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Immobiliare Ferroni.

Mercato immobiliare ’21 a Verona e Provincia

Dopo aver visto i dati finali per l'anno 2021 del mercato immobiliare italiano nel mese scorso, andiamo ora a conoscere i risultati finali registrati nella nostra città e provincia nelle stesso periodo di riferimento. Il 3 giugno 2022 l’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto, elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che per il terzo anno consecutivo Verona città e provincia, anche nel 2021, hanno rappresentato la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 19,8% rispetto al 20.3% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane Padova con il 18,8%. Il mercato residenziale del Veneto anche l’anno scorso è rimasto stabilmente sopra il 9%, il 9,29% per la precisione, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2021, è interessante evidenziare come la superficie media compravenduta nella nostra provincia è di 121,7 mq a differenza del Comune di Verona dove è stata di 107,9 mq. Sempre in termini di classi dimensionali in provincia, è curioso rilevare che "taglio abitativo più venduto in città e nell'intera provincia è stato tra gli 85mq e 115mq. Le compravendite residenziali hanno subito un forte aumento complessivo del +29,8%, pari a 13.793 operazioni nell'intera area veronese. Verona capoluogo raggiunge la vetta della classifica dei comuni veneti facendo segnare un aumento del +28,5% ovvero 3.784 contro le 2.943 compravendite dell'anno precedente. In merito alle quotazioni medie per capoluogo e resto provincia, nel 2021 Verona città è al terzo posto in Veneto con € 1.776,00/mq dietro rispettivamente a Treviso e Venezia, mentre considerando l'intera provincia raggiunge il secondo, dietro solo a Venezia, con €1.310,00/mq All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2021 è appannaggio dei quartieri di B.GO ROMA, TOMBA, TOMBETTA, CRISTO LAVORATORE, PRIMO MAGGIO, PALAZZINA o zona OMI D8, con 563 compravendite per zona, facendo registrare un impennata di compravendite pari al +91,7% rispetto al 2020. Anche nel 2021 la peggiore area in termini di operazioni è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 10 operazioni. A livello di quotazioni medie espresse in euro al metro quadrato, nei vari quartieri di Verona i prezzi hanno mantenuto mediamente le quotazioni registrate nel 2020, con l'interessante exploit registrato nell’area di Veronetta, in ripresa del +13%. In provincia, la macroarea dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2021, dietro al capoluogo, si conferma ancora come già è accaduto per l'anno passato scorso, l'area della bassa veronese con una quota del 21,2% ovvero 2.929 compravendite, vantando la quotazione media di 943 euro al metro quadrato. L'area del lago di Garda rimane la zona dove si registrano i prezzi medi più alti dell'intero territorio provinciale veronese relativamente alle quotazioni medie con 2.465 euro al metro quadrato, valore in crescita rispetto al 2021 del +6,3%. Infine in merito al numero di operazioni effettuate nell'intera nostra provincia, tutte le microaree hanno segnato importanti incrementi, da un +15,6% dell'area di Villafranca di Verona fino ad arrivare ad un +60,9% dell'area Baldo-Valdadige.   Confermando quanto già evidenziato in altri miei analoghi report, analizzando i dati raccolti dall'Agenzia delle Entrate, anche per l'anno 2021 si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, inferiori alla media nazionale di €158.000 per unità abitativa, effettuate prevalentemente grazie all'ausilio di un mutuo ipotecario.                                                                                                   Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Copyright immagine: Foto di <a href="https://pixabay.com/it/users/rgy23-10497518/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=3831916">RGY23</a> da <a href="https://pixabay.com/it/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=3831916">Pixabay</a>
Immobiliare Ferroni
3 Giugno 2022
Dati finali mercato immobiliare '21 - Blog Immobiliare Ferroni

Dati finali mercato immobiliare Italia ’21

Il 19 maggio 2022 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il rapporto immobiliare annuale dedicato al settore residenziale, con dati e analisi relativi alla composizione e alle dinamiche del mercato immobiliare italiano delle abitazioni nel 2021. Questo documento analizza anche l'andamento del mercato dei mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito. Riprendendo il trend positivo di crescita ininziato nel 2014 ed interrotto solo dalla pandemia da Sars CoV-2 o Covid 19, il mercato immobiliare nel 2021 è tornato a crescere in termini di volumi scambiati. Il dato registrato di 748.523 compravendite residenziali, rappresenta il + 34% rispetto al valore 2020 ed un più significativo +24% sul dato rilevato nel 2019.    Nel documento in oggetto emergono ulteriori interessanti dati come ad esempio: la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 108,3 mq, che risulta in aumento rispetto al 2020 (+0,8 mq) e al 2019 (+2,2 mq) il taglio di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, anche nel 2021, sia stato quello compreso tra 50mq e 85mq, oltre 226 mila pari a circa il 30% del totale, mentre poco meno di 200 mila acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85 mq e 115 mq, quasi il 27% del totale. La quota di acquisti di abitazioni con superficie oltre 145 mq nel 2021 supera 18% del totale, ancora in crescita rispetto agli anni precedenti. sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 81 milioni di metri quadrati, in aumento del 35% rispetto al 2020 e del 26,4% rispetto al 2019, i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2021 ammonta a 119 miliardi di euro, in aumento del +33,3% e 29,6 miliardi di euro in più del 2020 e sia rispetto al 2019 (+21,6% e 21,1 miliardi di euro in più) in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) registra un leggero calo a 158.600 euro, con una diminuzione rispetto all’anno precedente di 800 euro e 2900 sul 2019, nel corso del 2021 sono stati registrati poco meno di 366 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in aumento del 34% rispetto al 2020 e del 27,6% rispetto al 2019. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche,quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51,2%,in leggero aumento rispetto al 2020, quando erano pari al 51,0% e con un aumento ancora più accentuato rispetto al 2019, anno in cui tale incidenza era pari a 49,5%. nel 2021, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di 136.000 euro, in aumento di 4.300 euro rispetto al 2020 e oltre 8.000 euro rispetto al 2019, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni si riduce, rispetto al 2020, di ulteriori 0,05 punti percentuali portandosi all' 1,87%, segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica, la durata media del mutuo è in lieve aumento a 23,9 anni, la rata media si mantiene nel complesso stabile intorno ai 588 euro. In conclusione il dato sulle locazioni. Nel 2021 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.704.809, il 7,3% in più rispetto al 2020 ma il 4,9% in meno rispetto aòl 2019. Tali contratti hanno interessato oltre 2 milioni di immobili. Relativamente ai soli contratti ad uso residenziale, questi ammontano a 1.365.646, in aumento dell’5,9% rispetto al dato del 2020. Oltre il, 77% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni. Complessivamente le abitazioni locate nel 2021 ammontano al 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 5,5 miliardi di euro di canone annuo totale per oltre 78 milioni di metri quadrati di superficie residenziale in affitto. Il segmento dei contratti agevolati concordati ha registrato un incremento significativo: +8,5% nel numero di abitazioni locate rispetto al 2020, +19,6% sul 2019; +11,1% nell’ammontare dei canoni percepiti sul 2020, +20,5% sul 2019. Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell'Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Copyright immagine: Image by <a href="https://pixabay.com/users/geralt-9301/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=2553884">Gerd Altmann</a> from <a href="https://pixabay.com/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=2553884">Pixabay</a>
Immobiliare Ferroni
26 Maggio 2022

