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Quale futuro per i mini appartamenti?

I mini appartamenti, tipicamente mono e bilocali, sono tipologie abitative entrate di recente nel panorama immobiliare, soprattutto nelle città di provincia come Verona dove, a partire dagli anni '90 nelle nuove costruzioni, queste soluzioni hanno trovato un crescente spazio e gradimento nel pubblico. Nelle grandi città tali soluzioni erano già presenti da almeno 10-15 anni ad uso e consumo di lavoratori fuori sede e studenti universitari. Nel tempo questi mini appartamenti hanno attratto molti degli investitori tradizionali che volevano diversificare le loro risorse allocate nel classico investimento finanziario rappresentato dai “B.O.T.” acquistati tramite la propria banca, scoprendo la piacevole sorpresa dovuta all'inflazione che all'epoca, in alcune zone della città, poteva generare una rivalutazione del capitale immobiliare anche del 5-6% annuo ed una redditività locativa del 3-4% annuo lorda. Fino agli anni della nota crisi finanziaria partita dagli Usa a fine del 2007 in seguito al fallimento della banca Lehman Brothers, i mini appartamenti hanno rappresentato un ottimo e sicuro investimento. Chi li aveva acquistati prima del passaggio monetario da Lira ad Euro avvenuto nel 2002, si è addirittura trovato con il raddoppio di valore del capitale investito in precedenza. Nel periodo storico compreso tra la fine degli anni '90 ed i primi anni del nuovo millennio, molti soggetti “addetti ai lavori e non” sono approdati al mondo del trading immobiliare, chi utilizzando capitali propri, altri finanziati dalle banche che in quegli anni hanno contribuito a gonfiare la “bolla immobiliare” europea. I risultati sono sotto gli occhi di tutti, con arditi frazionamenti di appartamenti di grandi dimensioni in due o tre unità più piccole e trasformazioni di uffici in abitazione, talvolta dando vita a soluzione abitative improbabili ma soprattutto invivibili. Ciò nonostante il mercato “tirava” e tutto velocemente si vendeva e rivendeva. Nel mentre Verona scalava la classifica delle città turistiche più importanti d'Italia e d'Europa arrivando alla quarta piazza della classifica nazionale. Il mercato delle locazioni fino all'introduzione nel 2011 dell'opzione fiscale della “cedolare secca”, tra alti e bassi, offriva prevalentemente opportunità di abitazione a medio - lungo termine nella nostra città, con una marginale offerta di abitazioni ad uso turistico e B&B. Poi i numeri di quest'ultimo segmento d'offerta sono cresciuti esponenzialmente anno dopo anno raggiungendo circa le 5000 unità ad uso turistico e stanze in B&B nell'intero Comune. I mini appartamenti in tale scenario rappresentavano “la gallina dalle uova d'oro” in quanto perfetti ad uso e consumo del turismo “mordi e fuggi” di Verona. Il fenomeno è esploso portando con se malumori nei condomini, con via vai di turisti e trolley a tutte le ore del giorno e della notte, prezzi di camere ed appartamenti superiori a suites di hotels a quattro e cinque stelle!! Questo boom turistico capace di generare introiti anni luce superiori alla locazione tradizionale, anche in questo caso ha richiamato investimenti importanti da parte di soggetti “addetti ai lavori e non” che hanno acquistato mono e bilocali, convertito le loro seconde o terze case di proprietà e “secondo lavoristi” inesperti che prendevano appartamenti grandi in locazione subaffittandoli a loro volta più o meno regolarmente a turisti. Da marzo 2020 a causa dell'esplosione planetaria della pandemia da Sars – CoV-2 meglio nota come Covid-19, tutto questo comparto è fermo e conta danni economici ingenti per mancata presenza dei turisti stranieri. Molti sperano in una ripartenza dalla prossima primavera-estate, ma ancora troppe incognite aleggiano sulla voglia e la possibilità di viaggiare di persone e famiglie, in virtù anche del danno economico derivato dalla contemporanea chiusura di moltissime attività commerciali e lavorative, che ridurrà pesantemente redditi e ricchezza di centinaia di milioni di cittadini nel mondo. Alla luce di quanto sta accadendo, i mini appartamenti avranno ancora un loro “appeal” nel mercato immobiliare? Probabilmente si, ma solo dopo aver registrato un sostanziale ribasso economico dei prezzi richiesti. Oggi nei quartieri centrali di Verona sono in vendita oltre un centinaio di tali soluzioni, con richieste economiche a partire dai 100mila euro fino a superare la funambolica cifra di 350mila euro. Dato il loro prezzo, anche nei quartieri periferici difficilmente i ragazzi giovani con contratti a tempo determinato o con buste paga da euro 1.100/1.200 mese, ovvero la maggioranza di loro, potranno accedere a mutui bancari se non con l'aiuto economico dei genitori. Le banche hanno deciso di penalizzare i propri clienti aumentando considerevolmente i loro costi di mantenimento della liquidità miliardaria depositata nei conti correnti. Questo potrebbe spingere molti a “rifugiarsi” nel mattone. Dunque mono e bilocali potrebbero rappresentare l'unica alternativa all'investimento azionario, che oggi tassa plusvalenze e dividendi al 26% e tralasciando il mercato obbligazionario che propone rendimenti addirittura negativi! Il mercato delle locazioni di mini appartamenti attualmente è inflazionato da un'offerta abbondante e gonfiata dalle pretese di realizzo economico da parte di quei proprietari che hanno momentaneamente parcheggiato il loro appartamento turistico nel mercato tradizionale in attesa del ritorno dell'orda turistica. Prendendo sempre in considerazione i quartieri più centrali di Verona, oggi sono disponibili oltre 200 proposte tra mono e bilocali con canoni mensili compresi tra €370 e €2500. Considerato che prima dello scoppio della pandemia la situazione economica del nostro paese non era affatto buona, gli effetti economici collaterali negativi prodotti da quest'ultima andranno a sommarsi per una considerevole fascia di popolazione. Il nostro primato mondiale relativo alla percentuale di popolazione che detiene una casa di proprietà, ben oltre l'80%, è probabile che verrà eroso significativamente nei prossimi anni. Chi sarà colpito più duramente da questa situazione dovrà, quando possibile, ridurre il proprio spazio vitale, cercando una casa più piccola da acquistare o affittare, cercando contestualmente di crearsi anche una liquidità per “sbarcare il lunario”. Nonostante le incognite e le preoccupazioni legate al futuro che ci attende, a mio avviso l'interesse per i mini appartamenti rimarrà alto e trasversale, e chi già li detiene avrà sempre un bene in grado di garantire una buona redditività. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
24 Gennaio 2021

