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Stai pensando di acquistare un appartamento in condominio? I pro e i contro!

Se stai cercando di comprare un appartamento, tra le tue opzioni ci sarà senz'altro l'ipotesi di andare a vivere in un condominio. In Italia ci sono circa un milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie. Ma vediamo prima di tutto di capire cos'è un condominio. Il codice civile non ne fornisce una definizione. Le difficoltà proseguono, in quanto alla domanda che cos'è un condominio, è possibile rispondere in diversi modi, essendo il concetto riferibile a svariati profili (materiale, giuridico, ecc.). Il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Data la definizione di condominio, si pone subito il problema di individuare quei casi concreti ai quali si applica la disciplina codicistica. In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. Questi può svilupparsi tanto in senso verticale, il classico edificio condominiale a più piani, quanto in senso orizzontale, come ad esempio i residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune come strade interne, illuminazione, ecc.. Si è di fronte al c.d. "supercondominio", quando questo è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Così, per esemplificare, un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura, è catalogabile come supercondominio. L'ultimo aspetto tecnico da evidenziare in questa lunga ma doverosa premessa è quando nasce l'obbligo di avere un amministratore di condominio. L'art.1129, primo comma, C.C. specifica che la nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Nove, dunque, è il numero di condomini che rende obbligatoria la nomina. Ecco ora cinque cose a cui pensare prima di fare il grande passo. I pro e i contro Un abitazione in condominio è mediamente meno costosa da acquistare rispetto ad una casa o ad una villette a schiera o una casa semindipendente. Le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie sono ripartire secondo una tabella millesimale che terrà conto tra l'altro anche delle differenti dimensioni degli appartamenti che compongono il condominio, a differenza di una casa indipendente dove tutti i costi sono a carico del singolo proprietario. il condominio solitamente è ubicato in un centro o in un quartiere di periferia di una città. Ciò permetterà di accedere ad una serie di servizi come mezzi di trasporto pubblici, scuole, uffici pubblici e negozi vari. Le case indipendenti o villette hanno un'ubicazione tendenzialmente periferica o suburbana, dove talvolta alcuni dei servizi precedentemente elencati non sono presenti. acquistato per investimento, l'abitazione in condominio permette una locazione più rapida avendo mediamente un canone mensile più basso di una villetta o di una casa. La platea di potenziali conduttori sarà quindi più ampia rispetto a quella interessata o che si potrà permettere il canone di un soluzione maggiormente indipendente. alcuni tipi di condominio come i residence in località turistiche possono offrire dei servizi e aree comuni come ad esempio piscine, campi da tennis, ecc... che se altrimenti abbinati ad una casa a schiera o una casa indipendente avrebbero costi di realizzazione e manutenzione proibitivi. Infine ecco alcune utili considerazioni da tener presente nella scelta d'acquisto di un abitazione in condominio. Fare attenzione se ci sono molti appartamenti in vendita, in quanto, a meno che l'edificio non sia di nuova costruzione e quindi tutto in vendita, ciò potrebbe significare che c'è un alto livello di insoddisfazione nell'edificio. Ti piacciono le dimensioni del condominio? È nel quartiere giusto? L'edificio è adeguatamente mantenuto e le spese conseguenti sono ragionevoli o alla tua portata? Queste considerazioni ti indicheranno la giusta direzione per l'acquisto di un appartamento in un condominio che ha tutto ciò che desideri. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_scanrail'>scanrail</a>
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19 Luglio 2021

Verona e Provincia – Mercato immobiliare 2020

Dopo aver visto i dati finali per l'anno 2020 del mercato immobiliare italiano nel mese scorso, andiamo ora a conoscere i risultati finali registrati nella nostra città e provincia nelle stesso periodo di riferimento. Il 9 giugno 2021 l’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto, elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che Verona città e provincia hanno rappresentano anche per l’anno passato la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 19,9% rispetto al 20.3% del nostro capoluogo di regione. Terza rimane Padova con il 18,4%. Il mercato residenziale del Veneto anche l’anno passato ha rappresentato quasi il 10%, il 9,49% per la precisione, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2020, vi è stato una calo complessivo del -7,6% pari a 10.626 operazioni nell'intera area veronese, rappresentando il primo segno negativo dopo sei anni di andamento positivo. Verona capoluogo ha fatto registrare un calo più marcato pari al -11,8% ovvero 2.943 contro le 3.334 compravendite dell'anno precedente, dato peggiore del valore medio nazionale pari al -7,7%. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2020 è condiviso dai quartieri di Borgo Milano, Navigatori, Saval, Stadio, P.ta Nuova fuori mura o zona OMI C3, ed i quartieri Borgo Venezia, Biondella o zona OMI C2, entrambe con 315 compravendite per zona, mentre il peggiore anche nel 2020 è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 11 operazioni. Interessante ai fini statistici, da rilevare la forte diminuzione di compravendite registrate nella zona del quartiere di Veronetta, con un -28,6% rispetto al 2019. A livello di quotazioni medie espresse in euro al metro quadrato, nei vari quartieri di Verona i prezzi hanno registrato mediamente un lieve ribasso dal 2019, con l’area del centro città in lieve ripresa del +2,5 a farla da padrone. Da segnalare la riduzione del -5,1% delle quotazioni registrate nei quartieri di Chievo, Saval, Borgo Milano, Borgo Nuovo e San Massimo. In provincia, la macroarea dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2020, dietro al capoluogo, come l'anno scorso è stata la bassa veronese con una quota del 22,2% ovvero 2.359 compravendite, vantando la quotazione media di 937 euro al metro quadrato. L'area del lago di Garda rimane la zona dove si registrano i prezzi medi più alti dell'intero territorio provinciale veronese relativamente alle quotazioni medie con 2.319 euro al metro quadrato, valore in crescita rispetto al 2019 del +0,2%. Infine in merito al numero di operazioni effettuate nell'intera nostra provincia, quasi tutte le microaree hanno subito pesanti battute d'arresto. Come già evidenziato in altri miei analoghi report, analizzando i dati raccolti dall'Agenzia delle Entrate, si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, effettuate da una fascia di popolazione che dispone di limitate possibilità economiche e molto spesso finanziata quasi interamente da un mutuo ipotecario.                                                                                                                              Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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13 Giugno 2021