LA CASA E’ ANCORA UN BENE RIFUGIO?

Prima di addentrarci nell'analisi e nell'evoluzione del concetto, vediamo cosa vuol dire “bene rifugio”. La Treccani propone questa definizione: “Categoria di beni che il risparmiatore ritiene sia in grado di preservare la ricchezza reale nel tempo e, in periodi di inflazione, di conservare il valore reale dell’oggetto acquistato. Essi non sono esposti a perdite in conto capitale per la fluttuazione dei loro prezzi, in quanto sfuggono alla svalutazione o la subiscono in misura minore del denaro liquido, pertanto, vengono richiesti in quanto considerati meno soggetti alle conseguenze di una crisi economico-finanziaria. Possono essere inclusi nella categoria dei beni rifugio gli immobili, l’oro, le materie prime preziose come argento o platino, le opere d’arte, i gioielli, gli oggetti preziosi e così via. Ma possono essere considerati tali anche le valute forti o i titoli di Stato di Paesi con le economie più stabili. In periodi di crisi economica, sussiste il rischio che il loro acquisto possa innescare un eccesso di domanda e una bolla speculativa, che potrebbe favorire proprio la fluttuazione e l’instabilità dei prezzi da cui il risparmiatore voleva rifuggire con l’acquisto di tali ritenuti sicuri. Alla luce di quanto sopra espresso, la risposta alla domanda formulata nel titolo a mio avviso dovrebbe essere SI, ma fino al 2008 ovvero fino a quando Lehman Brothers, una delle più grandi banche d'affari di New York, avviò la procedura fallimentare. La bancarotta segnò l'inizio di una pesante crisi economica globale. Fino al allora, tutti noi eravamo abituati a convivere con una “sana” inflazione determinata da una continua crescita economica che induceva l'incremento dei prezzi di beni e servizi tra cui i valori immobiliari. Dopo il 2008 la risposta al quesito iniziale si è progressivamente modificata arrivando all'attuale “NO non più, salvo eccezioni”. Quali sarebbero queste eccezioni? Ubicazione, tipo di casa e dimensione assumono un importanza determinante nella protezione e la crescita del capitale investito nell'immobile. In un quadro di crescita economico finanziario a velocità variabile, tra USA, Europa ed Asia, il nostro paese si è contraddistinto per una continua ed inesorabile decrescita, nonostante la casa sia sempre stata il punto fermo nella vita di circa 80 italiani su 100. Le basi di riflessione su cui poggia la tesi dell’investimento in immobili quali “beni rifugio” devono essere necessariamente riconsiderate. Si riteneva che il mercato immobiliare, non risentisse di turbolenze economico-sociali ed instabilità politica di un paese, della finanza globale connessa a volatilità estrema, bensì soltanto dalla famosa legge della domanda e dell’offerta. Invece “il mattone” non si è dimostrato così impermeabile a tali fattori. Va inoltre considerato il diffuso e dissennato consumo di territorio perpetrato ovunque in Italia da nord a sud, a partire dal secondo dopoguerra fino ad oggi e la conseguente rapidità con cui sempre più aree urbane si sono sviluppate espandendo i limiti territoriali delle città. Ciò ha determinato mediamente una riduzione sensibile dei prezzi medi al metro quadrato, soprattutto degli immobili non recenti, lontani anni luce dagli attuali standard di qualità dei materiali di costruzione impiegati e performance energetiche, una riduzione delle dimensioni medie delle abitazioni seguendo il trend del calo demografico e della conseguente riduzione dei nuclei familiari. La classica domanda che un risparmiatore di solito si pone è la seguente: se ho 150/200.000 euro da investire, avendo già una prima casa, quanto conviene acquistare un secondo immobile affinché il mio capitale sia protetto ed allo stesso tempo aumenti di valore nel tempo e produca anche una rendita? Non esiste una risposta universale valida per tutti. Prima di tutto bisognerebbe domandarsi cosa ci si aspetta dall'investimento che vogliamo fare, perché trattandosi di un capitale immobilizzato è difficile da rendere liquido in tempi brevi, come può essere ad esempio un fondo d’investimento dal quale possiamo uscire in tre/quattro giorni, in caso di necessità improvvise ed anche soltanto per una parte del capitale investito, cosa non attuabile se possediamo un immobile. Gli immobili consentono di creare rendite se posti in locazione ed uno dei vantaggi è che nel malaugurato caso di una pesante svalutazione del valore di mercato, la rendita in valore assoluto non muta, fino a quando rimane il conduttore; diciamo che potremmo paragonare un’immobile ad un’obbligazione a tasso fisso con cedola su valore nominale che nel nostro caso sarebbe il valore di acquisto del bene. E come per le obbligazioni il valore di mercato dell'immobile può oscillare. Il “mantra” ripetuto dal mondo finanziario è “diversificare” il capitale da investire per “spalmare” il cosiddetto rischio. Anche per la casa sarebbe auspicabile dividere il capitale a disposizione effettuando più acquisti in diverse zone della città/periferia o provincia, dividendo in tal modo il rischio che una zona specifica prescelta venga compromessa in termini di “appeal” dal mercato a causa di scelte attuate da amministrazioni pubbliche, attività commerciali, traffico, inquinamento, ecc... Valutare soluzioni nuove o completamente da ristrutturare. Nel primo caso avremo una garanzia decennale sul bene prodotta direttamente dal costruttore e molti “anni di grazia” da manutenzioni straordinarie. Nella seconda ipotesi d'acquisto, possibilmente effettuata ad un adeguato valore allo stato dell'immobile, andremo noi in base ai nostri obbiettivi e possibilità economiche a plasmare l'investimento. Scegliendo di comprare in zone apprezzate del mercato, come centri storici o note località turistiche o collocate a ridosso di luoghi ad elevato interesse come Università, ad esempio, anche a fronte di un iniziale incremento di spesa talvolta significativo, le statistiche storiche mostrano un maggior mantenimento di valore della casa nelle fasi di mercato ribassista. Alla luce di queste considerazioni, quando si vuole investire capitali in immobili principalmente a fini di protezione, visto che abbiamo analizzato l’oggetto del contendere come “bene rifugio”, esso conviene a chi ha disponibilità di liquidità in eccesso ed ha una prospettiva di mantenere il bene per almeno 5/7 anni. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto: Pixabay - Mohamed Hassan 3229757 Foto di <a href="https://pixabay.com/it/users/mohamed_hassan-5229782/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=3229757">mohamed Hassan</a> da <a href="https://pixabay.com/it/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=3229757">Pixabay</a>
Immobiliare Ferroni
22 Marzo 2022