2020-2023: previsioni per il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare italiano si accinge a chiudere l'anno 2020 con una previsione di circa 500 mila compravendite residenziali secondo l'istituto Nomisma, quindi un dato fortemente negativo rispetto alle 604 mila operazioni concluse nel 2019. Questo aspetto rappresenta l'unico dato certo in un quadro generale dove molti temi che fino a pochi mesi fa rappresentavano delle certezze per famiglie italiane e gli investitori, ora queste certezze, dopo quasi 10 mesi di pandemia da Covid-19 sembrano essere improvvisamente evaporati. Ecco i temi in questione: in un quadro economico generale contraddistinto da fatturati aziendali in forte calo ed aumento della disoccupazione, le banche continueranno a sostenere l'acquisto/investimento immobiliare? Negli ultimi 5-10 anni, milioni di unità immobiliari sono state convertite ad uso turistico- ricettivo. Che fine faranno questi immobili? Privati ed aziende quanto tempo potranno ancora attendere una robusta ripresa del flusso turistico, in grado di riportare liquidità a casse vuote da mesi e già magari appesantite da ingenti investimenti fatti in epoche recenti che non riescono nemmeno a garantire il pagamento delle spese di mantenimento? In molte città italiane, da anni sono iniziate importanti riconversioni urbanistiche di aree in precedenza dismesse in distretti direzionali dedicati al settore terziario dei servizi. Con l'introduzione dello “smart working” quale futuro avranno tali immobili? L'esplosione della vendita di beni e servizi online, dominate dalle note piattaforme di e-commerce multinazionali, fenomeno peraltro iniziato già qualche anno fa, permetterà alle tradizionali attività commerciali con vetrina su strada di sopravvivere e quindi una piena occupazione di negozi e botteghe? Il processo di efficientamento energetico del parco immobiliare italiano ha subito una forte accelerazione con l'introduzione del superbonus 110 per cento. Quanti proprietari avranno ancora la volontà e la possibilità economica di intraprenderlo o concluderlo? Questi sono solo alcuni dei principali temi che caratterizzeranno il mercato immobiliare del nostro paese nei prossimi anni. Sempre secondo Nomisma le previsioni anche per il 2021 ipotizzano uno scenario non dissimile da quello dell’anno in corso, con un risultato complessivo di 495mila transazioni nell’ipotesi più favorevole e di 467 mila in quella più avversa. “Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612 mila, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso” sottolineano da Nomisma. Nel 2021 l’andamento delle compravendite immobiliari dipenderà dall’entità del rimbalzo economico oltre che “dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili”. L’attuale incertezza fa prevedere una ripresa lenta e graduale nel biennio 2022-2023 con un’intensità che non permetterà di recuperare in tempi brevi i livelli pre Covid-19, relegando il mercato, almeno fino al 2023, al di sotto delle 600 mila transazioni, sottolinea Nomisma. Il settore residenziale dovrebbe essere quello in cui si manifesterà per prima l’inversione di tendenza. Mentre per quel che riguarda le città, “Milano e Bologna saranno le prime a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023″. Al contrario, “i cali più intensi riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato”. In merito alle incertezze legate alla crisi del turismo è interessante evidenziare alcune iniziative intraprese da importanti capitali europee ed extra UE. Nel Comune di Lisbona in Portogallo per risolvere il locale problema dell'emergenza abitativa è in corso una riconversione degli appartamenti destinati agli affitti brevi. Nella capitale portoghese, migliaia di queste case, specialmente nei quartieri più caratteristici come l’Alfama, sono infatti rimaste sfitte a causa delle restrizioni agli spostamenti. Così la municipalità della capitale portoghese ha approfittato della situazione per portare avanti un programma che era allo studio già prima della pandemia, e che punta a convertire una parte degli oltre 20 mila appartamenti per turisti della città in alloggi popolari. L’iniziativa offre ai proprietari la possibilità di ricevere una cifra fino a 1000 euro al mese, se decidono di concedere le loro case in affitto per almeno cinque anni. Gli stessi appartamenti saranno poi presi in gestione dalla municipalità, che li affitterà a nuclei familiari bisognosi, per un canone fissato a massimo un terzo del reddito netto familiare. La proposta prevede anche il pagamento anticipato di tre anni di affitto. D’altra parte, chi aderisce al programma non potrà più, al termine dei cinque anni, riportare l’appartamento sul mercato di Airbnb e simili. L’esperimento di Lisbona rientra in una serie di iniziative che in varie parti del mondo puntano a dare una risposta all’emergenza abitativa. Città a forte vocazione turistica come Venezia, Barcellona, Amsterdam, Toronto e Parigi hanno dovuto ripensare la loro struttura economica. A Venezia l'estate scorsa è stato siglato un accordo per affittare appartamenti sfitti a studenti, tra alcuni proprietari, le autorità locali e le università. A Barcellona le autorità hanno fatto anche di più: a luglio è stata inviata una lettera di avvertimento a 14 tra banche e fondi di investimento, proprietari di uno stock di 194 appartamenti che sono sfitti da oltre due anni. Nella lettera si avvisava che se le case non fossero state affittate entro un mese, il Comune le avrebbe espropriate alla metà del valore di mercato per poi riconvertirle in alloggi popolari. Ad Amsterdam, ad esempio, gli affitti per le vacanze sono stati banditi nella città vecchia e fatti oggetto di restrizioni in altri quartieri, mentre a Toronto i proprietari di appartamenti in affitto su Airbnb e piattaforme simili sono stati obbligati a registrarsi presso il Comune. Una scelta analoga è stata fatta da Parigi, che ha introdotto una registrazione obbligatoria per chi vuole affittare immobili diversi dalla prima casa e e fissato in 120 giorni all’anno il limite massimo di tempo per gli affitti brevi. Una necessità oramai non più procrastinabile legata al cambiamento climatico ed alla riduzione dei consumi e dei livelli d'inquinamento, potrebbe rappresentare una delle poche ma importanti opportunità di ripartenza economica dell'indotto legato al mondo immobiliare: mi riferisco alla riqualificazione energetica dei “condomini colabrodo” che caratterizzano le città italiane ed europee. Tre quarti degli edifici in UE sprecano energia. Serve una svolta anche in Italia. Muffa al muro, dispersione del calore, spifferi, bollette salate in estate sono spesso segnali della scarsa qualità degli edifici. Come detto i tre quarti degli appartamenti, dei palazzi e di altre strutture presenti in Europa registrano pessime performance dal punto di vista energetico, segnala la Commissione UE. In questo modo contribuiscono al 36 per cento delle emissioni climalteranti. L’efficientamento energetico e il miglioramento degli spazi sono quindi fondamentali per un cambio di passo: Bruxelles e i governi nazionali ne sono consapevoli, per questo stanno realizzando piani e misure da favorire tali processi (tra le varie iniziative, in Italia si punta sul superbonus al 110 per cento). Eppure l’impegno preso potrebbe non bastare per soddisfare l’obiettivo, auspicato dalla Commissione, di tagliare le emissioni di gas a effetto serra di almeno il 55 per cento entro il 2030. Secondo un'analisi del Buildings Performance Institute Europe, l’attuale tasso annuale di ristrutturazione in Europa, inteso come la percentuale dello stock di edifici esistenti che viene ristrutturata, è pari all’1 per cento. L’Ue vuole raddoppiarla, ma non è sufficiente secondo gli autori del report. “Il tasso medio di ristrutturazioni dovrebbe salire almeno al 3 per cento all’anno”, sottolineano gli esperti, precisando che “gli interventi più profondi, che permettono risparmi energetici di almeno il 60 per cento, dovranno costituire il 70 per cento del totale delle attività”. In altre parole, non sono utili lavori superficiali, perché non consentono di abbattere significativamente i consumi e quindi l’impatto sull’ambiente (e il nostro portafoglio). Questi interventi di efficientamento energetico dovranno seguire il principio del NZEB (nearly zero-energy building, edifici il cui consumo energetico è quasi pari a zero): significa realizzare strutture che garantiscono la massima efficienza energetica, mentre ulteriori bisogni verranno soddisfatti facendo ricorso a fonti alternative. Un processo che “richiede uno sforzo strategico per decarbonizzare i sistemi di riscaldamento e raffreddamento“. Gli obiettivi da raggiungere entro il 2030 secondo il BPIE sono un taglio della richiesta di energia usata per riscaldare d’inverno e rinfrescare d’estate del 24,8 per cento entro il 2030 rispetto ai consumi del 2015. “Non si dovranno dotare le nuove case, costruite dal 2021 in avanti, di sistemi di riscaldamento basati sull’uso di fonti fossili”, si legge nel report. Certo è che con prospettive economiche generalizzate a tinte fosche, i governi di ogni singolo stato, Italia compresa, dovranno contribuire all'attuazione di questo ambizioso piano alleggerendo l'elevata pressione fiscale che oggi grava sulle proprietà immobiliari, per cercare di liberare investimenti e fondi privati che potrebbero contribuire in maniera determinante alla ripresa economica del paese, fondi che oggi giacciono in misura crescente sui conti correnti bancari degli italiani (+3 per cento nel 2020 sul 2019)! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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16 Dicembre 2020