Mercato immobiliare Italia ’20 – Dati finali

Il 20 maggio 2021 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il rapporto immobiliare annuale dedicato al settore residenziale, con dati e analisi relativi alla composizione e alle dinamiche del mercato immobiliare italiano delle abitazioni nel 2020. Questo documento analizza anche l'andamento del mercato dei mutui ipotecari erogati dagli istituti di credito. In linea con le attese degli analisti, il dato registrato di 557.926 compravendite residenziali, rappresenta il - 7.7% rispetto al valore rilevato nel 2019, interrompendo in tal modo un trend positivo di crescita iniziato nel 2014. I motivi che hanno determinato il calo generalizzato delle transazioni sono attribuibili, come è noto, agli effetti del blocco delle attività economiche avviate lo scorso marzo causati dalla pandemia da Sars CoV-2 o Covid 19. Le aree di Milano e Roma rappresentano complessivamente quasi il 10% dell'intero mercato italiano. Nel documento in oggetto emergono ulteriori interessanti dati come ad esempio: la superficie media per unità abitativa compravenduta è pari a 107,5 mq che, di contro, risulta maggiore rispetto al 2019 (+1,3 mq), il taglio di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, anche nel 2020, sia stato quello compreso tra 50mq e 85mq, oltre 167 mila pari a circa il 30% del totale, sono state vendute abitazioni per un totale di circa 60 milioni di metri quadrati, in calo del 6,5% rispetto al 2019, i dati relativi al fatturato, ovvero la somma dei valori compravenduti, calcolato per l’anno 2020 ammonta a poco più di 89 miliardi di euro, in calo dell’8,7% rispetto al 2019 (circa 8,5 miliardi di euro meno del precedente anno), in termini relativi, il valore compravenduto medio o fatturato medio (per unità abitativa) continua a risultare più elevato è stato di 159.623 euro, con una diminuzione rispetto all’anno precedente di 1.880 euro, nel corso del 2020 sono stati registrati poco meno di 273 mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, in calo del 4,8% rispetto all’anno precedente. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche,quelle effettuate con mutuo hanno riguardato poco più della metà degli scambi, 51%,in leggero aumento rispetto al 2019, quando erano pari al 49,5%, nel 2020, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è stato di 131.500 euro, in aumento di 4.000 euro rispetto al 2019, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni si riduce, rispetto al 2019, di ulteriori 0,20 punti percentuali portandosi all' 1,93%, segnando un nuovo minimo dall’inizio della serie storica, la durata media del mutuo è in lieve aumento a 23,5 anni, la rata media si mantiene nel complesso stabile intorno ai 580 euro. In conclusione il dato sulle locazioni. Nel 2020 il numero di nuovi contratti di locazione registrati, tra uso abitativo ed uso non abitativo, è stato di 1.587.867, il 12% circa in meno rispetto al 2019. Tali contratti hanno interessato quasi 1,9 milioni di immobili. Relativamente ai soli contratti ad uso, questi ammontano a 1.289.339, in calo dell’8,8% rispetto al dato del 2019. Quasi il, 79% di questi è stato affittato con un contratto a lungo termine delle durata di 3 e 4 anni. Vi aspetto il mese prossimo sul blog dell'Immobiliare Ferroni dove potrete trovare anche i dati regionali e locali di Verona e provincia. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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24 Maggio 2021

Acquistare casa in Italia e nel Regno Unito nel 2021

Il settore immobiliare nelle politiche finanziarie di ogni stato rappresenta una voce di bilancio imprescindibile ed in grado di garantire ad ogni paese entrate tributarie certe e crescenti, considerando almeno gli ultimi 30 anni. Tuttavia ogni stato adotta un proprio approccio, una propria strategia per aumentare di anno in anno le proprie risorse, tassando i beni immobili presenti nel proprio territorio, cercando nel contempo un compromesso volto a non pregiudicare l'interesse negli attori che ruotano attorno al mondo del mattone generando gettito. Le amministrazioni del nostro paese, siano esse centrali o locali, nel tempo hanno sempre assunto un atteggiamento tendenzialmente “punitivo” nei confronti di chi detiene la proprietà immobiliare. I partiti politici che si sono alternati al governo dal secondo dopoguerra del secolo scorso ed in questo primo ventennio del nuovo millennio, hanno allentato o stretto di volta in volta le politiche assunte in tema di pressione fiscale sugli immobili, senza aver mai dato vita a politiche strutturali di sostegno per l'acquisto della casa alle fasce più deboli della popolazione o volte alla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico -privato nazionale.   Nel Regno Unito invece, anche se siamo in presenza di un differente ordinamento giuridico e quadro normativo sul tema della proprietà immobiliare e della relativa tassazione, il settore del Real Estate non è considerato dai principali schieramenti politici come nell'italica visione, ovvero del “limone da spremere”, bensì come uno straordinario comparto produttivo in grado di sostenere l’economia, sviluppando parallelamente politiche legate al cosiddetto Welfare ed alla crescita demografica, con misure di sostegno all'acquisto immobiliare specifiche per giovani e giovani coppie, come vedremo. In tal modo il governo britannico adotta provvedimenti volti ad allargare la platea di pubblico in grado di acquistare una casa, aumentando l'interesse nel settore e richiamando importanti investimenti di capitale straniero nel proprio mercato immobiliare. Questa attenzione e disponibilità garantita al mercato britannico, non a caso ha prodotto nel 2020 un aumento dei prezzi delle case dell'8,5%, quando in gran parte dell'Europa e del mondo si sono registrati pesanti cali dei valori immobiliari. Nell'ultima legge finanziaria presentata il mese scorso a Londra, il cancelliere dello Scacchiere Rishi Sunak per aiutare i giovani e gli acquirenti cosiddetti “prima casa”, ha annunciato una garanzia sui mutui per immobili di un costo fino a 600mila sterline. Per diventare proprietari basterà avere una somma pari al 5% del valore della casa e ottenere un mutuo per il restante 95%, più facile da ottenere rispetto al recente passato, dato che sarà garantito dal Tesoro. Tra le altre importanti misure adottate, è stata prorogata la sospensione delle imposte di bollo per gli immobili di valore inferiore a 500mila sterline, che rappresentano il 90% delle compravendite in Gran Bretagna, e la riduzione della tassa per immobili di valore superiore al mezzo milione. La misura introdotta nel luglio scorso, era in scadenza a fine marzo, ma è stata prorogata per tre mesi, fino al 30 giugno. Oltre tale termine non vi sarà un brusco ritorno allo status quo ante luglio 2020. Il cancelliere infatti ha annunciato che per altri tre mesi la tassa verrà sospesa per gli immobili di valore inferiore a 250mila sterline. In UK si tornerà allo “stamp duty” del 3% per immobili sopra la soglia delle 125mila sterline solo dal primo ottobre 2021 in poi. La sospensione di tale imposta ha avuto l’effetto sperato, rilanciando il mercato, mai così alto dal 2014, nonostante i lunghi periodi di quarantena. I prezzi anche nel 2021 continuano a salire anche dopo la Brexit, tant'è che nel mese di febbraio appena trascorso, il prezzo medio di un immobile è aumentato dello 0,7% toccando le 231.068 sterline, il livello più alto mai registrato. Secondo gli ultimi dati di Her Majesty's Revenue & Customs, il Fisco britannico, nel mese di gennaio sono state registrate un numero record di compravendite, 121.640 ovvero il 24,1% in più del gennaio 2020. Secondo i calcoli del portale immobiliare Rightmove, con la proroga a fine giugno, altre 300mila persone potranno acquistare casa senza pagare l'imposta di registro, con un mancato introito per il Tesoro di 1,75 miliardi di sterline. In Italia dal 2014 l'imposta di registro agevolata è rimasta ferma al 2% se si acquista da un privato, si paga l'Iva al 4% se si acquista da un costruttore, che diventano il 9% oppure 10% se non si tratta della prima casa. Oltre alle imposte di cui sopra vanno aggiunte le imposte ipotecaria e catastale. Ricordo inoltre che l'imposta di registro si calcola sul valore catastale, mentre l'Iva va computata sul valore reale di mercato dell'immobile. Per chi ha meno di 35 anni e vuole acquistare la sua prima casa, esiste un Fondo di Garanzia mutui, che copre fino al 50% della quota capitale per acquistare una casa per importi non superiori a 250mila euro. Tuttavia questo Fondo di Garanzia è destinato ad alcune categorie specifiche: giovani coppie di cui almeno un componente under 35; nuclei familiari monogenitoriali con figli minorenni, lavoratori atipici con meno di 35 anni, conduttori di alloggi popolari. Ma il vorace fisco italiano non finisce mai di sorprendere e grazie alla Brexit, l'IVIE ovvero l'IMU che pagano gli italiani proprietari di un immobile all'estero, dal 2021 sarà paragonabile ad una mini-patrimoniale. Con la Brexit, la Gran Bretagna non è più parte dell'Ue: non c'è più quindi lo scambio automatico di informazioni del mercato unico. Lo 0,76% non si calcolerà più sulla rendita catastale, valore non più riconosciuto perché fuori area Ue, ma verrà calcolato sul valore di mercato o sul prezzo di acquisto (il più basso tra i due). A Londra, dove i prezzi delle case sono astronomici, in particolar modo nella zona centrale, il prezzo medio per un mini appartamento è di 500mila sterline, quindi da quest'anno un proprietario italiano dovrà pagare circa 4400 euro annui, mentre ad Edimburgo è pari a circa la metà per la stessa tipologia immobiliare. Nei prossimi anni, lo stato italiano dovrà fronteggiare nuove importanti sfide legate al efficientamento energetico dei fabbricati pubblici e privati, all'ottimizzazione del proprio patrimonio pubblico, alla messa in sicurezza di milioni di fabbricati edificati in zone a rischio dissesto idrogeologico e sismico, ed alla riduzione della burocrazia oggi presente tra fisco, amministrazioni locali, ecc.. Solo se il mercato immobiliare potrà utilizzare degli incentivi finalizzati all'aumento della qualità degli immobili costruiti e ristrutturati grazie all'introduzione di nuove tecnologie e nuovi materiali, alla digitalizzazione delle procedure burocratiche ed una riduzione delle imposte sulla seconda casa, potrà iniziare la ripresa delle compravendite ed un aumento delle quotazioni immobiliari. Diversamente avremo delle “città stato” come Milano e poche alte realtà simili, ma nel contempo tante desolate periferie nella nostra bella Italia. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_tonobalaguer'>tonobalaguer</a> Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_victor10947'>victor10947</a>
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24 Marzo 2021