Quanto conviene avere lo Stato Italiano come conduttore?

Molte persone non sono a conoscenza del fatto che la nostra Pubblica Amministrazione oltre ad esercitare la propria attività presso immobili propri, è presente tramite le cosiddette “locazioni passive”, cioè in immobili affittati da privati per ospitare le attività che non trovano posto negli edifici gestiti dal Demanio, e che pesano sul bilancio delle Stato per 800 milioni all’anno (dati del DEF 2019). Ma per un proprietario immobiliare è conveniente avere lo Stato Italiano come conduttore? Nei quasi 27 anni di attività professionale mi è capitato di affittare delle abitazioni alla Pubblica Amministrazione. La proprietà/locatore, dopo un iniziale entusiasmo, nella maggior parte dei casi alla scadenza del primo periodo di contratto non ha più voluto rinnovare tale l'impegno. Talvolta si sono verificati lunghi tempi di attesa per ricevere il pagamento del canone pattuito, altre volte il “sub conduttore” aveva causato qualche danno al bene locato. Naturalmente ciò può accedere anche un con un qualsiasi altro conduttore. Tuttavia data la stringente e costante pressione a cui è sottoposto il cittadino italiano ad adempiere puntualmente ai propri doveri, saremmo portati a pensare che anche lo Stato ricambi con lo stesso zelo l'assolvimento dei propri impegni presi. Ma se per quanto riguarda gli immobili residenziali, ovvero il classico appartamento, oggi la richiesta è rappresentata da molteplici potenziali candidati, con referenze economiche sempre da verificare con attenzione, relativamente agli immobili commerciali e direzionali, magari di grandi dimensioni, questi o sono compatibili ad un utilizzo legato al mondo della logistica, oppure a servizi in outsourcing, altrimenti a causa del loro canone impegnativo rischiano di non trovare un conduttore in grado offrire delle referenze tali da giustificare un impegno contrattuale di sei, nove o dodici anni. Succede quindi che lo Stato Italiano si proponga, per una serie di sue necessità e/o convenienze, a locare questi immobili di grandi dimensioni. La Questura di Verona e l'Archivio di Stato ad esempio oggi pagano rispettivamente l'affitto ad un proprietario privato e ad un ente privato. Quindi possiamo serenamente locare un nostro immobile alla Pubblica Amministrazione? Chi già l'aveva in conduzione di un proprio immobile prima del 2020 si è visto recapitare una proposta di stipula di un nuovo contratto di locazione della durata di anni nove a fronte di un canone annuo commisurato al valore minimo locativo fissato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ridotto del 15 per cento. Di fatto siamo ben lontani dai valori locativi di mercato. Inoltre “In considerazione dell'eccezionalità della situazione economica e tenuto conto delle esigenze prioritarie di raggiungimento degli obiettivi di contenimento della spesa pubblica, a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, per gli anni 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022, l'aggiornamento relativo alla variazione degli indici ISTAT, previsto dalla normativa vigente, non si applica al canone dovuto dalle amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione (…) nonché dalle Autorità indipendenti ivi inclusa la Commissione nazionale per le società e la borsa (Consob) per l'utilizzo in locazione passiva di immobili per finalità istituzionali”. (articolo 3, comma 1, del decreto-legge n. 95 del 2012) Che cosa significa quest'ultimo paragrafo? Che da undici anni lo Stato, quando utilizza un immobile di proprietà di altri, si rifiuta di applicare una regola tradizionale nei rapporti di locazione: quella che impone al conduttore di aggiornare ogni anno il canone sulla base di uno specifico indice ISTAT, al fine di adeguarlo al “costo della vita”. Aggiornamento quantomai necessario, specie in periodi di inflazione marcata, se si considera che i contratti in questione hanno solitamente una durata di dodici anni (sei più sei), sempre con il medesimo canone. Undici anni iniziati dal Governo Monti fino ad arrivare al Governo Draghi, con il decreto “Mille proroghe” (art.3, comma 3, d.l. n.228/2021, che ha aggiunto il 2022 al lungo elenco di annualità interessate dalla disposizione). Undici anni trincerati da “esigenze prioritarie di raggiungimento degli obiettivi di contenimento della spesa pubblica”. Peccato che lo Stato si preoccupi di contenere la spesa pubblica solo quando c’è da pagare a un proprietario quanto concordato in contratto e previsto da una sua legge! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto eur-gefbc2d697_640 by Samuele Schirò from Pixabay
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11 Gennaio 2022
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Proposta shock dell’UE: divieto di vendere o affittare casa se non è green