Rigenerazione urbana. Verona cosa sta aspettando?

Uno dei temi di maggior attualità e dibattuti del momento, a livello nazionale ed internazionale, è quello della riqualificazione e della cosiddetta rigenerazione urbana. Il nostro paese è tra quelli più coinvolti e che necessita maggiormente di una nuova pianificazione in tal senso, dal momento che dispone di milioni di metri quadrati tra vecchie aree e distretti industriali che una volta rappresentavano il cuore pulsante della nostra industria manifatturiera e di trasformazione, tanto apprezzata a livello internazionale e che ora, a causa di una catastrofica politica di delocalizzazione che ha innescato una massiccia deindustrializzazione, ha lasciato sul territorio dei fantasmi urbani e suburbani abbandonati e fatiscenti che potrebbero con la loro riconversione generare uno straordinario volano per l'economia, l'occupazione e la fruibilità alla popolazione di nuovi spazi ripensati ed adeguati alle esigenze sociali del presente e di un immediato futuro. Anche Verona in tal senso porta in dote un patrimonio immobiliare interessante da rimodellare e da riportare a nuova vita, che potrebbe contribuire così a rilanciare una nuova e migliore qualità della vita per i propri cittadini e per riportare ai fasti di un tempo una città in piena decadenza e che negli ultimi vent'anni anni ha perso importanti leaderships finanziarie ed industriali. Sembra quasi che in tale periodo vi sia stato più un meticoloso tentativo volto alla cancellazione dalla nostra memoria storica riferita a delle aree di straordinario interesse storico architettonico, piuttosto che assecondare la necessità locali o un ambizione del momento di qualche velleitario imprenditore. Mi riferisco ad esempio al sito delle Cartiere di Verona tra via Basso Acquar e viale Piave, ed all'ex sito del lanificio Tiberghien tra i quartieri di borgo Venezia e San Michele Extra, ma vi sono molte altre aree all'interno dei nostri quartieri, magari meno note, attorno alle quali poi essi si sono sviluppati. Nella migliore delle ipotesi la nostra città sembra arrivare affannosamente e tardivamente a trovare soluzione rispondenti alle nostre esigenze, e quando miracolosamente ci riesce, ci propone delle opere superflue o peggio ancora inutili. Basti pensare al “laboratorio di sperimentazione urbano”di Verona Sud, che avrebbe dovuto rappresentare la versione veronese del quartiere parigino de “La Defanse” e che invece si è materializzato nell'ennesima accozzaglia di aree commerciali, direzionali e ricettive. Un altro tema irrisolto da decenni a Verona è il problema del traffico ed i mezzi di trasporti di cui una città moderna dovrebbe disporre. E' sotto gli occhi di tutti la miserevole vicenda legata al “filobus” che unitamente al leggendario “tunnel delle Torricelle” contribuiscono con la loro “non realizzazione” a penalizzare la nostra qualità dell'aria ed a svilire la credibilità in tema di servizi al cittadino offerti dalla nostra bella città. A distanza di decenni si continua ad edificare consumando irrimediabilmente territorio piuttosto che trasformare oculatamente l'esistente e si insiste a non dotare di un piano di trasporto pubblico efficace, moderno e poco impattante la nostra millenaria città, che sta soffocando per colpa di un crescente inquinamento combattuto ancora ipocritamente con “targhe alterne” o limitazioni di circolazione ai veicoli “euro 3,4,5..... Vediamo ore come si è scelto di riqualificare due realtà strategiche di Verona: l'ospedale di borgo Trento e l'università nel quartiere di Veronetta, ovvero due interventi iniziati qualche anno fa. Si è scelto di concentrare il polo ospedaliero nel centrale quartiere di borgo Trento realizzando ex novo interi edifici. Perchè non realizzare nel contempo anche un parcheggio in grado di risolvere un tutto o in parte il problema di parcheggio per i residenti che vivono nel quartiere? Le ex caserme austriache a ridosso del polo universitario sono state indiscutibilmente ben recuperate, tuttavia nelle aree circostanti di pertinenza si è pensato di realizzare del costosi ed antiestetici condomini residenziali destinati al mercato immobiliare, anziché realizzare una moderna cittadella pensata alla corposa compagine studentesca proveniente da tutta Italia e non solo. Perché? La speranza è che anche a causa della pandemia sanitaria che stiamo vivendo, tra chi possiede determinate aree in procinto di intervento di riqualificazione e l'amministrazione comunale vi sia un pragmatico e lungimirante dialogo affinché termini o si riduca la possibilità di creare opere o servizi inutili o fini a se stessi. Vi sono ai nastri di partenza centinaia di migliaia di nuovi appartamenti, molti dei quali in queste ex aree dismesse. Chi comprerà questi nuovi alloggi dai più strampalati stili architettonici? Le banche concedono finanziamenti con grande parsimonia, a differenza del passato. A Verona si passano di mano circa 3200/3400 appartamenti l'anno e vi sono oltre 20.000 abitazioni sfitte o invendute. I numeri dovrebbero dar conforto nella riflessione. Ritorniamo a realizzare ciò che veramente serve ed a farlo fatto bene affinché duri, creando valore e qualità degna della nostra tradizione, anziché realizzare il solito “hard discount immobiliare”. Forza Verona, esci da un anonima mediocrità...ce la puoi fare. In fin dei conti già i Romani, i Longobardi, gli Scaligeri, i Veneziani e gli Austriaci in passato hanno creduto in te! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
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23 Novembre 2020

Stai pensando di acquistare un appartamento in condominio? I pro e i contro!