Aste immobiliari 2020: la pandemia dei dati.

Aste immobiliari 2020: la pandemia dei dati. In attesa dei dati ufficiali relativi alle compravendite immobiliari registrate nel 2020 e pubblicate dall'Agenzia delle Entrate, società specializzate nell'analisi dei dati provenienti dal mercato delle aste immobiliari hanno già prodotto dei reporter in grado di fornire un quadro completo di quanto è accaduto nel travagliato anno appena concluso. Secondo la società Reviva, nel 2020 sono state celebrate 117.376 aste riferite ad immobili residenziali, non residenziali e terreni. Tale dato è quasi dimezzato rispetto al 2019. I motivi sono facilmente intuibili: quarantene decretate dal governo nazionale hanno imposto la sospensione delle attività programmate, generando successivamente incertezza operativa dei tribunali, stop alle aste, aventi ad oggetto immobili prima casa, introdotto con il decreto “cura Italia” e poi prorogato fino a fine 2020. Questi dati evidenziano importanti ripercussioni sui creditori, ovvero coloro che contavano sulla vendita di un immobile all’asta al fine di recuperare una somma di denaro a loro spettante. Il mancato recupero complessivo durante l’anno appena trascorso, secondo gli analisti si attesta a 6.6 miliardi di euro circa. Ciò non significa però che questa cifra sia definitivamente andata persa: almeno una parte potrebbe essere ancora recuperata, anche se con tempi di attesa quantomeno più lunghi del previsto. L’offerta minima delle aste complessiva nel 2020 si ferma a 15.2 miliardi di euro circa contro i 32 miliardi del 2019, ovvero il 52% in meno. È importante specificare che la riduzione del numero delle aste è stata superiore rispetto a quella dei lotti in quanto ci sono stati meno lotti che sono riusciti ad andare all’asta. In caso di mancata vendita del lotto infatti, quest’ultimo può essere rimesso all’asta mediamente dopo cinque mesi e a un prezzo svalutato ulteriormente rispetto al suo valore effettivo. La chiusura dei tribunali non ha quindi agevolato una procedura già particolarmente lenta e complessa. Con riferimento alle motivazioni della messa in vendita all’asta, il 72% dei lotti è coinvolto in esecuzioni immobiliari, il 26% a procedure concorsuali (fallimenti e concordati preventivi) e il 2% da altre procedure di liquidazione. Secondo il Centro Studi AstaSy Analytics di Npls Re_Solutions, nel 2020 sono state celebrate 116.637 aste cosi ripartite: quasi 104 mila lotti, pari al’89% della composizione delle esecuzioni immobiliari è costituito da beni il cui valore in asta è inferiore a 250mila euro. Sono invece 10.333 i lotti (8%) costituiti da beni il cui valore in asta è inferiore a un milione di euro. Infine, il 2% restante è formato da beni di valore d’asta superiore al milione. Delle 116.637 aste totali, oltre il 41% ricadono nelle regioni del Nord Italia. Ai primi 5 posti, con quasi il 50% del totale delle esecuzioni italiane, si collocano: Lombardia (16,7%), Sicilia (10%), Emilia-Romagna (7,11%), Veneto (7%) e Lazio (7%). Il Centro Studi Sogeea ha presentato il 23 febbraio '21 in Senato il suo rapporto semestrale sulle aste immobiliari in Italia, il quale registra un aumento di procedure rilevate del +63% tra luglio e dicembre 2020 . Come in molti altri ambiti della nostra vita quotidiana e sociale, la pandemia da Sars-Covid 19 ha evidenziato limiti e criticità legati al burocratico mondo delle aste immobiliari. Gli attori protagonisti in questi uffici, dovranno ripensare ed aggiornare le procedure giudiziarie che portano al trasferimento della proprietà tramite asta, evitando in tal modo pesanti perdite economiche, riducendo tempi e costi, non solo quando le circostanze impongano la chiusura delle attività. In conclusione è interessante annotare quanto evidenziato dalla società Reviva, in merito all'adozione di nuove tecnologie per partecipare e vedersi assegnare delle proprietà immobiliari tramite piattaforme digitali. Nel 2020 sono infatti diminuite del -22% le modalità di “vendita” fisica in favore di un aumento medio dell'85% delle “vendite” in via telematica. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_andreypopov'>andreypopov</a>
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24 Febbraio 2021