L'Unione Europea non finisce mai di stupire. E' in arrivo il divieto di vendere o affittare casa se non è green: o l’alloggio ha una certa classe energetica oppure non sarà possibile metterlo sul mercato. Questa sembra essere l'ultima utopica proposta nata da un'agenda comunitaria sconclusionata, animata da inattuabili propositi “politicamente corretti”, reali necessità di riduzione dell'impatto umano sull'ambiente ed altrettanto drammatiche necessità di far ripartire un'economia europea con il fiato corto già prima dello scoppio della pandemia, nella quale siamo tutt'ora impantanati. L'ambizioso programma dell'UE sembra voler ripercorrere l'iter imposto qualche anno fa ai produttori di automobili e di impianti per il riscaldamento, peccato che quest'ultimi si possano rottamare più facilmente delle case. Allo scopo di raggiungere l’obiettivo di ridurre le emissioni di CO2, l'UE vuol proporre che al 1°gennaio 2030 tutti gli immobili residenziali abbiano abbandonato la classe G (la più scadente) e siano passati alla classe F. Ma non basta: entro il 2033 dovranno essere di classe E. Altrimenti? Il proprietario si tiene la sua casa, perché gli sarà vietato venderla o affittarla se non è green. Le ovvie ed immediate ripercussioni sul mercato immobiliare vedrebbero un crollo dell'interesse per le abitazioni con cattiva classificazione energetica che si venderebbero con molta difficoltà e a prezzi da saldo. Sembrano esenti da tali obblighi o comunque al momento non è così chiara la sorte di edifici storici, quelli dedicati al culto, protetti ufficialmente, temporanei o inferiori a 50mq. Come riporta il “Corriere della Sera”, il patrimonio immobiliare residenziale italiano, secondo dati Istat-Cresme è costituito da quasi 12.5 milioni di fabbricati ed oltre 35 milioni di alloggi. L'Enea, l'agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile, pubblica annualmente un rapporto sulle certificazioni energetiche sul portale Siape. Analizzando i dati relativi alle abitazioni che hanno richiesto l'attestato di prestazione energetica A.P.E. tra il 2016 ed il 2020, l'87,9% pari ad 1.645.445 riguardano abitazioni in classe D o peggiore riguardano. Il dato è significativo ma non offre un quadro completo del problema, perché il certificato A.P.E. è richiesto solo quando si vuole vendere o locare un immobile o se lo si sottopone a ristrutturazioni agevolate dal fisco, come quelle per il superbonus ad esempio. Il dato espresso da un elaborazione di Istat-Enea ed Agenzie delle Entrate dice che ad oggi oltre 21.5 milioni di abitazioni in Italia non potrebbero essere vendute o affittate dai proprietari se non a fronte di ingenti opere di adeguamento volte a conseguire un considerevole risparmio energetico, ove possibile, entro i prossimi 12 anni. Già ove possibile, perché salvo magnanime deroghe concesse da parte di Bruxelles, staremo a vedere cosa si potrà fare ad Alberobello con i trulli o nel centro storico di Matera, ad esempio, ma in generale nel gigantesco ed invidiato patrimonio storico artistico, già patrimonio mondiale dell'umanità, presente nel nostro paese. Le uniche certezze in questo preoccupante ed incerto scenario proposto sono rappresentate: dal costo di tutto ciò che ricadrà su imprese e famiglie al netto di eventuali bonus, che comunque per stessa ammissione dell'attuale ministro dell'economia e finanze Franco, “non dureranno in eterno”, dal gigantesco esborso economico a cui dovranno far fronte gli italiani per assecondare l'ormai dominante narrativa del contrasto ai cambiamenti climatici meglio noti come “Global Warming e Climate Change”, dalla cessione di sovranità nazionale da parte della Repubblica Italiana a favore dell'UE in merito a leggi e norme in materia di proprietà privata, modi di acquisto e godimento della stessa. In attesa che il quadro della situazione venga opportunamente chiarito, con l'occasione auguro a tutti voi un sereno Natale. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni   Foto 1: DimitriSvetsikas1969 - foto 16263 da Pixabay Foto 2: Tama66/Peter H - foto 2036 da Pixaby
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10 Dicembre 2021