Se stai cercando di comprare un appartamento, tra le tue opzioni ci sarà senz'altro l'ipotesi di andare a vivere in un condominio. In Italia ci sono circa un milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie. Ma vediamo prima di tutto di capire cos'è un condominio. Il codice civile non ne fornisce una definizione. Le difficoltà proseguono, in quanto alla domanda che cos'è un condominio, è possibile rispondere in diversi modi, essendo il concetto riferibile a svariati profili (materiale, giuridico, ecc.). Il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Data la definizione di condominio, si pone subito il problema di individuare quei casi concreti ai quali si applica la disciplina codicistica. In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. Questi può svilupparsi tanto in senso verticale, il classico edificio condominiale a più piani, quanto in senso orizzontale, come ad esempio i residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune come strade interne, illuminazione, ecc.. Si è di fronte al c.d. "supercondominio", quando questo è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Così, per esemplificare, un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura, è catalogabile come supercondominio. L'ultimo aspetto tecnico da evidenziare in questa lunga ma doverosa premessa è quando nasce l'obbligo di avere un amministratore di condominio. L'art.1129, primo comma, C.C. specifica che la nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Nove, dunque, è il numero di condomini che rende obbligatoria la nomina. Ecco ora cinque cose a cui pensare prima di fare il grande passo. I pro e i contro 1)Un abitazione in condominio è mediamente meno costosa da acquistare rispetto ad una casa o ad una villette a schiera o una casa semindipendente. 2)Le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie sono ripartire secondo una tabella millesimale che terrà conto tra l'altro anche delle differenti dimensioni degli appartamenti che compongono il condominio, a differenza di una casa indipendente dove tutti i costi sono a carico del singolo proprietario. 3)Il condominio solitamente è ubicato in un centro o in un quartiere di periferia di una città. Ciò permetterà di accedere ad una serie di servizi come mezzi di trasporto pubblici, scuole, uffici pubblici e negozi vari. Le case indipendenti o villette hanno un'ubicazione tendenzialmente periferica o suburbana, dove talvolta alcuni dei servizi precedentemente elencati non sono presenti. 4)Acquistato per investimento, l'abitazione in condominio permette una locazione più rapida avendo mediamente un canone mensile più basso di una villetta o di una casa. La platea di potenziali conduttori sarà quindi più ampia rispetto a quella interessata o che si potrà permettere il canone di un soluzione maggiormente indipendente. 5)Alcuni tipi di condominio come i residence in località turistiche possono offrire dei servizi e aree comuni come ad esempio piscine, campi da tennis, ecc... che se altrimenti abbinati ad una casa a schiera o una casa indipendente avrebbero costi di realizzazione e manutenzione proibitivi. Infine ecco alcune utili considerazioni da tener presente nella scelta d'acquisto di un abitazione in condominio. Fare attenzione se ci sono molti appartamenti in vendita, in quanto, a meno che l'edificio non sia di nuova costruzione e quindi tutto in vendita, ciò potrebbe significare che c'è un alto livello di insoddisfazione nell'edificio. Ti piacciono le dimensioni del condominio? È nel quartiere giusto? L'edificio è adeguatamente mantenuto e le spese conseguenti sono ragionevoli o alla tua portata? Queste considerazioni ti indicheranno la giusta direzione per l'acquisto di un appartamento in un condominio che ha tutto ciò che desideri. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Image by allPhoto Bangkok from Pixabay
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25 Ottobre 2020

Le città del futuro con ascensori senza corde che si muovono anche in orizzontale sono già realtà!

In questo post di settembre non parlerò come di consueto di tendenze o dati del mercato immobiliare locale, nazionale o internazionale, bensì di un'innovazione tecnologica che nei prossimi anni cambierà il nostro modo di accedere e forse anche di utilizzare un abitazione o un ufficio all'interno di un palazzo. Nel 1857 grazie all'intuizione dell'inventore statunitense, Elisha Otis, che nel 1853 depositò il brevetto di un sistema di sicurezza “paracadute”, venne realizzato il primo ascensore a New York, mentre in Italia il primo per il trasporto di persone fu costruito dalle officine meccaniche Stigler per l'albergo Costanzi a Roma nel 1870. Durante tutto il ventesimo secolo l'ascensore è stato protagonista di grandi evoluzioni, entrando a far parte in modo indissolubile ed imprescindibile della nostra vita quotidiana. Nonostante ciò, esso si “limitava” ad andare su e giù. Pochi anni fa, precisamente nel 2015, la nota società multinazionale tedesca ThyssenKrupp ha inventato e presentato l’ascensore del futuro, che non sarà più tirato su e giù dai tradizionali cavi, bensì il suo movimento sarà determinato da magneti e calamite “wireless”. Non solo, ma il meccanismo rivoluzionario oggetto della ricerca e dello studio dell’azienda tedesca, sarà in grado di spostare l’ascensore anche orizzontalmente. Cosa cambia? Quest'invenzione potrebbe rivoluzionare la costruzione e l’uso di edifici. I costruttori potrebbero creare strutture sia molto più alte, che molto più ampie dei grattacieli attuali e le persone potrebbero muoversi molto più facilmente di quanto non facciano oggi nelle città. Pochissimi edifici infatti sono più alti di 500 metri. Gli ascensori tradizionali a corda d’acciaio possono viaggiare solo fino a 500 metri circa, prima che il peso della corda stessa li renda sconvenienti. Ci vogliono sempre più energia e spazio e tutto questo ha un costo da sostenere. Oggi sempre più la costruzione degli ascensori segue le linee architettoniche di un edificio e cabine trasparenti corrono sui fianchi di palazzi di vetro e acciaio. Questo nuovo sistema di ascensori utilizza motori elettrici lineari a induzione, lo stesso tipo di trasferimento di energia senza contatto che alimenta ad esempio i treni a levitazione magnetica presenti in Giappone e Cina, anziché i cavi per spostare le macchine dell’ascensore. Ciò inoltre consente loro di muoversi indipendentemente l’uno dall’altro in un condotto, che a sua volta significa che più cabine possono lavorare in un unico condotto contemporaneamente. Ciò ridurrà la necessità di condotti paralleli che servono piani diversi. Non ci sarà più limite rispetto a quanto questi potranno viaggiare nelle tre dimensioni. Nell'attesa che nuovi ascensori entrino a far parte della nostra vita, a Jeddah in Arabia Saudita in questo momento stanno costruendo un grattacielo di 1000mt e 167 piani, che probabilmente utilizzerà ancora un “vecchio ascensore”! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
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20 Settembre 2020
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I portali immobiliari in Italia: una risorsa incompiuta.