Quale futuro per i mini appartamenti?

I mini appartamenti, tipicamente mono e bilocali, sono tipologie abitative entrate di recente nel panorama immobiliare, soprattutto nelle città di provincia come Verona dove, a partire dagli anni '90 nelle nuove costruzioni, queste soluzioni hanno trovato un crescente spazio e gradimento nel pubblico. Nelle grandi città tali soluzioni erano già presenti da almeno 10-15 anni ad uso e consumo di lavoratori fuori sede e studenti universitari. Nel tempo questi mini appartamenti hanno attratto molti degli investitori tradizionali che volevano diversificare le loro risorse allocate nel classico investimento finanziario rappresentato dai “B.O.T.” acquistati tramite la propria banca, scoprendo la piacevole sorpresa dovuta all'inflazione che all'epoca, in alcune zone della città, poteva generare una rivalutazione del capitale immobiliare anche del 5-6% annuo ed una redditività locativa del 3-4% annuo lorda. Fino agli anni della nota crisi finanziaria partita dagli Usa a fine del 2007 in seguito al fallimento della banca Lehman Brothers, i mini appartamenti hanno rappresentato un ottimo e sicuro investimento. Chi li aveva acquistati prima del passaggio monetario da Lira ad Euro avvenuto nel 2002, si è addirittura trovato con il raddoppio di valore del capitale investito in precedenza. Nel periodo storico compreso tra la fine degli anni '90 ed i primi anni del nuovo millennio, molti soggetti “addetti ai lavori e non” sono approdati al mondo del trading immobiliare, chi utilizzando capitali propri, altri finanziati dalle banche che in quegli anni hanno contribuito a gonfiare la “bolla immobiliare” europea. I risultati sono sotto gli occhi di tutti, con arditi frazionamenti di appartamenti di grandi dimensioni in due o tre unità più piccole e trasformazioni di uffici in abitazione, talvolta dando vita a soluzione abitative improbabili ma soprattutto invivibili. Ciò nonostante il mercato “tirava” e tutto velocemente si vendeva e rivendeva. Nel mentre Verona scalava la classifica delle città turistiche più importanti d'Italia e d'Europa arrivando alla quarta piazza della classifica nazionale. Il mercato delle locazioni fino all'introduzione nel 2011 dell'opzione fiscale della “cedolare secca”, tra alti e bassi, offriva prevalentemente opportunità di abitazione a medio - lungo termine nella nostra città, con una marginale offerta di abitazioni ad uso turistico e B&B. Poi i numeri di quest'ultimo segmento d'offerta sono cresciuti esponenzialmente anno dopo anno raggiungendo circa le 5000 unità ad uso turistico e stanze in B&B nell'intero Comune. I mini appartamenti in tale scenario rappresentavano “la gallina dalle uova d'oro” in quanto perfetti ad uso e consumo del turismo “mordi e fuggi” di Verona. Il fenomeno è esploso portando con se malumori nei condomini, con via vai di turisti e trolley a tutte le ore del giorno e della notte, prezzi di camere ed appartamenti superiori a suites di hotels a quattro e cinque stelle!! Questo boom turistico capace di generare introiti anni luce superiori alla locazione tradizionale, anche in questo caso ha richiamato investimenti importanti da parte di soggetti “addetti ai lavori e non” che hanno acquistato mono e bilocali, convertito le loro seconde o terze case di proprietà e “secondo lavoristi” inesperti che prendevano appartamenti grandi in locazione subaffittandoli a loro volta più o meno regolarmente a turisti. Da marzo 2020 a causa dell'esplosione planetaria della pandemia da Sars – CoV-2 meglio nota come Covid-19, tutto questo comparto è fermo e conta danni economici ingenti per mancata presenza dei turisti stranieri. Molti sperano in una ripartenza dalla prossima primavera-estate, ma ancora troppe incognite aleggiano sulla voglia e la possibilità di viaggiare di persone e famiglie, in virtù anche del danno economico derivato dalla contemporanea chiusura di moltissime attività commerciali e lavorative, che ridurrà pesantemente redditi e ricchezza di centinaia di milioni di cittadini nel mondo. Alla luce di quanto sta accadendo, i mini appartamenti avranno ancora un loro “appeal” nel mercato immobiliare? Probabilmente si, ma solo dopo aver registrato un sostanziale ribasso economico dei prezzi richiesti. Oggi nei quartieri centrali di Verona sono in vendita oltre un centinaio di tali soluzioni, con richieste economiche a partire dai 100mila euro fino a superare la funambolica cifra di 350mila euro. Dato il loro prezzo, anche nei quartieri periferici difficilmente i ragazzi giovani con contratti a tempo determinato o con buste paga da euro 1.100/1.200 mese, ovvero la maggioranza di loro, potranno accedere a mutui bancari se non con l'aiuto economico dei genitori. Le banche hanno deciso di penalizzare i propri clienti aumentando considerevolmente i loro costi di mantenimento della liquidità miliardaria depositata nei conti correnti. Questo potrebbe spingere molti a “rifugiarsi” nel mattone. Dunque mono e bilocali potrebbero rappresentare l'unica alternativa all'investimento azionario, che oggi tassa plusvalenze e dividendi al 26% e tralasciando il mercato obbligazionario che propone rendimenti addirittura negativi! Il mercato delle locazioni di mini appartamenti attualmente è inflazionato da un'offerta abbondante e gonfiata dalle pretese di realizzo economico da parte di quei proprietari che hanno momentaneamente parcheggiato il loro appartamento turistico nel mercato tradizionale in attesa del ritorno dell'orda turistica. Prendendo sempre in considerazione i quartieri più centrali di Verona, oggi sono disponibili oltre 200 proposte tra mono e bilocali con canoni mensili compresi tra €370 e €2500. Considerato che prima dello scoppio della pandemia la situazione economica del nostro paese non era affatto buona, gli effetti economici collaterali negativi prodotti da quest'ultima andranno a sommarsi per una considerevole fascia di popolazione. Il nostro primato mondiale relativo alla percentuale di popolazione che detiene una casa di proprietà, ben oltre l'80%, è probabile che verrà eroso significativamente nei prossimi anni. Chi sarà colpito più duramente da questa situazione dovrà, quando possibile, ridurre il proprio spazio vitale, cercando una casa più piccola da acquistare o affittare, cercando contestualmente di crearsi anche una liquidità per “sbarcare il lunario”. Nonostante le incognite e le preoccupazioni legate al futuro che ci attende, a mio avviso l'interesse per i mini appartamenti rimarrà alto e trasversale, e chi già li detiene avrà sempre un bene in grado di garantire una buona redditività. Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_in4mal'>in4mal</a>
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24 Gennaio 2021