Scenari immobiliari ai tempi del Coronavirus

Dopo alcuni anni di timida ripresa del mercato immobiliare italiano, dove si sono registrati incrementi del numero di compravendite, non accompagnati peraltro dalla risalita delle quotazioni al metro quadrato, l'epidemia di questo controverso virus riscriverà inevitabilmente le tendenze, l'andamento e le prospettive di crescita del mercato residenziale, commerciale e direzionale del nostro paese, ma non solo. Nonostante si possano ancora leggere online previsioni ottimistiche di crescita di mercati e quotazioni in analisi condotte da illustri società internazionali del settore, protagoniste a livello mondiale ed in grado di spostare ingenti capitali d'investimento da una parte all'altra del pianeta, ritengo che tali, alla luce di quanto sta accadendo non solo in Italia, siano tutte da riscrivere poiché formulate tra la fine 2019 ed inizio 2020, con prospettive totalmente diverse rispetto ad oggi. In attesa di avere dati certi e non previsioni, si possono tuttavia già fare delle considerazioni agli scenari che ci attendono, ma soprattutto in merito a cosa potrà cambiare a causa del nebuloso quadro economico che ci accingiamo ad affrontare. Il mercato residenziale, difficilmente potrà raggiungere le 600.000 compravendite, ovvero il dato superato lo scorso anno. Chi vorrà realizzare in tempi ragionevolmente brevi, dovrà giocoforza abbassare il prezzo di vendita e chi è presente sul mercato da molto tempo, magari 1 o 2 anni, dovrà suo malgrado accettare di rivedere seriamente al ribasso il proprio prezzo proposto, eliminando in tal modo alibi superflui come: “non ho bisogno di vendere” oppure “ma io l'avevo pagato …..euro e non voglio rimetterci”. Gli scenari del 2006-2007 sono lontani e difficilmente riproponibili. Quindi meglio accettare la realtà per evitare perdite ulteriori. Oggi possiamo leggere ovunque che il costo del denaro è ai minimi storici e quindi mai come oggi sarebbe auspicabile, opportuno e conveniente contrarre un mutuo bancario ad un favoloso tasso d'interesse! Peccato però che pochissimi istituti bancari italiani possano accedere realmente a questi canali diretti di finanziamento erogati dalla BCE, data la frammentata e malconcia galassia bancaria nostrana. E' inoltre probabile che già in fase d'istruttoria, durante la richiesta di mutuo, le banche alzino l'asticella dei requisiti per rilasciare il finanziamento e/o riducano la percentuale d'intervento creando il famoso “credit crunch”, in conseguenza al complicato scenario economico attuale, riducendo di fatto l'accesso al credito alla platea di pubblico che determina la fascia di mercato immobiliare prevalente, ovvero quella che cerca di acquistare la “prima casa”. Come è noto uno dei comparti economici più colpiti dalla diffusione del Coronavirus è quello del turismo. Negli ultimi 4/5 anni, in quest'area di business si sono riversate decine di migliaia di proprietari immobiliari italiani allettati da “leggendari guadagni” a fronte di una breve concessione dell'alloggio ed un azzeramento del rischio di morosità dell'occupante. Questo significativo “stock immobiliare”, data la compromissione del business per l'anno in corso, cercherà di ricollocarsi velocemente nel mercato delle locazioni tradizionali a lungo termine, puntando a monetizzare il più possibile, calmierando in tal modo la risicata offerta di appartamenti disponibili degli ultimi anni. I canoni di locazione subiranno, a mio avviso, una contrazione di almeno il 10/15% data la nuova offerta creatasi e soprattutto del ridotto canone potenzialmente pagabile dai conduttori a causa di buste paghe più leggere rispetto all'anno scorso (nella migliore delle ipotesi) erogate da aziende più o meno in difficoltà. La contrazioni dei canoni non subirà ulteriori riduzioni, a mio avviso, grazie ai due seguenti motivi: in questo comparto rientreranno anche coloro i quali non otterranno il finanziamento richiesto alle banche, quindi vi sarà un nuovo segmento di pubblico motivato da una reale necessità, contribuendo a mantenere alta la domanda e perché la qualità di questi alloggi sarà più alta della media presente ora sul mercato e quindi più costosa. Per quanto riguarda il mercato immobiliare commerciale, ovvero quello riferito alle botteghe e negozi, credo che tutto dipenderà dalle politiche di sostegno alle attività che adotterà il governo italiano. Il settore del commercio al dettaglio come è noto, già da anni è in difficoltà a causa prima dell'avvento dei centri commerciali e poi delle grandi piattaforme di e-commerce come “Amazon”. Questo “fermo attività”, se non adeguatamente sostenuto con politiche di tutela, riduzione e rilancio fiscale, vedrà una feroce riduzione degli “esercizi commerciali” che decideranno di riaprire, appena sarà possibile. Dal lato della proprietà, nello scenario peggiore, questi si vedrebbero liberare i propri “spazi” in una considerevole quantità, causa disdetta o peggio per morosità. Ciò comporterebbe nel medio termine una necessaria e robusta riduzione dei canoni mensili che potrebbe comunque non bastare ad incentivare l'apertura di nuove attività. Alla luce delle considerazioni appena fatte, ritengo inutile dilungarmi su prospettive e andamento del mercato delle compravendite commerciali, poiché considero evidenti i motivi che andrebbero a penalizzare l'interesse di un imprenditore ad acquistare “i muri” dove esercitare la propria attività o di un' investitore interessato ad acquistare un negozio per trarne un rendita. Per il mercato immobiliare direzionale, ovvero quello riferito agli uffici, vale in parte quanto detto in precedenza per gli esercizi commerciali, ovvero tutto dipenderà dalle politiche di sostegno che adotterà il governo italiano, questa volta però riferito alle professioni. Tuttavia credo che per molti studi professionali non vi sia altra scelta se non quello dello “sharing office” o ufficio condiviso, per cercare di ridurre i cosiddetti “costi fissi” e certi a fronte di incerti introiti. In tal senso gli uffici di grandi dimensioni, ovvero oltre i 300/400mq, manterranno delle prospettive di sviluppo e crescita. Diversamente, credo che chi possiede un ufficio di 50/100mq debba pensare seriamente a convertire la destinazione d'uso dello stesso ad un utilizzo che consideri le attuali necessità del mercato, valutando anche le diverse imposizioni fiscali che gravano sugli uffici rispetto alle abitazioni. In questo momento straordinario, credo che sarebbe auspicabile pensare a nuovi strumenti legislativi innovativi e flessibili, volti riformare le locazioni commerciali/direzionali. L'attuale impianto legislativo della Legge nr.392 del 1978, la vecchia legge sull'Equo Canone, a mio avviso è inadatta e incapace a rapportarsi e regolamentare le necessità attuali del mondo del commercio e delle professioni, dopo oltre quarantanni dall'entrata in vigore. Staremo a vedere, per il momento rimaniamo a casa e pensiamo a preservare prima di tutto la nostra salute. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Copyright foto di <a href="https://pixabay.com/it/users/geralt-9301/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=4952695">Gerd Altmann</a> da <a href="https://pixabay.com/it/?utm_source=link-attribution&amp;utm_medium=referral&amp;utm_campaign=image&amp;utm_content=4952695">Pixabay</a>
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12 Agosto 2021