Anche nel nostro paese nel 2020, quando pensiamo alla ricerca di una casa, consideriamo naturale ed automatico farlo prima di tutto sul web, tramite pc o smartphone, prima ancora di recarci fisicamente davanti ad una vetrina di un'agenzia immobiliare. Cercare oggi un appartamento online è dunque un'operazione di routine ed abbastanza semplice tutto sommato. Sul web sono disponibili diversi portali immobiliari, moderne vetrine di annunci ricche di immagini, planimetrie e video che superano il milione di proposte con diversa destinazione d'uso, che permettono comodamente di vedere in tempo reale, le caratteristiche di un immobile in vendita o affitto, nella località da noi desiderata. Come detto, vi sono molte piattaforme che riproducono più o meno lo stesso contenuto pubblicitario, ma nei numeri, due su tutte si contendono “a colpi di click” il primato della più visitata o famosa: Casa.it nata nel 1996 e Immobiliare.it nata nel 2007. La prima è di proprietà di una società multinazionale australiana, la seconda è un'azienda italiana. Entrambe le società permettono a privati ed agenzie immobiliari di pubblicare i loro immobili sostituendosi alle “pagine economiche” dei quotidiani e magazine utilizzati in passato, rappresentando di fatto la loro evoluzione. All'estero molte note testate giornalistiche hanno sviluppato un loro portale, riscuotendo molto successo e preservando nel contempo i cospicui introiti generati dalla pubblicazione degli annunci pagati prevalentemente dalle agenzie immobiliari. Il primo e più evidente beneficio per chi utilizza questo strumento di ricerca è rappresentato dal poter valutare, utilizzando appositi “filtri” come: zona, superficie e prezzo ad esempio, una selezione specifica di proposte in vendita o affitto, potendole confrontare e scegliere in base alle caratteristiche richieste. Questi complessi database ospitano milioni di dati e immagini caricati da oltre 20.000 agenzie immobiliari italiane, dato pubblicato da Immobiliare.it e secondo i dati pubblicati da Casa.it, vengono visitati da 220.000.000 di persone complessivamente al mese. Queste aziende quotidianamente gestiscono informazioni e dati estremamente interessanti ma soprattutto utili, che purtroppo rimangono una risorsa inesplorata che opportunamente analizzata, processata e profilata potrebbe essere consultata da chiunque ne sia interessato, compreso professionisti ed operatori del mercato immobiliare, che al momento devono “accontentarsi” dei dati forniti dall'istituto Nomisma e Agenzia delle Entrate che raccolgono, ma soprattutto pubblicano report trimestrali, con grande ritardo rispetto alle dinamiche del mercato immobiliare, “fotografando” scenari che talvolta hanno già subito cambiamenti significativi e che invece potrebbero evidenziare tendenze utili sulle necessità e le scelte della popolazione italiana in tema di immobili. I portali immobiliari di molti paesi europei ed in USA offrono report settimanali sull'andamento del mercato e informazioni a 360° su tutte le necessità nascenti da un cambio casa, interfacciate con dati ad esempio sull'offerta scolastica o di servizi legati ad una zona specifica, sulla sicurezza di quartieri e macro aree, dati storici di compravendite e prezzi al mq, informazioni sulla fiscalità e la burocrazia locale e molto altro estremamente utile per tutti gli utenti. In un mondo globalizzato, con una mobilità sempre più condizionata dalle necessità lavorative, sarebbe auspicabile che queste piattaforme tecnologiche ampliassero la gamma di informazioni e servizi rispetto all'attuale mera pubblicazione di annunci immobiliari, altrimenti rimarranno considerati solo una sorta di video catalogo o supermarket on line del mattone, alimentato e sostenuto dalle agenzie immobiliari! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
31 Luglio 2020

Verona e Provincia – Dati Mercato Immobiliare 2019

Il 19 giugno 2020 L’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2019 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che Verona città e provincia hanno rappresentano anche per l’anno passato la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 20% rispetto al 20.7% del nostro capoluogo di regione. Terza è Padova con il 18,8%. Il nostro mercato regionale anche l’anno passato ha rappresentato quasi il 10%, il 9,67% per la precisione, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2019, vi è stata una crescita complessiva del +4,9% pari a 11.497 operazioni nell'intera area veronese, mentre vi è stato un calo del -0,8% ovvero 3.334 compravendite relativamente a Verona capoluogo, dato peggiore del valore medio nazionale pari al +4,2. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2019 è appannaggio dai quartieri di Golosine e Santa Lucia o zona OMI D4, con 370 compravendite, mentre il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 3 operazioni. Interessante ai fini statistici, da rilevare il forte aumento di compravendite registrate nella zona identificata dai quartieri di Ponte Crencano, Quinzano, Avesa, Parona, prima collina a nord della città, balzata ad un +34,2% rispetto al 2018. A livello di quotazioni medie €/mq, nei vari quartieri di Verona i prezzi sono rimasti all'incirca gli stessi del 2018, con l’area del centro città a farla da padrone. Da segnalare la forte riduzione del -8,2% delle quotazioni registrate nei quartieri di borgo Milano, Navigatori, Saval, Stadio, Porta Nuova fuori mura. In provincia, la macroarea dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2019, dietro il capoluogo, è stata la bassa veronese con una quota del 19,8% ovvero 2.271 compravendite, vantando nel contempo la quotazione media più bassa con 930 €/mq. L'area del lago di Garda rimane la zona dove si registrano i prezzi medi più alti dell'intero territorio provinciale veronese relativamente alle quotazioni medie con 2.316 €/mq, valore in crescità rispetto al 2018 del +4,1%. Le altre microaree non hanno subito variazioni nella quotazione degne di nota eccezion fatta per la Lessinia con un -4,5% rispetto all'anno precedente. Infine in merito al numero di operazioni effettuate nell'intera nostra provincia, è interessante osservare la crescita straordinaria rilevata in Lessinia orientale, Lessinia ed Est veronese con rispettivamente +38,4%, +23,5% e +20,6% rispetto al 2018. Come già evidenziato nel mio analogo report dell'anno scorso, analizzando i dati raccolti dall'Agenzia delle Entrate, si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni in €/mq degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, effettuate da una fascia di popolazione che dispone di limitate possibilità economiche e molto spesso finanziata quasi interamente da un mutuo ipotecario. Purtroppo questo trend proseguirà almeno per quest'anno! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
19 Giugno 2020

Nuovi trends del mercato immobiliare nella “Fase 2”