2020-2023: previsioni per il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare italiano si accinge a chiudere l'anno 2020 con una previsione di circa 500 mila compravendite residenziali secondo l'istituto Nomisma, quindi un dato fortemente negativo rispetto alle 604 mila operazioni concluse nel 2019. Questo aspetto rappresenta l'unico dato certo in un quadro generale dove molti temi che fino a pochi mesi fa rappresentavano delle certezze per famiglie italiane e gli investitori, ora queste certezze, dopo quasi 10 mesi di pandemia da Covid-19 sembrano essere improvvisamente evaporati. Ecco i temi in questione: in un quadro economico generale contraddistinto da fatturati aziendali in forte calo ed aumento della disoccupazione, le banche continueranno a sostenere l'acquisto/investimento immobiliare? Negli ultimi 5-10 anni, milioni di unità immobiliari sono state convertite ad uso turistico- ricettivo. Che fine faranno questi immobili? Privati ed aziende quanto tempo potranno ancora attendere una robusta ripresa del flusso turistico, in grado di riportare liquidità a casse vuote da mesi e già magari appesantite da ingenti investimenti fatti in epoche recenti che non riescono nemmeno a garantire il pagamento delle spese di mantenimento? In molte città italiane, da anni sono iniziate importanti riconversioni urbanistiche di aree in precedenza dismesse in distretti direzionali dedicati al settore terziario dei servizi. Con l'introduzione dello “smart working” quale futuro avranno tali immobili? L'esplosione della vendita di beni e servizi online, dominate dalle note piattaforme di e-commerce multinazionali, fenomeno peraltro iniziato già qualche anno fa, permetterà alle tradizionali attività commerciali con vetrina su strada di sopravvivere e quindi una piena occupazione di negozi e botteghe? Il processo di efficientamento energetico del parco immobiliare italiano ha subito una forte accelerazione con l'introduzione del superbonus 110 per cento. Quanti proprietari avranno ancora la volontà e la possibilità economica di intraprenderlo o concluderlo? Questi sono solo alcuni dei principali temi che caratterizzeranno il mercato immobiliare del nostro paese nei prossimi anni. Sempre secondo Nomisma le previsioni anche per il 2021 ipotizzano uno scenario non dissimile da quello dell’anno in corso, con un risultato complessivo di 495mila transazioni nell’ipotesi più favorevole e di 467 mila in quella più avversa. “Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612 mila, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso” sottolineano da Nomisma. Nel 2021 l’andamento delle compravendite immobiliari dipenderà dall’entità del rimbalzo economico oltre che “dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili”. L’attuale incertezza fa prevedere una ripresa lenta e graduale nel biennio 2022-2023 con un’intensità che non permetterà di recuperare in tempi brevi i livelli pre Covid-19, relegando il mercato, almeno fino al 2023, al di sotto delle 600 mila transazioni, sottolinea Nomisma. Il settore residenziale dovrebbe essere quello in cui si manifesterà per prima l’inversione di tendenza. Mentre per quel che riguarda le città, “Milano e Bologna saranno le prime a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023″. Al contrario, “i cali più intensi riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato”. In merito alle incertezze legate alla crisi del turismo è interessante evidenziare alcune iniziative intraprese da importanti capitali europee ed extra UE. Nel Comune di Lisbona in Portogallo per risolvere il locale problema dell'emergenza abitativa è in corso una riconversione degli appartamenti destinati agli affitti brevi. Nella capitale portoghese, migliaia di queste case, specialmente nei quartieri più caratteristici come l’Alfama, sono infatti rimaste sfitte a causa delle restrizioni agli spostamenti. Così la municipalità della capitale portoghese ha approfittato della situazione per portare avanti un programma che era allo studio già prima della pandemia, e che punta a convertire una parte degli oltre 20 mila appartamenti per turisti della città in alloggi popolari. L’iniziativa offre ai proprietari la possibilità di ricevere una cifra fino a 1000 euro al mese, se decidono di concedere le loro case in affitto per almeno cinque anni. Gli stessi appartamenti saranno poi presi in gestione dalla municipalità, che li affitterà a nuclei familiari bisognosi, per un canone fissato a massimo un terzo del reddito netto familiare. La proposta prevede anche il pagamento anticipato di tre anni di affitto. D’altra parte, chi aderisce al programma non potrà più, al termine dei cinque anni, riportare l’appartamento sul mercato di Airbnb e simili. L’esperimento di Lisbona rientra in una serie di iniziative che in varie parti del mondo puntano a dare una risposta all’emergenza abitativa. Città a forte vocazione turistica come Venezia, Barcellona, Amsterdam, Toronto e Parigi hanno dovuto ripensare la loro struttura economica. A Venezia l'estate scorsa è stato siglato un accordo per affittare appartamenti sfitti a studenti, tra alcuni proprietari, le autorità locali e le università. A Barcellona le autorità hanno fatto anche di più: a luglio è stata inviata una lettera di avvertimento a 14 tra banche e fondi di investimento, proprietari di uno stock di 194 appartamenti che sono sfitti da oltre due anni. Nella lettera si avvisava che se le case non fossero state affittate entro un mese, il Comune le avrebbe espropriate alla metà del valore di mercato per poi riconvertirle in alloggi popolari. Ad Amsterdam, ad esempio, gli affitti per le vacanze sono stati banditi nella città vecchia e fatti oggetto di restrizioni in altri quartieri, mentre a Toronto i proprietari di appartamenti in affitto su Airbnb e piattaforme simili sono stati obbligati a registrarsi presso il Comune. Una scelta analoga è stata fatta da Parigi, che ha introdotto una registrazione obbligatoria per chi vuole affittare immobili diversi dalla prima casa e e fissato in 120 giorni all’anno il limite massimo di tempo per gli affitti brevi. Una necessità oramai non più procrastinabile legata al cambiamento climatico ed alla riduzione dei consumi e dei livelli d'inquinamento, potrebbe rappresentare una delle poche ma importanti opportunità di ripartenza economica dell'indotto legato al mondo immobiliare: mi riferisco alla riqualificazione energetica dei “condomini colabrodo” che caratterizzano le città italiane ed europee. Tre quarti degli edifici in UE sprecano energia. Serve una svolta anche in Italia. Muffa al muro, dispersione del calore, spifferi, bollette salate in estate sono spesso segnali della scarsa qualità degli edifici. Come detto i tre quarti degli appartamenti, dei palazzi e di altre strutture presenti in Europa registrano pessime performance dal punto di vista energetico, segnala la Commissione UE. In questo modo contribuiscono al 36 per cento delle emissioni climalteranti. L’efficientamento energetico e il miglioramento degli spazi sono quindi fondamentali per un cambio di passo: Bruxelles e i governi nazionali ne sono consapevoli, per questo stanno realizzando piani e misure da favorire tali processi (tra le varie iniziative, in Italia si punta sul superbonus al 110 per cento). Eppure l’impegno preso potrebbe non bastare per soddisfare l’obiettivo, auspicato dalla Commissione, di tagliare le emissioni di gas a effetto serra di almeno il 55 per cento entro il 2030. Secondo un'analisi del Buildings Performance Institute Europe, l’attuale tasso annuale di ristrutturazione in Europa, inteso come la percentuale dello stock di edifici esistenti che viene ristrutturata, è pari all’1 per cento. L’Ue vuole raddoppiarla, ma non è sufficiente secondo gli autori del report. “Il tasso medio di ristrutturazioni dovrebbe salire almeno al 3 per cento all’anno”, sottolineano gli esperti, precisando che “gli interventi più profondi, che permettono risparmi energetici di almeno il 60 per cento, dovranno costituire il 70 per cento del totale delle attività”. In altre parole, non sono utili lavori superficiali, perché non consentono di abbattere significativamente i consumi e quindi l’impatto sull’ambiente (e il nostro portafoglio). Questi interventi di efficientamento energetico dovranno seguire il principio del NZEB (nearly zero-energy building, edifici il cui consumo energetico è quasi pari a zero): significa realizzare strutture che garantiscono la massima efficienza energetica, mentre ulteriori bisogni verranno soddisfatti facendo ricorso a fonti alternative. Un processo che “richiede uno sforzo strategico per decarbonizzare i sistemi di riscaldamento e raffreddamento“. Gli obiettivi da raggiungere entro il 2030 secondo il BPIE sono un taglio della richiesta di energia usata per riscaldare d’inverno e rinfrescare d’estate del 24,8 per cento entro il 2030 rispetto ai consumi del 2015. “Non si dovranno dotare le nuove case, costruite dal 2021 in avanti, di sistemi di riscaldamento basati sull’uso di fonti fossili”, si legge nel report. Certo è che con prospettive economiche generalizzate a tinte fosche, i governi di ogni singolo stato, Italia compresa, dovranno contribuire all'attuazione di questo ambizioso piano alleggerendo l'elevata pressione fiscale che oggi grava sulle proprietà immobiliari, per cercare di liberare investimenti e fondi privati che potrebbero contribuire in maniera determinante alla ripresa economica del paese, fondi che oggi giacciono in misura crescente sui conti correnti bancari degli italiani (+3 per cento nel 2020 sul 2019)! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Foto Copyright: <a href='https://it.123rf.com/profile_sergeychayko'>sergeychayko</a>
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16 Dicembre 2020