Mercato immobiliare italiano 2020 – 2030

Continua l'ottimismo e l'euforia nel mercato immobiliare italiano, alla luce dell'ennesimo incremento delle compravendite registrate nel 2018 rispetto all'anno precedente con un valore complessivo di 578.647 (residenziale, commerciale, pertinenze, ecc.) pari ad un +6,5% rispetto all'anno precedente, quinto tasso annuale consecutivo di segno positivo. Ricordo che l'apice di tale parametro era stato raggiunto nel 2006 con 845.051 transazioni. Tutto bene quindi, non proprio! Il mercato immobiliare italiano poggia su fondamenta fragili. Senza fare riferimento alle criticità idrogeologiche e sismiche del nostro territorio, le dinamiche che determinano o motivano le persone ad acquistare o a vendere un immobile, sono storicamente riconducibili ai seguenti fattori: • incremento/decremento della fiducia circa il futuro (lavoro, salute, finanza, ecc.), • incremento/decremento dell’imposizione fiscale sugli immobili, • incremento/decremento della volatilità di investimenti alternativi (azioni, fondi, ecc.), • incremento dell’inflazione (casa = bene rifugio), • incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • incremento/decremento del costo del danaro (cioè della rata mensile del mutuo), • incremento/decremento della facilità nell’ottenere finanziamenti per acquistare casa, Ma il dato che influenza maggiormente le scelte d'acquisto di un immobile, a prescindere dalla sua destinazione d'uso, rimane principalmente l'ottenimento di un mutuo. Il comparto residenziale, ovvero il mercato prevalente del nostro paese, nel 2018 ha registrato circa 283 mila acquisti di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, in aumento rispetto al 2017 dell’8,8%, ma sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle acquistate grazie ad un mutuo, hanno riguardato circa il 55% degli scambi. Dopo questa doverosa panoramica sul recente passato, le analisi formulate da importanti società finanziarie internazionali in merito alle prospettive del mercato immobiliare italiano, delineano degli scenari abbastanza diversi dagli attuali, e sicuramente peggiorative rispetto al presente relativamente alle compravendite. Questo a causa dei seguenti fattori: • calo demografico della popolazione, • nr. di nuclei familiari pressoché stabile, almeno dal 2012 ad oggi, • la fusione in grandi gruppi bancari con conseguente drastica riduzione delle realtà bancarie del territorio, che selezioneranno sempre più la clientela richiedente un mutuo al fine di ridurre le loro sofferenze, NPL ecc..., • invecchiamento della popolazione, incremento/decremento del potere di acquisto reale degli abitanti, • impatto delle variazioni in decremento del reddito medio percepito dalla popolazione a causa della precarietà lavorativa, disoccupazione, ecc.., • incremento costi di costruzione/ristrutturazione per realizzare immobili con prestazioni energetiche elevate e conseguente incremento medio dei valori al mq. Alla luce di tali fattori, il mercato immobiliare dovrà essere in grado di recepire le mutate condizioni in particolar modo legate alla disponibilità economica degli acquirenti, ai nuovi nuclei familiari, spazi abitativi ridotti rispetto al passato capaci di prevedere anche spazi dedicati all'attività lavorativa in funzione dei nuovi modi di lavorare “a distanza”, all'età media degli acquirenti probabilmente più anziana e quindi con specifiche necessità funzionali. E' probabile quindi che l'altissimo tasso di proprietà immobiliare vantato dal popolo italiano, il secondo al mondo dopo il Giappone, nei prossimi anni vedrà una sensibile migrazione a favore della locazione. Ciò dipenderà principalmente, come detto, dalla capacità del mercato immobiliare e degli attori che lo determinano di realizzare proposte immobiliari realmente innovative e il più possibile rispondenti alle mutate necessità e possibilità della popolazione. Solo così l'attuale trend di crescita potrà essere mantenuto. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Copyright foto: immobiliare Ferroni
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12 Agosto 2021

Stai pensando di acquistare un appartamento in condominio? I pro e i contro!

Se stai cercando di comprare un appartamento, tra le tue opzioni ci sarà senz'altro l'ipotesi di andare a vivere in un condominio. In Italia ci sono circa un milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie. Ma vediamo prima di tutto di capire cos'è un condominio. Il codice civile non ne fornisce una definizione. Le difficoltà proseguono, in quanto alla domanda che cos'è un condominio, è possibile rispondere in diversi modi, essendo il concetto riferibile a svariati profili (materiale, giuridico, ecc.). Il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Data la definizione di condominio, si pone subito il problema di individuare quei casi concreti ai quali si applica la disciplina codicistica. In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. Questi può svilupparsi tanto in senso verticale, il classico edificio condominiale a più piani, quanto in senso orizzontale, come ad esempio i residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune come strade interne, illuminazione, ecc.. Si è di fronte al c.d. "supercondominio", quando questo è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Così, per esemplificare, un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura, è catalogabile come supercondominio. L'ultimo aspetto tecnico da evidenziare in questa lunga ma doverosa premessa è quando nasce l'obbligo di avere un amministratore di condominio. L'art.1129, primo comma, C.C. specifica che la nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Nove, dunque, è il numero di condomini che rende obbligatoria la nomina. Ecco ora cinque cose a cui pensare prima di fare il grande passo. I pro e i contro Un abitazione in condominio è mediamente meno costosa da acquistare rispetto ad una casa o ad una villette a schiera o una casa semindipendente. Le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie sono ripartire secondo una tabella millesimale che terrà conto tra l'altro anche delle differenti dimensioni degli appartamenti che compongono il condominio, a differenza di una casa indipendente dove tutti i costi sono a carico del singolo proprietario. il condominio solitamente è ubicato in un centro o in un quartiere di periferia di una città. Ciò permetterà di accedere ad una serie di servizi come mezzi di trasporto pubblici, scuole, uffici pubblici e negozi vari. Le case indipendenti o villette hanno un'ubicazione tendenzialmente periferica o suburbana, dove talvolta alcuni dei servizi precedentemente elencati non sono presenti. acquistato per investimento, l'abitazione in condominio permette una locazione più rapida avendo mediamente un canone mensile più basso di una villetta o di una casa. La platea di potenziali conduttori sarà quindi più ampia rispetto a quella interessata o che si potrà permettere il canone di un soluzione maggiormente indipendente. alcuni tipi di condominio come i residence in località turistiche possono offrire dei servizi e aree comuni come ad esempio piscine, campi da tennis, ecc... che se altrimenti abbinati ad una casa a schiera o una casa indipendente avrebbero costi di realizzazione e manutenzione proibitivi. Infine ecco alcune utili considerazioni da tener presente nella scelta d'acquisto di un abitazione in condominio. Fare attenzione se ci sono molti appartamenti in vendita, in quanto, a meno che l'edificio non sia di nuova costruzione e quindi tutto in vendita, ciò potrebbe significare che c'è un alto livello di insoddisfazione nell'edificio. Ti piacciono le dimensioni del condominio? È nel quartiere giusto? L'edificio è adeguatamente mantenuto e le spese conseguenti sono ragionevoli o alla tua portata? Queste considerazioni ti indicheranno la giusta direzione per l'acquisto di un appartamento in un condominio che ha tutto ciò che desideri. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_scanrail'>scanrail</a>
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19 Luglio 2021