L'avvento della pandemia di coronavirus e la conseguente quarantena hanno letteralmente buttato all'aria milioni di piani finanziari di persone e famiglie, e tra questi certamente anche l'acquisto di una casa. Nel precedente post di aprile ho cercato di rispondere ad alcune delle domande che si stanno ponendo oggi la maggior parte delle persone, in merito ai nuovi scenari che si verranno a configurare nel mercato immobiliare del presente e nell'immediato futuro. Ora cercherò di approfondire due delle principali tendenze emerse in questo primo quadrimestre del 2020 nel mercato immobiliare locale e nazionale, ovvero: la migrazione dal condominio verso la casa indipendente o semi indipendente e la nuova ripartenza del mercato delle locazioni. Tutti noi difficilmente dimenticheremo i giorni passati in forzata quarantena impostaci a partire dai primi di marzo. Negli appartamenti, i nuclei familiari si sono trovati a dover condividere 24 ore su 24, per molti giorni consecutivi, ogni metro quadrato della propria abitazione. I più fortunati hanno potuto godere di uno sbocco quale un giardino o un terrazzo, ma la maggior parte delle famiglie ha potuto utilizzare a malapena uno o due balconi per poter prendere una “boccata d'aria”. Nel milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie italiane, hanno dovuto convivere tra l'altro: bambini, disabili, anziani ed animali domestici, ognuno con le proprie necessità forzatamente ridotte. Le cronache ci hanno raccontato come gli amministratori condominiali sono stati costretti ad intervenire con l'ausilio delle forze dell'ordine, in alcuni casi, per riportare a toni più consoni e distesi “il clima” degli abitanti nei palazzi. Dal 4 maggio, ovvero da quando hanno permesso la riapertura delle agenzie immobiliari, i telefoni hanno ripreso a squillare con richieste crescenti per valutazioni immobiliare di alloggi in condominio finalizzate alla vendita in cambio di villette a schiera, porzioni di tri/quadrifamiliare, fino ad arrivare a case singole “possibilmente” isolate! Il 2019 si è chiuso con un dato complessivo di compravendite residenziali in Italia di oltre 603.000 transazioni, dove i 2/3 di queste rappresentano la platea di acquirenti che hanno comprato la loro “Prima casa”. Nel 2020 è certo che il numero di transazioni totali sarà largamente inferiore all'anno scorso, già marzo 2020 registra solo a Verona – 45,5% rispetto allo stesso periodo all'anno precedente, ma la percentuale imputabile al cosiddetto “Mercato di scambio” legata alla “Prima casa” sarà ancor più alta, a patto che tali transizioni abitative abbiano successo, ovvero che si riesca a vendere il proprio immobile e a ricomprarne uno rispondente alle nuove necessità. Ciò infatti non è da considerare un fatto così scontato, se prendiamo in considerazione in particolare il passaggio da appartamento in condominio ad unità abitativa semi indipendente. L'offerta di appartamenti è destinata ad aumentare e ciò andrà a discapito del loro valore di vendita. Per contro se questo venditore/acquirente vorrà rimanere all'interno del proprio Comune di residenza, è probabile che dovrà effettuare un conguaglio sul prezzo della nuova casa o villetta, oppure dovrà cambiare Comune per cercare un prezzo d'acquisto prossimo a quanto realizzato dalla vendita. Di norma queste due combinazioni non sono così semplici da verificarsi, poiché dipendono a loro volta da ulteriori variabili, quali ad esempio: la necessità di accendere un mutuo, oppure la scelta di doversi trasferire a diversi km dalla precedente abitazione, con tutte le conseguenze nascenti. Per quanto riguarda l'altro trend preso in esame, ovvero il mercato delle locazioni tradizionali costituito dalle durate contrattuali classiche di 4 anni + 4 anni e 3 anni + 2 anni, negli ultimi 7/8 anni questo ha registrato una progressiva e costante decurtazione di unità residenziali da adibire a locazioni brevi e ad uso turistico. Dall'estate 2020, ma probabilmente anche per i prossimi 2/3 anni, registreremo un fenomeno di ritorno di questi alloggi al mercato locativo tradizionale. Nonostante quindi il probabile aumento dell'offerta immobiliare, i prezzi degli affitti contrariamente alla prassi non scenderanno, anzi tenderanno a salire, alimentati dal forte incremento della domanda e dalla buona/ottima qualità degli alloggi rinnovati di recente per “ingolosire” i turisti. Quale sarà la domanda che andrà ad alimentare questo trend? Sicuramente tutta la platea di pubblico che non troverà sul mercato dell'acquisto ciò che desidera, per varie ragioni, tutto il nuovo personale sanitario e scolastico che verrà integrato nelle strutture pubbliche e private a seguito del COVID 19, e tutti i vari quadri/dirigenti aziendali che verranno ricollocati sul territorio, una volta superati e metabolizzati i vari congedi parentali, casse integrazioni, smart working ecc.. In questo quadro estremamente complesso ed ancora in corso di definizione, anche a causa dei nuovi protocolli di sicurezza da seguire, sarebbe auspicabile e di grande aiuto per tutto il settore immobiliare una forte riduzione del cosiddetto “turismo immobiliare”, rappresentato da quella consistente parte di potenziali acquirenti o conduttori, che di fatto non hanno una reale necessità di cambiare casa, ma che altresì visitano senza mai concludere decine di agenzie immobiliari nel corso dell'anno, andando a vedere, solo per pura curiosità, ogni nuovo immobile disponibile sul mercato! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
24 Maggio 2020

Allerta recessione: cosa devono sapere gli acquirenti e i venditori sul mercato immobiliare

