviluppo previsto per la mancanza — scrive Scenari Immobiliari — «di chiarezza legislativa». La spiccata vocazione turistica del nostro paese potrebbe trarre straordinari benefici per rilanciare e riqualificare parti di territorio e un patrimonio immobiliare turistico già esistente e realizzato alla fine del secolo scorso, ma oggi in disuso o utilizzato solo in parte, con modesti introiti d’esercizio.

Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni

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