Verona e Provincia – Mercato immobiliare 2020

Dopo aver visto i dati finali per l'anno 2020 del mercato immobiliare italiano nel mese scorso, andiamo ora a conoscere i risultati finali registrati nella nostra città e provincia nelle stesso periodo di riferimento. Il 9 giugno 2021 l’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto, elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che Verona città e provincia hanno rappresentano anche per l’anno passato la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 19,9% rispetto al 20.3% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane Padova con il 18,4%.   Il mercato residenziale del Veneto anche l’anno passato ha rappresentato quasi il 10%, il 9,49% per la precisione, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2020, vi è stato una calo complessivo del -7,6% pari a 10.626 operazioni nell'intera area veronese, rappresentando il primo segno negativo dopo sei anni di andamento positivo. Verona capoluogo ha fatto registrare un calo più marcato pari al -11,8% ovvero 2.943 contro le 3.334 compravendite dell'anno precedente, dato peggiore del valore medio nazionale pari al -7,7%. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2020 è condiviso dai quartieri di Borgo Milano, Navigatori, Saval, Stadio, P.ta Nuova fuori mura o zona OMI C3, ed i quartieri Borgo Venezia, Biondella o zona OMI C2, entrambe con 315 compravendite per zona, mentre il peggiore anche nel 2020 è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 11 operazioni. Interessante ai fini statistici, da rilevare la forte diminuzione di compravendite registrate nella zona del quartiere di Veronetta, con un -28,6% rispetto al 2019. A livello di quotazioni medie espresse in euro al metro quadrato, nei vari quartieri di Verona i prezzi hanno registrato mediamente un lieve ribasso dal 2019, con l’area del centro città in lieve ripresa del +2,5 a farla da padrone. Da segnalare la riduzione del -5,1% delle quotazioni registrate nei quartieri di Chievo, Saval, Borgo Milano, Borgo Nuovo e San Massimo. In provincia, la macroarea dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2020, dietro al capoluogo, come l'anno scorso è stata la bassa veronese con una quota del 22,2% ovvero 2.359 compravendite, vantando la quotazione media di 937 euro al metro quadrato. L'area del lago di Garda rimane la zona dove si registrano i prezzi medi più alti dell'intero territorio provinciale veronese relativamente alle quotazioni medie con 2.319 euro al metro quadrato, valore in crescita rispetto al 2019 del +0,2%. Infine in merito al numero di operazioni effettuate nell'intera nostra provincia, quasi tutte le microaree hanno subito pesanti battute d'arresto. Come già evidenziato in altri miei analoghi report, analizzando i dati raccolti dall'Agenzia delle Entrate, si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, effettuate da una fascia di popolazione che dispone di limitate possibilità economiche e molto spesso finanziata quasi interamente da un mutuo ipotecario.                                                                                                                              Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Copyright immagine: Immobiliare Ferroni
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13 Giugno 2021

Mercato immobiliare Italia ’20 – Dati finali

Il 20 maggio 2021 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il rapporto immobiliare annuale dedicato al settore residenziale, con dati e analisi relativi alla composizione e alle dinamiche del mercato immobiliare italiano delle abitazioni nel 2020. Questo documento analizza anche l'andamento del mercato dei mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito. In linea con le attese degli analisti, il dato registrato di 557.926 compravendite residenziali, rappresenta il - 7.7% rispetto al valore rilevato nel 2019, interrompendo in tal modo un trend positivo di crescita iniziato nel 2014. I motivi che hanno determinato il calo generalizzato delle transazioni sono attribuibili, come è noto, agli effetti del blocco delle attività economiche avviate lo scorso marzo causati dalla pandemia da Sars CoV-2 o Covid 19. Le aree di Milano e Roma rappresentano complessivamente quasi il 10% dell'intero mercato italiano. Nel documento in oggetto emergono ulteriori interessanti dati come ad esempio: la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 107,5 mq che, di contro, risulta maggiore rispetto al 2019 (+1,3 mq), il taglio di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, anche nel 2020, sia stato quello compreso tra 50mq e 85mq, oltre 167 mila pari a circa il 30% del totale, sono state vendute abitazioni per un totale di circa 60 milioni di metri quadrati, in calo del 6,5% rispetto al 2019, i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2020 ammonta a poco più di 89 miliardi di euro, in calo dell’8,7% rispetto al 2019 (circa 8,5 miliardi di euro meno del precedente anno), in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) continua a risultare più elevato è stato di 159.623 euro, con una diminuzione rispetto all’anno precedente di 1.880 euro, nel corso del 2020 sono stati registrati poco meno di 273 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in calo del 4,8% rispetto all’anno precedente. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche,quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51%,in leggero aumento rispetto al 2019, quando erano pari al 49,5%, nel 2020, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di 131.500 euro, in aumento di 4.000 euro rispetto al 2019, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni si riduce, rispetto al 2019, di ulteriori 0,20 punti percentuali portandosi all' 1,93%, segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica, la durata media del mutuo è in lieve aumento a 23,5 anni, la rata media si mantiene nel complesso stabile intorno ai 580 euro. In conclusione il dato sulle locazioni. Nel 2020 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.587.867, il 12% circa in meno rispetto al 2019. Tali contratti hanno interessato quasi 1,9 milioni di immobili. Relativamente ai soli contratti ad uso, questi ammontano a 1.289.339, in calo dell’8,8% rispetto al dato del 2019. Quasi il, 79% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni. Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell'Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Copyright immagine: <a href='https://it.123rf.com/profile_waldemarus'>waldemarus</a>
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24 Maggio 2021