Alla fine dell'anno scorso, i dipartimenti di analisi e statistica delle principali istituzioni finanziarie ed immobiliari nazionali ed internazionali, scommettevano su una lenta ma costante ripresa del numero di compravendite del mercato residenziale italiano e di una timida ripresa delle quotazioni al metro quadrato degli immobili. Tutto ciò nonostante un quadro economico e politico europeo completamente da ridisegnare, dopo l'uscita del Regno Unito dalla compagine europea ed una Germania che, dopo aver inanellato anni di continua crescita economica ed export commerciale da record, conosceva per la prima volta preoccupanti segnali di flessione nei suoi inossidabili “trends”. Per la verità, il nostro scenario economico non era tale da giustificare particolari slanci di serenità ed ottimismo, ma tant'è. Dall'11 marzo di quest'anno, siamo bloccati nelle nostre case, in un paese che già arrancava per mantenere il passo degli altri inquilini della casa europea, costretto a fermarsi, spaventato dalla diffusione di una controversa epidemia mortale, e di fatto travolto da una recessione economica di cui ancor oggi non abbiamo una precisa percezione, ma che di certo ci imporrà pesantissimi sacrifici per poterne uscire. Le compravendite e i prezzi delle case diminuiranno? L'istituto Nomisma prevede, nello scenario peggiore, fino a 120.000 compravendite residenziali in meno per il mercato 2020, e fino al -10% di riduzione media dei prezzi delle case nel triennio fino al 2022. Nonostante i tassi d'interesse dei mutui bancari siano più bassi di sempre, è probabile che vi sarà un calo del capitale erogato dalle banche e della loro percentuale d'intervento nell'acquisto immobiliare. Quale sarà il comparto economico più danneggiato dalla pandemia? Il più colpito da questa situazione senza precedenti nell'epoca moderna, è senza dubbio quello legato al turismo, l'ospitalità e l'intrattenimento, che in Italia muove un indotto complessivo di 146 miliardi di euro (dati ISTAT 2015) ed ha un impatto complessivo sull'economia del nostro paese, tra PIL e occupazione, pari al 13% (dato del 2017 - Fonte WTTC). Dopo il terremoto finanziario provocato dal fallimento Lehman-Brother nel 2008, il nostro comparto immobiliare è riuscito in parte a risollevarsi e con esso l'intera economia, grazie soprattutto agli ingenti investimenti destinati ad alberghi, residence, camping, appartamenti turistici e B&B. Come si comporteranno i potenziali acquirenti ed i venditori? Molti potenziali acquirenti che avevano pianificato l'acquisto di una casa nel 2020, in questo momento si stanno domandando se l'azienda dove lavoravano “riaprirà i battenti” oppure no. Chiaramente questo quadro d'incertezza generale contribuirà a rimandare o peggio ad annullare il progetto d'acquisto di questa parte della popolazione. Molti proprietari altresì presenti da molto tempo sul mercato con la loro proprietà da vendere, potrebbero decidere di ritirarla in attesa di tempi migliori. Il mondo immobiliare italiano non ha la reattività di quello d'oltre oceano, capace di fluttuare quasi come un mercato azionario. Tale fenomeno replica peraltro le rispettive economie italiana ed americana, con la seconda che determina fortemente le scelte della prima grazie a politica, fiscalità e mondo del lavoro molto meno burocratizzati dei nostri e quindi più veloce a reagire e pianificare ogni ambito socioeconomico. Quali mercati immobiliari potrebbero essere maggiormente colpiti dalla recessione? I mercati che hanno più probabilità di essere colpiti dalla recessione, almeno inizialmente, sono quelli che dipendono fortemente da viaggi, turismo e ospitalità, quindi città d'arte e principali località turistiche, e soprattutto gli immobili di fascia alta o di lusso. Una casa milionaria non è esattamente una necessità e in genere essa richiede più tempo per essere venduta già in tempi normali. Chi tra i potenziali acquirenti investitori avesse investito i propri capitali nel mercato azionario potrebbe aver perso anche il 30/40%, a causa dal tracollo subito in borsa tra fine febbraio e fine marzo. E probabile che gli attori protagonisti di questo mercato immobiliare saranno: chi ancora avrà bisogno di una casa, ma in quota minoritaria, dato che oltre l'80% degli italiani una casa già la possiede, e chi sarà motivato a cercare il cosiddetto “affare”! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
Immobiliare Ferroni
21 Aprile 2020

Scenari immobiliari ai tempi del Coronavirus

Dopo alcuni anni di timida ripresa del mercato immobiliare italiano, dove si sono registrati incrementi del numero di compravendite, non accompagnati peraltro dalla risalita delle quotazioni al metro quadrato, l'epidemia di questo controverso virus riscriverà inevitabilmente le tendenze, l'andamento e le prospettive di crescita del mercato residenziale, commerciale e direzionale del nostro paese, ma non solo. Nonostante si possano ancora leggere online previsioni ottimistiche di crescita di mercati e quotazioni in analisi condotte da illustri società internazionali del settore, protagoniste a livello mondiale ed in grado di spostare ingenti capitali d'investimento da una parte all'altra del pianeta, ritengo che tali, alla luce di quanto sta accadendo non solo in Italia, siano tutte da riscrivere poiché formulate tra la fine 2019 ed inizio 2020, con prospettive totalmente diverse rispetto ad oggi. In attesa di avere dati certi e non previsioni, si possono tuttavia già fare delle considerazioni agli scenari che ci attendono, ma soprattutto in merito a cosa potrà cambiare a causa del nebuloso quadro economico che ci accingiamo ad affrontare. Il mercato residenziale, difficilmente potrà raggiungere le 600.000 compravendite, ovvero il dato superato lo scorso anno. Chi vorrà realizzare in tempi ragionevolmente brevi, dovrà giocoforza abbassare il prezzo di vendita e chi è presente sul mercato da molto tempo, magari 1 o 2 anni, dovrà suo malgrado accettare di rivedere seriamente al ribasso il proprio prezzo proposto, eliminando in tal modo alibi superflui come: “non ho bisogno di vendere” oppure “ma io l'avevo pagato …..euro e non voglio rimetterci”. Gli scenari del 2006-2007 sono lontani e difficilmente riproponibili. Quindi meglio accettare la realtà per evitare perdite ulteriori. Oggi possiamo leggere ovunque che il costo del denaro è ai minimi storici e quindi mai come oggi sarebbe auspicabile, opportuno e conveniente contrarre un mutuo bancario ad un favoloso tasso d'interesse! Peccato però che pochissimi istituti bancari italiani possano accedere realmente a questi canali diretti di finanziamento erogati dalla BCE, data la frammentata e malconcia galassia bancaria nostrana. E' inoltre probabile che già in fase d'istruttoria, durante la richiesta di mutuo, le banche alzino l'asticella dei requisiti per rilasciare il finanziamento e/o riducano la percentuale d'intervento creando il famoso “credit crunch”, in conseguenza al complicato scenario economico attuale, riducendo di fatto l'accesso al credito alla platea di pubblico che determina la fascia di mercato immobiliare prevalente, ovvero quella che cerca di acquistare la “prima casa”. Come è noto uno dei comparti economici più colpiti dalla diffusione del Coronavirus è quello del turismo. Negli ultimi 4/5 anni, in quest'area di business si sono riversate decine di migliaia di proprietari immobiliari italiani allettati da “leggendari guadagni” a fronte di una breve concessione dell'alloggio ed un azzeramento del rischio di morosità dell'occupante. Questo significativo “stock immobiliare”, data la compromissione del business per l'anno in corso, cercherà di ricollocarsi velocemente nel mercato delle locazioni tradizionali a lungo termine, puntando a monetizzare il più possibile, calmierando in tal modo la risicata offerta di appartamenti disponibili degli ultimi anni. I canoni di locazione subiranno, a mio avviso, una contrazione di almeno il 10/15% data la nuova offerta creatasi e soprattutto del ridotto canone potenzialmente pagabile dai conduttori a causa di buste paghe più leggere rispetto all'anno scorso (nella migliore delle ipotesi) erogate da aziende più o meno in difficoltà. La contrazioni dei canoni non subirà ulteriori riduzioni, a mio avviso, grazie ai due seguenti motivi: in questo comparto rientreranno anche coloro i quali non otterranno il finanziamento richiesto alle banche, quindi vi sarà un nuovo segmento di pubblico motivato da una reale necessità, contribuendo a mantenere alta la domanda e perché la qualità di questi alloggi sarà più alta della media presente ora sul mercato e quindi più costosa. Per quanto riguarda il mercato immobiliare commerciale, ovvero quello riferito alle botteghe e negozi, credo che tutto dipenderà dalle politiche di sostegno alle attività che adotterà il governo italiano. Il settore del commercio al dettaglio come è noto, già da anni è in difficoltà a causa prima dell'avvento dei centri commerciali e poi delle grandi piattaforme di e-commerce come “Amazon”. Questo “fermo attività”, se non adeguatamente sostenuto con politiche di tutela, riduzione e rilancio fiscale, vedrà una feroce riduzione degli “esercizi commerciali” che decideranno di riaprire, appena sarà possibile. Dal lato della proprietà, nello scenario peggiore, questi si vedrebbero liberare i propri “spazi” in una considerevole quantità, causa disdetta o peggio per morosità. Ciò comporterebbe nel medio termine una necessaria e robusta riduzione dei canoni mensili che potrebbe comunque non bastare ad incentivare l'apertura di nuove attività. Alla luce delle considerazioni appena fatte, ritengo inutile dilungarmi su prospettive e andamento del mercato delle compravendite commerciali, poiché considero evidenti i motivi che andrebbero a penalizzare l'interesse di un imprenditore ad acquistare “i muri” dove esercitare la propria attività o di un' investitore interessato ad acquistare un negozio per trarne un rendita. Per il mercato immobiliare direzionale, ovvero quello riferito agli uffici, vale in parte quanto detto in precedenza per gli esercizi commerciali, ovvero tutto dipenderà dalle politiche di sostegno che adotterà il governo italiano, questa volta però riferito alle professioni. Tuttavia credo che per molti studi professionali non vi sia altra scelta se non quello dello “sharing office” o ufficio condiviso, per cercare di ridurre i cosiddetti “costi fissi” e certi a fronte di incerti introiti. In tal senso gli uffici di grandi dimensioni, ovvero oltre i 300/400mq, manterranno delle prospettive di sviluppo e crescita. Diversamente, credo che chi possiede un ufficio di 50/100mq debba pensare seriamente a convertire la destinazione d'uso dello stesso ad un utilizzo che consideri le attuali necessità del mercato, valutando anche le diverse imposizioni fiscali che gravano sugli uffici rispetto alle abitazioni. In questo momento straordinario, credo che sarebbe auspicabile pensare a nuovi strumenti legislativi innovativi e flessibili, volti riformare le locazioni commerciali/direzionali. L'attuale impianto legislativo della Legge nr.392 del 1978, la vecchia legge sull'Equo Canone, a mio avviso è inadatta e incapace a rapportarsi e regolamentare le necessità attuali del mondo del commercio e delle professioni, dopo oltre quarantanni dall'entrata in vigore. Staremo a vedere, per il momento rimaniamo a casa e pensiamo a preservare prima di tutto la nostra salute. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
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23 Marzo 2020