Rigenerazione urbana. Verona cosa sta aspettando?

Uno dei temi di maggior attualità e dibattuti del momento, a livello nazionale ed internazionale, è quello della riqualificazione e della cosiddetta rigenerazione urbana. Il nostro paese è tra quelli più coinvolti e che necessita maggiormente di una nuova pianificazione in tal senso, dal momento che dispone di milioni di metri quadrati tra vecchie aree e distretti industriali che una volta rappresentavano il cuore pulsante della nostra industria manifatturiera e di trasformazione, tanto apprezzata a livello internazionale e che ora, a causa di una catastrofica politica di delocalizzazione che ha innescato una massiccia deindustrializzazione, ha lasciato sul territorio dei fantasmi urbani e suburbani abbandonati e fatiscenti che potrebbero con la loro riconversione generare uno straordinario volano per l'economia, l'occupazione e la fruibilità alla popolazione di nuovi spazi ripensati ed adeguati alle esigenze sociali del presente e di un immediato futuro. Anche Verona in tal senso porta in dote un patrimonio immobiliare interessante da rimodellare e da riportare a nuova vita, che potrebbe contribuire così a rilanciare una nuova e migliore qualità della vita per i propri cittadini e per riportare ai fasti di un tempo una città in piena decadenza e che negli ultimi vent'anni anni ha perso importanti leaderships finanziarie ed industriali. Sembra quasi che in tale periodo vi sia stato più un meticoloso tentativo volto alla cancellazione dalla nostra memoria storica riferita a delle aree di straordinario interesse storico architettonico, piuttosto che assecondare la necessità locali o un ambizione del momento di qualche velleitario imprenditore. Mi riferisco ad esempio al sito delle Cartiere di Verona tra via Basso Acquar e viale Piave, ed all'ex sito del lanificio Tiberghien tra i quartieri di borgo Venezia e San Michele Extra, ma vi sono molte altre aree all'interno dei nostri quartieri, magari meno note, attorno alle quali poi essi si sono sviluppati. Nella migliore delle ipotesi la nostra città sembra arrivare affannosamente e tardivamente a trovare soluzione rispondenti alle nostre esigenze, e quando miracolosamente ci riesce, ci propone delle opere superflue o peggio ancora inutili. Basti pensare al “laboratorio di sperimentazione urbano”di Verona Sud, che avrebbe dovuto rappresentare la versione veronese del quartiere parigino de “La Defanse” e che invece si è materializzato nell'ennesima accozzaglia di aree commerciali, direzionali e ricettive. Un altro tema irrisolto da decenni a Verona è il problema del traffico ed i mezzi di trasporti di cui una città moderna dovrebbe disporre. E' sotto gli occhi di tutti la miserevole vicenda legata al “filobus” che unitamente al leggendario “tunnel delle Torricelle” contribuiscono con la loro “non realizzazione” a penalizzare la nostra qualità dell'aria ed a svilire la credibilità in tema di servizi al cittadino offerti dalla nostra bella città. A distanza di decenni si continua ad edificare consumando irrimediabilmente territorio piuttosto che trasformare oculatamente l'esistente e si insiste a non dotare di un piano di trasporto pubblico efficace, moderno e poco impattante la nostra millenaria città, che sta soffocando per colpa di un crescente inquinamento combattuto ancora ipocritamente con “targhe alterne” o limitazioni di circolazione ai veicoli “euro 3,4,5..... Vediamo ore come si è scelto di riqualificare due realtà strategiche di Verona: l'ospedale di borgo Trento e l'università nel quartiere di Veronetta, ovvero due interventi iniziati qualche anno fa. Si è scelto di concentrare il polo ospedaliero nel centrale quartiere di borgo Trento realizzando ex novo interi edifici. Perchè non realizzare nel contempo anche un parcheggio in grado di risolvere un tutto o in parte il problema di parcheggio per i residenti che vivono nel quartiere? Le ex caserme austriache a ridosso del polo universitario sono state indiscutibilmente ben recuperate, tuttavia nelle aree circostanti di pertinenza si è pensato di realizzare del costosi ed antiestetici condomini residenziali destinati al mercato immobiliare, anziché realizzare una moderna cittadella pensata alla corposa compagine studentesca proveniente da tutta Italia e non solo. Perché? La speranza è che anche a causa della pandemia sanitaria che stiamo vivendo, tra chi possiede determinate aree in procinto di intervento di riqualificazione e l'amministrazione comunale vi sia un pragmatico e lungimirante dialogo affinché termini o si riduca la possibilità di creare opere o servizi inutili o fini a se stessi. Vi sono ai nastri di partenza centinaia di migliaia di nuovi appartamenti, molti dei quali in queste ex aree dismesse. Chi comprerà questi nuovi alloggi dai più strampalati stili architettonici? Le banche concedono finanziamenti con grande parsimonia, a differenza del passato. A Verona si passano di mano circa 3200/3400 appartamenti l'anno e vi sono oltre 20.000 abitazioni sfitte o invendute. I numeri dovrebbero dar conforto nella riflessione. Ritorniamo a realizzare ciò che veramente serve ed a farlo fatto bene affinché duri, creando valore e qualità degna della nostra tradizione, anziché realizzare il solito “hard discount immobiliare”. Forza Verona, esci da un anonima mediocrità...ce la puoi fare. In fin dei conti già i Romani, i Longobardi, gli Scaligeri, i Veneziani e gli Austriaci in passato hanno creduto in te! Michele Ferroni – Immobiliare Ferroni
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23 Novembre 2020