Acquistare casa in Italia e nel Regno Unito nel 2021

Il settore immobiliare nelle politiche finanziarie di ogni stato rappresenta una voce di bilancio imprescindibile ed in grado di garantire ad ogni paese entrate tributarie certe e crescenti, considerando almeno gli ultimi 30 anni. Tuttavia ogni stato adotta un proprio approccio, una propria strategia per aumentare di anno in anno le proprie risorse, tassando i beni immobili presenti nel proprio territorio, cercando nel contempo un compromesso volto a non pregiudicare l'interesse negli attori che ruotano attorno al mondo del mattone generando gettito. Le amministrazioni del nostro paese, siano esse centrali o locali, nel tempo hanno sempre assunto un atteggiamento tendenzialmente “punitivo” nei confronti di chi detiene la proprietà immobiliare. I partiti politici che si sono alternati al governo dal secondo dopoguerra del secolo scorso ed in questo primo ventennio del nuovo millennio, hanno allentato o stretto di volta in volta le politiche assunte in tema di pressione fiscale sugli immobili, senza aver mai dato vita a politiche strutturali di sostegno per l'acquisto della casa alle fasce più deboli della popolazione o volte alla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico -privato nazionale.   Nel Regno Unito invece, anche se siamo in presenza di un differente ordinamento giuridico e quadro normativo sul tema della proprietà immobiliare e della relativa tassazione, il settore del Real Estate non è considerato dai principali schieramenti politici come nell'italica visione, ovvero del “limone da spremere”, bensì come uno straordinario comparto produttivo in grado di sostenere l’economia, sviluppando parallelamente politiche legate al cosiddetto Welfare ed alla crescita demografica, con misure di sostegno all'acquisto immobiliare specifiche per giovani e giovani coppie, come vedremo. In tal modo il governo britannico adotta provvedimenti volti ad allargare la platea di pubblico in grado di acquistare una casa, aumentando l'interesse nel settore e richiamando importanti investimenti di capitale straniero nel proprio mercato immobiliare. Questa attenzione e disponibilità garantita al mercato britannico, non a caso ha prodotto nel 2020 un aumento dei prezzi delle case dell'8,5%, quando in gran parte dell'Europa e del mondo si sono registrati pesanti cali dei valori immobiliari. Nell'ultima legge finanziaria presentata il mese scorso a Londra, il cancelliere dello Scacchiere Rishi Sunak per aiutare i giovani e gli acquirenti cosiddetti “prima casa”, ha annunciato una garanzia sui mutui per immobili di un costo fino a 600mila sterline. Per diventare proprietari basterà avere una somma pari al 5% del valore della casa e ottenere un mutuo per il restante 95%, più facile da ottenere rispetto al recente passato, dato che sarà garantito dal Tesoro. Tra le altre importanti misure adottate, è stata prorogata la sospensione delle imposte di bollo per gli immobili di valore inferiore a 500mila sterline, che rappresentano il 90% delle compravendite in Gran Bretagna, e la riduzione della tassa per immobili di valore superiore al mezzo milione. La misura introdotta nel luglio scorso, era in scadenza a fine marzo, ma è stata prorogata per tre mesi, fino al 30 giugno. Oltre tale termine non vi sarà un brusco ritorno allo status quo ante luglio 2020. Il cancelliere infatti ha annunciato che per altri tre mesi la tassa verrà sospesa per gli immobili di valore inferiore a 250mila sterline. In UK si tornerà allo “stamp duty” del 3% per immobili sopra la soglia delle 125mila sterline solo dal primo ottobre 2021 in poi. La sospensione di tale imposta ha avuto l’effetto sperato, rilanciando il mercato, mai così alto dal 2014, nonostante i lunghi periodi di quarantena. I prezzi anche nel 2021 continuano a salire anche dopo la Brexit, tant'è che nel mese di febbraio appena trascorso, il prezzo medio di un immobile è aumentato dello 0,7% toccando le 231.068 sterline, il livello più alto mai registrato. Secondo gli ultimi dati di Her Majesty's Revenue & Customs, il Fisco britannico, nel mese di gennaio sono state registrate un numero record di compravendite, 121.640 ovvero il 24,1% in più del gennaio 2020. Secondo i calcoli del portale immobiliare Rightmove, con la proroga a fine giugno, altre 300mila persone potranno acquistare casa senza pagare l'imposta di registro, con un mancato introito per il Tesoro di 1,75 miliardi di sterline. In Italia dal 2014 l'imposta di registro agevolata è rimasta ferma al 2% se si acquista da un privato, si paga l'Iva al 4% se si acquista da un costruttore, che diventano il 9% oppure 10% se non si tratta della prima casa. Oltre alle imposte di cui sopra vanno aggiunte le imposte ipotecaria e catastale. Ricordo inoltre che l'imposta di registro si calcola sul valore catastale, mentre l'Iva va computata sul valore reale di mercato dell'immobile. Per chi ha meno di 35 anni e vuole acquistare la sua prima casa, esiste un Fondo di Garanzia mutui, che copre fino al 50% della quota capitale per acquistare una casa per importi non superiori a 250mila euro. Tuttavia questo Fondo di Garanzia è destinato ad alcune categorie specifiche: giovani coppie di cui almeno un componente under 35; nuclei familiari monogenitoriali con figli minorenni, lavoratori atipici con meno di 35 anni, conduttori di alloggi popolari. Ma il vorace fisco italiano non finisce mai di sorprendere e grazie alla Brexit, l'IVIE ovvero l'IMU che pagano gli italiani proprietari di un immobile all'estero, dal 2021 sarà paragonabile ad una mini-patrimoniale. Con la Brexit, la Gran Bretagna non è più parte dell'Ue: non c'è più quindi lo scambio automatico di informazioni del mercato unico. Lo 0,76% non si calcolerà più sulla rendita catastale, valore non più riconosciuto perché fuori area Ue, ma verrà calcolato sul valore di mercato o sul prezzo di acquisto (il più basso tra i due). A Londra, dove i prezzi delle case sono astronomici, in particolar modo nella zona centrale, il prezzo medio per un mini appartamento è di 500mila sterline, quindi da quest'anno un proprietario italiano dovrà pagare circa 4400 euro annui, mentre ad Edimburgo è pari a circa la metà per la stessa tipologia immobiliare. Nei prossimi anni, lo stato italiano dovrà fronteggiare nuove importanti sfide legate al efficientamento energetico dei fabbricati pubblici e privati, all'ottimizzazione del proprio patrimonio pubblico, alla messa in sicurezza di milioni di fabbricati edificati in zone a rischio dissesto idrogeologico e sismico, ed alla riduzione della burocrazia oggi presente tra fisco, amministrazioni locali, ecc.. Solo se il mercato immobiliare potrà utilizzare degli incentivi finalizzati all'aumento della qualità degli immobili costruiti e ristrutturati grazie all'introduzione di nuove tecnologie e nuovi materiali, alla digitalizzazione delle procedure burocratiche ed una riduzione delle imposte sulla seconda casa, potrà iniziare la ripresa delle compravendite ed un aumento delle quotazioni immobiliari. Diversamente avremo delle “città stato” come Milano e poche alte realtà simili, ma nel contempo tante desolate periferie nella nostra bella Italia. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_tonobalaguer'>tonobalaguer</a> Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_victor10947'>victor10947</a>
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24 Marzo 2021