L’atto di donazione di un immobile: cos’è, rischi e costi.

Partiamo dalla definizione del Codice Civile: art.769 - La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. La donazione è un contratto che come tutti i contratti e negozi in generale, ha una propria causa. L'elemento essenziale della causa della donazione è proprio l'animus donandi, cioè l'arricchimento dell'altra parte senza corrispettivo e non va confuso con i motivi che spingono a tale attribuzione. Acquistare una casa, quando la titolarità del bene immobile proviene da un atto di donazione, può rivelarsi rischioso e la banca potrebbe non concedere un mutuo a chi desidera comprare l'immobile il cui venditore l'ha ricevuto “in donazione”. La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. E con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà. Per proteggere la donazione l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita. Già perché bisogna ricordare che chi dona un immobile, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali per legge spetta sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. Questo significa che se una persona, quando è ancora in vita, compie donazioni che ne impoveriscono il patrimonio o con il proprio testamento, lascia gran parte dei propri beni a soggetti diversi dai legittimari, questi ultimi possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”. Dal notaio si può far firmare agli eredi legittimari una rinuncia a contestare la donazione: in questo modo questi si impegnano a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita, ossia poco dopo la donazione stessa. Essa, può essere annotata nei registri immobiliari a margine della donazione in modo da essere pubblica e conoscibile da chiunque. Rimane comunque sempre la facoltà ai legittimari di rivendicare anche nei confronti del donante, in modo diverso la propria parte di “legittima”. Questo è quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017. Tale sentenza, ricalca quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014). In merito alle compravendite immobiliari, una recente sentenza della Corte di Cassazione, la nr.32694/2019 stabilisce un principio innovativo a tutela dell'acquirente, qualora sia stata taciuta dal venditore la provenienza donativa del bene, e quindi i relativi rischi già evidenziati in precedenza emergano solo all'approssimarsi del rogito. Secondo la Corte di Cassazione in questo caso l'acquirente può rifiutare la stipula del rogito notarile perché la provenienza donativa del bene rappresenta una circostanza che influisce sulla stabilità dell'acquisto e anche sulla successiva circolazione del bene. Ciò in forza dell'art.1460 C.C., ovvero ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere alla sua obbligazione se l'altro non adempie contemporaneamente alla propria. La donazione è soggetta a una tassazione differente a seconda del livello di relazione e parentela tra donante e donatario. Se infatti la donazione avviene tra coniugi o parenti in linea retta, si applica l’aliquota del 4 per cento sulla parte di valore della casa che supera la franchigia di 1 milione di euro. Se la donazione avviene tra fratelli e sorelle, l’aliquota sale al 6 per cento, mentre la franchigia scende a 100 mila euro. Ancora, se la donazione interviene tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge (parenti entro il IV°grado), si applica l’aliquota del 6 per cento, ma senza alcuna franchigia. Infine, se la donazione avviene tra soggetti diversi da quelli finora precisati, l’aliquota sale all’8 per cento, senza franchigia. Eccezione è rappresentata dalla donazione in favore di un soggetto affetto da handicap grave: in questo caso la donazione non è soggetta a imposte, qualunque sia il rapporto di parentela, fino alla soglia di 1,5 milioni di euro. Alle imposte previste dalla legge poi bisogna aggiungere i costi del notaio, che solitamente dipende dal valore dell’immobile. Ricordiamo altresì che le aliquote di cui sopra vanno applicate al valore dei beni immobili, considerati solamente per il valore catastale. Al valore catastale si applicherà l’aliquota dell’1 per cento per l’imposta catastale, e del 2 per cento per l’imposta ipotecaria. Se tuttavia il donatario chiede l’agevolazione per la prima casa, le due imposte sono dovute in misura fissa. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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4 Febbraio 2020