Stai pensando di acquistare un appartamento in condominio? I pro e i contro!

Se stai cercando di comprare un appartamento, tra le tue opzioni ci sarà senz'altro l'ipotesi di andare a vivere in un condominio. In Italia ci sono circa un milione di condomini dove vivono 14 milioni di famiglie. Ma vediamo prima di tutto di capire cos'è un condominio. Il codice civile non ne fornisce una definizione. Le difficoltà proseguono, in quanto alla domanda che cos'è un condominio, è possibile rispondere in diversi modi, essendo il concetto riferibile a svariati profili (materiale, giuridico, ecc.). Il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Data la definizione di condominio, si pone subito il problema di individuare quei casi concreti ai quali si applica la disciplina codicistica. In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. Questi può svilupparsi tanto in senso verticale, il classico edificio condominiale a più piani, quanto in senso orizzontale, come ad esempio i residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune come strade interne, illuminazione, ecc.. Si è di fronte al c.d. "supercondominio", quando questo è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Così, per esemplificare, un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura, è catalogabile come supercondominio. L'ultimo aspetto tecnico da evidenziare in questa lunga ma doverosa premessa è quando nasce l'obbligo di avere un amministratore di condominio. L'art.1129, primo comma, C.C. specifica che la nomina dell'amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Nove, dunque, è il numero di condomini che rende obbligatoria la nomina. Ecco ora cinque cose a cui pensare prima di fare il grande passo. I pro e i contro 1)Un abitazione in condominio è mediamente meno costosa da acquistare rispetto ad una casa o ad una villette a schiera o una casa semindipendente. 2)Le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie sono ripartire secondo una tabella millesimale che terrà conto tra l'altro anche delle differenti dimensioni degli appartamenti che compongono il condominio, a differenza di una casa indipendente dove tutti i costi sono a carico del singolo proprietario. 3)Il condominio solitamente è ubicato in un centro o in un quartiere di periferia di una città. Ciò permetterà di accedere ad una serie di servizi come mezzi di trasporto pubblici, scuole, uffici pubblici e negozi vari. Le case indipendenti o villette hanno un'ubicazione tendenzialmente periferica o suburbana, dove talvolta alcuni dei servizi precedentemente elencati non sono presenti. 4)Acquistato per investimento, l'abitazione in condominio permette una locazione più rapida avendo mediamente un canone mensile più basso di una villetta o di una casa. La platea di potenziali conduttori sarà quindi più ampia rispetto a quella interessata o che si potrà permettere il canone di un soluzione maggiormente indipendente. 5)Alcuni tipi di condominio come i residence in località turistiche possono offrire dei servizi e aree comuni come ad esempio piscine, campi da tennis, ecc... che se altrimenti abbinati ad una casa a schiera o una casa indipendente avrebbero costi di realizzazione e manutenzione proibitivi. Infine ecco alcune utili considerazioni da tener presente nella scelta d'acquisto di un abitazione in condominio. Fare attenzione se ci sono molti appartamenti in vendita, in quanto, a meno che l'edificio non sia di nuova costruzione e quindi tutto in vendita, ciò potrebbe significare che c'è un alto livello di insoddisfazione nell'edificio. Ti piacciono le dimensioni del condominio? È nel quartiere giusto? L'edificio è adeguatamente mantenuto e le spese conseguenti sono ragionevoli o alla tua portata? Queste considerazioni ti indicheranno la giusta direzione per l'acquisto di un appartamento in un condominio che ha tutto ciò che desideri. Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni Image by allPhoto Bangkok from Pixabay
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25 Ottobre 2020
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I portali immobiliari in Italia: una risorsa incompiuta.

Anche nel nostro paese nel 2020, quando pensiamo alla ricerca di una casa, consideriamo naturale ed automatico farlo prima di tutto sul web, tramite pc o smartphone, prima ancora di recarci fisicamente davanti ad una vetrina di un'agenzia immobiliare. Cercare oggi un appartamento online è dunque un'operazione di routine ed abbastanza semplice tutto sommato. Sul web sono disponibili diversi portali immobiliari, moderne vetrine di annunci ricche di immagini, planimetrie e video che superano il milione di proposte con diversa destinazione d'uso, che permettono comodamente di vedere in tempo reale, le caratteristiche di un immobile in vendita o affitto, nella località da noi desiderata. Come detto, vi sono molte piattaforme che riproducono più o meno lo stesso contenuto pubblicitario, ma nei numeri, due su tutte si contendono “a colpi di click” il primato della più visitata o famosa: Casa.it nata nel 1996 e Immobiliare.it nata nel 2007. La prima è di proprietà di una società multinazionale australiana, la seconda è un'azienda italiana. Entrambe le società permettono a privati ed agenzie immobiliari di pubblicare i loro immobili sostituendosi alle “pagine economiche” dei quotidiani e magazine utilizzati in passato, rappresentando di fatto la loro evoluzione. All'estero molte note testate giornalistiche hanno sviluppato un loro portale, riscuotendo molto successo e preservando nel contempo i cospicui introiti generati dalla pubblicazione degli annunci pagati prevalentemente dalle agenzie immobiliari. Il primo e più evidente beneficio per chi utilizza questo strumento di ricerca è rappresentato dal poter valutare, utilizzando appositi “filtri” come: zona, superficie e prezzo ad esempio, una selezione specifica di proposte in vendita o affitto, potendole confrontare e scegliere in base alle caratteristiche richieste. Questi complessi database ospitano milioni di dati e immagini caricati da oltre 20.000 agenzie immobiliari italiane, dato pubblicato da Immobiliare.it e secondo i dati pubblicati da Casa.it, vengono visitati da 220.000.000 di persone complessivamente al mese. Queste aziende quotidianamente gestiscono informazioni e dati estremamente interessanti ma soprattutto utili, che purtroppo rimangono una risorsa inesplorata che opportunamente analizzata, processata e profilata potrebbe essere consultata da chiunque ne sia interessato, compreso professionisti ed operatori del mercato immobiliare, che al momento devono “accontentarsi” dei dati forniti dall'istituto Nomisma e Agenzia delle Entrate che raccolgono, ma soprattutto pubblicano report trimestrali, con grande ritardo rispetto alle dinamiche del mercato immobiliare, “fotografando” scenari che talvolta hanno già subito cambiamenti significativi e che invece potrebbero evidenziare tendenze utili sulle necessità e le scelte della popolazione italiana in tema di immobili. I portali immobiliari di molti paesi europei ed in USA offrono report settimanali sull'andamento del mercato e informazioni a 360° su tutte le necessità nascenti da un cambio casa, interfacciate con dati ad esempio sull'offerta scolastica o di servizi legati ad una zona specifica, sulla sicurezza di quartieri e macro aree, dati storici di compravendite e prezzi al mq, informazioni sulla fiscalità e la burocrazia locale e molto altro estremamente utile per tutti gli utenti. In un mondo globalizzato, con una mobilità sempre più condizionata dalle necessità lavorative, sarebbe auspicabile che queste piattaforme tecnologiche ampliassero la gamma di informazioni e servizi rispetto all'attuale mera pubblicazione di annunci immobiliari, altrimenti rimarranno considerati solo una sorta di video catalogo o supermarket on line del mattone, alimentato e sostenuto dalle agenzie immobiliari! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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31 Luglio 2020

Verona e Provincia – Dati Mercato Immobiliare 2019

Il 19 giugno 2020 L’Agenzia delle Entrate ha reso noto i dati regionali relativi alle compravendite residenziali effettuate nel Veneto nel corso del 2019 elaborati dalla Direzione Centrale Servizi Estimativi e dall’Osservatorio Mercato Immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’andamento del mercato provinciale veronese, ricordo che Verona città e provincia hanno rappresentano anche per l’anno passato la seconda realtà veneta per numero di operazioni complessive, dietro a Venezia, con una quota complessiva del 20% rispetto al 20.7% del nostro capoluogo di regione. Terza è Padova con il 18,8%. Il nostro mercato regionale anche l’anno passato ha rappresentato quasi il 10%, il 9,67% per la precisione, del intero mercato immobiliare italiano, per numero complessivo di compravendite. Analizzando nel dettaglio la performance della provincia di Verona registrata nel 2019, vi è stata una crescita complessiva del +4,9% pari a 11.497 operazioni nell'intera area veronese, mentre vi è stato un calo del -0,8% ovvero 3.334 compravendite relativamente a Verona capoluogo, dato peggiore del valore medio nazionale pari al +4,2. All’interno della microzona cittadina identificata dell’OMI, il primato di operazioni registrate nel 2019 è appannaggio dai quartieri di Golosine e Santa Lucia o zona OMI D4, con 370 compravendite, mentre il peggiore è stato il Territorio Rurale ad Est, a scarsa densità edilizia o zona R1, con 3 operazioni. Interessante ai fini statistici, da rilevare il forte aumento di compravendite registrate nella zona identificata dai quartieri di Ponte Crencano, Quinzano, Avesa, Parona, prima collina a nord della città, balzata ad un +34,2% rispetto al 2018. A livello di quotazioni medie €/mq, nei vari quartieri di Verona i prezzi sono rimasti all'incirca gli stessi del 2018, con l’area del centro città a farla da padrone. Da segnalare la forte riduzione del -8,2% delle quotazioni registrate nei quartieri di borgo Milano, Navigatori, Saval, Stadio, Porta Nuova fuori mura. In provincia, la macroarea dove si sono registrate il maggior numero di operazioni nel 2019, dietro il capoluogo, è stata la bassa veronese con una quota del 19,8% ovvero 2.271 compravendite, vantando nel contempo la quotazione media più bassa con 930 €/mq. L'area del lago di Garda rimane la zona dove si registrano i prezzi medi più alti dell'intero territorio provinciale veronese relativamente alle quotazioni medie con 2.316 €/mq, valore in crescità rispetto al 2018 del +4,1%. Le altre microaree non hanno subito variazioni nella quotazione degne di nota eccezion fatta per la Lessinia con un -4,5% rispetto all'anno precedente. Infine in merito al numero di operazioni effettuate nell'intera nostra provincia, è interessante osservare la crescita straordinaria rilevata in Lessinia orientale, Lessinia ed Est veronese con rispettivamente +38,4%, +23,5% e +20,6% rispetto al 2018. Come già evidenziato nel mio analogo report dell'anno scorso, analizzando i dati raccolti dall'Agenzia delle Entrate, si conferma la tendenza nella quale il maggior numero di operazioni di compravendita si concentra nelle zone con le minori quotazioni in €/mq degli immobili, indice che si tratta di compravendite di modesto valore economico complessivo, effettuate da una fascia di popolazione che dispone di limitate possibilità economiche e molto spesso finanziata quasi interamente da un mutuo ipotecario. Purtroppo questo trend proseguirà almeno per quest'anno! Michele Ferroni - Immobiliare Ferroni
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19 Giugno 2020